«Новий гравець» на ринку нерухомості

«Новим гравцем» є не корпорація, а радше політика, спрямована на створення пропозиції житла, що відповідає купівельній спроможності людей. За умови правильного впровадження вона може змінити нестабільну ситуацію на ринку нерухомості найближчим часом.

Соціальний житловий комплекс Thang Long Green City у новому міському районі Кім Чунг, Ханой - Фото: B.NGOC

«Новий гравець» має багато «товарів» у руках. Тобто, визначення конкретних цілей щодо будівництва соціального житла для кожного населеного пункту для досягнення мети в 1 мільйон одиниць соціального житла; розробка зразків моделей для масового будівництва та збільшення прибутку, щоб заохотити бізнес до будівництва соціального житла.

У березні ми маємо створити національний житловий фонд, і існує низка політик для усунення труднощів для проектів у сфері нерухомості, які стикаються з юридичними проблемами...

Джерело: Міністерство будівництва - Графіка: T.DAT

Сумна реальність: ціни на квартири продовжують зростати

Попит на житло занадто високий, тоді як пропозиція обмежена, переважно з боку проектів комерційного житла середнього, високого та елітного класу, що піднімає ціни на квартири далеко за межі їхньої реальної вартості.

Згідно з даними Туой Тре в проекті соціального житла NHS Trung Van (район Нам Ту Ліем, Ханой), існує величезна різниця між ціною продажу квартир соціального житла та комерційних квартир в одному будинку.

Хоча ціна продажу соціального житла в будівлі NHS Trung Van була оголошена Департаментом будівництва Ханоя у травні 2023 року на рівні близько 19,5 мільйонів донгів/ ^м2 , ціна продажу комерційного квартирного фонду (близько 20% від загальної кількості квартир у проекті) пропонується на продаж на рівні 60-70 мільйонів донгів/ ^м2 .

У тому ж проєкті та з тією ж інфраструктурою та якістю будівництва ціна продажу комерційних квартир у 3 рази вища, ніж ціна продажу квартир соціального житла.

Аналогічно, ціна продажу проекту соціального житла Udic Ecotower Ha Dinh (будівництво якого щойно розпочала інвестиційна корпорація з розвитку інфраструктури Udic на ділянці N01, новий міський район Ha Dinh, комуна Тан Трієу, район Тхань Трі, Ханой) була оголошена Департаментом будівництва Ханоя у лютому 2025 року на рівні близько 25 мільйонів донгів/ ^м2 , ціна оренди 150 000 донгів/ ^м2 /місяць, ціна оренди з правом викупу 390 000 донгів/ ^м2 /місяць.

Тим часом, ціна продажу комерційних квартир у сусідніх районах з такою ж соціальною інфраструктурою та транспортним сполученням, таких як Eco Green City, будівля D3 Vinaconex 2, QMS To Huu, The Charm An Hung, рекламується від 55 до 75 мільйонів донгів/ ^м2 .

Вищезазначена ситуація демонструє недоліки сучасного ринку житла. Ціна на соціальне житло, що контролюється державою (з нормою прибутку інвестора 10%), утримується на рівні, доступному для більшості людей із середнім та низьким рівнем доходу (близько 20-25 млн. донгів/ ^м2 ), тоді як ціна на комерційне житло (через дефіцит) залежить від ціни пропозиції власників проекту, яка зростає до аномального рівня (від 55 до 75 млн. донгів/ ^м2 ), навіть попри те, що якість житла не сильно відрізняється.

Постійне зростання цін на квартири також призводить до зростання цін на квартири, які використовуються 5-10 років, з незмінними або навіть погіршеними зручностями, у 1,5-2 рази у 2024 році.

Соціальний житловий район NHS Trung Van (Нам Ту Лієм, Ханой) - Фото: BN

Багато квартир продається, ціни продовжуватимуть зростати?!

Уряд звернувся до відповідних міністерств та секторів із проханням завершити створення національного житлового фонду до березня 2025 року, щоб різко збільшити пропозицію соціального житла та недорогого комерційного житла, що відповідає доходам більшості людей із середнім та низьким рівнем доходу, а також працівників промислових парків.

Багато експертів вважають, що створення національного житлового фонду разом із низкою рішень для сприяння розвитку соціального житла допоможе збільшити пропозицію доступного житла в найближчий час, тим самим змінюючи ринок житла та знижуючи ціни на житло в найближчі роки.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що створення національного житлового фонду в довгостроковій перспективі забезпечить стабільність ринку та задовольнить мінімальні потреби людей у ​​житлі, але для забезпечення житлом знадобиться час.

Однак у короткостроковій перспективі інформація про створення національного житлового фонду створить довіру на ринку, а працівники та малозабезпечені люди повірять, що доступне житло буде доступним для придбання.

