بینکوں کو رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کے لیے 'سبز روشنی'؟

بینکوں کے لیے رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کے لیے بہت سی خامیاں

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہوانگ چاؤ کے مطابق، شق 2، کریڈٹ انسٹی ٹیوشنز 2010 کے قانون کی شق 90 اور کریڈٹ اداروں سے متعلق مسودہ قانون کی شق 2، آرٹیکل 98 دونوں میں یہ شرط رکھی گئی ہے: کریڈٹ اداروں کو بینک کے علاوہ کوئی کاروباری سرگرمیاں کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ اسٹیٹ بینک کی طرف سے کریڈٹ اداروں کو دیے گئے لائسنس میں بیان کردہ دیگر کاروباری سرگرمیاں۔

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — بہت سے آراء کا کہنا ہے کہ کریڈٹ اداروں کو رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری میں حصہ نہیں لینا چاہئے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق کریڈٹ اداروں سے متعلق مسودہ قانون کے آرٹیکل 138 میں کہا گیا ہے: کریڈٹ اداروں کو رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کی اجازت نہیں ہے، سوائے درج ذیل صورتوں کے: خریداری، سرمایہ کاری، رئیل اسٹیٹ کو بزنس ہیڈ کوارٹر کے طور پر استعمال کرنے کے لیے، کام کرنے کے مقامات یا گودام کی سہولیات براہ راست کریڈٹ ادارے کی پیشہ ورانہ سرگرمیوں کی خدمت؛ کریڈٹ ادارے کی ملکیت کاروباری ہیڈکوارٹر کا ایک حصہ لیز پر دینا جو مکمل طور پر استعمال نہیں ہوا ہے؛ قرض کے تصفیہ کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ رکھنا۔ محفوظ شدہ جائیداد کو رئیل اسٹیٹ ہونے کے فیصلے کی تاریخ سے 5 سال کے اندر، کریڈٹ ادارے کو اس رئیل اسٹیٹ کو بیچنا، منتقل کرنا یا دوبارہ خریدنا چاہیے تاکہ مقررہ اثاثوں میں سرمایہ کاری کے تناسب کو یقینی بنایا جا سکے اور مقررہ اثاثوں کے استعمال کا مقصد جیسا کہ اس قانون میں بیان کیا گیا ہے۔

"مالیاتی اداروں کو قواعد و ضوابط کی بدولت گرین لائٹ دی گئی ہے جو انہیں کاروباری ہیڈکوارٹر اور کام کی جگہوں کے طور پر استعمال کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے، سرمایہ کاری کرنے، اور اپنے غیر استعمال شدہ کاروباری ہیڈ کوارٹر کا ایک حصہ لیز پر دینے کی اجازت دیتے ہیں۔ ہیڈ کوارٹر ہے اور ریئل اسٹیٹ لیز پر دینے کا ایک اہم حصہ ہے،" مسٹر چاؤ نے تجزیہ کیا۔

اسی طرح، محفوظ شدہ اثاثوں کو سنبھالنے کے فیصلے کی تاریخ سے 3 سال کے اندر "قرض کی تصفیہ کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ رکھنے" کی اجازت دینے والے موجودہ ضابطے نے کریڈٹ اداروں کے لیے رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں کرنے کے لیے "کمرہ" پیدا کیا ہے جو کہ کسی پیشہ ور رئیل اسٹیٹ بزنس انٹرپرائز سے مختلف نہیں ہے۔ "اب کریڈٹ اداروں سے متعلق قانون کا مسودہ قرضوں کے تصفیہ کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ رکھنے کی اجازت کی مدت کو بڑھا کر 5 سال کر دیتا ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں کا دائرہ مزید وسیع ہو جائے گا۔ اس لیے، یہ زیادہ معقول ہے کہ کریڈٹ اداروں کو قرض کی تصفیہ کی وجہ سے صرف رئیل اسٹیٹ رکھنے کی اجازت دینے والے ضابطے کو برقرار رکھا جائے،" مسٹر چاؤ نے پہلے کہا۔

مسٹر چاؤ نے تبصرہ کیا کہ ریئل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں کرنے کے لیے کریڈٹ اداروں کو گرین لائٹ دینے والے ضوابط ضوابط کی روح سے مطابقت نہیں رکھتے ہیں کہ کریڈٹ اداروں کو بینکنگ سرگرمیوں کے علاوہ کوئی بھی کاروباری سرگرمیاں کرنے کی اجازت نہیں ہے اور کریڈٹ اداروں کو رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ "لہذا، یہ سفارش کی جاتی ہے کہ کریڈٹ اداروں کو اسٹیٹ بینک کی طرف سے کریڈٹ اداروں کو دیے گئے لائسنس میں بیان کردہ دیگر کاروباری سرگرمیوں کے علاوہ، بینکنگ سرگرمیوں کے علاوہ کوئی بھی کاروباری سرگرمیاں کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ ساتھ ہی، اسٹیٹ بینک کو کریڈٹ اداروں کو اسٹیٹ بینک کی طرف سے دیے گئے لائسنس میں بیان کردہ دیگر کاروباری سرگرمیاں کرنے کی اجازت پر باریک بینی سے غور کرنا چاہیے۔" تجویز کیا

