Ринок квартир у двох найбільших містах В'єтнаму, Ханої та Хошиміні, чітко диференційований, створюючи контрастні кольори. Хоча обидва стикаються з дефіцитом пропозиції, цінові та угодні тенденції на цих двох ринках абсолютно різні.
Ханой розжарюється, Хошимін похмурий
Згідно зі звітом Savills Vietnam за третій квартал 2024 року, пропозиція нових квартир у Ханої досягла 5265 одиниць, що на 95% більше порівняно з попереднім кварталом та на 178% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Такі проекти, як Lumi Hanoi та QMS Top Tower, становили 66% від пропозиції нових квартир, решта – від наступних етапів 4 інших проектів.
Зокрема, захід Ханоя продовжує лідирувати за пропозицією, де 92% квартир класу B. Savills Vietnam прогнозує, що в цьому районі буде побудовано додатково 21 000 квартир із 28 проектів, що становитиме 17% від загального обсягу майбутньої пропозиції.
Ціни на старі та нові квартири в Ханої останнім часом стрімко зросли. Фото: ТУЙ ЛІНЬ
Крім того, рівень поглинання на ринку Ханоя залишався високим: було продано 6 840 квартир, що на 35% більше, ніж у попередньому кварталі, та на 226% більше, ніж у попередньому році. Квартири класу B лідирували з рівнем поглинання до 85%, що становить 98% від загальної кількості проданих квартир. Нова пропозиція в цьому сегменті становила 65% від загальної кількості проданих квартир.
Примітно, що квартири вартістю понад 4 млрд донгів становили 70% від загальної кількості проданих квартир, що є різким зростанням порівняно з лише 2% у 2020 році, що свідчить про зсув до сегмента високого класу на ринку Ханоя. Тим часом сегмент квартир вартістю нижче 2 млрд донгів майже зник з ринку, становлячи лише 1% від загальної пропозиції.
На противагу цьому, ринок квартир у Хошиміні дещо похмурий. Пропозиція квартир на первинному ринку у третьому кварталі 2024 року зменшилася на 13% порівняно з попереднім кварталом та на 36% порівняно з аналогічним періодом минулого року, досягнувши лише 4871 одиниці. Ринок в основному зосереджений на сході (місто Тху Дик) з часткою ринку 58%, а на заході (6-й район, Бінь Тан) – 20%.
Обсяг транзакцій у кварталі також зменшився на 16% порівняно з попереднім кварталом та на 4% порівняно з аналогічним періодом минулого року, до 1915 одиниць. З них квартири класу B становили 66% від загальної кількості успішних транзакцій, при цьому нова пропозиція досягла рівня поглинання 62%, тоді як запаси досягли рівня поглинання лише 35%.
Крім того, ціни на квартири в первинному житловому комплексі в Хошиміні знизилися на 12% порівняно з попереднім кварталом, до приблизно 68 млн. донгів/м². Основною причиною є зменшення частки квартир класу А та В у первинній пропозиції.
Savills Vietnam прогнозує, що до кінця 2024 року в Хошиміні буде виставлено на продаж близько 6700 нових квартир, зокрема такі відомі проекти, як Vinhomes Grand Park - The Opus One та The Forest Gem. У довгостроковій перспективі, з цього часу до 2027 року, на продаж буде виставлено понад 50 000 квартир із 76 проектів, переважно зосереджених у місті Тху Дик (49% майбутньої пропозиції), 7-му районі (12%) та районі Бінь Тан (9%).
Причина такого контрасту, за словами пана Троя Гріффітса, заступника генерального директора Savills Vietnam, полягає в тому, що обсяги нерухомості в Хошиміні зменшилися, а нових проектів, що виставляються на продаж, не так багато через юридичні проблеми та затримки із затвердженням планування.
Незважаючи на обмежену пропозицію квартир у першому класі, пан Гріффітс очікує покращення ситуації в найближчі квартали, оскільки будуть внесені зміни до нормативних актів, оновлено планування та реалізовано ключові інфраструктурні проекти.
Чому?
Багато експертів стверджують, що різниця між ринками Ханоя та Хошиміна полягає не лише в факторах попиту та пропозиції, але й у значному ступені під впливом правового контексту, стратегії міського розвитку та потреб покупців у кожному населеному пункті.
