پرانے سے نئے تک اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ، نئی زمین کا قیام، ہو چی منہ سٹی زمین کی تقسیم کے لیے کم سے کم رقبہ کو منظم کرتا ہے

اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، مقامی طور پر 40% فی سہ ماہی تک، ہنوئی نے Quoc Oai میں کچھ منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے منصوبوں کو ایڈجسٹ کیا ہے، فصلی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کا طریقہ کار... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مصنوعات کے ڈھانچے میں ناکافی ابھی بھی موجودہ مارکیٹ کی ایک بڑی حد ہے اور حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی ایک وجہ بھی ہے۔ (تصویر - تصویر: Linh An)

پرانے سے نئے اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں اضافہ جاری ہے۔

ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی عمارتوں کے بارے میں وزارت تعمیرات کا کہنا تھا کہ نئے اور پرانے دونوں منصوبوں میں قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہا۔ اب تک، مارکیٹ نے پراجیکٹ کی قیمت کی ایک نئی سطح قائم کی ہے، جس میں ہر سہ ماہی میں تقریباً 4-6% اور سالانہ 22-25% اضافہ ہو رہا ہے۔ خاص طور پر، پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں محل وقوع کے لحاظ سے کچھ علاقوں میں مقامی طور پر تقریباً 35-40% اضافہ ہوا ہے۔

کچھ پروجیکٹس جیسے لومی پرسٹیج (نام تو لائیم ڈسٹرکٹ) کے سروے کی قیمتیں 69 ملین VND/m2 ہیں، کھائی سون سٹی پروجیکٹ (لانگ بیئن ڈسٹرکٹ) میں اپارٹمنٹس کی قیمتیں 50-68 ملین VND/m2 ہیں، Nguyen Tuan سٹریٹ (Thanh Xuan District) کے پروجیکٹس کی قیمتیں لگ بھگ 722.7/72.7 ملین ڈالر ہیں۔

نہ صرف ہنوئی میں، ترکیب کے ذریعے، یہ ظاہر کرتا ہے کہ تیسری سہ ماہی میں، کچھ علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی بڑھ رہی ہیں، خاص طور پر ہنوئی، ہو چی منہ سٹی اور بڑے شہروں میں۔

"قیمتوں میں اضافے کا رجحان مقامی ہے، جو کچھ علاقوں، کچھ اقسام، کچھ رئیل اسٹیٹ کے حصوں میں ہوتا ہے، جس کی وجہ سے عام قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے،" تعمیراتی وزارت نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ مصنوعات کے ڈھانچے میں ناکافی ابھی بھی موجودہ مارکیٹ کی ایک بڑی حد ہے اور حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کی ایک وجہ بھی ہے۔

وزارت تعمیرات نے نشاندہی کی کہ سستی مکانات کی مصنوعات مارکیٹ کی طلب کو پورا کرنے کے لیے کافی رسد میں نہیں ہیں۔ سستی اپارٹمنٹ کے حصے میں (VND25 ملین/m2 سے کم فروخت کی قیمت کے ساتھ)، فروخت کے لیے تقریباً کوئی لین دین اور مصنوعات نہیں ہیں۔

درمیانی فاصلے کے اپارٹمنٹس (VND25 million/m2 سے VND50 million/m2 سے کم) اب بھی مارکیٹ میں لین دین اور سپلائی کا ایک بڑا تناسب ہے۔ باقی اعلیٰ درجے کے اور سپر ہائی اینڈ اپارٹمنٹس ہیں (قیمت 50 ملین/m2 سے زیادہ)۔

شہری علاقوں، خاص طور پر ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں لوگوں کی اکثریت، کم آمدنی والے اور درمیانی آمدنی والے افراد کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے مکانات کی فراہمی میں کمی کی وضاحت کرتے ہوئے، تعمیراتی وزارت نے کہا کہ اس کی بہت سی وجوہات ہیں۔

خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو قانونی طریقہ کار میں مشکلات اور رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے، خاص طور پر زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے، سائٹ کی منظوری، اور زمین مختص کرنے میں۔

اس کے علاوہ، بہت سے منصوبے جو حال ہی میں زیر تعمیر ہیں اور انہیں عارضی طور پر معطل، تاخیر، اور ان کی تعمیراتی پیشرفت میں تاخیر ہوئی ہے۔

