Сподіваємося усунути юридичні перешкоди та вирішити кредитні проблеми

Нгої Дуа Тін (НДТ): Перш за все, я хотіла б подякувати Вам за відповідь на інтерв'ю Нгої Дуа Тін з нагоди 21 червня. Пане, наразі уряд , міністерства, сектори та місцеві органи влади активно заохочують підприємства до участі в будівництві соціального житла. Як підприємство з багаторічним досвідом будівництва соціального житла , як Ви оцінюєте поточний попит людей на соціальне житло?

Пан Нгуєн В'єт Хунг – керівник відділу управління персоналом BIC Vietnam: Згідно з оцінкою Міністерства будівництва , результати розвитку соціального житла останнім часом не відповідають вимогам, викладеним у Національній стратегії розвитку житлового будівництва до 2020 року з перспективою до 2030 року.

Згідно з прогнозом Міністерства будівництва, до 2030 року всій країні знадобиться 2,4 мільйона одиниць соціального житла для задоволення потреб у житлі працівників індустріальних парків та малозабезпечених верств населення.

Міністерство будівництва також запропонувало проект інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла для малозабезпечених та працівників промислових парків (період 2021-2030 років). Кількість 1 мільйона квартир соціального житла, після введення в експлуатацію, частково задовольнить реальні потреби населення в житлі.

Однак, з точки зору бізнесу, ми вважаємо, що поточна проблема полягає в тому, що попит на соціальне житло дуже великий, але пропозиція становить дуже невелику частку ринку.

Крім того, багато інвесторів не зацікавлені в розвитку проектів соціального житла для людей, оскільки прибутки контролюються на рівні не більше 10%, а доступ до пільгових кредитних джерел від банків ускладнений.

Водночас, пільгових політик для людей з низьким рівнем доходу щодо купівлі житла небагато, і доступ до них важко отримати. Юридичні процедури все ще дублюються, що призводить до затягування часу від початку процедури до фактичного впровадження.

Інвестор: Відомо, що BIC Vietnam реалізує проекти соціального житла. Чи не могли б ви розповісти нам, з якими перевагами та недоліками зіткнулася компанія під час реалізації вищезазначених проектів?

Пан Нгуєн В'єт Хунг: Як інвестор, який розвиває проекти соціального житла, наша компанія також отримала значну підтримку від державних установ у цьому сегменті під час процесу розробки проекту.

По-перше, в умовах обмежених джерел кредитування нерухомості, капітал для проектів соціального житла все ще має переважний доступ до позик урядом та банками.

По-друге, земельні фонди забезпечуються обласною та муніципальною владою з точки зору часу та процедур впровадження, вони звільнені від плати за користування землею, і ці земельні фонди часто плануються, організовуються та узгоджуються заздалегідь.

По-третє, проекти розвитку соціального житла користуються певною підтримкою та пільгами щодо землі, податків та інших інвестиційних стимулів, які є дуже чіткими та конкретними.

Нерухомість - BIC В'єтнам: Сподіваємося усунути юридичні перешкоди та вирішити кредитні проблеми — Пан Нгуєн В'єт Хунг - керівник відділу управління персоналом BIC Vietnam поспілкувався з Нгуой Дуа Тін.

Однак, окрім переваг, будівництво соціального житла все ще стикається з деякими труднощами. Наразі наша компанія завершує процедури, щоб найближчим часом розпочати проекти, що забезпечать ринок якісними квартирами, що задовольняють потреби мешканців столиці.

Однак, цей процес ліцензування в Ханої наразі стикається з багатьма процедурами, що дублюють одне одного, і займає багато часу. Є проекти, для яких ми завершили очищення майданчиків з 2020 року, але все ще очікуємо на рішення про виділення землі від Міського народного комітету. Поряд з цим, видача дозволів на будівництво будівельних робіт також затягується, що призводить до затримки реалізації проектів компанією.

Крім того, ще однією проблемою, яка нас непокоїть, є процентні ставки. Незважаючи на стимули, банки все ще мають багато проблем із процедурами кредитування, а кредитні критерії для бізнесу щодо доступу до капіталу наразі не зовсім чіткі.

Інвестор: Насправді, окрім потужностей підприємства, дуже важливу роль відіграють також рішення щодо землі, механізми та політика. Як підприємство, яке побудувало та завершило багато проектів соціального житла, як ви оцінюєте механізми та політику держави щодо будівельних підприємств соціального житла останнім часом?

Пан Нгуєн В'єт Хунг: Ми вважаємо, що розвиток соціального житла – це правильна політика та стратегія, яка містить прориви в поглядах, ідеях, підходах та рішеннях щодо впровадження. Завдяки рішучості та активній участі уряду, міністерств, галузей та місцевих органів влади, ефективні механізми та політика останнім часом призвели до багатьох важливих результатів.

