Розвиток соціального житла: розблокування потоків капіталу та вирішення «кореневого» питання пропозиції

Підпис до фотографії — Проєкт соціального житла в районі Кай Ранг, місто Кантхо . Фото: Тхань Лієм/VNA

Деякі експерти вважають, що процентна ставка у розмірі 6,6% для покупців соціального житла є занадто високою, тому її слід зберегти на рівні 4,8%.

Вплив фінансової політики

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін (HORE), процентна ставка у розмірі 6,6% для покупців соціального житла є занадто високою. Він рекомендував уряду зберегти ставку на рівні 4,8%, щоб допомогти людям, особливо молоді, мати можливість створити житло, яке відповідає їхньому доходу.

На нещодавньому семінарі «Задоволення спраги доступного житла та рішення для залучення мешканців до Нової міської зони» пан Ле Хоанг Чау заявив, що згідно з Указом 100 покупці повинні позичати кошти за процентною ставкою 6,6% річних, що є занадто високою процентною ставкою. Тим часом, з липня 2021 року по липень 2024 року прем'єр-міністр неодноразово затверджував процентну ставку лише 4,8% річних. З серпня 2024 року процентна ставка зросте до 6,6% річних.

Після численних петицій уряд видав Указ 261 від 10 жовтня 2025 року, яким процентну ставку було знижено до 5,4%. «Ми все ще наполегливо рекомендуємо зберегти ставку на рівні 4,8% на рік. Тому що за поточної ставки 5,4%, якщо інвестори позичатимуть кошти у В'єтнамському банку соціальної політики (VBSP), їм доведеться сплачувати процентну ставку у розмірі 120% від 5,4%, що становить приблизно 6,48%, що є дуже високим показником. Тим часом комерційні банки надають позики інвесторам проектів соціального житла, таким як Нам Лонг, лише під 5,9%-6,1%», – сказав пан Ле Хоанг Чау.

Коли йдеться про «доступне житло», його можна розділити на два типи: соціальне житло та доступне комерційне житло. Тож яка ціна вважається доцільною?

У 2013 році, коли уряд видав Постанову 02, що запроваджувала кредитний пакет у розмірі 30 000 мільярдів донгів, вона передбачала, що комерційне житло вартістю 1 050 мільярдів донгів або менше може позичити кошти з пакету підтримки. Наразі відповідна ціна для комерційного житла може бути визначена як менша за 3 мільярди донгів.

Для такого типу комерційного житла інвесторам не потрібні спеціальні механізми щодо земельних фондів чи податків, а лише кредитні стимули – подібні до пакету на 145 000 мільярдів донгів, який Державний банк В'єтнаму (SBV) впроваджує для соціального житла та реконструкції старих квартир. «Ми рекомендуємо розширити цей пакет, включивши до нього доступне комерційне житло з процентною ставкою 5,9–6,1%, яку зараз застосовують банки, що є відносно розумним», – сказав представник HORE.

Однак деякі експерти вважають, що найважливіше – це кредитна політика для покупців із розумними процентними ставками на термін 20-25 років. Тоді молоді люди з певними фінансовими ресурсами, особливо ті, хто купує житло вперше, зможуть повністю створити собі місце для життя. Тільки тоді ми зможемо по-справжньому задовольнити спрагу до доступного житла.

Згідно з останньою інформацією Міністерства будівництва, станом на серпень 2025 року банки виділили близько 19 700 мільярдів донгів з кредитного пакету на підтримку розвитку соціального житла. Поряд з цим, реалізація проектів також активно прискорюється місцевими органами влади. Очікується, що цього року може бути завершено понад 82 000 одиниць житла, що сприятиме наближенню до цільового показника в 100 000 одиниць...

Зниження процентних ставок недостатньо без вирішення «кореню» проблеми.

На думку деяких економічних експертів, якщо кредитна політика обмежується лише зниженням процентних ставок без механізму підтримки її впровадження, легко потрапити в ситуацію труднощів із доступом до капіталу. Крім того, необхідно вирішити першопричину з боку пропозиції, тоді пільгова кредитна політика буде ефективною.

Магістр наук Тран Чонг Чьєт з Державного банку В'єтнаму регіону 15 повідомив, що наразі існує 3 кредитні програми, що підтримують розвиток соціального житла. Перша – це пакет на 120 000 мільярдів донгів, на сьогоднішній день 9 банків зареєструвалися для участі із загальним лімітом 145 000 мільярдів донгів. Друга – це програма позик на соціальне житло для молоді віком до 35 років. Третя – це програма кредитування соціального житла відповідно до Указу № 100/2024/ND-CP від 26 липня 2024 року, в якому детально описано низку статей Закону про житло щодо розвитку та управління соціальним житлом.

