Мотивація з моделі TOD
За словами доцента, доктора архітектора Нгуєн Ву Фуонга, заступника директора Академії стратегії та підготовки будівельних службовців (Міністерство будівництва), сучасні моделі міського розвитку TOD (транзитно-орієнтований розвиток) у багатьох країнах, таких як Сполучені Штати, Франція, Японія, Китай... демонструють двосторонній зв'язок: сучасна інфраструктура сприяє розвитку нерухомості, тоді як нерухомість створює ресурси для реінвестування в інфраструктуру.
У В'єтнамі швидкі темпи урбанізації створюють нагальну потребу в транспортній інфраструктурі, пов'язаній з нерухомістю, в умовах обмежених бюджетних ресурсів. Процес об'єднання населених пунктів та впровадження дворівневої моделі управління порушує питання нового підходу, заснованого на функціональних зонах, що пов'язує транспортне планування з міським розвитком та ринком нерухомості. Такий підхід допомагає ефективно використовувати вартість землі, забезпечувати рівність житла та його відповідність платоспроможності людей шляхом розумного розподілу земельних фондів для комерційного житла, соціального житла (NOXH) та екологічної нерухомості.
Згідно з оглядом Міністерства будівництва, на сьогодні мережа швидкісних автомагістралей В'єтнаму швидко розширилася з приблизно 90 км (2010 рік) до 1700 км (2024 рік), і очікується, що до 2025 року вона досягне 3000 км. Система швидкісних автомагістралей створила потужний поштовх для розвитку нерухомості, особливо супутникових міських районів, промислово-логістичних зон, курортної нерухомості та зростання цін на землю вздовж кільцевих маршрутів та швидкісних автомагістралей. Крім того, міські залізниці, ядро TOD та розвитку нерухомості, такі як у Ханої, експлуатують 2 маршрути (Катлінь - Хадонг, Нхон - залізнична станція Ханой), у Хошиміні експлуатується лінія метро № 1 Бен Тхань - Суой Тьєн, очікується, що до 2035 року ці два великі міста матимуть понад 600 км міської залізниці. Це рушійна сила просторової реструктуризації, формування супутникових міських районів та нерухомості вздовж коридору TOD.
Крім того, швидко завершується низка проектів аеропортів та морських портів, таких як: проект Міжнародного аеропорту Лонг Тхань, морський кластер Кай Меп - Тхі Вай, Лах Хуєн... стають важливими міжнародними шлюзами, сприяючи розвитку логістики, промисловості та сервісної нерухомості - курортів, створюючи потужний "поштовх" для ринку нерухомості в напрямку TOD, міст-супутників та нових економічних коридорів.
Однак інфраструктура В'єтнаму все ще стикається з серйозними проблемами, такими як брак капіталу, інституційні обмеження, ресурси та можливості впровадження; ринок нерухомості часто переживає «віртуальну лихоманку» через очікування, спекуляції та неефективне управління ринком; багато міських районів розвиваються, коли рух транспорту ще не завершено, що призводить до перевантаження та відсутності сполучення; планування не синхронізоване; тоді як такі важливі сегменти, як соціальне житло, житло для працівників та студентські гуртожитки, не отримали належної уваги... Ця реальність створює нагальну потребу в комплексній стратегії, яка б забезпечувала баланс капіталу для розвитку інфраструктури та тісно пов'язувала її з міським плануванням та орієнтацією на сталий розвиток ринку нерухомості.
Орієнтація на сталий розвиток ринку нерухомості
Експерти з нерухомості вважають, що, спираючись на досвід розвитку інфраструктури з успішними ринками нерухомості в багатьох країнах, розвиток моделі TOD сприяє економіці, вирішує житлові проблеми та контролює ціни на землю, і В'єтнам може застосовувати її на основі відповідних коригувань інституційних умов, ресурсів та характеристик кожного міського району. Це ефективний фінансовий механізм, який може створювати капітал для інфраструктури, використовувати вартість землі навколо метро та залізниць і створювати доходи для розвитку соціального житла, студентських гуртожитків, житла для працівників тощо.
Доцент, доктор архітекторів Нгуєн Ву Фуонг зазначив, що для максимального використання ролі транспортної інфраструктури на ринку нерухомості В'єтнаму необхідно впровадити систему орієнтацій та синхронних рішень, зосереджуючись на комплексному плануванні транспорту та землекористування, забезпечуючи, щоб TOD став центром уваги навколо метро, BRT, кільцевої дороги та автомагістралі. У рамках доступу до громадського транспорту необхідно гармонійно розташувати типи житла: комерційне житло, соціальне житло, житло для робітників та студентські гуртожитки.
Крім того, синхронно розвивати зони комерційного обслуговування для збалансування попиту та пропозиції, сприяти соціальній справедливості, цивілізації та сучасності, особливо виділяючи ресурси на розвиток соціального житла, доступного житла, житла для працівників, студентських гуртожитків та прямого сполучення з метро/BRT, оскільки саме ця група найбільше користуватиметься громадським транспортом; водночас застосовувати механізм збору доданої вартості із землі, земельні аукціони, фонди міського розвитку, використання земельних фондів навколо станцій та реінвестування в інфраструктуру.
Крім того, у великих містах, що розвиваються за стислою міською моделлю, 15-хвилинною міською моделлю, зменшується залежність від особистих автомобілів, сприяє використанню громадського транспорту, покращується якість життя та розширюється застосування цифрових технологій в управлінні даними про дорожній рух, щоб зробити інформацію про планування, ціни на землю, проекти прозорими...
За допомогою досліджень Міністерство будівництва зосереджується на розробці та швидкому завершенні політики TOD у сталому та справедливому напрямку. Зокрема, воно передбачає мінімальний рівень соціального житла в TOD, вимагаючи від інвесторів резервувати щонайменше 20-30% земельного фонду або площі в проектах TOD для соціального житла, житла для працівників та студентських гуртожитків, забезпечуючи справедливість та доступність; пілотує модель участі підприємств з експлуатації метрополітену в експлуатації нерухомості навколо станцій та розподіляє частину доходів для реінвестування в інфраструктуру та розвитку соціального житла; координує роботу з місцевими органами влади щодо проактивного планування та підтримки земельних фондів на ключових перехрестях, щоб уникнути спекуляцій, контролювати ціни на землю та забезпечити розумне облаштування доступного житла...
«Транспортна інфраструктура — це не лише дороги та мости, а й інструмент формування міських територій та регулювання ринку нерухомості. Ефективне застосування моделі TOD стане інструментом стабілізації цін на житло та забезпечення соціальної справедливості й доступу до придатного житла для мільйонів людей», — поділився доцент, доктор архітекторів Нгуєн Ву Фуонг.
Джерело: https://baotintuc.vn/kinh-te/ha-tang-giao-thong-tao-dong-luc-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien-ben-vung-20250929100652183.htm
Коментар (0)