Однак, чинні політики та механізми щодо соціального житла все ще мають обмеження, що перешкоджають розвитку соціального житла. Деякі з виявлених проблем включають проблеми з доступом до землі, проблеми з високими цінами на житло, складні та дублюючі процеси інвестування та розподілу землі з багатьма незручними та незрозумілими процедурами.

Крім того, ми також вважаємо, що дефіцит соціального житла пов'язаний з механізмом, який дозволяє переобладнання. Багато проектів ліцензуються на соціальне житло, але через деякий час переобладнуються на комерційне житло, і інвестори погоджуються платити гроші за переобладнання. Це робить і без того обмежену пропозицію ще більш обмеженою.

Не кажучи вже про те, що багато інвесторів обмежені в інвестиційних ресурсах та мобілізації капіталу для ринку соціального житла, що ускладнює доступ до пільгових кредитів. Обмеження або регулювання ставок та коефіцієнтів ризику для кредитів на нерухомість, а також характеристики цього сегмента означають, що джерела капіталу банків для цієї програми часто не мають довгострокової стабільності.

Нерухомість - BIC В'єтнам: Сподіваємося розв'язати юридичні перешкоди та вирішити кредитні проблеми (Зображення 2). — Проєкт високоякісного соціального житла Red River має комерційну назву Rice City та інвестується BIC Vietnam.

Інвестор: Як згадувалося щодо мети уряду – 1 мільйон квартир соціального житла до 2030 року, для досягнення цієї мети, окрім залученого кредитного пакету на суму 120 000 мільярдів донгів, уряд також звертається до міністерств, галузей та місцевих органів влади з проханням переглянути документи та усунути проблеми, що залишилися, для їх вирішення для інвесторів. З точки зору бізнесу, які рішення, на вашу думку, необхідні?

Пан Нгуєн В'єт Хунг: По-перше, ми вважаємо, що інвестори, які володіють землею або купують землю для соціального житла, повинні подавати заявку на механізм визначення підрядника, а не на тендерний механізм. Решта критеріїв затверджуються державними органами.

По-друге, це пов'язано з питаннями планування. Наразі багато проектів планування, детальне планування 1/500 для соціального житла потребує коригування, пов'язаного з цільовими показниками чисельності населення, об'єктами соціальної інфраструктури тощо.

Це призводить до необхідності коригування плану зонування та детального плану, що займе багато часу. Тому підприємство пропонує об’єднатися з місцевими органами влади для коригування детального плану 1/500 у проектах соціального житла, щоб пришвидшити процес.

По-третє, поточний процес затвердження проектів соціального житла займає багато часу. Тому ми рекомендуємо скоротити до 90-120 днів кроки, які можна виконувати паралельно, такі як документи для публічних торгів, вибір інвесторів тощо, щоб населені пункти могли оголосити про проекти соціального житла, а підприємства могли брати участь у поданні документів.

По-четверте, що стосується планових земельних фондів, багато проектів соціального житла є розпорошеними, не сконцентрованими, дрібномасштабними, мають незручний та неналежний доступ і комунальні послуги.

Ми сподіваємося, що керівні органи запровадять чітке планування та зроблять прозорою заплановану територію, щоб допомогти бізнесу здійснювати будівництво відповідно до загальної стратегії.

Зрештою, ми сподіваємося розширити доступ до пільгових кредитів, що підтримуються банками. Водночас ми матимемо доступ до «чистих» земельних фондів та розширимо землепланування для проектів соціального житла.

Інвестор: Дякую за розмову!

Розмовляючи з інвесторами, професор Данг Хунг Во – колишній заступник міністра природних ресурсів та навколишнього середовища – зазначив, що для розблокування постачання соціального житла необхідні три фактори: капітал, земельний фонд та політика.

Тим часом найслабшим місцем в'єтнамської системи управління є адміністративні процедури. Хоча це сегмент, спеціально призначений для людей з низьким рівнем доходу, доступ до купівлі, оренди з правом викупу та оренди соціального житла завжди створює для працівників численні труднощі через процедури. Підприємства також стикаються з юридичними труднощами під час реалізації проектів у цьому сегменті.

«Наразі кредитний пакет на 120 000 мільярдів донгів з найвищою пільговою ставкою 2% на рік насправді не є пільговим для людей з низьким рівнем доходу. Десять років тому кредитний пакет на 30 000 мільярдів донгів мав пільгову ставку 5,5%, тому працівники та люди з низьким рівнем доходу могли легко отримати до нього доступ і хотіли б отримати до нього доступ», – поділився експерт .

Джерело