محترمہ ہائی انہ کے بچے ( نام ڈنہ ) نے ہنوئی کی ایک یونیورسٹی میں داخلہ کا امتحان پاس کیا ہے اور وہ اسکول میں داخلے کی تیاری کر رہا ہے۔ اس کا خاندان اس بات پر غور کر رہا ہے کہ آیا اس کے بچے کے لیے مکان کرایہ پر لینا ہے یا اپارٹمنٹ خریدنا ہے۔
محترمہ ہائی انہ کے مطابق، اس خاندان کے پاس بینک میں 2 بلین VND ہے۔ وہ اور اس کے شوہر سوچ رہے ہیں کہ کیا انہیں بچت جاری رکھنی چاہیے، پھر سود کو ہر ماہ اپنے بچوں کے لیے مکان کرائے پر دینے کے لیے استعمال کرنا چاہیے، یا انھیں یہ ساری رقم اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے استعمال کرنی چاہیے۔
گرتی ہوئی شرح سود اور اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ کے تناظر میں، اس وقت یونیورسٹی کے داخلے کا امتحان پاس کرنے والے بچے کے لیے اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے رقم خرچ کرنا ہے یا نہیں، یہ شاید بہت سے والدین کی فکر ہے۔
ویتنام کے رپورٹر کے ساتھ اشتراک کرتے ہوئے، FIDT جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے سی ای او مسٹر نگو تھانہ ہوان نے کہا کہ ویتنام میں سرمایہ کاری کی منصوبہ بندی اور اثاثہ جات کے انتظام میں مہارت رکھنے والی یونٹ نے کہا کہ سب سے پہلے، آپ کو یہ دیکھنا ہوگا کہ آیا آپ کا موجودہ کیش فلو سرپلس ہے یا کمی؛ آپ کے بچے کی تعلیم اور خاندان کے اثاثوں کے پورٹ فولیو کے دوران کیش فلو۔
اگر ماہانہ آمدنی 60 ملین VND ہے، خاندانی اخراجات 30 ملین VND ہیں، 30 ملین VND کے سرپلس کے ساتھ، تو 7-8 ملین VND میں اپارٹمنٹ کرایہ پر لینا معمول کی بات ہے۔
لیکن اگر آمدنی صرف 40 ملین VND/ماہ ہے، رہنے کے اخراجات 35 ملین VND ہیں، باقی 5 ملین VND کرایہ کی ادائیگی کے لیے کافی نہیں ہے۔
مسٹر ہوان کے مطابق، 2 بلین VND کے ساتھ، اگر وہ اپارٹمنٹ خریدنے کا فیصلہ کرتے ہیں، تو کیا اسے مزید قرض لینا چاہیے یا نہیں، جب کہ کچھ بڑے بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شرح سود 1-2 سال کے لیے 8-9% مقرر ہے۔ یہ عام رئیل اسٹیٹ کے لیے بہت اچھی شرح سود ہے۔
"ویتنام میں زیادہ تر رئیل اسٹیٹ سیگمنٹس کے لیے، اگر آپ خریدنے کے لیے قرض لیتے ہیں، تو آپ کو 9% سے کم شرح سود پر قرض لینا چاہیے۔ اس سود کی شرح کے ساتھ، تمام دستیاب VND2 بلین کا استعمال کرنا ضروری نہیں ہے،" انہوں نے کہا۔
تجزیہ کار نے کہا کہ اپارٹمنٹس کے استعمال کے پہلے 3-5 سالوں میں بہترین تعریفی کارکردگی ہوتی ہے۔ 6 ویں سال کے بعد سے، اپارٹمنٹ کی ترقی سست ہو جاتی ہے؛ 8 ویں سال کے بعد، تعریف کی شرح صرف 4٪ کے ارد گرد ہے.
