Зростання обсягів операцій з нерухомістю, очікується можливість знову стати активними

Люди розглядають квартири в кондомініумі в Бінь Дуонг - Фото: NGOC HIEN

Тож який же нинішній ринок нерухомості? На що варто звернути увагу та відзначити?

Процентні ставки падають, люди сміливо купують житло

Щойно придбавши квартиру в місті Тху Дик (Хошмин), пан Нгуєн Ань Ту (35 років) розповів, що нещодавно вони з дружиною досліджували багато проектів нерухомості в Хошиміні, навіть відвідували проекти в районі Бінь Дуонг, що межує з Хошиміном, але більшість проектів мають високу ціну.

Після перегляду проектів пан Ту та його дружина вирішили обрати місце для проживання в межах проекту в місті вартістю майже 3 мільярди донгів, у якому 70% вартості будинку було надано банком.

За словами пана Ту, наразі процентна ставка за іпотечними кредитами знизилася, він може позичати кошти за процентною ставкою 6% на рік, з фіксованою процентною ставкою протягом перших двох років, що спонукало пана Ту оселитися в цьому будинку після понад 10 років оренди.

«Насправді, у цей період не так багато квартир на вибір, але я бачив, що за останні два роки кількість проектів можна перерахувати на пальцях однієї руки. Цього разу процентні ставки знизилися, а інвестори також мають гарну політику підтримки, тому я вирішив купити будинок саме зараз», – сказав пан Ту.

Замість того, щоб купувати нову квартиру чи будинок у майбутньому, пан Тран Ван Тхао (33 роки) вирішив купити стару квартиру також у районі міста Тху Дик та отримав рожеву книжку одразу після завершення процедури купівлі будинку. За словами пана Тхао, банківський кредит у розмірі 1 мільярда донгів з фіксованою процентною ставкою на два роки під 6% річних відповідає його платоспроможності.

У розмові з Туой Тре пан Фан Нгок Бао Ан, генеральний директор Nova Lexington Real Estate JSC, зазначив, що в умовах нестачі на ринку нерухомості нових квартир багато людей з реальними потребами в житлі обрали придбання будинків у вже зданих в експлуатацію проектах з гарною якістю будівництва, щоб негайно вирішити нагальну потребу в житлі.

22 червня в нотаріальній конторі в місті Тху Дик, незважаючи на вихідні, все ще були люди, які приходили нотаріально засвідчувати процедури земельних угод, особливо угод щодо передачі землі та квартир.

Пані Г. (керівниця цієї нотаріальної контори) зазначила, що наразі кількість людей, які звертаються для нотаріального посвідчення земельних угод, дещо вища, ніж у період «замороженого» ринку у 2023 році, але лише частина часу до пандемії.

Пані Г. сказала, що за останні шість місяців це відомство отримало 4000 нотаріально засвідчених документів, третина з яких – це операції з купівлі, продажу, передачі квартир, землі та оренди будинків...

За словами пані Х., більшість покупців житла сьогодні – це люди з реальними потребами в житлі, особливо молоді пари, ціни на квартири яких коливаються від 2 до 4 мільярдів донгів за квартиру.

Проєкт нерухомості, що будується в 7-му районі міста Хошимін - Фото: КВАНГ ДІНЬ

В основному шукаю будинок з легальним статусом для проживання

У розмові з Tuoi Tre пан Тран Мань Чі, заступник генерального директора компанії Dong Tay Property Company, зазначив, що фактичні угоди показують, що більшість людей із реальними потребами в житлі, які бажають купити будинок для постійного проживання, почали повертатися на ринок, щоб купити квартири на цьому етапі.

«Наразі покупці більше не цікавляться проектами нерухомості, які будуються в майбутньому, але не мають стандартних юридичних документів. Тому квартири, якими торгують сьогодні, повинні забезпечувати повну легальність, інвестори також повинні пропонувати багато гнучких політик оплати, розширювати графіки платежів, і навіть у деяких проектах, які вже отримали будинок, покупці все ще мають до 30% несплаченої суми та отримують виплати із затримкою», – сказав пан Чі.

