کیا یہ بینکوں کے لیے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں مشغول ہونے کے لیے 'سبز روشنی' ہے؟

بہت سی خامیاں ہیں جو بینکوں کو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں مشغول ہونے کی اجازت دیتی ہیں۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق، شق 2، کریڈٹ اداروں سے متعلق 2010 کے قانون کی شق 90 اور کریڈٹ اداروں سے متعلق مسودہ قانون کی شق 2، آرٹیکل 98 دونوں یہ طے کرتی ہیں کہ کریڈٹ اداروں کو بینکنگ کے علاوہ کوئی کاروباری سرگرمیاں کرنے کی اجازت نہیں ہے۔ اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی طرف سے کریڈٹ ادارے کو دیے گئے لائسنس میں متعین دیگر کاروباری سرگرمیاں۔

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — بہت سے لوگوں کا کہنا ہے کہ کریڈٹ اداروں کو رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری نہیں کرنی چاہیے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق کریڈٹ اداروں سے متعلق مسودہ قانون کا آرٹیکل 138 یہ بتاتا ہے کہ کریڈٹ اداروں کو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں مشغول ہونے کی اجازت نہیں ہے، سوائے مندرجہ ذیل صورتوں کے: کاروبار کے ہیڈ کوارٹر، کام کی جگہوں، یا گوداموں کے طور پر استعمال کے لیے رئیل اسٹیٹ کی خریداری، سرمایہ کاری، یا ادارے کی کریڈٹ سرگرمیوں کی براہ راست خدمات؛ کریڈٹ ادارے کے زیر ملکیت کاروباری ہیڈ کوارٹر کا ایک حصہ لیز پر دینا جو مکمل طور پر استعمال نہیں کیا گیا ہے۔ قرض کے قرضوں کے تصفیہ کے نتیجے میں ریل اسٹیٹ کا انعقاد۔ رئیل اسٹیٹ کے ضامن کو تصرف کرنے کے فیصلے کی تاریخ سے 5 سال کے اندر، کریڈٹ ادارے کو اس رئیل اسٹیٹ کو بیچنا، منتقل کرنا، یا دوبارہ خریدنا چاہیے تاکہ مقررہ اثاثوں میں سرمایہ کاری کے تناسب اور اس قانون میں متعین مقررہ اثاثوں کے استعمال کے مقصد کو یقینی بنایا جا سکے۔

"کریڈٹ اداروں کو ان ضوابط کی بدولت 'گرین لائٹ' دی گئی ہے جو انہیں کاروباری ہیڈ کوارٹر اور کام کی جگہوں کے طور پر استعمال کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ خریدنے، سرمایہ کاری کرنے، اور اپنے غیر استعمال شدہ کاروباری احاطے کا ایک حصہ لیز پر دینے کی اجازت دیتے ہیں۔ ہیڈ کوارٹر اور رئیل اسٹیٹ لیزنگ کے لیے ایک اہم حصہ مختص کرنا،" مسٹر چاؤ نے تجزیہ کیا۔

اسی طرح، ضابطے کی اجازت دینے والے موجودہ ضابطے نے "قرض کی تنظیم نو کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کے انعقاد" کی تاریخ سے 3 سال کی مدت کے لیے ضمانت کو تصرف کرنے کے فیصلے سے کریڈٹ اداروں کے لیے رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں کرنے کے لیے "کمرہ" پیدا کیا ہے جو کہ کسی پیشہ ور رئیل اسٹیٹ کاروبار سے مختلف نہیں ہے۔ "اب، کریڈٹ اداروں سے متعلق مسودہ قانون قرض کی تنظیم نو کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ رکھنے کی اجازت کی مدت کو بڑھا کر 5 سال کر دیتا ہے، جس سے رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں کرنے کے لیے دائرہ کار مزید وسیع ہوتا ہے۔ اس لیے اس ضابطے کو برقرار رکھنا زیادہ معقول ہے جو صرف کریڈٹ اداروں کو قرض کی تنظیم نو کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ رکھنے کی اجازت دیتا ہے۔"

مسٹر چاؤ نے کہا کہ کریڈٹ اداروں کو ریئل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیوں میں مشغول ہونے کی اجازت دینے والے ضابطے اس ضابطے کی روح سے مطابقت نہیں رکھتے ہیں جو کریڈٹ اداروں کو بینکنگ اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے علاوہ کسی بھی قسم کی کاروباری سرگرمیاں کرنے سے روکتا ہے۔ "لہذا، میں تجویز کرتا ہوں کہ ضوابط کریڈٹ اداروں کو اسٹیٹ بینک آف ویتنام کی طرف سے دیے گئے لائسنس میں متعین دیگر کاروباری سرگرمیوں کے علاوہ، بینکنگ کے علاوہ کوئی بھی کاروباری سرگرمیاں کرنے سے منع کرتے ہیں۔ ساتھ ہی، اسٹیٹ بینک آف ویتنام کو کریڈٹ اداروں کو دیے گئے لائسنس میں بیان کردہ دیگر کاروباری سرگرمیوں کی اجازت دینے پر احتیاط سے غور کرنا چاہیے۔" چاؤ نے مشورہ دیا۔

