Чи сприятиме збереження методу надлишків оцінці земель проекту?

Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища все ще хоче припинити використовувати метод профіцитів.

Як повідомляє газета Thanh Nien , Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища нещодавно направило до Міністерства юстиції для оцінки проект Указу про внесення змін та доповнень до низки статей Урядового указу № 44/2014/ND-CP від ​​15 травня 2014 року, що регулює ціни на землю (проект Указу 44), перед його поданням до уряду.

Примітно, що Міністерство природних ресурсів та охорони навколишнього середовища у проекті Постанови 44 ​​пропонує не використовувати метод надлишку для оцінки землі.

Однак на сьогоднішньому семінарі більшість експертів погодилися, що метод надлишку слід зберегти при оцінці землі.

Пан Дао Чунг Чінь поділився цим на конференції.

Виступаючи на семінарі, пан Дао Чунг Чінь, директор Департаменту земельного планування та розвитку (Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища), представив кілька аспектів та навів докази того, чому міністерство запропонувало скасувати метод надлишку під час оцінки землі.

Позиція представника Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища на семінарі залишилася такою ж, як і під час відповіді на інтерв'ю газеті Thanh Nien у статті «Чи вирішить уряд зберегти чи відмовитися від методу надлишків?», опублікованій 26 липня.

За словами пана Чіня, ніхто не може заперечувати перевагу методу надлишків. Однак, у контексті вхідних параметрів під час застосування цього методу до оцінки землі в нашій країні, дані ще не стандартизовані, що призводить до неточних результатів.

«Останнім часом я брав участь у кількох справах з оцінки землі та помітив, що оцінювачі бояться юридичних ризиків під час застосування методу надлишку. Це одна з причин, чому процес оцінки землі останнім часом відбувається повільно», – поділився пан Чінх на семінарі.

Пан Чінх додав, що якщо уряд вирішить зберегти метод надлишків, також необхідно провести дослідження та перегляд, щоб встановити стандарти вхідних даних для параметрів та показників цього методу. Стандартизовані вхідні дані забезпечать точні результати, додадуть оцінювачам впевненості у затвердженні оцінок та вирішать проблему оцінки землі, особливо для проектів.

«Відмова від методу надлишків – це крок назад в оцінці землі».

Після виступу представника Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища багато експертів та підприємств безпосередньо або надали документи, в яких висловили свою думку щодо необхідності збереження методу надлишку в оцінці землі; відмова від нього може спричинити подальші труднощі та перешкоди в повільному процесі оцінки землі, а ринок нерухомості продовжуватиме відчувати тривалий дефіцит пропозиції.

Адвокат Нгуєн Хонг Чунг, віцепрезидент Ханойського клубу нерухомості, висловив думку, що метод надлишку слід зберегти.

Адвокат Нгуєн Хонг Чунг, віцепрезидент Ханойського клубу нерухомості, стверджує, що метод надлишку визначає ціни на землю на основі потенційного використання в майбутньому, а не на основі поточного використання, як порівняльний метод або метод доходу.

Метод залишків відображає ринкову вартість землі, що підлягає оцінці, включаючи такі фактори, як: цільове призначення землі; термін використання землі; щільність забудови; висота забудови; коефіцієнт використання землі; а також відображає практичну цінність грошових потоків в інвестиціях, виробництві та бізнесі.

«Метод надлишку чітко відображає фінансову природу проекту нерухомості: визначення витрат, доходів та прибутків дуже науковим та об’єктивним чином. Цей метод чітко відображає, як використовуються, розподіляються та розподіляються різниці в орендній платі за землю. Це також сучасний метод оцінки нерухомості, що відповідає міжнародній практиці».

«Аргумент Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища про те, що відсутність бази даних для оцінки та необхідність базувати оцінки на гіпотетичних та неточних факторах є причиною відмови від цього методу, на мою думку, є непереконливим. Якщо проблема полягає у відсутності бази даних, рішенням має бути створення високоякісної, надійної бази даних, а не відмова від методу надлишків (демонтажу виробничої машини). Тому, якщо відмова від методу надлишків стане реальністю, це буде кроком назад в оцінці землі», – сказав пан Чунг.