Аналогічно, пан Фам Чонг Фу, директор компанії з управління нерухомістю Titanium, зазначив, що останнім часом земельні ділянки в деяких житлових районах міста Тху Дик мали «тепліші» угоди, ніж раніше.

Щодо землі, пан Фу зазначив, що в деяких районах ціни на землю дещо зросли порівняно з попереднім періодом, приблизно зі 100-110 мільйонів донгів/м² до 130-140 мільйонів донгів/м², наближаючись до допандемічного періоду.

Крім того, пан Фу зазначив, що в майбутньому правила щодо поділу та продажу землі будуть суворішими, земельні фонди для поділу та продажу землі будуть обмежені, а інформація про інфраструктурні з'єднання буде обмежена, тому наразі деякі райони за межами Хошиміна, такі як Нхон Трач та Лонг Ан, також мають кращі показники транзакцій, ніж у «заморожений» період.

Тим часом директор з продажу іноземної корпорації з нерухомості заявив, що реальність цієї корпорації показує, що Північний регіон має кращі угоди, ніж Південний регіон, проекти на Півдні, що виводяться на ринок, не сприймаються так добре, як у попередньому періоді. Наразі покупцями житла є переважно ті, хто має реальні потреби в житлі, немає такої великої кількості груп клієнтів, які інвестують або "серфлять", як у попередньому періоді.

За словами цієї людини, найскладнішою проблемою на ринку нерухомості в Хошиміні є брак пропозиції нових проектів.

Наприклад, ця група має вільний капітал від своєї материнської компанії за кордоном, готовий вкласти мільярди доларів у розвиток проектів, але через обмежений земельний фонд, в останні роки це підприємство шукало проекти з чистим земельним фондом у місті для M&A (злиттів та поглинань), але не знайшло того, що хотіло. Тому ця особа вважає, що ринок все ще матиме труднощі з пропозицією найближчим часом.

Аналогічно, віце-президент корпорації з нерухомості з великим проектом у Хошиміні також заявив, що через погане поглинання ринком корпорація змушена тимчасово призупинити плани щодо будівництва вілл, таунхаусів та квартир у зоні проекту, навіть попри те, що це чистий земельний фонд.

«Ми намагаємося лише завершити незавершені житлові масиви, а нові масиви змушені зупиняти. Клієнти наразі не готові витрачати великі суми грошей на купівлю квартир високої вартості, а самі інвестори також стикаються з фінансовими труднощами та не мають достатньо ресурсів, щоб поспішати, як раніше, у цей складний час», – поділився він.

Ринок нерухомості все ще складний через юридичні проблеми

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, зазначив, що найскладнішим моментом у секторі нерухомості є правові проблеми, які призводять до зупинки старих проектів та відсутності нових.

За словами пана Чау, у першому кварталі 2024 року лише один проект комерційного житла був «схвалений для інвестиційної політики одночасно зі схваленням інвестора» площею 3647 квадратних метрів, і лише один старий проект завершив будівельні інвестиції масштабом 219 квартир.

Немає жодних проектів комерційного житла, які б мали право на залучення капіталу для продажу майбутнього житла, і на стадії реалізації перебувають 62 проекти комерційного житла (старі проекти) з 28 462 квартирами.

Крім того, пан Чау також зазначив, що жоден проект соціального житла не був схвалений для інвестицій або не отримав дозвіл на будівництво, але завершено лише один проект соціального житла (старий проект) на 242 квартири, а також реалізується сім проектів соціального житла та житла для працівників (старі проекти) на 4996 квартир.

«У 2024 році ринок нерухомості в Хошиміні продовжуватиме демонструвати дисбаланс між пропозицією та попитом на житло, а також дефіцит пропозиції житла, що призведе до зростання цін на житло або їхнього перебування на високому рівні, особливо з огляду на дисбаланс у сегменті елітного житла та гостру нестачу доступного комерційного житла та соціального житла», – сказав пан Чау.

