Ціни на квартири лише зростають, а не знижуються, ціни на оренду залишаються «незмінними», умови для примусового повернення землі

Багатоквартирні будинки все ще залишаються «гарячою точкою» ринку, майже 4000 старих квартир у Хошиміні ось-ось будуть відремонтовані, новий метод розрахунку податку на доходи фізичних осіб при передачі прав користування землею... ось останні новини ринку нерухомості.

На північному ринку квартири – це сегмент, який отримає позитивну увагу у 2024 році. (Фото: Лінь Ан)

Квартира - гаряча точка ринку

Нещодавно Batdongsan.com.vn організував захід «Огляд ринку нерухомості В'єтнаму 2024 та фокус на Дананг ».

На конференції пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора Batdongsan.com.vn, зазначив, що апартаменти – це тип нерухомості з досить стабільним рівнем інтересу та зростання цін на ринку.

Зокрема, середня ціна продажу квартир у 2021 році коливалася від 34 до 37 мільйонів донгів/м2. У 2022 році середня ціна продажу квартир коливалася від 38 до 40 мільйонів донгів/м2. У 2023 році середня ціна продажу квартир коливалася від 39 до 42 мільйонів донгів/м2. У 2024 році середня ціна продажу квартир коливалася від 45 до 51 мільйона донгів/м2.

На відміну від постійної тенденції до зростання цін продажу, ціна оренди квартир майже суттєво не змінилася за останні роки. У 2021 році середня ціна оренди квартир становила 10 мільйонів донгів на місяць. До 2023 та 2024 років середня ціна оренди квартир зросла до 12 мільйонів донгів на місяць.

Зокрема, на північному ринку квартири – це сегмент, який отримає позитивну увагу у 2024 році. До ринків з найбільшим інтересом до квартир належать Ханой та Хунг Єн із темпами зростання 7% порівняно з другим кварталом 2024 року, за ними йде Хайфон із темпами зростання 6%.

У Ханої найбільшу увагу користувачів у третьому кварталі 2024 року привернули проекти квартир Hanoi Melody Residence зі зростанням інтересу на 88%, Heritage West Lake зі зростанням на 87%, Sunshine Green Iconic зі зростанням на 76%, Sunshine Golden River зі зростанням на 74% та The Sapphire - Vinhomes Smart City зі зростанням на 58%.

У Хошиміні найбільшу увагу користувачів у третьому кварталі 2024 року привернули такі проекти квартир: Lavida Plus зі зростанням інтересу на 258%, Celesta Rise зі зростанням інтересу на 198%, міська зона Ван Фук-Сіті зі зростанням на 57%, The Opera Residence зі зростанням на 55%, Thu Thiem Green House зі зростанням на 55%, The Beverly Solari - Vinhomes Grand Park зі зростанням на 46%.

Порівняно з аналогічним періодом минулого року, до житлових проектів з найкращим зростанням цін на ринку Ханоя належать Times City зі зростанням на 39%, Goldmark City зі зростанням на 38%, Vinhomes Ocean Park Gia Lam зі зростанням на 38%, Vinhomes D'Capital зі зростанням на 27%, Vinhomes Smart City зі зростанням на 26%. У Хошиміні житловими проектами з найкращим зростанням цін на ринку є Lavida Plus зі зростанням на 24%, The Era Town зі зростанням на 19%, Masteri Thao Dien зі зростанням на 18%, The Opera Residence зі зростанням на 13%, Empire City Thu Thiem зі зростанням на 13%.

За словами пана Куок Аня, елітні та розкішні квартири поступово займають більшу частку пропозиції квартир у великих містах, зокрема на трьох ключових ринках країни: Ханої, Хошиміні та Данангу. Примітно, що елітні квартири в Данангу демонструють хороше зростання як за ціною продажу, так і за рівнем інтересу, тоді як ринок у двох інших великих містах, Ханої та Хошиміні, має тенденцію до падіння.

Згідно з даними Batdongsan.com.vn, ціна на елітні квартири в Ханої знизилася зі 136 мільйонів донгів/м2 у другому кварталі 2024 року до 132 мільйонів донгів/м2 у третьому кварталі 2024 року. За той самий період ціна продажу елітних квартир у Хошиміні зросла зі 113 мільйонів донгів/м2 до 121 мільйона донгів/м2.