انتظامی ایجنسی نے اندازہ لگایا کہ لینڈ لا 2024، ہاؤسنگ لاء 2023، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء 2023 کو نافذ کیا گیا اور نافذ العمل ہوا، اداروں اور کاروباری اداروں کے لیے قانونی ضوابط (زمین، ہاؤسنگ، رئیل اسٹیٹ بزنس، کریڈٹ...) میں مشکلات بنیادی طور پر حل ہو گئی ہیں، رئیل اسٹیٹ کی فراہمی میں بہتری آئی ہے۔ تاہم، ابھی بھی کچھ حدود باقی ہیں کیونکہ نئے وضع کردہ میکانزم، پالیسیوں اور قوانین کو مؤثر طریقے سے نافذ کرنے اور "زندگی میں آنے" میں وقت لگتا ہے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین بتاتے ہیں کہ سپلائی میں اضافہ کا مسئلہ سستی اور مناسب قیمت والے حصے میں ہے۔ درحقیقت، حالیہ دنوں میں، اگرچہ اپارٹمنٹس کی سپلائی میں اضافہ ہوا ہے، لیکن ہنوئی میں فروخت کی قیمت کی سطح پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں اضافے کا رجحان ریکارڈ کرتی رہی ہے۔

Savills Vietnam کے مطابق، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی جیسے بڑے شہروں میں، ہاؤسنگ مارکیٹ میں اس وقت سستی سپلائی کا فقدان ہے کیونکہ اس حصے کا مارکیٹ شیئر 2016 میں 60% سے کم ہو کر 2024 میں صرف 35% رہ گیا ہے، جس میں 2 بلین VND سے کم کے پرائمری اپارٹمنٹس مکمل طور پر غائب ہیں۔

ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے لیڈر نے کہا کہ مارکیٹ میں جن پراجیکٹس پر عمل کیا جا رہا ہے ان میں سے زیادہ تر درمیانی اور اعلیٰ درجے کے ہیں۔ جب طلب رسد سے زیادہ ہوتی ہے تو ریل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں۔ فروخت کی قیمتوں کو ان کی حقیقی قیمت سے زیادہ دھکیلنا کوئی معمولی بات نہیں ہے۔

اس شخص کے مطابق جب مناسب اور سستی مکانات کی فراہمی نہ ہو تو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے مسائل حل نہیں ہوسکتے۔

Quoc Oai، Hanoi میں کچھ منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کے منصوبوں کو ایڈجسٹ کرنا

ہنوئی سٹی پیپلز کمیٹی نے Quoc Oai ضلع کے 2024 کے زمینی استعمال کے منصوبے کو ایڈجسٹ کرنے اور اس کی تکمیل کے بارے میں ابھی فیصلہ نمبر 5682/QD-UBND جاری کیا ہے۔

اس کے مطابق، Quoc Oai ضلع کے 2024 کے لیے زمین کے استعمال کے منصوبوں کی فہرست کی ایڈجسٹمنٹ اور ضمیمہ کو سٹی پیپلز کمیٹی نے فیصلہ نمبر 418/QD-UBND مورخہ 22 جنوری 2024، فیصلہ نمبر 2015/QD-UBND مورخہ 20 اپریل، 124 کو منظور کیا ہے۔ 3848/QD-UBND مورخہ 25 جولائی 2024۔

خاص طور پر، فیصلہ نمبر 418/QD-UBND مورخہ 22 جنوری 2024، فیصلہ نمبر 2015/QD-UBND مورخہ 19 اپریل 2024، فیصلہ نمبر 3848/20DQ-2024 جولائی، فیصلہ نمبر 3848/QD-UBND میں شناخت کردہ منصوبوں کو ایڈجسٹ کرنا اور ان کی تکمیل (مقام کا نام، علاقہ) 1 پروجیکٹ۔

Quoc Oai ضلع کے 2024 کے زمینی استعمال کے منصوبے کو 9 منصوبوں کے ساتھ مکمل کرنا جن میں شامل ہیں: مرکزی میٹرنٹی ہسپتال کے قریب جانے والے علاقے میں ٹریفک کے راستے بنانے کا منصوبہ، سہولت 2؛ سنٹرل چلڈرن ہسپتال، سہولت 2; Ngoc Liep کمیون کے ثقافتی مرکز کی تعمیر کا منصوبہ؛ Ngoc میرا ایک کنڈرگارٹن؛ فو ہینگ گاؤں، تان فو کمیون کے ثقافتی گھر کی تعمیر؛ 220/110kV Hoa Lac ٹرانسفارمر اسٹیشن اور 110kV آؤٹ گوئنگ لائنوں کو بجلی فراہم کرنے کے لیے 220kV پاور لائن کی تعمیر؛ سگنل ٹرانسمیشن سینٹر؛ ایک جنرل سپلائی ریزرو گودام کی تعمیر، سامان اور لاجسٹکس کے محکمے کے تحت شمالی پیٹرولیم ریزرو گودام اور قافلہ I؛ 500kV Tay Ha Noi ٹرانسفارمر اسٹیشن کی توسیع 06 220kV خلیجوں کی تنصیب کے لیے، ڈونگ کوانگ کمیون؛ Phuong Cach پرائمری سکول جس کا کل رقبہ 74.18 ہیکٹر ہے۔

فیصلہ نمبر 3848/QD-UBND مورخہ 25 جولائی 2024 میں پراجیکٹس کی تعداد اور رقبہ کو 1,151.27 ہیکٹر کے کل رقبے کے ساتھ 148 پروجیکٹس میں ایڈجسٹ کریں۔

ہو چی منہ سٹی نے زمین کی تقسیم کے لیے کم از کم رقبہ پر نئے ضابطے جاری کیے ہیں۔

31 اکتوبر کو، ہو چی منہ سٹی کی عوامی کمیٹی نے فیصلہ نمبر 100/2024 جاری کیا جس میں زمین کی تقسیم، زمین کے استحکام اور علاقے میں ہر قسم کی زمین کے لیے زمین کی تقسیم کے لیے کم سے کم رقبہ کی اجازت دی گئی ہے۔

یہ فیصلہ زمین کی تقسیم کے لیے اجازت دیے گئے کم سے کم رقبے پر فیصلہ نمبر 60/2017 کی جگہ لے گا۔

زمین کی تقسیم کے لیے کم از کم رقبہ کے بارے میں، نئے ضوابط کے مطابق، علاقے میں رہائشی زمین کو 3 علاقوں میں تقسیم کیا گیا ہے، جس کے مطابق کم از کم رقبہ 36m2، 50m2 اور 80m2 ہے۔

خاص طور پر، علاقہ 1 میں اضلاع 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh اور Tan Phu شامل ہیں۔ ان اضلاع میں ذیلی تقسیم کے لیے زمین کا کم از کم رقبہ 36 مربع میٹر ہے، زمین کے پلاٹ کی فرنٹیج کی چوڑائی اور گہرائی 3 میٹر سے کم نہیں ہونی چاہیے۔

ایریا 2 میں ضلع 7، 12، بن تن، تھو ڈک سٹی اور اضلاع کے قصبے شامل ہیں۔ رہائشی اراضی کا کم از کم رقبہ جسے ان علاقوں میں پلاٹوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے 50m2 ہے۔ خاص طور پر، پلاٹ کی فرنٹیج چوڑائی اور گہرائی کا ضابطہ 4m سے کم نہیں ہونا چاہیے۔

ایریا 3 میں بن چان، کیو چی، ہوک مون، نہ بی اور کین جیو اضلاع کے قصبوں سے باہر کے علاقے شامل ہیں۔ رہائشی اراضی کا کم از کم رقبہ جو ان علاقوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے 80m2 ہے۔ سامنے والے حصے کی چوڑائی اور زمینی پلاٹ کی گہرائی 5m سے کم نہیں ہونی چاہیے۔

زرعی اراضی کے بارے میں، ہو چی منہ سٹی کا یہ شرط ہے کہ سالانہ فصلوں اور دیگر زرعی اراضی کو اگانے کے لیے زمین کے لیے کم از کم رقبہ 500 مربع میٹر ہے۔

دریں اثنا، بارہماسی فصلوں، آبی زراعت، نمک کی پیداوار، اور مرتکز لائیوسٹاک فارمنگ کے لیے زمین کا کم از کم رقبہ 1,000 مربع میٹر ہے۔

پرانے فیصلے کے مقابلے میں ہو چی منہ سٹی میں رہائشی اراضی اور زرعی اراضی کا کم از کم رقبہ جسے پلاٹوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے تبدیل نہیں ہوا ہے۔

لینڈ ڈویژن ریگولیشن کا نیا نکتہ یہ ہے کہ اب منصوبہ بندی کے حالات اور تعمیراتی حالات پر پہلے کی طرح ضابطے نہیں ہیں۔

خاص طور پر، تقسیم شدہ یا ضم ہونے والی زمین کو درج ذیل تقاضوں کو پورا کرنا چاہیے: وہاں ایک راستہ ہونا چاہیے، موجودہ سڑکوں سے کنکشن، پانی کی فراہمی اور نکاسی آب اور دیگر ضروری ضروریات کو معقول طریقے سے یقینی بنانا چاہیے۔