اپارٹمنٹس کے دو منافع ہوتے ہیں، جو قیمت میں اضافہ اور کرایہ کی پیداوار ہیں۔ کرایہ کی پیداوار 4-6% تک ہوتی ہے، اپارٹمنٹ جتنا چھوٹا ہوگا، کرائے کی پیداوار اتنی ہی زیادہ ہوگی۔ صرف اپارٹمنٹس جن کی قیمت 3 بلین VND سے کم ہے، کرایہ کی پیداوار تقریباً 6% تک پہنچ جاتی ہے۔ اور اپارٹمنٹس کی قیمت 3 بلین VND سے زیادہ ہے، کرایہ کی پیداوار تقریباً 4.5% تک پہنچ جاتی ہے۔
قدر کے حوالے سے، مسٹر ہوان کے مطابق، جب کوئی اپارٹمنٹ نیا ہوتا ہے، تو پہلے سالوں میں اس کی قیمت میں 6-9% اضافہ ہو سکتا ہے۔
اس طرح، 6 - 9%، نیز 4 - 5% کرایہ کی پیداوار کے ساتھ، 3 بلین VND سے کم اپارٹمنٹ کی اوسط پیداوار 11-14%/سال سے اتار چڑھاؤ آئے گی۔
"اگر نقدی کا بہاؤ مستحکم ہے، معتدل رئیل اسٹیٹ پورٹ فولیو کے ساتھ، 70% پر، آپ اب بھی زیادہ جائیداد خرید سکتے ہیں جیسے اپارٹمنٹس۔
اگر آپ خریدتے ہیں، تو آپ کو ایک ایسا اپارٹمنٹ خریدنا چاہیے جو حوالے کرنے کی تاریخ سے 3 سال سے کم عرصے سے استعمال میں ہو، اور آپ کو ایسا اپارٹمنٹ نہیں خریدنا چاہیے جو 6 سال سے زیادہ عرصے سے زیر استعمال ہو۔ خاص طور پر، 3 بلین VND سے کم مالیت والے اپارٹمنٹس خریدنے کو ترجیح دیں، اور اس سے بھی بہتر، 2 بلین VND سے کم۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ مارکیٹ نے ثابت کیا ہے کہ اپارٹمنٹ کی قیمت جتنی کم ہوگی، اتنی ہی بہتر لیکویڈیٹی اور قیمت میں اضافہ ہوگا، اور کرائے کی پیداوار اتنی ہی زیادہ ہوگی،" FIDT ماہر نے مزید کہا۔
اس تجزیے سے، مسٹر ہوان نے کہا کہ نئے اپارٹمنٹس کی کارکردگی 11-14% کے قریب بچت کی شرح سود سے بہت زیادہ ہے۔
ان کے جائزے کے مطابق 2024 میں موبلائزیشن سود کی شرح قدرے کم ہو سکتی ہے یا وہی رہ سکتی ہے لیکن اس میں اضافہ کرنا بہت مشکل ہے۔ موجودہ شرح سود کی سطح کے ساتھ، متحرک شرح سود تقریباً 5.5 - 7.5% / 12 ماہ کی مدت میں اتار چڑھاؤ آ سکتی ہے۔
اپارٹمنٹ کرایہ کی کارکردگی اور قیمت میں اضافے سے حاصل ہونے والے کل منافع کے مقابلے میں، مسٹر ہوان نے مشورہ دیا کہ اپارٹمنٹ خریدنا 2023 - 2024 کی مدت کے لیے زیادہ موزوں ہوگا۔
ریئل اسٹیٹ کی ضروریات جیسے اپارٹمنٹس کے لیے جائیداد خریدنے کا صحیح وقت 2023 کا اختتام ہے جو کہ "سنہری زوال" ہے۔
محترمہ ہائی انہ کے معاملے میں، جن کے خاندان کے پاس 2 بلین VND ہے، ماہرین کا کہنا ہے کہ اگر وہ اس قیمت کی حد کے ارد گرد ایک اپارٹمنٹ خریدنے کا فیصلہ کرتے ہیں، جسے 1-2 سال پہلے نئے حوالے کیا گیا تھا، تو یہ رقم بچانے سے بہتر ہوگا۔
"2 بلین VND اپارٹمنٹ جس میں 6% کرایہ کی پیداوار ہے، بینک ڈپازٹ کی شرح سود کے برابر ہے؛ ہر سال 6-9% کی قیمتوں میں اضافے کا ذکر نہیں کرنا۔ مزید یہ کہ یہ سال اپارٹمنٹ کی عمارتوں کا "نیچے" ہے، قیمتوں میں مزید کمی نہیں کی جا سکتی ہے۔ مارکیٹ کے تجزیہ کی رپورٹس بتاتی ہیں کہ 2023 میں اپارٹمنٹ سیگمنٹس کے علاوہ جن کی قیمت V7/2 ملین سے زیادہ ہے VND، قیمتیں کم ہو جائیں گی۔
جہاں تک 3 بلین VND سے کم قیمت والے اپارٹمنٹس کا تعلق ہے، قیمت بالکل کم نہیں ہوگی، سوائے ان اپارٹمنٹس کے جو 8 سال سے زیادہ پرانے ہیں۔ چھوٹی قدروں والے نئے اپارٹمنٹس کی قیمت میں اضافہ ہو گا۔ لہذا، جب مارکیٹ ٹھیک ہو جائے گی، اپارٹمنٹس کا یہ گروپ قیمت میں اور بھی بڑھ جائے گا،" مسٹر ہوان نے کہا۔
ان کے مطابق سرمایہ کاری کے موجودہ رجحانات اور کارکردگی، یہ دونوں عوامل یہ ظاہر کر رہے ہیں کہ سود کمانے کے لیے پیسے بچانے اور پھر کرائے پر مکان لینے سے بہتر ہے کہ اپارٹمنٹ خریدیں۔
ماہر کے تجزیے سے، محترمہ ہائی انہ اور اسی طرح کے خدشات کے حامل دوسرے والدین مناسب فیصلے کرنے کے لیے اپنی مالی تصویر، کیش فلو، اثاثوں، اثاثوں کی ساخت وغیرہ پر غور کر سکتے ہیں۔
ماخذ
تبصرہ (0)