Водночас, за словами юриста Чунга, проект Указу 44 містить лише три методи оцінки: порівняльний, дохідний та коефіцієнт коригування ціни на землю, яких недостатньо для заміни методу надлишку під час оцінки інвестиційних проектів з використанням землі: міські території, комерційні та сервісні зони змішаного використання тощо.

Відмова від методу надлишку ускладнить визначення вартості прав користування землею, які інвестори повинні сплачувати за майбутні проекти, коли вся соціальна та технічна інфраструктура ще не завершена. Інвестори не зможуть розрахувати фінансову життєздатність проектів нерухомості…

Професор Хоанг Ван Куонг, член Комітету з питань фінансів та бюджету Національних зборів, поділився своїми думками щодо переваг та недоліків методу профіциту.

Важливо стандартизувати вхідні параметри кожного методу оцінки.

Професор Хоанг Ван Куонг, член Комітету з питань фінансів та бюджету Національної асамблеї, заявив, що в останні роки багато проектів не отримали схвалення. Однією з причин є відсутність чіткої оцінки землі, що заважає місцевим органам влади стягувати збори, а інвесторам платити за отримання рішень про виділення землі. Неточна оцінка землі може бути зумовлена ​​суб'єктивними або об'єктивними факторами, оскільки правила оцінки землі не є конкретними або чіткими.

Професор Куонг заявив, що у світі існують чотири поширені методи: пряме порівняння, дедукція, дохід та профіцит. У В'єтнамі ці чотири методи зараз використовуються, а також метод коефіцієнта коригування ціни на землю.

Аналізуючи метод коефіцієнта коригування ціни на землю, один із трьох методів, запропонованих Міністерством природних ресурсів та навколишнього середовища у проекті Указу 44, професор Куонг заявив, що цей метод буде дуже безпечним для оцінювачів, оскільки він передбачений державою; їм потрібно лише помножити прайс-лист на коефіцієнт, щоб визначити ціну на землю.

«Однак ця ціна неточна. Дві суміжні земельні ділянки різної форми можуть мати суттєво різні ціни, не кажучи вже про такі фактори, як орієнтація, топографія та краєвиди… Метод коригування коефіцієнта ціни на землю більше підходить для адміністративних установ, ніж для громадян та бізнесу», – зазначив пан Куонг.

Пан Куонг проаналізував переваги та недоліки різних методів оцінки землі: дедуктивного, порівняльного та дохідного, перш ніж завершити своє зауваження сумним твердженням: «У всьому світі для оцінки багатьох нових проектів люди використовують метод надлишку, оскільки немає з чим порівнювати з проектами, які щойно розпочинаються. Однак, у проекті Указу 44 цей метод опущено…».

Численні експерти, юристи та підприємства, які були присутні на семінарі, висловили свою підтримку збереженню методу надлишків при оцінці землі.

Однак, пан Куонг також визнав, що метод надлишку має багато обмежень. Зокрема, якщо розрахунок площі землі, що підлягає оцінці, є неточним, тобто вхідні дані є неточними, це призведе до неточних результатів.

Багато країн світу зазвичай використовують метод надлишку, уникаючи збитків, оскільки немає завищення цін чи ухилення від сплати податків. Бізнес-середовище та правове середовище в більшості цих країн є прозорими та дисциплінованими. Однак у В'єтнамі багато ринкових параметрів та показників, що використовуються в методі надлишку для оцінки землі, не стандартизовані, що призводить до неточних результатів та ризиків для оцінювачів…

Пан Нгуєн Куок Хіеп, голова Асоціації будівельних підрядників В'єтнаму, зазначив, що кожен метод оцінки має свої переваги та недоліки. Однак у сучасних умовах В'єтнаму необхідно зберегти п'ять існуючих методів оцінки землі. Важливо стандартизувати вхідні параметри кожного методу, щоб мінімізувати помилки в оцінці землі та пришвидшити процес оцінки. Тільки тоді ми зможемо подолати глухий кут для проектів у сфері нерухомості та швидше вивести на ринок нові пропозиції.

Незважаючи на наполягання на збереженні методу надлишку в оцінці землі, більшість експертів та бізнес-лідерів, які були присутні на семінарі, не змогли представити комплексний план щодо пришвидшення процесу оцінки землі та пом'якшення проблем із пропозицією на ринку нерухомості.

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm