کیا زمین کی تشخیص میں زائد طریقہ کو ترک کر دینا چاہیے؟

سب سے زیادہ مقبول طریقہ کے طور پر اور رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی مالی نوعیت کو واضح طور پر ظاہر کرتا ہے، ماہرین کے مطابق اضافی طریقہ کو ختم کرنا زمین کی تشخیص میں ایک قدم پیچھے ہٹنا ہے، جس سے سپلائی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے طویل مدتی نتائج برآمد ہوتے ہیں۔

اس مسئلے پر تبصرہ کرتے ہوئے، ڈاکٹر نگوین ٹائین تھوا - ویتنام ویلیویشن ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے کہا کہ یہ غلط نہیں ہے، لیکن صرف جزوی طور پر درست ہے۔ کیونکہ زیادہ اہم حصہ یہ ہے کہ جب ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی قسم کو سب سے زیادہ اور بہترین استعمال کا ہدف حاصل کرنے کی اجازت دی جائے تو ریاست کو اس مقصد کو حاصل کرنے کے لیے مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی قیمت بھی جاننی چاہیے، ریاست اور زمین کا استعمال کرنے والی تنظیموں اور افراد کے درمیان مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کی بنیاد کے طور پر۔ اور اس قسم کی ترقیاتی زمین کی قیمت لگانے کا مناسب طریقہ فاضل طریقہ ہے۔

" قیمت کا تعین کرنے کے لیے، اسے قانونی بنیادوں (منصوبہ بندی، لائسنسنگ...) اور دستیاب معروضی مارکیٹ ڈیٹا کی بنیاد پر رکھنا ضروری ہے، نہ کہ بے بنیاد حسابی ڈیٹا پر ،" ڈاکٹر تھوا نے زور دیا۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ زمین کی تشخیص میں سرپلس کا طریقہ نہیں چھوڑنا چاہیے۔

اس پہلو پر مزید بحث کرتے ہوئے، ایک رئیل اسٹیٹ قانونی ماہر نے کہا کہ سرپلس طریقہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کی مالی نوعیت کو واضح طور پر ظاہر کرتا ہے: لاگت کیا ہے، محصول کیا ہے، منافع کیا ہے، بہت سائنسی اور مقصدی ہے۔ یہ طریقہ "زمین کے کرایے کا فرق" کے استحصال، مختص اور اشتراک کے طریقے کو واضح طور پر ظاہر کرتا ہے۔ بین الاقوامی پریکٹس کے مطابق یہ ریل اسٹیٹ کی تشخیص کا ایک جدید طریقہ بھی ہے۔

مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی کا خیال ہے کہ تشخیص کے لیے ڈیٹا بیس کی کمی کی وجہ سے، تشخیص فرضی عوامل، درستگی کی کمی پر مبنی ہونی چاہیے، اس لیے اس طریقہ کار کو ترک کرنا، میری رائے میں، قائل نہیں ہے۔ اگر مسئلہ ڈیٹا بیس کی کمی کا ہے، تو اس کا حل یہ ہونا چاہیے کہ ایک معیاری، قابل اعتماد ڈیٹا بیس کا ذریعہ بنایا جائے، بجائے اس کے کہ پیداوار کے طریقہ کار کو سرسری بنانے کے لیے ایک معیاری، قابل اعتماد ڈیٹا بیس کا ذریعہ بنایا جائے۔ اضافی طریقہ کار کو ترک کرنا ایک حقیقت بن جاتا ہے، یہ زمین کی تشخیص کے کام میں ایک قدم پیچھے ہٹ جائے گا ، "انہوں نے تبصرہ کیا۔

فاضل طریقہ رکھا جائے۔

فاضل طریقہ کو ہٹانے کی تجویز کے ساتھ، مسودہ فرمان میں ترمیم کرنے والے فرمان 44 میں صرف 3 طریقے ہیں: موازنہ، آمدنی اور زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کا گتانک۔ تاہم، یہ فوری طور پر دیکھا جا سکتا ہے کہ ترقی کے امکانات کے ساتھ زمین کی قدر کرتے وقت یہ 3 طریقے فاضل طریقہ کو تبدیل کرنے کے لیے کافی نہیں ہیں۔

خاص طور پر تجزیہ کرتے ہوئے ماہرین نے 3 کوتاہیوں کی نشاندہی کی۔ سب سے پہلے، زمین کی قیمت کا تعین مستقبل کی ترقی کے امکانات کے ساتھ استعمال کے مقصد پر مبنی ہے، استعمال کے موجودہ مقصد پر مبنی نہیں کیونکہ موازنہ کا طریقہ اور آمدنی کا طریقہ حساب کر رہے ہیں۔