Пан Тран Мінь Тьєн, директор Центру маркетингових досліджень та аналізу потреб клієнтів OneHousing, зазначив, що хоча Ханой також стикається з труднощами з постачанням, як і Хошимін, настрої покупців більш позитивні.
Зокрема, у серпні 2024 року в Ханої було зареєстровано близько 3100 угод з продажу квартир. Хоча ця кількість дещо зменшилася на 3% порівняно з попереднім місяцем, вона різко зросла на 25% порівняно з періодом травня та червня. Пан Тянь прогнозує, що кількість угод з продажу квартир у Ханої може дещо зменшитися або залишитися незмінною у вересні та жовтні, перш ніж знову зрости наприкінці року – в той час, коли операції з нерухомістю є найактивнішими в році.
Пан Тран Кхань Куанг, генеральний директор компанії з нерухомості Viet An Hoa, оцінив, що пропозиція є найважливішим фактором, який слід враховувати, зокрема, попит і середню ціну продажу на ринку. У Хошиміні зменшення пропозиції за останні роки через юридичні проблеми призвело до того, що кількість проектів на продаж не встигає за Ханоєм. Крім того, коли пропозиція зростає повільно, а більшість проектів на продаж знаходяться в елітному сегменті, це призвело до зростання цін на квартири в Ханої.
Пані Джанг Хьюїнь, директорка з досліджень та S22M у Savills Vietnam, наголосила, що доступне житло – це потенційний сегмент, який ще не повністю задоволений як у Ханої, так і в Хошиміні.
Статистика Savills Vietnam показує, що з 2019 по 2023 рік ціни на нерухомість у Ханої зростали в середньому на 6% на рік, тоді як у Хошиміні вони зростали лише на 3% на рік. Однак зростання особистих доходів у цих двох містах досягло лише 4% та 3% на рік відповідно, що призвело до того, що ціни на житло дедалі більше перевищували платоспроможність людей.
За словами пані Зіанг Хьюїнь, для вирішення цієї ситуації необхідна тісна координація між державним та приватним секторами. Крім того, сталий ринок нерухомості повинен мати диверсифікований сегмент, особливо продукти класів B та C. Як у Ханої, так і в Хошиміні попит приблизно на 50 000 квартир на рік – переважно з боку людей із середнім рівнем доходу та молодих домогосподарств – досі не повністю задовольняється.
«Щоб зменшити вартість землі, і Хошимін, і Ханой прагнуть розширити міські райони до сусідніх провінцій, таких як Бакнінь для Ханоя та Біньзионг і Донгнай для Хошиміна. Значні інвестиції в транспортну інфраструктуру та супутниковий міський розвиток стануть рушійною силою для стимулювання ринку нерухомості в цих районах», – очікує експерт.
Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, зазначив, що для вирішення проблеми пропозиції квартир, опосередковано знижуючи ціни на житло, ключовим питанням залишається усунення правових перешкод для проектів.
Водночас, створення умов для інвесторів у розвитку соціального житла та недорогого комерційного житла сприятиме зниженню цін на квартири, створюючи можливості для людей з низьким рівнем доходу отримати доступ до житла за рахунок своїх доходів. Крім того, Державний банк також приділяє більше уваги та підтримки кредитній політиці, пов'язаній з розвитком проектів для інвесторів.
Збільшиться
Доктор Хо Куок Туан, старший викладач Брістольського університету (Велика Британія), заявив, що зростання цін на житло швидше, ніж зростання доходів, є великим викликом для житлової політики В'єтнаму. Якщо ціни на житло продовжуватимуть швидко зростати, людям буде важко купувати житло, що призведе до ризику зниження попиту. Однак, якщо ціни на житло різко знизяться, це також може бути попереджувальним сигналом щодо стабільності ринку.
Доктор Хо Куок Туан зазначив, що за останні кілька років пропозиція доступних квартир зменшилася через суворі правила землекористування, що ускладнює будівництво міського житла. Він прогнозує, що ціни на житло продовжуватимуть зростати через демографічні фактори, а імміграція зростатиме на 4% на рік.
Джерело: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm
Коментар (0)