Ціна на елітні апартаменти в Данангу зросла зі 106 мільйонів донгів/м2 до 111 мільйонів донгів/м2. Дананг також є ринком з найвищим рівнем інтересу до елітних апартаментів – з 240 до 260 балів.

Тим часом, у Хошиміні та Ханої спостерігалося зниження рівня інтересу. Зокрема, рівень інтересу до елітних апартаментів у Ханої знизився зі 109 балів до 107 балів, а до елітних апартаментів у Хошиміні – з 50 балів до 45 балів.

Пан Куок Ань зазначив, що ханойці все більше шукають розкішні квартири та приділяють велику увагу районам Хинг Єн, Дананг та Хайфон . За часткою інтересу до сегмента розкішних квартир серед ханойців, Хинг Єн посідає перше місце з 44%, Дананг посідає друге місце з 15%. Хайфон посідає третє місце з показником пошуку 9%. Це також 3 райони з найбільшою кількістю пошуків розкішних квартир на ринку.

За словами заступника генерального директора Batdongsan.com.vn, родзинкою сегмента елітних апартаментів є «брендований» продукт нерухомості. «Брендові резиденції» – це висококласні проекти нерухомості, розроблені у співпраці з відомими брендами. Ці проекти пропонують розкішні послуги та зручності з вишуканим дизайном. Основні причини, через які споживачі вирішують купувати брендовану нерухомість, включають: послуги та зручності (34%), потенціал прибутку (25%), обслуговування та управління будівлями (23%), впізнаваність бренду (10%).

Майже 4000 старих квартир у Хошиміні ось-ось будуть відремонтовані.

Народний комітет міста Хошимін щойно опублікував документ, яким доручає установам вирішувати труднощі та проблеми з ремонтом квартир та спільного майна в багатоквартирних будинках, що знаходяться під управлінням Центру управління житлом та оцінки будівництва Департаменту будівництва.

Раніше, наприкінці липня, Народний комітет міста Хошимін виділив 3944 державні квартири народним комітетам районів та міста Тху Дик, щоб ці населені пункти могли затвердити плани управління та використання з метою переселення.

Народний комітет міста Хошимін вимагає від районів та міста Тху Дик детально повідомити про фактичну кількість квартир, які потребують ремонту, а також про хід робіт та план розселення. На основі вищезазначеного плану Центр управління житловим фондом та будівельної інспекції відремонтує квартири та місця загального користування у багатоквартирних будинках.

Майже 4000 квартир, розподілених по населених пунктах, поділені на 3 групи.

Зокрема, група 1 включає всі квартири у багатоквартирних будинках державної власності, які досі є вільними та не надані для використання. Група 2 включає вільні квартири, не надані для використання, розташовані між квартирами, які надані для використання, але в яких ще не створено раду з управління квартирою.

Для квартир у двох вищезгаданих групах Центр управління житлово-комунального господарства та будівельної інспекції керуватиме ремонтними роботами, забезпечуючи їх виконання відповідно до пропозицій населених пунктів.

Група 3 включає вільні квартири, розташовані між іншими квартирами, які були упорядковані для використання та для яких створено раду з управління квартирою.

Для цієї групи Центру управління житлово-комунального господарства та інспекції будівництва доручено ремонт квартир та координацію з правлінням щодо подання Департаменту будівництва плану ремонту спільного майна багатоквартирного будинку.

Новий спосіб розрахунку податку на доходи фізичних осіб при передачі права користування землею

Згідно з попередніми правилами, оподатковуваний дохід від передачі прав користування землею щоразу визначався як ціна передачі. Але з новими правилами у Земельному законі 2024 року метод розрахунку змінився.

Це є важливим змістом Закону про землю 2024 року, який вносить зміни до положень щодо доходів, що оподатковуються податком на доходи фізичних осіб (скорочено ПДФО), від діяльності з передачі нерухомості.

Раніше оподатковуваний дохід від передачі нерухомості регулювався пунктом 1 статті 14 Закону про податок на доходи фізичних осіб 2007 року (зі змінами та доповненнями, внесеними Законом № 71/2014/QH13), який передбачає, що оподатковуваний дохід від передачі нерухомості щоразу визначається як ціна передачі.

Однак, вищезазначене положення було змінено та доповнено статтею 247 Закону про землю 2024 року, яка набула чинності з 1 серпня.