Де зростає дохід від бізнесу з нерухомості?

Джерело: Статистичне управління міста Хошимін - Упорядник: NGOC HIEN - Графіка: N.KH.

За даними Статистичного управління міста Хошимін, за перші п'ять місяців року дохід Хошиміна від інших послуг склав 172 491 млрд донгів, що на 8,6% більше. З них дохід від бізнесу з нерухомістю оцінюється в 101 814 млрд донгів, що становить 59% від доходів від інших послуг та на 7,4% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Раніше, за перші чотири місяці 2024 року, дохід від бізнесу з нерухомістю оцінювався в 80 845 млрд донгів, що на 9,8% більше, ніж за аналогічний період минулого року.

У розмові з Tuoi Tre представники нотаріальних контор заявили, що збільшення доходів від сектору нерухомості частково пов'язане з тим, що декларація вартості угод з нерухомістю наблизилася до реальної вартості, що значно перевищує попередню декларацію.

Керівник нотаріальної контори розповів, що раніше, щоб «уникнути» сплати високих податків, угоди з нерухомістю часто декларувалися лише на суму від кількох десятків до кількох сотень мільйонів донгів, але тепер це вже не так, усі записи про угоди перевищують 500 мільйонів донгів. Якщо декларація занижена, податок буде повернуто, і це буде дуже проблематично та складно для майбутніх процедур.

Тому ця людина сказала, що декларації людей були ближчими до ціни продажу, що зробило ставку податку вищою, ніж раніше.

Прогнозується стабілізація ринку нерухомості до середини 2025 року

Ціни на квартири в Ханої зросли в середньому на 31% за перші шість місяців 2024 року - Фото: NAM TRAN

Ринок нерухомості демонструє ознаки відновлення, але, за словами експертів, ринок стабілізується, коли буде більше угод з доступними квартирами та соціальним житлом.

За даними Міністерства будівництва, у першому кварталі 2024 року кількість завершених проектів комерційного житла по всій країні становила 10, нещодавно отриманих ліцензій – 19, проектів, що мають право на продаж майбутнього житла, – 38, а проектів, що перебувають на стадії реалізації, – 984.

Загальна кількість операцій з нерухомістю у першому кварталі 2024 року досягла 133 512 успішних транзакцій (109 066 у першому кварталі 2023 року).

З них кількість угод з квартирами та індивідуальними будинками досягла 35 853 угод (27 590 у першому кварталі 2023 року), кількість угод із землею – 97 659 угод (81 476 у першому кварталі 2023 року). Міністерство будівництва також заявило, що ринок квартир продовжує привертати увагу груп із реальними потребами в житлі та середньострокових та довгострокових інвесторів.

Локальне відновлення

У розмові з Tuoi Tre пан Дінь Мінь Туан, директор Batdongsan.com.vn у південному регіоні, зазначив, що ринок нерухомості на місцевому рівні відновлюється, особливо на ринку Ханоя, де зростають ціни як на вторинному ринку, так і в елітних квартирних проектах.

Середня ціна квартир зросла, оскільки нещодавно запущені елітні проекти пропонують високі ціни, що призводить до зростання середньої ціни на всьому ринку. Пан Туан зазначив, що ринок квартир зріс за перші три місяці року, але не в позитивному напрямку як з точки зору пропозиції, так і попиту. Більше того, відновлення ринку нерухомості останнім часом було більш зосереджено на Півночі. Окрім квартир, на Півночі також зріс ринок землі та індивідуального житла.

Розглядаючи ринок в цілому, він не задовольняє попит на нерухомість. Ті, хто має реальні потреби в житлі в Ханої, шукають сегмент до 40 мільйонів донгів/м2, а в Хошиміні - до 50 мільйонів донгів/м2, але наразі спостерігається дефіцит пропозиції.

