Ринок нерухомості потеплішає, але все ще існують перешкоди для прориву.

Ринок нерухомості "розігрівається"

Більшість дослідницьких компаній у сфері нерухомості та Міністерство будівництва мають спільну оцінку ринку за перші 6 місяців 2023 року, а саме, що він буде тихим і не зможе відновитися, як очікувалося.

Як пропозиція, так і попит різко скоротилися, що призвело до того, що багато компаній з розвитку проектів нерухомості, навіть «великі гравці» в галузі, опинилися на межі банкрутства. Звіт Департаменту реєстрації бізнесу Міністерства планування та інвестицій також показує, що за перші 6 місяців 2023 року кількість компаній з нерухомості, які тимчасово призупинили діяльність або ліквідувалися, зросла більш ніж на 40% порівняно з аналогічним періодом 2022 року.

Нерухомість також є провідною галуззю серед 17 інших секторів економіки за кількістю підприємств, що залишають ринок.

Тим часом, у звіті Асоціації ріелторів прогнозується, що за нинішньої складної ситуації до кінця 2023 року лише близько 43% підприємств нерухомості зможуть вижити.

Зіткнувшись із цією ситуацією, уряд запровадив багато рішень для підтримки відновлення ринку нерухомості, таких як створення Робочої групи для усунення труднощів або видання Резолюції 33, яка пропонує багато конкретних рішень для усунення та сприяння безпечному, здоровому та сталому розвитку ринку нерухомості.

Д-р Кан Ван Люк, експерт з економіки, прокоментував: Рішення уряду принесли багато позитивних сигналів на ринок нерухомості. Видно, що ринок пережив найскладніший період завдяки фінансовим рішенням, особливо регулюванням, пов'язаним із погашенням корпоративних облігацій.

« Завдяки цим рішенням ринок поступово відновлюється з травня 2023 року. Другий квартал зріс краще, ніж перший, а обсяг торгів та ліквідність ринку поступово покращуються. Крім того, рівень заповнюваності в індустріальних парках дуже високий, близько 76%, а ціни на акції компаній з нерухомості та будівництва також зростають», – сказав пан Люк.

Однак, доктор Кан Ван Люк оцінив, що відновлення все ще відбувається повільно, багато труднощів і проблем не були вирішені своєчасно, а попит на ринку слабкий через блокування кредитів на інвестиції в нерухомість.

Погоджуючись з цією думкою, доцент, доктор Тран Дінь Тхієн, колишній директор В'єтнамського економічного інституту, прокоментував: «Нещодавно уряд опублікував низку рішень для допомоги підприємствам, які не дотримуються загальноприйнятої логіки».

Ринок нерухомості розпалюється, але деякі проблеми все ще залишаються.

Однак, це єдиний спосіб вивести ринок нерухомості з нинішньої складної ситуації. Якщо ми продовжуватимемо пропонувати звичайні рішення, ми не зможемо вирішити проблеми ринку.

« Тому перше, що я рекомендую, це зрозуміти, що у складних ситуаціях, незвичайних обставинах, підхід і рішення мають бути незвичайними», – сказав пан Тхієн.

Однак, коли запроваджуються абсолютно нові політики зі сміливими підходами, що не відповідають загальноприйнятим правилам, менталітет тих, хто впроваджує цю політику, похитується. Багато посадовців бояться помилятися та нести відповідальність, що знижує ефективність політики.

« Ми живемо в часи, коли існує багато хороших та цілеспрямованих політичних рішень, але їх впровадження нелегке. Незвичайні речі заважають поточному мисленню щодо впровадження політики, змушуючи людей не наважуватися це робити. Прийняття нових резолюцій та нових рішень має супроводжуватися зобов’язанням щодо відповідальності, зобов’язанням забезпечити впровадження відповідальності, тоді впровадження хороших політичних рішень можна пришвидшити», – наголосив доцент, доктор Тран Дінь Тхієн.

«Не бачиш квітучих квітів і не думаєш, що прийде весна»

Хоча ринок розігрівається, компанії з нерухомості стурбовані тим, що нове регулювання може перешкодити відновленню, яким є циркуляр 06 Державного банку.

