زمین کی قیمتیں سرد مہری میں ہیں، دا نانگ میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسمان سے باتیں کر رہی ہیں، کیا قیمتیں بڑھانے میں ملی بھگت ہے؟

مواقع سے فائدہ اٹھانے کے لیے زمین کے پلاٹ خریدنے کا وقت آگیا ہے۔ دا نانگ اپارٹمنٹ کی قیمتیں آسمان سے اونچی ہیں۔ 30 بلین VND سے زیادہ قیمت والے ٹاؤن ہاؤسز مارکیٹ پر حاوی ہیں… یہ ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں: ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ زمین کی مارکیٹ میں 2024 کی دوسری سہ ماہی سے اہم تبدیلیاں دیکھنے کو ملیں گی۔ (ماخذ: CafeF)

سرمایہ کاری کے طور پر زمین خریدنے کا وقت آگیا ہے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کے مطابق، سرمایہ کار مارکیٹ کی موجودہ مندی سے فائدہ اٹھاتے ہوئے، زمین کے لیے سرگرمی سے "شکار" کر رہے ہیں، جس سے مذاکرات آسان ہو جاتے ہیں۔ اس کے ساتھ ہی، سرمایہ کار زمینی قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون کے نافذ ہونے سے پہلے مواقع سے فائدہ اٹھا سکتے ہیں، جو ممکنہ طور پر تمام اقسام کی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کی سطح کو نمایاں طور پر تبدیل کر سکتے ہیں۔

ڈی کے آر اے گروپ میں کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہانگ تھانگ کے مطابق، مجموعی طور پر، زمین کی مارکیٹ کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے اور تمام حصوں میں بحالی ناہموار ہے۔ اگرچہ اس نے انتہائی نازک دور پر قابو پالیا ہے اور رسد اور طلب، ان پٹ اور آؤٹ پٹ دونوں کے لحاظ سے مزید مثبت اشارے دیکھ سکتے ہیں، لیکن یہ مدت زمینی منڈی کے لیے اب بھی ایک "ٹھنڈا مقام" ہے۔

مسٹر تھانگ نے حوالہ دیا کہ سال کے پہلے چار مہینوں میں، جنوب میں زمین کا لین دین کافی سست رہا۔ ہو چی منہ سٹی سے لے کر لانگ این ، ڈونگ نائی، بن ڈوونگ، یا اس سے بھی آگے جیسے ٹائی نین اور بِن فوک تک کے بیشتر علاقوں میں، زمین کی فروخت پیش کردہ مقدار کا صرف 20-25٪ کے قریب اتار چڑھاؤ کرتی ہے۔ بہت سے علاقے جنہوں نے پچھلے سالوں میں تیزی کا تجربہ کیا تھا اب کوئی لین دین ریکارڈ نہیں ہے۔

"ترمیم شدہ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کی سرگرمیوں کو سخت کرنے والے نئے ضوابط کا مطلب یہ ہے کہ زمین کی مارکیٹ کو بحال ہونے کے لیے مزید وقت درکار ہوگا۔ اس لیے، زمین کی مارکیٹ 'ریورس کورس' کر سکتی ہے، سال کے آخر میں ہے، اور اب بھی مناسب قیمت والی جائیدادوں کی تلاش کے لیے اچھا وقت ہے،" مسٹر تھانگ نے مشاہدہ کیا۔

اسی نظریے کا اشتراک کرتے ہوئے، جنوبی علاقے میں Batdongsan.com.vn کے ڈائریکٹر مسٹر ڈنہ من ٹوان نے پیش گوئی کی ہے کہ ترمیم شدہ رئیل اسٹیٹ بزنس قانون، ایک بار باضابطہ طور پر نافذ ہونے کے بعد، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت سے متعلق ضوابط کو سخت کر دے گا، جو ممکنہ طور پر زمینی پلاٹوں میں دلچسپی میں مزید کمی کا باعث بنے گا۔ زمین کی قیمتیں بھی نیچے کی طرف ایڈجسٹ کی جائیں گی، خاص طور پر بڑے پلاٹوں کے لیے۔ تاہم، طویل مدت میں، زمین کی قیمتوں میں اضافہ جاری رہ سکتا ہے اور لین دین دوبارہ شروع ہو جائے گا۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں دیگر عوامل پر بھی منحصر ہوتی ہیں جیسے انفراسٹرکچر کی ترقی، معاشی ترقی اور لوگوں کی آمدنی۔

