Проблеми з капіталом поставлять багато компаній з нерухомості під загрозу банкрутства.

Циркуляр 06 – бар'єри для доступу до кредитів

Зокрема, пан Куєт зазначив, що в Циркулярі 06 положення Державного банку, яке передбачає кредитування лише проектів, що відповідають бізнес-умовам, створить великі труднощі для бізнесу. Фактично, перш ніж проект буде продано клієнтам, інвестору потрібен капітал для реалізації та початкового будівництва, без капіталу буде практично неможливо щось зробити.

Більшість інвесторів сьогодні мають лише близько 10-20% свого загального інвестиційного капіталу з власних ресурсів, а будь-яке «здорове» підприємство має лише близько 25% власного капіталу, решта 80% капіталу мобілізується з банків та клієнтів.

Тим часом, для реалізації проєкту до моменту його виставлення на продаж, 30-40% від загальної суми інвестицій має бути витрачено на оплату таких витрат, як: витрати на розчищення ділянки, земельний податок, витрати на будівництво інфраструктури тощо.

Таким чином, якщо вони не зможуть позичити капітал у банків, інвесторам не вистачатиме 15-25% капіталу для будівництва, поки проєкт не буде кваліфікований для бізнесу.

« Такий аналіз показує, що без банківських кредитів майже переважна більшість підприємств нерухомості не зможуть реалізувати свої проекти, доки не отримають кваліфікацію для продажу будинків, за винятком кількох підприємств з великим економічним потенціалом », – сказав пан Куєт.

Тому, за словами пана Куєта: « Якщо не фізичні особи, то ми повинні кредитувати інвесторів, бо інакше інвестори майже не зможуть реалізувати жодних будівельних проектів ».

Лідери Dat Xanh North також запропонували, щоб проекти мали лише юридичну кваліфікацію як підставу для надання кредитного капіталу.

За словами пана Куєта, більшість підприємств сьогодні залежать від капіталу банків, тоді як умови запозичення капіталу все ще досить суворі. Раніше підприємства могли позичати кошти за допомогою кредиту, бізнес-планів, тобто їм потрібен був лише хороший, реальний бізнес-план, щоб отримати кредит. Але зараз позичати кошти за допомогою реального бізнес-плану дуже складно.

« Якщо Циркуляр 06 набуде чинності, отримання позик для бізнесу стане набагато складнішим. Наявність здійсненного бізнес-плану, але брак капіталу, також стане неможливим», – хвилюється пан Квайєт.

Багато компаній з нерухомості стурбовані ризиком банкрутства, якщо Циркуляр 06 Державного банку В'єтнаму набуде чинності. (Ілюстративне фото)

Складнощі з позиками призведуть до того, що підприємства звужуватимуть виробництво та бізнес, не розвиватимуться або розвиватимуться повільно.

Деякі інвестори навіть не можуть зменшити масштаб, оскільки вони перебувають у процесі інвестування. Якщо вони хочуть продовжувати впровадження за графіком, вони повинні інвестувати в більше техніки та працівників. Крім того, вони підписали контракт з партнером і повинні сплатити партнеру авансом.

Протягом тривалого часу 50-60% цих коштів було позичено в банках, тому було дуже важко завершити плани та операції.

« Я думаю, що Циркуляр 06 матиме найсильніший вплив і спричинить найбільші труднощі для підприємств, які реалізують проекти. Багато підприємств точно збанкрутують », – сказав пан Куєт.

Державний банк "помилково заборонив" цю тему?

За словами пана Куєта, Циркуляр 06 створив надмірно обережний захисний бар'єр для банків.

Насправді, існує великий «вузол», який досі не вирішено, а саме юридичне питання. Тому багато проектів, інвестори вкладали кошти, а банки надавали позики, але процедури юридичного затвердження є повільними, зрештою банки-кредитори відстають від графіка, і бізнес також відстає від графіка.

Наприклад, спочатку очікувалося, що проєкт буде придатним для бізнесу протягом 1 року, але насправді це зайняло 2 роки, що змусило банк відкласти свій план відновлення капіталу. Самі підприємства не можуть підтвердити, коли проєкт буде придатним для бізнесу, тому банк обережно діє, щоб уникнути «утримання» безнадійної заборгованості.

Процедури, необхідні для того, щоб проект мав право на ведення бізнесу, повинні пройти багато етапів, таких як: оцінка землі, ліцензування Департаментом будівництва, Департаментом природних ресурсів та навколишнього середовища... Тому банк не знатиме, коли він зможе повернути свій капітал.

« Банки насправді також бояться правової невизначеності, оскільки вони не знають, коли проєкт буде введено в експлуатацію. Якщо вони позичать гроші, банк не зможе повернути капітал, що призведе до безнадійної заборгованості. Тому я думаю, що корінна проблема зараз все ще полягає в тому, щоб розв’язати цей юридичний вузол », – сказав пан Куєт.

Поділяючи таку ж думку, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), сказав, що, можливо, Державний банк «помилково забороняє» ці суб’єкти. Тому що проекти нерухомості, які не відповідають бізнес-умовам, та проекти нерухомості, які не відповідають правовим умовам, – це різні речі.

За словами пана Ле Хоанг Чау, коли для проекту нерухомості створено фонд і затверджено інвестиційну політику, це означає, що підприємство визнається інвестором, оскільки воно має землю. Якщо проект має дозвіл на будівництво, це дуже добре. Цього достатньо для юридичних умов проекту, але недостатньо для ведення бізнесу.

« Наразі інвесторам потрібно позичати капітал, але чому заборонено позичати? Підприємства вже мають проекти, мають заставу та можуть довести свою здатність погашати борги. Чому б не позичати? », – запитав пан Ле Хоанг Чау.

« Що стосується проекту, дорученого державою інвестору, то на початку інвестиційний капітал дуже потрібен. Твердження, що позики на даний момент не є ризикованими, не відповідає дійсності. Я визнаю, що будь-яка бізнес-діяльність має ризики, але проблема полягає в рівні ризику. Проект сформовано, а це означає, що є земля, інвестор витратив багато грошей », – далі проаналізував історію ризиків проекту пан Ле Хоанг Чау.

Нгок Ві

Корисний
Емоція
Креатив
Унікальний
Гнів