Чітко регулюйте депозити для захисту людей

ЗБІЛЬШИТИ ВАРТІСТЬ ДЕПОЗИТУ НА 20 - 30%

Згідно зі статтею 23 проекту Закону про ріелторську діяльність (зі змінами), який подається на розгляд до Національних зборів , розробник запропонував два варіанти принципів торгівлі житлово-будівельними роботами, що сформуються в майбутньому. Варіант 1: інвестор проекту нерухомості може збирати депозити від клієнтів лише тоді, коли житлово-будівельні роботи відповідають усім умовам для введення в дію та здійснюють операції відповідно до положень цього закону. Варіант 2: інвестор проекту нерухомості може збирати депозити лише за домовленістю з клієнтами, коли проект має базовий проект, оцінений державним органом, та інвестор має один з документів на право користування землею. Максимальна сума депозиту не перевищує 10% від ціни продажу або ціни оренди з правом викупу.

Депозити потребують чіткого регулювання, щоб захистити людей під час купівлі нерухомості.

Адвокат Нгуєн Данг Ту з Trilaw LLC проаналізував, що для варіанту 1 природа завдатку згідно з Цивільним кодексом полягає в забезпеченні виконання цивільно-правових зобов'язань. Відповідно, одна сторона (вкладник) передає іншій стороні (закладоодержувачу) певну суму грошей або майна протягом певного періоду часу для підтвердження згоди сторін та забезпечення укладення або виконання цивільно-правового договору. Для операцій з нерухомістю завдаток забезпечує підписання договору купівлі-продажу нерухомості. Якщо регулювання таке ж, як у варіанті 1 вище, воно більше не є необхідним, оскільки, коли проект кваліфікований для введення в дію, сторони можуть негайно підписати договір купівлі-продажу нерухомості без необхідності внесення завдатку. Таким чином, цей варіант 1 має на меті обмежити ризики для клієнтів, підвищити відповідальність інвесторів та відфільтрувати інвесторів, які не мають достатньої фінансової спроможності, але застосовувати його до завдатків не є необхідним. Умови для того, щоб проект мав право на комерційну експлуатацію, повинні застосовуватися лише до підписання договору купівлі-продажу.

Варіант 2 дещо «відкритий» для інвесторів щодо здійснення депозитних операцій. Однак, щоб захистити інтереси клієнтів, проект має бути доповнений змістом, який обмежує депозити до відповідного рівня (близько 20-30%). Оскільки чинний Цивільний кодекс не передбачає мінімального чи максимального депозиту для операцій з нерухомістю. Це призвело до нещодавнього хаосу на ринку депозитів у сфері нерухомості. Деякі інвестори, через депозити, вимагають від клієнтів внесення до 95% вартості нерухомості для прихованої мобілізації капіталу. Однак, коли виникають суперечки, інвестори не можуть виплатити депозит клієнтам і затримують повернення грошей клієнтам. Багатьом клієнтам також важко повернути основну суму, не кажучи вже про те, щоб вимагати від інвесторів сплатити депозит. Як правило, у багатьох випадках мобілізації коштів для купівлі-продажу земельних проектів юридичні процедури не завершені, але депозит становить до 95% вартості, але договір не підписаний вчасно і більше немає можливості повернути кошти, люди звинувачують, інвестора притягують до відповідальності, і люди втрачають гроші. Також є багато випадків, коли інвестор приймає 10% завдаток, але коли ціни на землю та житло зростають, багато інвесторів готові повернути завдаток, не продовжуючи підписувати договір купівлі-продажу. Бувають також випадки низьких завдатків, коли нерухомість зависає та падає в ціні, клієнти також готові втратити завдаток. «У проекті слід передбачити, що для підписання завдатку інвестор повинен надати гарантійний лист банку, який зобов’язує повернути клієнту завдаток у разі порушення інвестором договору. Ця пропозиція створить більше умов для інвесторів для мобілізації капіталу, а також забезпечить права клієнтів у разі порушення інвестором своїх зобов’язань», – запропонував адвокат Ту.