بینکوں کے لیے خطرات کو محدود کرنا

HTC ویتنام لا فرم کے وکیل فام لین کے مطابق، موجودہ قانون میں کہا گیا ہے کہ کمرشل بینکوں کو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں مشغول ہونے کی اجازت نہیں ہے کیونکہ رئیل اسٹیٹ کے اثاثے فطری طور پر متعین ہوتے ہیں اور ان میں نقد رقم جیسی لیکویڈیٹی نہیں ہوتی، حالانکہ تجارتی بینک بھی منافع کے حصول کے مقصد کے ساتھ کاروبار کرتے ہیں۔ جب ایک کمرشل بینک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ میں سرمایہ کاری کے لیے متحرک سرمائے کا استعمال کرتا ہے، تو اس سرمائے کو مختصر مدت میں بازیافت کرنا بہت مشکل ہوگا۔

لہذا، دیوالیہ ہونے کا امکان بہت زیادہ ہے، جو صارفین اور عوام کے جائز حقوق اور مفادات کو متاثر کرتا ہے۔ یہی نہیں بلکہ یہ نظام کو متاثر کرتا ہے اور خطرات بھی لاحق ہے۔ ان وجوہات کی بناء پر، قانون کمرشل بینکوں کو رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے سے سختی سے منع کرتا ہے (سوائے بینک کے آپریشنز میں کام کرنے والے کاروباری احاطے میں سرمایہ کاری کے؛ قرضوں کی تصفیہ؛ ذیلی جگہوں پر سرمایہ کاری وغیرہ) تاکہ ڈپازٹرز کے مفادات کو یقینی بنایا جاسکے اور اسٹیٹ بینک کے نظم و نسق کو برقرار رکھا جاسکے۔

انسٹی ٹیوٹ فار انوویشن (ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف اکنامکس ) کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر Huynh Phuoc Nghia نے بھی اس خیال کا اظہار کیا کہ کریڈٹ اداروں کو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں مشغول ہونے کی اجازت کے معاملے کو اٹھانا ابھی مناسب نہیں ہے۔ اس لیے موجودہ ضوابط کو برقرار رکھا جانا چاہیے۔ کریڈٹ اداروں کا بنیادی کام پیسے کا کاروبار کرنا ہے، بچت کو متحرک کرنا ہے تاکہ کاروبار اور معیشت میں رقم کو "انجیکٹ" کیا جا سکے۔ بینکوں کے لیے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں مشغول ہونے کے لیے خامیاں پیدا کرنے سے ان کے کریڈٹ کاروباری کردار پر منفی اثر پڑے گا، اور بہت سے بینکوں کا رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں تیزی سے جانا مالیاتی تحفظ کو خطرے میں ڈالے گا۔ رئیل اسٹیٹ سیکٹر بہت زیادہ خطرہ ہے اور اکثر بحرانوں کا سامنا کرتا ہے۔ اگر متحرک فنڈز کو پروجیکٹس اور رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کے لیے استعمال کیا جاتا ہے، اور جائیدادیں فروخت نہیں کی جاسکتی ہیں، تو رقم رئیل اسٹیٹ میں باندھ دی جائے گی۔ اس سے ڈپازٹرز کے حقوق متاثر ہوں گے اور کریڈٹ اداروں کو بھی خطرات لاحق ہوں گے۔

"کریڈٹ اداروں کا بنیادی کام معیشت کو سرمایہ فراہم کرنے کو ترجیح دینا ہے۔ SCB بینک کے ساتھ صورتحال کو دیکھتے ہوئے، ہم دیکھ سکتے ہیں کہ رئیل اسٹیٹ میں جڑے ہوئے سرمائے سے سرمائے کے استعمال کی کارکردگی کم ہو جاتی ہے۔ جب بینکوں کو مسائل ہوتے ہیں تو ریاست کو تنظیم نو میں حصہ لینا پڑتا ہے،" مسٹر نگہیا نے مزید کہا کہ دوسرے ممالک میں، کریڈٹ اداروں کو حقیقی کاروبار میں مشغول کرنے کی حوصلہ افزائی نہیں کی جاتی ہے۔

لہٰذا، ایسے معاملات کو سختی سے ریگولیٹ کرنے کے لیے ترامیم اور اضافے کی ضرورت ہے جن میں کریڈٹ اداروں کو "دوسری کاروباری سرگرمیاں" یا "رئیل اسٹیٹ کی کاروباری سرگرمیاں کرنے" کی اجازت دی گئی ہے، اور "ریئل اسٹیٹ بزنس ریونیو سے زیادہ نہ ہو... کریڈٹ ادارے کی آمدنی کے % سے زیادہ نہ ہو" کی حد کے تناسب کو ریگولیٹ کرنے پر غور کیا جانا چاہیے (شاید کریڈٹ ادارے کی آمدنی کے %5 سے زیادہ نہ ہو)۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ ، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین

ماخذ لنک