اگر زمین کا استعمال کنندہ رہائشی زمین کے پلاٹ کا کچھ حصہ یا رہائشی زمین کا پلاٹ اور اسی پلاٹ میں دوسری زمین واک وے کے لیے محفوظ رکھتا ہے، پلاٹوں کو تقسیم یا انضمام کرتے وقت، واک وے کے لیے استعمال ہونے والی زمین کے رقبے کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔

اگر اراضی استعمال کنندہ زمین کے پلاٹ کا کچھ حصہ واک وے کے طور پر محفوظ رکھتا ہے، تو اس واک وے پر فریقین متفق ہوں گے اور مقامی اتھارٹی پلاٹ کو الگ کرنے یا ضم کرنے سے پہلے منظوری دینے کے لیے اصل صورتحال پر مبنی ہوگی۔

زمین کے بہت سے پلاٹوں کے لیے استعمال ہونے والے واک وے کے طور پر متعین زمین کے رقبے کے حوالے سے، اسے سرٹیفکیٹ پر ایک عام استعمال کے فارم میں تبدیل کر دیا جائے گا۔

فصلی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کا طریقہ کار

جب لوگ فصلی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرتے ہیں، تو انہیں 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 227 کی دفعات کے مطابق مستند ریاستی ایجنسی کو جمع کرانے کے لیے دستاویزات تیار کرنے چاہییں۔

فصلی زمین کو رہائشی زمین میں کب تبدیل کیا جا سکتا ہے؟

آرٹیکل 116 اور پوائنٹ بی، شق 1، 2024 کے زمینی قانون کے آرٹیکل 121 کے مطابق، زمین استعمال کرنے والوں کو صرف اس صورت میں اجازت ہے کہ وہ کھیتی کی زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کر سکتے ہیں اگر کسی قابل ریاستی ایجنسی کی طرف سے منظوری دی جائے۔ دوسرے لفظوں میں، ضوابط کے مطابق زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دینے والا فیصلہ ہونا چاہیے۔

کسی مجاز ریاستی ایجنسی کے ذریعے زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دینے کا فیصلہ کرنے کے لیے، یہ ضروری ہے کہ ضلعی سطح پر زمین کے استعمال کی منصوبہ بندی یا عام منصوبہ بندی یا زوننگ کی منصوبہ بندی کی بنیاد شہری منصوبہ بندی پر قانون کی دفعات کے مطابق ہو جو مجاز اتھارٹی کے منظور شدہ ہو۔

زرخیز زمین کو رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کا طریقہ کار

2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 227 کے مطابق، زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کے طریقہ کار درج ذیل ہیں:

مرحلہ 1. ضوابط کے مطابق زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کے لیے درخواست جمع کروائیں۔

مرحلہ 2۔ مجاز اتھارٹی زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی شرائط کی جانچ کرے گی۔ اگر ڈوزیئر ابھی تک محفوظ نہیں ہے تو، زمین استعمال کرنے والے کو ڈوزیئر کو مکمل کرنا ہوگا اور اسے لینڈ مینجمنٹ ایجنسی کو دوبارہ جمع کرنا ہوگا۔

مرحلہ 3۔ ایک مکمل درخواست جمع کروانے کے بعد، مجاز لینڈ مینجمنٹ ایجنسی ایک ڈوزیئر تیار کرتی ہے اور اسے ضلعی سطح کی عوامی کمیٹی کو پیش کرتی ہے تاکہ زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دینے کا فیصلہ جاری کیا جا سکے۔

مرحلہ 4۔ زمین کے استعمال کی فیس ضوابط کے مطابق ادا کریں، سوائے استثنیٰ کے معاملات کے۔

مرحلہ 5۔ رجسٹریشن کو انجام دینے، کتاب جاری کرنے، زمین کے ڈیٹا بیس، کیڈسٹرل ریکارڈ کو اپ ڈیٹ اور درست کرنے اور زمین کے صارف کو کتاب واپس کرنے کے لیے فائل کو لینڈ رجسٹریشن آفس کے دفتر/برانچ میں منتقل کریں۔

زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی اور زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی صورت میں، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے اندراج کا طریقہ کار اسی وقت انجام دیا جائے گا جس طرح ضوابط کے مطابق زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کا طریقہ کار ہے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-iich-toi-thieu-duoc-tach28.html