Депозити прийматимуться лише тоді, коли проєкт буде кваліфікований для бізнесу.

За словами пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін, у варіанті 1 метою завдатку є забезпечення виконання договору, але насправді після підписання договору рідко трапляються випадки, коли вкладник обманює одержувач завдатку. Причина полягає в тому, що договір часто ретельно перевіряється сторонами та виконується відповідно до положень законодавства. Під час укладення договору завдаток часто вираховується з початкового платежу за угоду. Варіант 2 передбачає внесення завдатку для забезпечення підписання договору. Насправді, до підписання договору часто трапляються випадки, коли вкладник обманює одержувач завдатку та не виконує договір, завдаючи шкоди вкладнику. Наразі обидва варіанти, 1 та 2, є правильними, тому необхідно об'єднати обидва варіанти в одне положення щодо завдатків для забезпечення підписання договору або завдатків для забезпечення виконання договору, щоб захистити законні права та інтереси клієнтів, які купують, орендують нерухомість, наявне житло або житло, що буде сформовано в майбутньому.

Відповідно, пан Чау запропонував об'єднати два варіанти в один у наступному напрямку: «Інвесторам проектів дозволяється збирати депозити від клієнтів, коли будинки та будівельні роботи відповідають умовам для введення в експлуатацію та здійснили операції відповідно до нормативних актів з метою забезпечення виконання договору, або інвесторам проектів нерухомості дозволяється збирати депозити лише для забезпечення підписання договору відповідно до угоди з клієнтами, коли проект має базовий проект, оцінений державним органом, та інвестор має один із документів про право користування землею, зазначених у пункті 2 статті 24 цього Закону. У договорі про депозит має бути чітко зазначена ціна продажу або ціна оренди з правом викупу будинку або будівельних робіт. Максимальна сума депозиту встановлюється відповідно до урядових норм, але не перевищує 10% від вартості нерухомості».

«Закони про ріелторську діяльність 2006 та 2014 років не регулюють депозити, які здійснюються до того часу, коли проект нерухомості має право укладати договір або мобілізувати капітал для продажу майбутнього житла, особливо землі. Тому склалася ситуація, коли спекулянти, земельні брокери та нечесні підприємства скористалися пунктом 1 статті 328 Цивільного кодексу 2015 року, який не регулює вартість та ставку депозитів, тому вони отримували депозити від клієнтів з великими сумами, в деяких випадках до 90-95% від вартості нерухомості, з якою здійснювалася угода. Спекулянти, земельні брокери та нечесні підприємства навіть створювали «фіктивні» проекти без правової підстави з метою шахрайства, що завдавало величезних збитків клієнтам та порушувало суспільний порядок, типовим прикладом є випадок шахрайства, що стався в компанії Alibaba», – сказав пан Ле Хоанг Чау.

Д-р Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму, заявив, що проект переглянутого Закону про нерухомість повинен містити чіткіші правила щодо депозитів, особливо щодо термінів депозиту, щоб уникнути використання інвесторами цієї лазівки для незаконної мобілізації коштів. «Ми вивчили депозити на ринку нерухомості в багатьох країнах світу , всі країни дозволяють депозити. Але депозит перераховується на спільний рахунок для третьої сторони, такої як банк, для управління та нагляду. Якщо інвестор не виконує своїх зобов'язань, таких як небудівництво або не може підписати договір відповідно до закону, то клієнт може повністю повернути свої гроші», – сказав пан Дінь.

Клієнти можуть отримувати відсотки на суму депозиту протягом часу її розміщення в банку, клієнти не турбуються про втрату грошей. Сума депозиту не перевищує 20% від вартості контракту. Це обмежує ситуацію, коли інвестори нічого не зробили б, окрім мобілізували б багато грошей від клієнтів у стилі «спіймати злодія голими руками».

Д-р Нгуєн Ван Дінь, віце-президент Асоціації нерухомості В'єтнаму

Посилання на джерело: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm