کیا زمین کی تشخیص میں زائد طریقہ کو ترک کر دینا چاہیے؟

سب سے زیادہ مقبول طریقہ کے طور پر اور واضح طور پر رئیل اسٹیٹ منصوبوں کی مالی نوعیت کی عکاسی کرتا ہے، ماہرین کے مطابق، سرپلس طریقہ کا خاتمہ زمین کی تشخیص میں ایک قدم پیچھے ہٹنا ہے، جس سے سپلائی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے طویل مدتی نتائج برآمد ہوتے ہیں۔

اس مسئلے پر تبصرہ کرتے ہوئے، ڈاکٹر نگوین ٹائین تھوا - ویتنام ویلیویشن ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے کہا کہ یہ غلط نہیں ہے، لیکن صرف جزوی طور پر درست ہے۔ کیونکہ زیادہ اہم حصہ یہ ہے کہ جب ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی قسم کو سب سے زیادہ اور بہترین استعمال کا ہدف حاصل کرنے کی اجازت دی جائے، تو ریاست کو اس مقصد کو حاصل کرنے کے لیے مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی قیمت بھی جاننی چاہیے، ریاست اور تنظیموں اور افراد کے درمیان مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کی بنیاد کے طور پر۔ اور اس قسم کی ترقیاتی زمین کی قیمت لگانے کا مناسب طریقہ فاضل طریقہ ہے۔

" قیمت کا تعین کرنے کے لیے، اسے قانونی بنیادوں (منصوبہ بندی، لائسنسنگ...) اور دستیاب معروضی مارکیٹ ڈیٹا پر مبنی ہونا چاہیے، نہ کہ بے بنیاد حسابی ڈیٹا ،" ڈاکٹر تھوا نے زور دیا۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ زمین کی تشخیص میں سرپلس کا طریقہ نہیں چھوڑنا چاہیے۔

اس پہلو پر مزید بحث کرتے ہوئے، ایک رئیل اسٹیٹ قانونی ماہر نے کہا کہ سرپلس طریقہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کی مالی نوعیت کو واضح طور پر ظاہر کرتا ہے: لاگت کیا ہے، محصول کیا ہے، منافع کیا ہے، بہت سائنسی اور مقصدی ہے۔ یہ طریقہ "زمین کے کرایے کا فرق" کے استحصال، مختص اور اشتراک کے طریقے کو واضح طور پر ظاہر کرتا ہے۔ بین الاقوامی پریکٹس کے مطابق یہ ریل اسٹیٹ کی تشخیص کا ایک جدید طریقہ بھی ہے۔

مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کا خیال ہے کہ تشخیص کے لیے ڈیٹا بیس کی کمی کی وجہ سے تشخیص فرضی عوامل، درستگی کی کمی پر مبنی ہونی چاہیے، اس لیے اس طریقہ کار کو ترک کرنا، میری رائے میں، قائل نہیں ہے۔ اگر مسئلہ ڈیٹا بیس کی کمی کا ہے، تو اس کا حل یہ ہونا چاہیے کہ معیار کا ذریعہ بنایا جائے، قابل اعتماد ڈیٹا بیس، اگر پروڈکشن کے طریقہ کار کے بجائے، مشین پروڈکشن کے پلس پروڈکشن کے بجائے ایک قابل اعتماد ڈیٹا بیس بنایا جائے۔ اضافی طریقہ کار کو ترک کرنا ایک حقیقت بن جاتا ہے، یہ زمین کی تشخیص کے کام میں ایک قدم پیچھے ہٹ جائے گا ، "انہوں نے تبصرہ کیا۔

فاضل طریقہ رکھا جائے۔

سرپلس طریقہ کار کو ختم کرنے کی تجویز کے ساتھ، فرمان 44 میں ترمیم کرنے والے مسودے میں صرف 3 طریقے ہیں: موازنہ، آمدنی اور زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کا گتانک۔ تاہم، یہ فوری طور پر دیکھا جا سکتا ہے کہ ترقی کے امکانات کے ساتھ زمین کی قدر کرتے وقت یہ 3 طریقے فاضل طریقہ کو تبدیل کرنے کے لیے کافی نہیں ہیں۔

خاص طور پر تجزیہ کرتے ہوئے ماہرین نے 3 کوتاہیوں کی نشاندہی کی۔ سب سے پہلے، زمین کی قیمتوں کا تعین مستقبل کی ترقی کے امکانات کے ساتھ استعمال کے مقصد پر مبنی ہے، استعمال کے موجودہ مقصد پر مبنی نہیں کیونکہ موازنہ کا طریقہ اور آمدنی کا طریقہ حساب کر رہے ہیں۔