بینکوں کے لیے خطرے کو محدود کرنا

HTC ویتنام لا فرم کے وکیل فام لین کے مطابق، موجودہ قانون میں کہا گیا ہے کہ کمرشل بینکوں کو رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کی اجازت نہیں ہے، کیونکہ رئیل اسٹیٹ کے اثاثوں کی نوعیت متعین ہے، لیکویڈیٹی نقد رقم کی طرح زیادہ نہیں ہے، حالانکہ کمرشل بینک بھی کاروباری ادارے ہیں اور ان کا مقصد منافع حاصل کرنا ہے۔ جب کمرشل بینک کسی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ میں سرمایہ کاری کے لیے متحرک سرمایہ استعمال کرتے ہیں، جب انہیں اس سرمائے کو مختصر وقت میں واپس حاصل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، تو یہ بہت مشکل ہوگا۔

لہذا، دیوالیہ ہونے کا امکان بہت زیادہ ہے، جو صارفین اور لوگوں کے جائز حقوق اور مفادات کو متاثر کرتا ہے۔ یہی نہیں، یہ نظام کو متاثر کرتا ہے اور اسے خطرات بھی لاحق ہوتے ہیں۔ ان وجوہات کی بناء پر، قانون کمرشل بینکوں کو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں سرمایہ کاری کرنے سے سختی سے منع کرتا ہے (سوائے بینک کے آپریشنز میں کام کرنے والے کاروباری ہیڈ کوارٹرز میں سرمایہ کاری کے معاملات کے؛ قرضوں کی تصفیہ؛ احاطے کو کم کرنے کے...) تاکہ بینک میں رقم جمع کرنے والے صارفین کے مفادات کو یقینی بنایا جاسکے، جبکہ اسٹیٹ بینک کے انتظامی حکم کو یقینی بنایا جائے۔

انسٹی ٹیوٹ آف انوویشن (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس ) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر Huynh Phuoc Nghia بھی اس بات سے اتفاق کرتے ہیں کہ اس وقت کریڈٹ اداروں کو رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کی اجازت دینے کا مسئلہ نہیں اٹھایا جانا چاہیے۔ اس لیے ضابطے پہلے کی طرح رکھے جائیں۔ کیونکہ کریڈٹ اداروں کا بنیادی کام پیسوں کا کاروبار کرنا ہے، بچت کو متحرک کرنا پیسہ کو کاروبار اور معیشت میں "پمپ" کرنا ہے۔ اب اگر ہم بینکوں کے لیے رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کے لیے خامیاں پیدا کریں گے تو کریڈٹ بزنس کا کردار متاثر ہوگا، بہت سے بینک رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں جلدی کریں گے، جو مالیاتی تحفظ کے لیے خطرناک ہے۔ کیونکہ رئیل اسٹیٹ سیکٹر ایک پرخطر سیکٹر ہے جس میں اکثر بحران ہوتے رہتے ہیں۔ اگر ہم پراجیکٹس میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے متحرک رقم کا استعمال کرتے ہیں، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرتے ہیں، اگر اسے فروخت نہیں کیا جا سکتا، تو رقم رئیل اسٹیٹ میں "بھیگی" جائے گی۔ اس وقت، یہ ڈپازٹرز کے مفادات کو متاثر کرے گا، یہاں تک کہ کریڈٹ اداروں کے لیے بھی خطرات پیدا ہوں گے۔

"کریڈٹ اداروں کا بنیادی کام معیشت کے لیے سرمایہ فراہم کرنے کو ترجیح دینا ہے۔ SCB بینک جیسی صورت حال کو دیکھتے ہوئے، ہم دیکھتے ہیں کہ رئیل اسٹیٹ میں دفن سرمایہ سرمائے کے استعمال کی کارکردگی کو کم کرتا ہے۔ جب بینکوں کو مسائل ہوتے ہیں تو ریاست کو تنظیم نو میں حصہ لینا چاہیے،" مسٹر نگہیا نے مزید کہا کہ دوسرے ممالک بھی کریڈٹ اداروں کو رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کی ترغیب نہیں دیتے۔

ان معاملات کو سختی سے ریگولیٹ کرنے کے لیے ترمیم اور ضمیمہ کرنا ضروری ہے جن میں کریڈٹ اداروں کو "دوسری کاروباری سرگرمیاں" یا "رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں کرنے" کی اجازت دی گئی ہے اور یہ ضروری ہے کہ "ریئل اسٹیٹ بزنس ریونیو سے زیادہ نہ ہو... کریڈٹ ادارے کے ریونیو کے %" کی حد کی شرح کو ریگولیٹ کرنے پر غور کیا جائے۔

مسٹر لی ہوانگ چاؤ ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین

ماخذ لنک