"'ہر انچ زمین سونے کے برابر ہے' کی ذہنیت کا مطلب یہ ہے کہ ویتنام کے لوگوں میں زمین کے مالک ہونے اور اثاثے جمع کرنے کی مانگ بہت زیادہ ہے۔ اس لیے آنے والے برسوں میں زمینی پلاٹ صارفین کی طرف سے سب سے زیادہ توجہ حاصل کرتے رہیں گے۔ مستحکم مالیات کے حامل افراد جمع کرنے کے لیے ابھی زمین خریدنے پر غور کر سکتے ہیں اور آنے والے سالوں میں اچھا منافع کما سکتے ہیں۔"

زمینی پلاٹوں میں سرمایہ کاری کرنے یا نہ کرنے کے سوال پر ماہرین کا مشورہ ہے کہ اس سال کی دوسری سہ ماہی سے زمین کی مارکیٹ میں نمایاں تبدیلیاں دیکھنے کو ملیں گی۔ مالی فائدہ اٹھانے والے سرمایہ کاروں کو اس وقت حصہ نہیں لینا چاہیے۔ تاہم، مضبوط نقد بہاؤ والے بڑے سرمایہ کاروں کے لیے، اب مواقع تلاش کرنے کا مناسب وقت ہے۔

30 بلین VND سے زیادہ قیمت والے ٹاؤن ہاؤسز ہو چی منہ سٹی کی مارکیٹ پر حاوی ہیں۔

Savills Vietnam کے مطابق، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں، ہو چی منہ شہر میں نئے ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز کی فراہمی بہت محدود تھی، جس میں صرف 42 یونٹ تھے۔ یہ نئی سپلائی تھو ڈیک سٹی میں صرف ایک پروجیکٹ سے آئی ہے، جس کی قیمتیں تقریباً 10 بلین VND فی یونٹ ہے۔

گزشتہ تین سالوں کے دوران محدود سپلائی کی وجوہات کے بارے میں، Savills Vietnam کے ماہرین کا خیال ہے کہ اس کی بنیادی وجہ قانونی رکاوٹیں ہیں، جس کی وجہ سے نئے منصوبے جمود کا شکار ہیں۔

2024 کے پہلے تین مہینوں میں، ہو چی منہ سٹی میں ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز کی بنیادی فراہمی 762 یونٹس تک پہنچ گئی، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے مستحکم رہی لیکن سال بہ سال اس میں 13% اضافہ ہوا۔ VND 30 بلین سے زیادہ قیمت والی مصنوعات کا مارکیٹ حصص کا 76% حصہ تھا، اور 85% بنیادی سپلائی تھو ڈک سٹی میں مرکوز تھی۔

Savills Vietnam نے پیشن گوئی کی ہے کہ اس سال کے بقیہ تین سہ ماہیوں میں، ہو چی منہ شہر میں ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز کی سپلائی تقریباً 1,149 یونٹس تک پہنچ جائے گی، بنیادی طور پر موجودہ منصوبوں کے بعد کے مراحل سے۔ مستقبل کی سپلائی کا زیادہ تر حصہ ٹاؤن ہاؤس سیگمنٹ میں ہوگا جس میں فروخت کی قیمتیں VND 20 بلین فی یونٹ سے زیادہ ہوں گی۔