За словами доцента доктора Нгуєн Куанг Туєна, заступника голови правління Ханойського юридичного університету, уряд правильно визначив недолік ринку нерухомості, який полягає в тому, що пропозиція занадто низька порівняно з попитом. Раніше держава лише видавала поліси, але збільшення пропозиції залежало від інвесторів, тому не було фонду для продажу недорогого житла населенню.

Уряд зараз щорічно виділяє кошти на соціальне житло населеним пунктам; якщо це буде суворо виконуватися, пропозиція, безумовно, збільшиться. Це також рішення, яке застосовується багатьма країнами.

«Ці рішення впливатимуть на ринок та регулюватимуть його, зменшуючи дисбаланс між попитом та пропозицією. Важливо суворо їх впроваджувати. Водночас необхідно зробити ринок прозорим, мати повну систему даних про нерухомість, знати, скільки будинків має людина, та використовувати регуляторні інструменти, такі як податок на нерухомість», – наголосив пан Туєн.

Орендарі переносять меблі до багатоквартирного будинку на вулиці Ле Ван Луонг, район Ня Бе, Хошимін - Фото: TU TRUNG

Хошимін пропонує створити фонд соціальних заощаджень на житло

Згідно з інвестиційним проектом будівництва щонайменше 1 мільйона квартир соціального житла для малозабезпечених осіб та працівників промислових парків у період 2021-2030 років, Хошиміну поставлено завдання побудувати майже 70 000 одиниць соціального житла до 2030 року. З них у період 2021-2025 років буде побудовано близько 26 000 одиниць, а в період 2026-2030 років - близько 44 000 одиниць.

Щоб мати капітал для реалізації, потрібно багато шляхів, зокрема мобілізація суб'єктів, які мають право на придбання соціального житла, шляхом відрахувань із заробітної плати цих суб'єктів, для чого немає механізму реалізації.

Таким чином, дослідження щодо створення Фонду соціальних заощаджень на житло (подібного до моделі Сінгапуру) спрямоване на максимізацію соціальних ресурсів, підвищення обізнаності про фінансові заощадження на житло для нужденних, а також на управління цією групою людей та конкретними напрямками проектів.

Народний комітет міста Хошимін запропонував уряду дозволити створення місцевого Фонду соціальних заощаджень на житло. Після схвалення урядом, Народний комітет міста координуватиме свою діяльність з Міністерством фінансів та Міністерством будівництва для уніфікації цієї операційної моделі.

Зверніться до Сінгапурської моделі

Доктор Фам Фуонг Нам, викладач факультету природних ресурсів та навколишнього середовища В'єтнамського національного університету сільського господарства, зазначив, що створення національного житлового фонду для розвитку недорогого житла у великих містах є невідкладним завданням, щоб створити умови для проживання людей з низьким рівнем доходу. Модель розвитку фонду може бути заснована на Центральному пенсійному фонді (CPF) Сінгапуру.

Цей фонд було створено в 1955 році та використовується переважно для надання позик на соціальне житло. На момент його створення ставка внеску становила 10% від місячної зарплати (5% для кожного працівника та роботодавця). Наразі роботодавці, працівники з низьким рівнем доходу та державні службовці повинні щомісяця сплачувати свою зарплату до CPF за ставками 17%/місяць та 20%/місяць відповідно. CPF надає позики до 90% вартості будинку за дуже низькими процентними ставками та виплачується частинами на 25-30 років.

Окрім CPF, Сінгапурська рада з питань житла та розвитку також надає іпотечні кредити покупцям житла з низьким рівнем доходу, еквівалентні 80% вартості квартири, на максимальний термін кредиту 55 років мінус вік позичальника або 30 років, залежно від того, що настане раніше.

Крім того, щоб люди могли купувати житло, уряд повинен надавати позики, щоб людям доводилося витрачати менше 20% свого щомісячного доходу на оплату житла. Приватні позики на житло надаються комерційними банками та іншими фінансовими установами.

Для регулювання ринку житла, контролю зростання цін на житло та обмеження спекуляцій уряд Сінгапуру застосував багато ефективних заходів, таких як скорочення максимального терміну кредиту на купівлю житла, обмеження вартості кредитів, підвищення податків для покупців нерухомості...

Успіх політики розвитку ринку житла зробив Сінгапур однією з країн з найвищим рівнем володіння житлом у світі (наразі понад 90%).

«Держава відіграє особливо важливу роль. Особливо необхідно оперативно видавати спеціальні нормативні акти для розвитку доступного житла, одночасно впроваджуючи, контролюючи та оперативно вирішуючи питання, що виникають під час процесу впровадження».

Приватних інвесторів, яких розуміють як інвесторів, також необхідно заохочувати до участі у розвитку цього житлового фонду за допомогою спеціальної політики підтримки, особливо фінансової та земельної», – сказав пан Нам.

Джерело: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm