У звіті, надісланому до Постійного комітету Національних зборів щодо реалізації політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла з 2015 року до кінця 2023 року, Міністерство фінансів вказало на численні лазівки, недоліки та обмеження у мобілізації інвестиційного капіталу для будівництва комерційних житлових проектів, передачі інвестиційних проектів, а також передачі нерухомості.

Ризики при передачі інвестиційних проектів

Щодо мобілізації капіталу для інвестування в будівництво комерційних житлових проектів, Міністерство фінансів зазначило, що раніше, згідно з положеннями закону про житло, інвесторам дозволялося підписувати договори, документи про внесок капіталу або договори про інвестиційну співпрацю та документи з організаціями та фізичними особами для інвестування в будівництво житла, а вкладникам капіталу або учасникам інвестиційної співпраці дозволялося розподіляти житлові продукти на основі узгодженого коефіцієнта внеску капіталу.

Однак, згідно з чинними правилами, інвесторам не дозволяється застосовувати мобілізацію капіталу для розподілу житлових продуктів або для пріоритетної реєстрації, внесення депозиту та користування правом купівлі житла, або для розподілу прав користування землею в проекті для сторони, що мобілізує капітал, за винятком випадку внесення капіталу для створення нової юридичної особи, яку держава призначає інвестором проекту будівництва житла.

Після завершення будівництва фундаменту будинку відповідно до положень Постанови 71, інвестору дозволяється підписати договір купівлі-продажу майбутніх будинків та споруд замість раніше підписаних договорів про внесок капіталу.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
За даними Міністерства фінансів, існує багато способів обійти закон, що ускладнює державним органам перевірку реальної вартості операцій з передачі нерухомості. Фото: Хоанг Ха

Після підписання договору купівлі-продажу майбутнього житла або будівельних робіт, вкладник капіталу має право передати договір купівлі-продажу майбутнього житла або будівельних робіт.

Однак, у Міністерстві фінансів заявили, що насправді державні органи поки що не можуть контролювати той факт, що інвестори продовжують підписувати договори (у різних формах) з фізичними особами. Тільки тоді, коли у фізичних осіб виникає потреба переказати та подати документи до податкових органів, вони виявляють цей інцидент.

Крім того, трапляються випадки, коли інвестори погоджуються сплачувати податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) від імені покупця, стягують ПДФО з покупця під час передачі договору про внесок у капітал, але не сплачують податок до державного бюджету.

Щодо передачі інвестиційних проектів, Міністерство фінансів зазначило, що платниками податків є юридичні особи, які передають інвестиційні права, експлуатують частину або весь інвестиційний проект іншим організаціям або фізичним особам у формі поділу, злиття, перетворення бізнесу або передачі капітального внеску з урахуванням регулювання законодавства про землю, інвестиції, житло та нерухомість.

Якщо організація, що передає активи, є державним підприємством, вона також повинна дотримуватися положень закону про управління та використання державного капіталу, інвестованого у виробництво та господарську діяльність на підприємствах, та закону про управління державним майном.

За даними Міністерства фінансів, ця діяльність пов'язана з багатьма ризиками, такими як декларування організацією трансфертних цін, які не відповідають фактичним цінам, що призводить до збитків для державного бюджету; передача проектів, коли вони не відповідають умовам передачі, встановленим законом; продаж активів без аукціонів, що призводить до втрат державних активів; та використання землі не за цільовим призначенням.

Фізичним особам, які є вкладниками капіталу або початковими акціонерами-засновниками, держава призначає землю за рахунок стягнення плати за користування землею. Держава здає землю в оренду (сплачується щорічно або одноразово) для реалізації інвестиційних проектів після низки передач внесків капіталу та акцій, що призводить до заміни всіх вкладників початкового капіталу та акціонерів-засновників.

Фактично, підприємство, яке реалізує інвестиційний проект, не змінилося (податковий кодекс підприємства не змінився), але змінилися вкладники капіталу підприємства. Можна сказати, що проект нерухомості, по суті, продається через форму передачі капіталу вкладників капіталу або акціонерів-засновників.

Міністерство фінансів заявило, що діяльність вищезазначених платників податків має багато податкових ризиків, що призводить до втрати надходжень до державного бюджету та ризикує порушенням положень законодавства про управління земельними ресурсами.

Важко перевірити реальну вартість транзакції переказу

Щодо ціни передачі нерухомості, Міністерство фінансів зазначило, що платники податків задекларували ціну передачі для розрахунку податку, яка не відповідала фактичній ціні передачі. Покупець і продавець використовували рукописний договір, підписаний обома сторонами, в якому зафіксовано фактичну ціну угоди, щоб запобігти спорам у суді.

«Тому компетентним державним органам дуже важко перевірити реальну вартість операцій з передачі нерухомості, особливо враховуючи, що податкові органи наразі не мають функції розслідування», – йдеться у звіті Міністерства фінансів.

Для договору передачі договору купівлі-продажу будинків та будівельних робіт у майбутньому, вартість договору купівлі-продажу будинків та будівельних робіт у майбутньому від другої сторони до третьої сторони дорівнює лише ціні покупки від інвестора. Або, коли книга оформлена, платник податків готовий декларувати нижчу ціну, ніж у інвестора, що також призводить до втрати доходів при розрахунку доходів бюджету.

Щодо способу купівлі-продажу нерухомості та проектів нерухомості, Міністерство фінансів заявило, що інвестор погоджується дозволити покупцеві перепідписати договір на майбутній будинок з новим покупцем, щоб уникнути сплати податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості.

«Інвестор обходить положення Закону про житло щодо обмеження кількості будинків, якими можуть володіти іноземці, підписуючи довгострокові договори оренди, а орендар має повні права власника житла; фактична операція з нерухомістю легалізується шляхом купівлі акцій, а потім поділу бізнесу», – йдеться у звіті.

Для отримання дозволу на передачу нерухомості платник податків, який передає нерухомість, не підписує договір передачі, а підписує договір доручення (в якому уповноважена особа має право володіння, право користування та право розпорядження нерухомістю), щоб уникнути сплати податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості.

Дані Міністерства фінансів показують, що надходження від податку на доходи фізичних осіб від передачі нерухомості у період 2017-2022 років зросли порівняно з надходженнями попереднього року.

Зокрема, у 2017 році дохід становив 10 818 мільярдів донгів. У 2018 році дохід становив 12 963 мільярди донгів, що на 19,82% більше. У 2019 році дохід становив 14 447 мільярдів донгів, що на 11,44% більше. У 2020 році дохід становив 16 213 мільярдів донгів, що на 12,22% більше. У 2021 році дохід становив 21 142 мільярди донгів, що на 30,4% більше. Найвищий показник був зафіксований у 2022 році, коли дохід становив 34 746 мільярдів донгів, що на 64,34% більше, ніж у 2021 році.

Тільки у 2023 році надходження від податку на доходи фізичних осіб зменшаться до лише 18 618 мільярдів донгів через ринкові труднощі та зменшення кількості транзакцій.