دریں اثنا، اس سال کی پہلی ششماہی میں ہو چی منہ شہر اور اس کے آس پاس کے علاقوں میں ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز کی مارکیٹ کا اندازہ لگاتے ہوئے، DKRA گروپ کا خیال ہے کہ مارکیٹ کی طلب کم ہے، لین دین بنیادی طور پر 10 بلین VND/یونٹ سے کم قیمت والے پروڈکٹ گروپ میں ہوتا ہے۔ ہو چی منہ سٹی اور بن ڈوونگ نے مارکیٹ کی قیادت کی، جو کہ سہ ماہی میں بنیادی مصنوعات کی کھپت کا 80% سے زیادہ ہے۔

ڈی کے آر اے گروپ کے ماہرین کے مطابق، ہو چی منہ شہر اور آس پاس کے علاقوں میں ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز کی بنیادی مارکیٹ قیمتیں زیادہ ہیں، جن کی اوسط قیمتیں 4.1 سے 27.8 بلین VND فی یونٹ ہیں۔

سروے ظاہر کرتے ہیں کہ ہو چی منہ شہر میں ٹاؤن ہاؤسز اور ولاز کی فراہمی بہت محدود ہے، جس سے مکانات کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔ اس وقت دستیاب پراپرٹیز کے حامل زیادہ تر ڈویلپرز اپنی مصنوعات کو تبدیل کرنا چاہتے ہیں اور انہیں پچھلے سالوں کے مقابلے زیادہ قیمتوں پر فروخت کرنا چاہتے ہیں۔ مارکیٹ نے ایسے واقعات بھی دیکھے ہیں کہ پروجیکٹ مالکان مصنوعی طور پر قیمتوں میں اضافے کے لیے مل کر کام کر رہے ہیں۔

مثال کے طور پر، تھو ڈک سٹی میں ایک سپر لگژری ولا پروجیکٹ کے ظہور نے، جس کی فروخت کی قیمت 700 بلین VND فی یونٹ سے زیادہ ہے، پڑوسی پروجیکٹس کی قیمتوں میں نمایاں اضافہ کر دیا ہے۔ مثال کے طور پر، ایک پروجیکٹ جو پہلے 15-17 بلین VND فی یونٹ میں فروخت ہوتا تھا اب بڑھ کر 20-25 بلین VND فی یونٹ ہو گیا ہے۔

فروخت کے لیے پیش کی گئی زیادہ تر جائیدادیں اعلیٰ درجے کے حصے میں ہیں اور دریائے ہان کے کنارے واقع ہیں۔

دا نانگ میں اپارٹمنٹ مہنگے ہیں۔

مئی کے آخر میں، دا نانگ میں اپارٹمنٹ مارکیٹ نے ہنوئی کے مقابلے قیمتیں ریکارڈ کیں، جو 150 ملین VND/m2 تک پہنچ گئیں۔ زیادہ تر نئے منصوبے دریائے ہان کے ساتھ مرکزی، مرکزی مقامات پر واقع ہیں۔

دریائے ہان کے کنارے واقع ایک پروجیکٹ، فلمور، کی قیمت 100 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے، جس میں 206 لگژری اپارٹمنٹس ہیں جن کا سائز 48 سے 125m2 ہے۔ پروجیکٹ فی الحال صارفین کو یونٹس دے رہا ہے۔ ایک دو بیڈروم اپارٹمنٹ جس کا رقبہ 74m2 سے زیادہ ہے اور ایک دریا کا نظارہ تقریباً 11 بلین VND، یا 145 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے۔ 152m2 کے رقبے کے ساتھ ایک کونے والے تین بیڈروم والے اپارٹمنٹ کی قیمت 23 بلین VND ہے، جو کہ 150 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔

اس کے آگے The Royal پروجیکٹ ہے جس کی قیمتیں بھی بہت زیادہ ہیں۔ 77m2 کے رقبے کے ساتھ 2 بیڈروم والے اپارٹمنٹ کی قیمت 10 بلین VND ہے، جو 129 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔

مزید برآں، ٹران ہنگ ڈاؤ اسٹریٹ پر ایک اور پروجیکٹ 8 ہیکٹر پر پھیلا ہوا ہے اور اس میں 3 ٹاورز ہیں جن میں 1,300 سے زیادہ اپارٹمنٹس ہیں، جن کا سائز 25.8 سے 112 مربع میٹر تک ہے۔ متوقع فروخت کی قیمت 65 اور 100 ملین VND کے درمیان ہے۔

ایک اور پروجیکٹ، سن پونٹے ریزیڈنس، بھی ٹران ہنگ ڈاؤ اسٹریٹ پر واقع ہے، جو ڈریگن برج سے تقریباً 300 میٹر دور ہے۔ منزل کی سطح اور منظر پر منحصر ہے، یہاں اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت 65-100 ملین VND/m2 تک ہے۔ رئیل اسٹیٹ ایجنٹس کے مطابق، یہ منصوبہ اپنے آغاز کے چند ہی ہفتوں میں تقریباً فروخت ہو چکا تھا۔

دریں اثنا، ٹران تھی لی برج کے دامن میں واقع Panoma 1 اور Panoma 2 اپارٹمنٹ پروجیکٹس میں، خوبصورت نظاروں کے ساتھ اونچی منزل والے اپارٹمنٹس کی قیمت بھی تقریباً 80-100 ملین VND/m2 ہے۔

دا نانگ سٹی ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کے مطابق، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں، شہر میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد میں 2,117 اپارٹمنٹس اور انفرادی مکانات ریکارڈ کیے گئے، جو 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 145 فیصد اور 2023 کی چوتھی سہ ماہی کے مقابلے میں 103.2 فیصد زیادہ ہے۔

منہ من گروپ میں سیلز کی سربراہ محترمہ وو کوئ ہوئی نے کہا کہ دا نانگ میں اپارٹمنٹ مارکیٹ اچھی جاذبیت کا سامنا کر رہی ہے۔ کچھ پروجیکٹ اپنے آغاز کے بعد سے اپنے 90% یونٹس پہلے ہی فروخت کر چکے ہیں۔ مقامی خریداروں کا حساب 40% تک ہے۔

محترمہ ہوئی کے مطابق، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی کے مقابلے، دا نانگ میں اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں اضافہ ابھی تک اہم نہیں ہے (7-10%)۔ اس کے علاوہ، کم بینک سود کی شرحوں نے بہت سے صارفین کو بے کار فنڈز کے ساتھ رہنے یا سرمایہ کاری کے لیے اپارٹمنٹ خریدنے کا انتخاب کرنے پر مجبور کیا ہے، بعد میں انہیں کرائے پر دینے کے ارادے سے، کیونکہ زیادہ تر اپارٹمنٹ پروجیکٹس آسان جگہوں، ندیوں، ساحلوں کے قریب اور دا نانگ کے مرکزی سیاحتی علاقوں میں واقع ہیں۔

کروڑوں VND کی قیمت والے اعلیٰ درجے کے اپارٹمنٹس میں مسلسل دلچسپی کے بارے میں، DKRA گروپ میں کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ کے ڈائریکٹر مسٹر وو ہونگ تھانگ نے بتایا کہ اس کی وجہ دا نانگ میں اپارٹمنٹس کی فراہمی کی مسلسل کمی ہے، ہر سال صرف 500 سے 1000 یونٹس مارکیٹ میں جاری کیے جاتے ہیں۔ شہر کے مرکز اور آس پاس کے علاقوں میں پروجیکٹ کی ترقی کے لیے صاف زمین آہستہ آہستہ ختم ہو رہی ہے، اور زمین کی قیمتیں زیادہ ہیں۔

مزید برآں، شروع کیے جانے والے زیادہ تر منصوبے بڑے، معروف سرمایہ کاروں کی طرف سے تیار کیے گئے ہیں جن میں مکمل قانونی دستاویزات اور تیزی سے تعمیراتی پیش رفت ہے، جس سے خریداروں میں اعتماد پیدا ہوتا ہے۔ بہت سی ترجیحی فروخت کی پالیسیاں اور مانگ کو تیز کرنے کے لیے معاون اقدامات بھی نافذ کیے جا رہے ہیں۔

دا لاٹ میں ڈوئی کیو گالف کورس کے تہہ خانے کی تعمیر کا اجازت نامہ منسوخ کر دیا گیا ہے۔

29 مئی کو، لام ڈونگ صوبے کے محکمہ تعمیرات نے دا لاٹ میں ڈوئی کیو گولف کورس پروجیکٹ کے اندر تہہ خانے کے لیے تعمیراتی اجازت نامہ منسوخ کرنے کا فیصلہ جاری کیا، جو ہوانگ جیا ڈی ایل جوائنٹ اسٹاک کمپنی کی ملکیت ہے۔

یہ فیصلہ محکمہ تعمیرات کی طرف سے اس بات کا تعین کرنے کے بعد کیا گیا کہ سرمایہ کار حکام کی طرف سے جاری کردہ خلاف ورزی سے نمٹنے کے دستاویز میں متعین مدت کے اندر اجازت نامے سے تعمیراتی انحراف کو درست کرنے میں ناکام رہا۔

ایک ہی وقت میں، کاروبار کو پہلے سے جاری کردہ تعمیراتی اجازت نامہ واپس کرنے کی ضرورت ہے۔ ایسا کرنے کی آخری تاریخ 5 دن ہے، جس تاریخ سے تعمیراتی اجازت نامہ منسوخ کرنے کے فیصلے پر دستخط کیے گئے ہیں۔

اگر Da Lat میں Doi Cu Golf Course کی عمارت کا سرمایہ کار ضرورت کے مطابق تعمیراتی اجازت نامہ واپس کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو حکام تعمیراتی اجازت نامہ منسوخ کرنے کا فیصلہ جاری کریں گے۔

اس کے مطابق، 2023 میں، لام ڈونگ صوبے کے محکمہ تعمیرات نے منصوبے کے سرمایہ کار کو دا لاٹ میں ڈوئی کیو گالف کورس کی عمارت میں گولف سروس بلاک کے تہہ خانے کے ایک حصے کو انجام دینے کا اجازت نامہ دیا، جو تقریباً 2,639m2 کے رقبے پر محیط ہے۔

اس سے قبل، ایک معائنے کے دوران، حکام نے دا لاٹ میں ڈوئی کیو گالف کورس کمپلیکس میں تعمیراتی ضوابط اور غیر مجاز عمارت کے اجازت ناموں کی متعدد خلاف ورزیوں کا پتہ چلا۔ ان خلاف ورزیوں کو دستاویزی شکل دی گئی اور جرمانے عائد کیے گئے۔ سرمایہ کار نے اب اس منصوبے کی تعمیر روک دی ہے۔

اس منصوبے کے بارے میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمہ لام ڈونگ نے حال ہی میں طے کیا ہے کہ تقریباً 5,629 مربع میٹر محفوظ جنگلاتی اراضی جہاں پراجیکٹ کے اندر انٹرپرائز نے غیر قانونی طور پر عمارتیں تعمیر کی ہیں، زمین کے استعمال میں تبدیلی کے لیے ضروری بنیادوں کا فقدان ہے اور اسے کمرشل یا سروس لینڈ میں تبدیل نہیں کیا جائے گا۔

اس لیے، محکمہ تجویز کر رہا ہے، اور صوبائی پیپلز کمیٹی کی رائے کا انتظار کر رہا ہے، جو صوبائی پیپلز کونسل کو رپورٹ پیش کرے، جس میں 5,629m2 محفوظ جنگلاتی زمین کو گالف کلب کی عمارت کی تعمیر کے لیے کمرشل اور سروس اراضی میں تبدیل کرنے کے منصوبے کو ایڈجسٹ اور منسوخ کرنے کی درخواست کی جائے۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-dat-nen-o-giai-doan-diem-lanh-gia-chung-cu-da-nang-cao-ngat-nguong-co-hien-tuong-bat-tay-nhau-day-gia-27334.html