У рамках кредитного пакету на суму 120 000 мільярдів донгів Державний банк В'єтнаму шість разів звертався до кредитних установ (КІ) із проханням знизити процентні ставки за кредитами з початкових 8,7% на рік до 6,4% на рік для інвесторів та 5,9% на рік для покупців житла, що навіть нижче, ніж ставка за кредитами для бідних домогосподарств (близько 6,6% на рік).

За даними Державного банку В'єтнаму (SBV), станом на 31 липня непогашені кредити за чотирма програмами соціального житла досягли близько 30 000 мільярдів донгів, але прогрес у їх реалізації все ще повільний. Країна виконала лише майже 60% від цільового показника будівництва 1 мільйона квартир до 2025 року, що свідчить про необхідність більш надійних рішень для задоволення реального попиту.

За даними Міністерства будівництва, за перші 9 місяців 2025 року у В'єтнамі було збудовано 43 681 одиницю житла (досягнувши 43,6%). Очікується, що до кінця 2025 року буде збудовано ще 39 245 одиниць (загалом 82 926 одиниць житла (досягши 83%); 135 033 одиниці інвестуються в будівництво; з яких 69 проектів масштабом 54 362 одиниці розпочали будівництво за перші 9 місяців цього року.

У цій ситуації Державний банк В'єтнаму звернувся до Міністерства будівництва з проханням впровадити низку рішень для вирішення існуючих проблем на ринку, включаючи сприяння розвитку соціального житла та доступного житла для задоволення реальних потреб людей. Водночас терміново дослідити та запропонувати видання Указу, що регулює Фонд розвитку житла.

Поряд з цим, народним комітетам провінцій та міст необхідно надати пріоритет виділенню земельних ділянок для будівництва соціального житла, зосередившись на впровадженні рішень для досягнення цілей соціального житла, поставлених Прем'єр-міністром.

Щоб вирішити цю «спрагу», у вересні 2025 року на зустрічі з прем'єр-міністром Фам Мінь Чіньхом та Центральним керівним комітетом з питань житлової політики та ринку нерухомості HOREA запропонувала: по-перше, для зниження цін необхідно збільшити пропозицію, постачання придатного житла, доступного житла; по-друге, для збільшення пропозиції придатного житла необхідно усунути перешкоди та труднощі для застопорених проектів. (Наразі існує 2890 застопорених проектів, які потребують усунення).

Крім того, необхідно створити умови для справедливого доступу підприємств до земельних фондів шляхом реалізації Постанови 171 Національних зборів – про пілотне апробування дозволу на отримання передачі прав землекористування на земельні ділянки житлової забудови та земельні ділянки, відмінні від земель житлової забудови (або земельні ділянки з правами землекористування, відмінними від земель житлової забудови), для реалізації проектів комерційного житлового будівництва.

Щодо рішення, яке допоможе знизити ціни на житло, пан Нгуєн Чунг Ву, голова ради директорів Cen Land, зазначив, що, перш за все, держава повинна взяти на себе ініціативу у зниженні плати за користування землею, особливо у віддалених міських районах та міських районах з орієнтацією на громадський транспорт (TOD), щоб допомогти знизити ціни на нерухомість, підтримати бізнес та реальних покупців житла, а також уникнути спекуляцій. «Коли держава зменшує плату за користування землею та орендну плату за землю, люди можуть купувати дешеве житло за державною політикою, а не інвестори А та Б», – запропонував пан Нгуєн Чунг Ву.

Крім того, необхідно розвивати інфраструктуру, особливо швидкісні залізниці, створювати нові міські центри, уникаючи міської забудови без інфраструктури, що призводить до «міст-привидів»; водночас, під час будівництва будинків необхідно встановити правило «будувати будинки для життя» та «якщо ви не можете повернути людей, вам не дозволять будувати». Навіть якщо дозвіл на будівництво буде надано, інвестор повинен продати 50-70% продукції, щоб отримати дозвіл на будівництво.

Пан Нгуєн Чунг Ву також наголосив: доступне житло має бути на рівні 2 мільярдів донгів; покупці можуть платити частинами протягом багатьох років. Для цього необхідно 3 фактори, особливо капітал, потрібен не лише великий капітал, а й дешевий.

Неможливо використовувати адміністративні накази чи нав'язувати очікування «будувати дешеві будинки будь-якою ціною», оскільки жоден бізнес не може знижувати ціни, зменшувати прибутки та все одно розвиватися. Бізнес повинен мати чітку економічну мотивацію, якщо його змушувати робити це, не отримуючи прибутку, він не зможе його утримувати, реінвестувати чи розвивати. Щодо високих цін на житло, то це результат багатьох груп витрат. Тільки вартість землі становить 30-40%, місцями до 50% від ціни продажу. Витрати на будівництво відносно стабільні, але процедурні витрати та капітальні витрати є причиною зростання цін, багато проектів «відкладаються» на 6-0 років, що призводить до багаторазового збільшення відсотків за кредитами та альтернативних витрат.

Джерело: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm