Контроль цін на нерухомість: рішення для охолодження ринку нерухомості

Агентство з управління планує вжити низку заходів для зниження цін на нерухомість, особливо в елітному сегменті, де поширені спекуляції та інфляція цін.

Департамент будівництва міста Хошимін щойно опублікував документ, який вимагає від підприємств нерухомості суворо дотримуватися правових норм щодо публічного розкриття інформації про проекти, угоди та права власності. Відповідно до Закону про діяльність у сфері нерухомості 2023 року та Указу 94, 96/2024/ND-CP, підприємства повинні оприлюднювати інформацію про проекти перед початком діяльності, повідомляти про статус угоди у письмовій та електронній формі, а також нести відповідальність за точність даних.

Заборона обходу, авторизація брокерів

Примітно, що документ суворо забороняє інвесторам уповноважувати інші організації чи фізичних осіб підписувати договори на завдаток, продаж, передачу, оренду з правом купівлі-продажу житла чи права користування землею в проектах. Інвестори можуть продавати або орендувати майбутнє житло лише після письмового повідомлення державного органу управління про виконання умов угоди.

До того, як Департамент будівництва видав цей документ, багато проектів у Хошиміні були виставлені на продаж за дозволом. Багато брокерських майданчиків F2 та F3 отримували депозити від клієнтів, тоді як проекти не отримували дозволів на будівництво та не відповідали вимогам законодавства. Багато клієнтів з північних провінцій прилетіли до Хошиміна, щоб «сплатити депозити доброї волі», але насправді не підписали контракту з інвестором.

На нещодавньому відкритті проекту пані Лоан (проживає в районі Тан Хунг, Хошимін) розповіла, що вона внесла «внесок доброї волі» у розмірі 50 мільйонів донгів через початковий рівень квартири, а потім сплатила ще 10% від вартості квартири, але лише через брокерську компанію, а не співпрацюючи з інвестором. «Я думала, що це звичайний процес, але коли я пізніше запитала, то дізналася, що не маю права відкривати об'єкт для продажу», – поділилася вона.

Директор компанії з нерухомості в Хошиміні визнав, що протягом тривалого часу багато інвесторів намагалися «обійти закон», дозволяючи брокерським майданчикам приймати депозити від клієнтів. Цей «скорочений шлях» за допомогою маркетингу та комунікації дозволяє клієнтам знати лише про торговий майданчик без прямого контакту з інвестором.

За словами економічного експерта – доктора Тран Нгуєн Дана, ситуація, коли інвестори «обходять закон» через брокерські майданчики для залучення капіталу, існує вже давно. «Багато проектів мобілізують до 90%-95% вартості квартири до підписання договору купівлі-продажу. Керуючі агентства чітко бачать, але не керують, що призводить до спотворення ринку, створення віртуального попиту та психології FOMO (страху упустити можливість) для покупців», – проаналізував пан Дан.

За його словами, такий підхід не лише завищує ціни на нерухомість, але й перекладає ризик на сторону покупця. Адже у разі інциденту йому повернуть лише депозит або банківські відсотки, тоді як інвестор все одно привласнює собі капітал. «Дорогі уроки деяких великих інцидентів на ринку в минулому досі мають попереджувальне значення», – наголосив він.

Водночас, увагу громадськості привернув і проект Постанови Уряду про механізм контролю цін на нерухомість. У цьому проекті керуюче відомство пропонує, щоб операції з нерухомістю здійснювалися через державний торговий майданчик, одночасно посилюючи кредитування позичальників, які купують другу та третю квартири. Крім того, проект також заохочує розвиток доступного комерційного житла, розширюючи пропозицію квартир середнього цінового сегмента для задоволення реальних потреб у житлі.

Пан Во Хонг Тханг, заступник генерального директора з консалтингу в DKRA Consulting, зазначив, що, згідно з опитуванням DKRA Group, до 70% клієнтів, які купували нові проекти в минулому, робили це з метою інвестицій, з яких 50%-60% вже володіли другою квартирою, а понад 20% володіли третьою квартирою або більше. Однак, також необхідно враховувати, чи потрібно посилення кредитування для зменшення спекулятивного попиту, зниження цін та повернення ринку до його реальної вартості.

Він також зазначив, що якщо цю політику застосовувати, банківське кредитування сектору нерухомості зростатиме повільно, ліквідність ринку може зменшитися приблизно на 30%. «Спекулянтам доведеться ретельно обмірковувати ситуацію, тоді як люди з реальними потребами матимуть можливість отримати доступ до більш підходящих продуктів», – прокоментував пан Тханг.

Клієнти дізнаються про проект нерухомості в Хошиміні. Фото: ТАН ТХАНЬ

Впроваджуйте синхронні, довгострокові рішення

Пан Во Хонг Тханг підтримує політику податку на нерухомість, спрямовану на обмеження спекуляцій, але він сподівається, що уряд, міністерства та відомства матимуть покроковий план впровадження з дорожньою картою, ретельним розрахунком та уникненням раптового застосування. «Якщо податок буде посилено занадто швидко, ринок може сильно відреагувати, що вплине на ліквідність та загальне зростання економіки, оскільки нерухомість – це галузь, яка має великий вплив на інші сфери», – прокоментував пан Тханг.