دوسرا، مشترکہ ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی اقسام میں مماثل یا مماثل اثاثے نہیں ہوتے ہیں جن کا موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے مارکیٹ میں کامیابی کے ساتھ تجارت کی گئی ہو (اس شرط کے ساتھ کہ کم از کم 3 تقابلی اثاثے ہونے چاہئیں، سوائے غیر معمولی صورتوں کے)، اس لیے موازنہ کا طریقہ تشخیص کے لیے لاگو نہیں کیا جا سکتا۔

تیسرا، آمدنی کا طریقہ ایک ایسا طریقہ ہے جو مستقبل کی آمدنی کا تعین اس مفروضے کے ساتھ کرتا ہے کہ آمدنی مستحکم، مستقل، اور مستقبل کی آمدنی کا خطرہ مقرر ہے۔ دریں اثنا، بقایا طریقہ مکمل طور پر مخالف ہے. لہذا، آمدنی کا طریقہ بقایا طریقہ کو تبدیل کرنے کے لیے استعمال نہیں کیا جا سکتا۔

رئیل اسٹیٹ کے قانونی ماہر کے مطابق سرپلس کا طریقہ ختم کر دیا جائے تو زمین کی قیمتوں میں فرق نظر آئے گا۔ " سرمایہ کاروں کو بغیر نیلامی کے منصوبوں کو عملی جامہ پہنانے کے لیے زمین کی قیمت دینے کے لیے ریاستی ایجنسی کو کون سا طریقہ استعمال کرنا پڑے گا؟ فی الحال، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی اکثریت، سرمایہ کاروں کو زمین مختص کرتے وقت، ریاستی ایجنسیاں زمین کی قیمت کے لیے فاضل طریقہ کا اطلاق کرتی ہیں (سوائے کچھ کم قیمت والے زمین کے فنڈز کے جو کہ ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کرتے ہیں)؛ یہاں تک کہ زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے، زائد قیمت کے استعمال کے طریقہ کار کے مطابق شروع کرنا ضروری ہے۔ "

اس مسئلے پر مزید تبصرہ کرتے ہوئے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر، پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے کہا کہ زمین کی قیمتوں کو ایڈجسٹ کرنے کے گتانک کے طریقہ کار کو زمین کی تشخیص کے طریقوں سے ہٹانا اور زمین پر رئیل اسٹیٹ کی ترقی کے منصوبوں کی قدر کرنے کے لیے اضافی طریقہ کو برقرار رکھنا/ شامل کرنا ضروری ہے۔

اس کے مطابق، زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا طریقہ صرف زمین کی قیمت کی فہرست میں موجود قیمت کے درمیان ایک ضرب ہے جو صوبائی پیپلز کمیٹی کے ذریعہ ریگولیٹ کیا گیا ہے جس کا گتانک بھی صوبائی پیپلز کمیٹی نے طے کیا ہے۔ "مارکیٹ کے لیے موزوں زمین کی قیمت ایک معروضی مقدار ہے، اسے صوبائی عوامی کمیٹی کے ذریعے ریگولیٹ اور طے شدہ دو موضوعی مقداروں کی پیداوار کے برابر ہونا ضروری نہیں ہے۔ اس طرح یہ نتیجہ اخذ کیا جا سکتا ہے کہ یہ بغیر کسی سائنسی نظریہ کے زمین کی قیمتوں کے تعین کا طریقہ ہے"، پروفیسر وو نے تصدیق کی۔

وزیر اعظم نے حال ہی میں ایک ٹیلی گرام جاری کیا جس میں قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور صوبوں اور شہروں کے رہنماؤں سے درخواست کی گئی کہ وہ زمین کی تشخیص میں مشکلات اور رکاوٹوں کو فوری طور پر دور کریں۔ خاص طور پر، ایک اہم مواد ہے جو قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کو 31 جولائی سے پہلے زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے فرمان نمبر 44/2014/ND-CP میں ترمیم اور اس کی تکمیل کے لیے حکومت کو پیش کرنا چاہیے، اور ساتھ ہی CTT2/T20MT/NoT4MT کی ترمیم اور ضمیمہ کو مکمل کرنا چاہیے۔ زمین کی تشخیص کے طریقوں کی تفصیل، زمین کی قیمت کی فہرستوں کی تعمیر اور ایڈجسٹمنٹ، مخصوص زمین کی تشخیص اور زمین کی تشخیص سے متعلق مشاورت۔
تاہم ماہرین کے مطابق حکمنامہ 44 اور سرکلر 36 کی ترمیم میں بڑی خامیاں ہیں جو کہ زمین کی قیمتوں کے تعین کے ساتھ ساتھ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کے لیے بھی اہم نتائج کا باعث بنیں گی۔ یعنی مسودہ تیار کرنے والی ایجنسی نے زمین کی تشخیص میں سرپلس طریقہ کو ختم کر دیا ہے، جو کہ سب سے زیادہ عملی طریقہ ہے اور اس کے پاس ایک مکمل، مستحکم اور شفاف ان پٹ انفارمیشن ڈیٹا بیس ہے۔

ہائے انہ

مفید
جذبات
تخلیقی
منفرد
غصہ