Відповідно, оподатковуваний дохід від передачі нерухомості щоразу визначається як ціна передачі; у разі передачі прав користування землею оподатковуваний дохід розраховується відповідно до ціни землі в таблиці цін на землю.

Таким чином, Закон про землю 2024 року доповнив положення щодо визначення оподатковуваного доходу у разі передачі прав користування землею. Зокрема, з 1 серпня оподатковуваний дохід від передачі прав користування землею визначається відповідно до ціни землі в таблиці цін на землю.

Тим часом, оподатковуваний дохід від інших передач нерухомості (не прав користування землею) все ще визначається щоразу на основі ціни передачі.

Згідно із Законом про землю 2024 року, починаючи з 2026 року, прайс-листи на землю публікуватимуться народними комітетами провінцій раз на рік, щоб залишатися на ринку, а не кожні 5 років, як це було за старих правил.

Наразі в багатьох населених пунктах прейскурант на землю, виданий Провінційним народним комітетом відповідно до положень Закону про землю 2013 року, продовжує застосовуватися до 31 грудня 2025 року.

Тим часом у місті Хошимін, наприкінці жовтня, після майже 3 місяців отримання коментарів, пояснень та відповідних коригувань, Міський народний комітет офіційно видав рішення про коригування прейскуранта цін на землю на 2020 рік. Цей прейскурант цін на землю застосовуватиметься з 31 жовтня 2024 року по 31 грудня 2025 року.

У новоопублікованому прейскуранті ціни на сільськогосподарські угіддя скориговані шляхом множення цін на землю з прейскуранта 2020 року на коефіцієнт коригування (коефіцієнт K), що відповідає кожній області та місцезнаходженню. Порівняно зі старою ціною, скоригована ціна на сільськогосподарські угіддя дещо зросла.

Для земельних ділянок житлової забудови, якщо ціна на землю у 2020 році після множення на коефіцієнт K становить лише 30% від ринкової ціни, скоригований прайс-лист на землю становитиме близько 50% від ринкової ціни.

Найвища ціна на житлову землю в Хошиміні належить ділянкам на трьох маршрутах: Нгуєн Хюе, Донгхой та Ле Лой, Район 1, і становить 687,2 млн донгів/м2. Порівняно з ціною землі у 2020 році, помноженою на коефіцієнт (567 млн ​​донгів/м2), скоригована ціна на житлову землю на вищезгаданих маршрутах зросла на 120,2 млн донгів/м2, що еквівалентно 21%.

Однак ця цифра значно зменшилася порівняно з проектом, опублікованим для коментарів наприкінці липня, коли запропонована ціна на землю на трьох вищезгаданих маршрутах становила 810 мільйонів донгів/м2.

Найнижча ціна на землю в місті зафіксована в житловому районі Тхієнг Ліенг, район Кан Гіо, і становить 2,3 мільйона донгів/м2. У прайс-листі 2020 року, помноженому на коефіцієнт K, ціна на землю в цьому районі становить лише 170 000 донгів/м2. Після коригування ціна на землю зросла в 13,5 раза.

Умови для примусового вилучення землі

Які умови для обов'язкового виконання рішень про повернення земель?

Пункт 2 статті 89 Закону про землю 2024 року (чинного з серпня 2024 року) передбачає, що виконання рішень про повернення земель здійснюється за наявності таких умов:

a) Рішення про повернення землі набуло чинності, але особа, чия земля повертається, не виконує рішення про повернення землі після того, як Народний комітет комунального рівня, Комітет Вітчизняного фронту В'єтнаму комунального рівня, де повертається земля, та компетентний орган з управління земельними ресурсами або підрозділ чи організація, що виконує завдання з компенсації, підтримки та переселення, мобілізувалися та переконали;

b) Рішення про виконання рішення про повернення землі було публічно опубліковано в штаб-квартирі Народного комітету на рівні комуни, у місці спільного проживання житлового масиву, де повертається земля;

c) Рішення про виконання рішення про повернення землі набрало чинності;

d) Особа, щодо якої здійснюється примусове виконання, отримала рішення про примусове виконання рішення про повернення земельної ділянки, що набрало чинності.

У разі, якщо особа, щодо якої здійснюється виконання, відмовляється отримати рішення про виконання або відсутня під час його отримання, Народний комітет на рівні гміни складає протокол.

Таким чином, виконання рішень про повернення земельної ділянки може бути здійснено лише за умови виконання всіх вищезазначених умов.

Джерело: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html