За словами пана Во Хюїнь Туан Кіета, директора CBRE VN, останнім часом на ринку пропозиція була представлена ​​лише сегментом квартир високого класу та вище. Прогнозуючи, що в найближчі кілька років серед суто комерційних квартир не буде продуктів середнього та низького цінового сегментів.

Цей експерт також підтвердив, що лише за наявності достатньої пропозиції житла попит на ринку стабілізується, а попит і пропозиція в усіх сегментах будуть збалансовані, тоді ринок розвиватиметься стабільно.

Наразі ринок нерухомості останніми роками був упередженим, незбалансованим та схилявся до сегмента високого класу. Тому ринок також очікує підтримки уряду розвитку соціального житла та житла для людей з низьким рівнем доходу, щоб найближчим часом створити цю пропозицію.

Очікування щодо забезпечення виконання законів про нерухомість

За словами експертів, пропозиція Уряду дозволити трьом законам, пов'язаним з ринком нерухомості, набути чинності з 1 серпня, на п'ять місяців раніше, ніж попередня постанова Національних зборів, а також два пункти статті 200 та статті 210 Закону про кредитні установи також пропонується набути чинності достроково з 1 серпня, щоб забезпечити послідовність та суворість під час отримання застави від кредитних установ, що створить новий, більш прозорий та сприятливий правовий коридор для ринку нерухомості.

Однак насправді, при застосуванні законів завжди є затримка, і для досягнення помітного ефекту потрібно від шести місяців до року. Більше того, в законах не згадується про балансування ринку, коригування цін на житло, а також не згадується про коригування процентних ставок за кредитами чи зниження цін на землю. Навпаки, вхідні витрати на проекти можуть зрости, тому важко очікувати зниження цін на житло.

Пан Дінь Мінь Туан також зазначив, що для впровадження законів на ринок потрібен час, не кажучи вже про необхідність постанов та циркулярів, які б керували процесом, тому в короткостроковій перспективі ринку все ще бракує пропозиції. Наразі ринок перебуває в перехідній фазі між старими та новими законами, ніхто не наважується приймати рішення, тому нова пропозиція низька, а проекти, які вже мають нову пропозицію, можуть продаватися за дуже високими цінами.

Однак пан Туан сподівається, що новий закон допоможе вирішити проблему постачання та усуне правові перешкоди для проектів як на Півночі, так і на Півдні. Нормативні акти будуть чіткішими, а пропозиція у середньостроковій та довгостроковій перспективі буде більшою.

Новий закон також встановлює суворіші вимоги до інвесторів: реалізовувати проекти можуть лише потенційні інвестори, і водночас підтримує покупців житла, які зобов'язані вносити лише 5% початкового внеску під час купівлі будинку. Перевірка інвесторів буде кращою, ринок розвиватиметься здоровіше. Але для досягнення рівноваги та сталого розвитку ринку нерухомості знадобиться щонайменше до другого кварталу 2025 року.

Заступник міністра будівництва Нгуєн Ван Сінь:
Уряд підтримуватиме збільшення пропозиції соціального житла для зниження цін на житло.

Постанова Уряду № 33 запропонувала комплексне рішення для ринку нерухомості. Відповідно, Уряд запропонував низку рішень, таких як вдосконалення інституцій, сприяння розвитку соціального житла, полегшення доступу підприємств до капіталу, випуск облігацій для мобілізації капіталу для проектів...

Рішення для ринку вже існує, децентралізоване по населених пунктах та прозоре, але впровадження все ще відбувається повільно.

Збільшення пропозиції соціального житла для задоволення житлових потреб більшості людей у ​​міських районах є рішенням для збільшення пропозиції житла, спрямованим на коригування структури житлового фонду та зниження поточних цін на житло. Коли буде багато дешевого житла, ціни на житло, безумовно, знизяться.

Найближчим часом Уряд видасть окрему постанову щодо розвитку соціального житла, спрямовану на скорочення інвестиційних процедур, створення максимальної зручності для інвесторів проектів соціального житла у здійсненні інвестиційних процедур, доступі до землі, капіталу та продажу соціального житла.

Джерело: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm