Новий закон набирає чинності, інвестори в нерухомість змінюють «смак»

Інвестори проектів нерухомості дедалі більше уваги приділяють законності проекту та його здатності задовольнити реальні потреби в житлі – факторам, які допомагають мінімізувати ризики та забезпечити сталий прибуток від інвестицій.

Інвестори проектів нерухомості дедалі більше уваги приділяють законності проекту та його здатності задовольнити реальні потреби в житлі – факторам, які допомагають мінімізувати ризики та забезпечити сталий прибуток від інвестицій.

Клієнти відвідують будинки в Aqua City компанії Novaland — проекті, юридичні проблеми якого щойно були вирішені. Фото: Le Toan

Правовий пріоритет

У 2018 році, через необхідність купити будинок для проживання, пан Нгуєн Чунг Тхань провів дослідження та обрав квартиру в проекті в житловому районі Нам Рач Чієк (район Ан Фу, 2-й округ, нині місто Тху Дик, Хошимін). Проект передбачає 12 багатоквартирних будинків висотою від 33 до 35 поверхів та загальною кількістю 3175 квартир.

За словами пана Тханя, на той час інвестор підписав із замовником принциповий договір купівлі квартири, початковий внесок становив 250 мільйонів донгів/квартира, ціна продажу – 38 мільйонів донгів/м2. Через юридичні процедури інвестор не зміг розпочати продаж, як планувалося. Нещодавно, після спроб усунути перешкоди з боку місцевої влади, проект отримав дозвіл на будівництво.

Однак, інвестор в односторонньому порядку оголосив про принципове розірвання договору та зобов'язався сплачувати 15% річних від суми, сплаченої клієнтом. Якщо клієнт все ще бажає продовжувати участь у проекті, обидві сторони проведуть принципове розірвання договору. Після того, як проект буде кваліфікований для введення в експлуатацію, клієнт отримає 15% знижку на нову ціну продажу.

Інвестор вказав причину, що попередні угоди більше не відповідають чинному законодавству. Зокрема, зміна правової політики після набрання чинності Закону про землю 2024 року, Закону про житло 2023 року та Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості 2023 року з 1 серпня 2024 року вимагає, щоб продукти проекту відповідали умовам для введення в дію.

Дотепер продукти проекту не відповідали умовам ведення бізнесу, передбаченим статтею 24 Закону про ріелторську діяльність 2023 року. Крім того, згідно з пунктом 1 статті 8 Закону про ріелторську діяльність, ріелторська діяльність, яка не відповідає умовам, заборонена. Тому попередня практика, коли інвестор впроваджував продукт у бізнес через форму укладання «принципного договору про гарантування права придбання майбутніх квартир» з клієнтами, більше не є доцільною та не відповідає чинному законодавству.

«З юридичної точки зору, дії інвестора не є неправильними, оскільки він погодився виплатити компенсацію відсотків за суму грошей, яку він вніс. Але з інвестиційної точки зору, навіть якщо вони отримують компенсацію, клієнти все одно залишаються невигідною стороною, оскільки поточні ціни на нерухомість зросли в багато разів порівняно з тим, що було 6 років тому», – сказав пан Тхань.

З вищезазначеного «уроку» «смак» інвесторів також значно змінився. Замість того, щоб купувати оптом, як раніше, інвестори надають пріоритет проектам з повними юридичними документами для управління ризиками. Деякі інші інвестори обирають купувати продукти з червоними книгами або сертифікатами власності.

«Проекти повинні мати повні та чіткі юридичні документи, щоб залучити інвесторів до інвестицій на даний момент. З земельними продуктами в громаді інвестори погоджуються на обстеження або купівлю лише тоді, коли земля розділена на ділянки та має власну книгу обліку. Проєкти, що перебувають у процесі подання заявки на процедури поділу землі, майже не привертають уваги інвесторів. Це явна зміна в тому, як інвестори оцінюють продукти останнім часом», – сказала пані Ту, брокер у Хошиміні.

Крім того, пані Ту додала, що нові правила щодо поділу землі викликають у багатьох інвесторів сумніви. Тим часом на попередньому етапі багато інвесторів були «обдурені», купуючи землю та сподіваючись подати заявку на поділ землі та отримати сертифікат, але потім зіткнулися з юридичними проблемами. Тому наразі вони дуже обережні та вже не такі безтурботні, як раніше.

Зосередьтеся на здатності задовольняти реальні потреби

Спостереження журналістів показують, що інвестори сьогодні шукають не лише продукти з чіткою юридичною цінністю, але й зосереджуються на доцільності довгострокового використання активів, забезпечуючи стабільну вартість інвестицій.

Нерідко трапляється, що інвестори розривають контракти клієнтів через коливання на ринку. Тому що, якщо контракт з клієнтом зберігається, цілком ймовірно, що бізнес більше не матиме прибутку або навіть зазнає збитків…

Пріоритет надається проектам з високою ліквідністю, які легко здавати в оренду або задовольняють реальні потреби в житлі. Це відображає перехід від короткострокових інвестицій до продуктів з довгостроковою цінністю використання. Зокрема, багато інвесторів обирають квартири та таунхауси з гарним розташуванням, повноцінною інфраструктурою та близькістю до комунальних служб.

Крім того, велику увагу також приділяють продуктам з потенціалом використання в бізнесі, таким як комерційні приміщення, магазини або земельні ділянки в районах з високим потенціалом розвитку.

«Інвестори сьогодні не лише цінують потенціал отримання прибутку від зростання вартості нерухомості, але й враховують можливість отримання стабільного доходу від оренди або комерційної діяльності. Це допомагає їм оптимізувати прибутки та мінімізувати ризики в умовах багатьох коливань ринку», – сказав пан Тран Кхань Куанг, генеральний директор інвестиційної компанії Viet An Hoa Real Estate.

Пан Дуонг Мінь Тонг, директор Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., також зазначив, що в нинішніх умовах сегмент нерухомості, який задовольняє реальні потреби в житлі, отримує велику увагу завдяки високому коефіцієнту безпеки. Земельні продукти, особливо земля без житлової забудови, ще не привертали до себе великої уваги.

Даючи поради інвесторам, пан Тонг зазначив, що хоча житловим проектам часто не приділяється достатньо уваги інвесторами, попри злети та падіння ринку, це продукти з розумною вартістю та здатністю зберігати або значно збільшувати вартість з часом. З точки зору управління ризиками, нерухомість у проектах має чіткіший правовий статус, коли вона планується синхронно та системно, реалізується авторитетними інвесторами та не є такою ризикованою, як земельні ділянки, які самостійно розподіляються між людьми.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html