Згідно з цим циркуляром, починаючи з 1 вересня, комерційним банкам не буде дозволено надавати позики для оплати внесків капіталу за договорами про внесок капіталу та договорами про інвестиційну співпрацю для реалізації проектів, які не відповідають умовам введення в дію.

Державний банк просунувся вперед, новий Циркуляр 06 не передбачає залучення капіталу в нерухомість загалом, а лише запобігає групам потенційно ризикованих кредиторів. Однак бізнес все ще дуже стурбований цим регулюванням.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VAR), сказав: «Наразі «юридичний» та «капітал» – це дві основні та невід'ємні труднощі ринку нерухомості».

« Хоча уряд запропонував багато рішень для усунення та вирішення цих двох труднощів, досі для них не знайдено «виходу» та остаточного вирішення», – сказав пан Дінь.

За словами пана Діня, існують тисячі проектів, які важко реалізувати, які відкладаються через юридичні проблеми та мають бути зупинені для перегляду. А також є багато проектів, які порушили доступ клієнтів до кредитів та інвестиційного капіталу.

Зокрема, проекти, що перебувають у процесі очищення ділянки, очікують на затвердження плати за користування землею або будуються... призводять до стагнації.

« Те, що як клієнти, так і інвестори мають труднощі з доступом до грошових потоків, призводить до блокування ліквідності на ринку, заморожування всіх транзакцій та зупинки всієї інвестиційної, виробничої та ділової діяльності тощо », – сказав пан Дінь.

Голова VARs зазначив, що Резолюція № 33 чітко та рішуче демонструє мету усунення труднощів із джерелами кредитного капіталу, спрямовану на розблокування потоків капіталу на ринок нерухомості, сприяючи підвищенню ліквідності ринку нерухомості В'єтнаму.

Створюючи сприятливі умови для бізнесу, покупців житла та інвесторів щодо доступу до кредитних джерел з пільговими процентними ставками, можна буде реалізувати доцільні та ефективні проекти, що сприятиме покращенню пропозиції на ринку.

Однак, Циркуляр 06 не відповідає духу Резолюції 33 і не чітко визначає теми, яким надається підтримка та які кредитні труднощі вирішуються.

Тим часом, у циркулярі зазначаються суб'єкти, яким не дозволено брати позики, у загальній та нечіткій формі, що дозволяє комерційним банкам, якщо вони не мають доброї волі надавати позики, легко відхиляти заявки клієнтів з нерухомості у «правильний» спосіб.

« Це непомітно вплине на зусилля уряду, агентств і навіть усієї банківської системи щодо супроводу та відродження в'єтнамського ринку нерухомості», – поділився пан Дінь.

Тому пан Дінь вважає, що найкраще зараз відкликати Циркуляр 06. Натомість Державний банк повинен дослідити та видати постанову, зміст якої буде точно відповідати духу Постанови № 33.

Пан Ле Хоанг Чау – Голова HoREA також зазначив, що Циркуляр 06 містить низку положень, які не забезпечують узгодженості та відповідності законодавчим нормам і не підходять для практичної інвестиційної, будівельної, виробничої та підприємницької діяльності бізнес-спільноти загалом, включаючи підприємства з нерухомості.

« Якщо ми не внесемо до нього зміни вчасно, починаючи з вересня, коли набуде чинності Циркуляр 06, підприємствам з нерухомості, які вже стикаються з труднощами, тепер буде ще важче отримати кредити від банків», – наголосив пан Чау.

Згідно з останнім звітом Batdongsan.com.vn, оновленим станом на кінець липня 2023 року, ринок нерухомості потеплішає. У Ханої та Хошиміні ціни на землю знову мають тенденцію до зростання – на 9% та 8% відповідно порівняно з попереднім місяцем. Крім того, в деяких провінціях, таких як Куангнінь, ціни зросли на 18%, Хайфон – на 9%, Дананг – на 8%. Звіт цього підрозділу також показує, що в липні попит на нерухомість по всій країні зріс у всіх видах нерухомості. Тому багато експертів очікують, що у 2024 році ринок процвітатиме та прорветься.

Ха Ан

Джерело