دوسرا، مشترکہ ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی اقسام میں مماثل، مماثل اثاثے نہیں ہوتے ہیں جن کی مارکیٹ میں کامیابی سے تجارت کی گئی ہو تاکہ موازنہ کا طریقہ لاگو کیا جا سکے (اس شرط کے ساتھ کہ کم از کم 3 تقابلی اثاثے ہونے چاہئیں، سوائے غیر معمولی معاملات کے)، اس لیے موازنہ کا طریقہ تشخیص کے لیے لاگو نہیں کیا جا سکتا۔

تیسرا، آمدنی کا طریقہ ایک ایسا طریقہ ہے جو مستقبل کی آمدنی کا تعین اس مفروضے کے ساتھ کرتا ہے کہ آمدنی مستحکم، مستقل، اور مستقبل کی آمدنی کا خطرہ مقرر ہے۔ دریں اثنا، بقایا طریقہ مکمل طور پر مخالف ہے. لہذا، آمدنی کا طریقہ بقایا طریقہ کو تبدیل کرنے کے لیے استعمال نہیں کیا جا سکتا۔

رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر کے مطابق سرپلس کا طریقہ ختم کر دیا جائے تو زمین کی قیمتوں میں فرق نظر آئے گا۔ " سرمایہ کاروں کو بغیر نیلامی کے منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین مختص کرتے وقت ریاستی ایجنسی زمین کی قدر کرنے کے لیے کیا طریقہ استعمال کرے گی؟ فی الحال، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی اکثریت، سرمایہ کاروں کو زمین مختص کرتے وقت، ریاستی ایجنسیاں زمین کی قیمت کے لیے اضافی طریقہ کا اطلاق کرتی ہیں (سوائے کچھ کم قیمت والی زمین کے فنڈز کے جو کہ ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ طریقہ کا اطلاق کرتے ہیں)؛ یہاں تک کہ زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے اضافی قیمت کا تعین کرنے کی صورت میں بھی، زمین کی قیمت کا تعین کرنا ضروری ہے ۔"

اس مسئلے پر مزید تبصرہ کرتے ہوئے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ زمین کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے کے گتانک کے طریقہ کار کو زمین کی تشخیص کے طریقوں سے ہٹانا اور زمین پر رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے منصوبوں کی قدر کرنے کے لیے اضافی طریقہ کو برقرار رکھنا/ شامل کرنا ضروری ہے۔

اس کے مطابق، زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا طریقہ محض زمین کی قیمت کی فہرست میں موجود قیمت کے درمیان ایک ضرب ہے جسے صوبائی پیپلز کمیٹی کے ذریعے ریگولیٹ کیا جاتا ہے اور ایک گتانک بھی جو صوبائی پیپلز کمیٹی کے ذریعے طے کیا جاتا ہے۔ "مارکیٹ کے لیے موزوں زمین کی قیمت ایک معروضی مقدار ہے، اسے صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعے ریگولیٹ اور طے شدہ دو موضوعی مقداروں کی پیداوار کے برابر ہونا ضروری نہیں ہے۔ اس طرح یہ نتیجہ اخذ کیا جا سکتا ہے کہ یہ بغیر کسی سائنسی نظریہ کے زمین کی قیمتوں کے تعین کا طریقہ ہے"، پروفیسر وو نے تصدیق کی۔

وزیر اعظم نے حال ہی میں ایک ٹیلی گرام جاری کیا جس میں قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور صوبوں اور شہروں کے رہنماؤں سے درخواست کی گئی کہ وہ زمین کی تشخیص میں مشکلات اور رکاوٹوں کو فوری طور پر دور کریں۔ خاص طور پر، ایک اہم مواد ہے جو قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو 31 جولائی سے پہلے زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے فرمان نمبر 44/2014/ND-CP میں ترمیم اور اس کی تکمیل کے لیے حکومت کو پیش کرنا چاہیے، اور ساتھ ہی CTT2/T20MT/NoT4MT کی ترمیم اور ضمیمہ کو مکمل کرنا چاہیے۔ زمین کی تشخیص، تعمیر، زمین کی قیمت کی میزوں کی ایڈجسٹمنٹ، مخصوص زمین کی تشخیص اور زمین کی قیمت سے متعلق مشاورت کے طریقوں کی تفصیل۔
تاہم ماہرین کے مطابق حکمنامہ 44 اور سرکلر 36 کی ترمیم میں بڑی خامیاں ہیں جو کہ زمین کی قیمتوں کے تعین کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کے لیے بھی اہم نتائج کا باعث بنیں گی۔ یعنی، مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی نے زمین کی تشخیص میں سرپلس طریقہ کو ختم کر دیا ہے، جو کہ سب سے زیادہ عملی طریقہ ہے اور ایک مکمل، مستحکم، اور شفاف ان پٹ انفارمیشن ڈیٹا بیس رکھتا ہے۔

ہائے انہ

مفید
جذبات
تخلیقی
منفرد
غصہ