За словами доктора Фам В'єта Туана, директора Інституту природних ресурсів та економіки навколишнього середовища міста Хошимін, податок на операції з нерухомістю є ефективним інструментом для обмеження спекуляцій.

Він запропонував застосовувати податок залежно від часу володіння майном: якщо володіння триває менше 12 місяців, податок становитиме 20% від ціни продажу, від 12 до 36 місяців – 10%, від 36 до 60 місяців – 5%, а понад 60 місяців зберігається поточна ставка 2%. «Цю ставку податку також слід застосовувати до випадків дозволеної купівлі-продажу, щоб уникнути юридичних лазівок», – сказав пан Туан.

Він вважає, що цей метод оподаткування простіший та легший у застосуванні, ніж примусове здійснення транзакцій через публічні онлайн-біржі, що не підходить у нинішніх умовах. «Податок, заснований на часі володіння, допомагає обмежити перегляд, але не спотворює ринок. Ті, хто інвестує короткостроково, повинні будуть платити високі податки, тоді як ті, хто тримає довгостроково, отримають стимули, що є справедливим та розумним», – наголосив пан Туан.

Крім того, пан Туан також запропонував створити прайс-лист на землю, який з часом має тенденцію до зниження, розглядаючи землю як засіб виробництва, а не товар для спекуляцій. Коли ціни на землю будуть належним чином контролюватися в поєднанні з гнучкими податками на операції, ринок повернеться до своєї реальної вартості, створюючи можливості для людей купувати житло, водночас сприяючи стабілізації соціального забезпечення.

За словами доктора Тран Нгуєн Дана, боротьба зі спекуляціями має здійснюватися синхронно та довгостроково, і не може бути вирішена за одну ніч. Він вважає, що окрім оподаткування, необхідно поєднувати кредитні та адміністративні інструменти. «Потрібно встановити кредитні рейтинги для позичальників, а банки повинні бути зобов'язані брати участь у контролі. Позичальники, які купують друге житло, повинні платити вищі процентні ставки та нижчі коефіцієнти позик, наприклад, лише 50% за друге житло та 30% за третє житло», – запропонував він.

Доктор Ден також наголосив, що якщо клієнт просить родича використовувати його ім'я, щоб уникнути сплати податків, особа, яка використовує його ім'я, також буде змушена нести наслідки, такі як обмеження позик або оподаткування наступної покупки. «Потрібна координація між управлінськими органами, банками та податковою системою, щоб забезпечити справедливість та уникнути юридичних лазівок», – додав він.

За його словами, це проблема, яка потребує 5-10-річної дорожньої карти з координацією між міністерствами, галузями та місцевими органами влади для стабілізації ринку. «Ціни на нерухомість можуть знизитися та стабілізуватися лише тоді, коли ми синхронізуємо податкову та кредитну політику з законністю проектів. Коли люди з реальними потребами зможуть легко отримати доступ до житла, спекуляції природно зменшаться», – прокоментував пан Ден.

Зростання цін зумовлене не лише спекуляціями.

Доктор Тран Нгуєн Дан також відверто зазначив, що причиною зростання цін на нерухомість є не лише спекуляції, а й тривалі юридичні процедури. «Багато проектів займають 7-8 років для завершення процедур, що призводить до збільшення капітальних витрат. Коли витрати зростають, бізнес змушений підвищувати ціни продажу, щоб компенсувати це, і страждають кінцеві покупці. Тому державі необхідно чітко визначити відповідальність кожного етапу та кожного агентства в процесі затвердження проекту, щоб скоротити час і зменшити витрати», – сказав пан Дан.

Дананг відстежує «інфляцію цін на землю» та спекуляції

13 жовтня Офіс Народного комітету міста Дананг оголосив, що голова Народного комітету міста щойно підписав та видав офіційне розпорядження щодо перевірки, перегляду, виправлення та розгляду випадків маніпуляцій цінами та спекуляцій на ринку нерухомості, а також посилення управління та використання земель у цьому районі.

Відповідно, Голова Народного комітету міста Дананг доручив Департаменту сільського господарства та навколишнього середовища головувати та координувати з Департаментом будівництва, Центром розвитку земельного фонду, Народними комітетами комун, районів та пов'язаних з ними підрозділів діяльність з організації перевірок, експертиз та перегляду всіх конкретних видів діяльності з оцінки землі, а також розробки та видання прейскурантів на землю; компенсації, підтримки та переселення, коли держава повертає землю; та аукціонів прав землекористування.

Наразі в Данангу спостерігається багато ознак «земельної лихоманки» в передмістях та районах нових проектів, особливо в місцях з плановою інформацією, адміністративно-територіальним облаштуванням або реалізацією великих інфраструктурних проектів.

Х. Дінь

Джерело: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm