Купівля орендованої нерухомості для отримання гарного прибутку: короткі поради щодо перевірки

Купівля та оренда нерухомості є популярною формою інвестицій у нерухомість у В'єтнамі сьогодні. Інвестори часто отримують багато переваг від цього виду бізнесу завдяки його стабільному потенціалу прибутку та здатності накопичувати активи протягом тривалого часу.

Однак інвестування в орендовану нерухомість також несе певні ризики. Навіть якщо ви володієте нерухомістю, не завжди легко знайти орендарів або отримувати стабільний дохід від оренди. Крім того, витрати на управління, обслуговування та ремонт також можуть вплинути на прибутковість інвестора.

Отже, чи є спосіб визначити, чи варто інвестувати в нерухомість для отримання доходу від оренди? BiggerPockets – найбільша платформа соціальних мереж для інвестицій у нерухомість у США – розкриває правило 2%, щоб допомогти інвесторам швидко оцінити потенційні угоди з нерухомістю.

Застосуйте правило 2%.

Правило 2% – це простий, але ефективний інструмент, який використовується для попередньої оцінки потенціалу прибутковості орендної нерухомості. Згідно з цим правилом, щомісячний дохід від оренди нерухомості повинен дорівнювати або перевищувати 2% від вартості її придбання, щоб вважатися прибутковою інвестицією.

Спочатку вам потрібно визначити суму грошей, необхідну для придбання нерухомості, включаючи пов'язані витрати, такі як податки, збори та послуги брокерів. Далі вам потрібно розрахувати очікуваний дохід від оренди.

Ви можете зібрати ці дані самостійно або через професійні брокерські фірми з нерухомості.

Якщо щомісячний дохід від оренди дорівнює або перевищує 2% від вартості покупки, ця нерухомість має потенціал стати гарною інвестицією.

Якщо щомісячний дохід від оренди становить менше 2% від ціни покупки, ця інвестиція може не принести очікуваної прибутковості. Якщо ви все ще хочете інвестувати в цю нерухомість, вам потрібно буде скоригувати орендну плату або зменшити експлуатаційні витрати, щоб досягти бажаної норми прибутковості.

Наприклад, припустимо, ви купуєте квартиру за 2 мільярди донгів. Згідно з правилом 2%, мінімальний щомісячний дохід від оренди для забезпечення гарного прибутку становить 40 мільйонів донгів.

Комплекс нерухомості в Ханої (Фото: Тран Кханг).

Якщо дохід від оренди сягає 50 мільйонів донгів на місяць, це свідчить про потенційно прибуткову інвестицію. І навпаки, якщо дохід від оренди становить лише 30 мільйонів донгів на місяць, вам потрібно розглянути можливість коригування ціни оренди або зменшення витрат, щоб досягти бажаної рентабельності інвестицій.

Однак правило 2% є лише приблизною оцінкою та не гарантує абсолютної точності щодо потенціалу прибутковості будь-якої нерухомості. Багато інших факторів впливають на фактичну рентабельність інвестицій у нерухомість. Наприклад, щомісячний дохід від оренди залежить від типу нерухомості, місця розташування, розміру та зручностей, а також ринкових умов.

Деякі альтернативні інструменти

Правило 2% – це простий і популярний інструмент, який використовується багатьма інвесторами для швидкого визначення прибутковості орендованої нерухомості. Однак це лише загальне правило, і вам все одно потрібно провести більш ретельний аналіз, перш ніж приймати рішення про інвестування. Ви можете використовувати кілька інших методів, щоб отримати більш різноманітну точку зору перед інвестуванням.

По-перше, існує множник валової орендної плати (GRM). Цей показник розраховує співвідношення між ціною придбання нерухомості та загальною річною орендною платою. Наприклад, якщо нерухомість коштує 3 мільярди донгів, а загальна річна орендна плата становить 300 мільйонів донгів, GRM становитиме 10. Як правило, нижчий GRM вказує на більш привабливу інвестиційну можливість. Однак недоліком цього інструменту є те, що він не враховує експлуатаційні витрати.

По-друге, існує чистий операційний дохід (NOI). Цей показник розраховує річну прибутковість нерухомості після вирахування операційних витрат, до сплати податків та іпотечних платежів. NOI дає чіткіше уявлення про прибутковість нерухомості. Якщо NOI позитивний, нерухомість генерує достатньо орендного доходу для покриття операційних витрат.

По-третє, існує аналіз грошових потоків. Аналіз грошових потоків зосереджується не лише на доходах від оренди; він враховує всі вхідні та вихідні грошові потоки, включаючи операційні витрати, відсоткові платежі, податки тощо. Позитивний грошовий потік має вирішальне значення для підтримки ліквідності та забезпечення сталої прибутковості.

Четвертий показник – це коефіцієнт капіталізації (Cap Rate). Цей показник розраховує річну норму прибутку від інвестицій у нерухомість. Cap Rate розраховується шляхом ділення чистої процентної маржі (NOI) на ціну придбання нерухомості. Вищий Cap Rate вказує на кращу інвестиційну можливість, але зазвичай пов'язаний з вищим ризиком.

П'ятий – це аналіз майбутньої вартості. Замість того, щоб зосереджуватися виключно на поточних прибутках, враховуйте майбутню вартість нерухомості. Однак цей метод часто вимагає досвіду та знань у сфері нерухомості.

Поєднуючи ці альтернативи, інвестори можуть побудувати комплексну інвестиційну стратегію для прийняття більш обґрунтованих та всебічно збалансованих інвестиційних рішень.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm