کیا وجہ ہے کہ جائیداد کی قیمتیں بلند سطح پر "لنگر" رہتی ہیں؟

حکومت کا عزم

وزیر اعظم نے ابھی فوری دستاویز نمبر 527/TB-VPCP جاری کیا ہے، جس میں پیداوار اور کاروبار کے لیے قرضوں میں اضافے میں مشکلات کو دور کرنے، ترقی کو فروغ دینے اور میکرو اکانومی کو مستحکم کرنے کے حل پر وزیر اعظم کی کانفرنس کے اختتام کا اعلان کیا ہے۔

خاص طور پر، اعلان میں، وزیر اعظم نے تعمیراتی وزارت سے درخواست کی کہ وہ ریئل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو طبقات کی تنظیم نو اور مصنوعات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے رہنمائی کرے۔ حقیقی ضروریات کے حامل افراد، سماجی رہائش، کارکنوں اور کم آمدنی والے افراد کے لیے رہائش گاہوں کے لیے طبقات کی تشکیل نو کے لیے مناسب، بروقت اور موثر حل ہونا چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ - کیا وجہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بلند سطح پر — مارکیٹ میں بہت سے اقدامات اس بات کا ثبوت ہیں کہ حکومت کی جانب سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی مشکلات کو دور کرنے کے عزم کا اظہار کیا گیا ہے۔

مندرجہ بالا اقدام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو محفوظ، صحت مند اور پائیدار طریقے سے بحال کرنے اور ترقی کرنے کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے حکومت کی سخت کوششوں کو ظاہر کرتا ہے۔

اس سے قبل، 7 دسمبر کی صبح پیداوار اور کاروبار کے لیے قرضوں میں اضافے، ترقی اور معاشی استحکام کو فروغ دینے میں مشکلات کے حل پر کانفرنس میں، وزیر اعظم فام من چن نے کہا کہ بینک اور کاروباری ادارے ایک اقتصادی ماحولیاتی نظام میں ہیں۔ جب معیشت ترقی کرتی ہے تب ہی بینک اور کاروباری ادارے ترقی کر سکتے ہیں، اور اس کے برعکس، جب بینک اور کاروباری ادارے ترقی کرتے ہیں تب ہی ملک ترقی کر سکتا ہے۔ ہر فرد اور ہر ادارے کو ذمہ داری کا اشتراک کرنا چاہیے، "طوفان میں اپنا حصہ ڈالنا" تاکہ ملک مشکلات پر قابو پا سکے، پھر ہر فرد اور ہر ادارہ مشکلات پر قابو پا سکے اور مشترکہ ترقی کر سکے۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کا مسئلہ اٹھانا جو کہ سرمائے تک رسائی میں دشواری کی شکایت کرتے ہیں۔ لیکن حالیہ برسوں میں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں عام طور پر اضافہ ہوا ہے۔ اگر مشکلات ہیں لیکن وہ پھر بھی فروخت کی قیمت یکساں رکھنا چاہتے ہیں، پھر بھی "ون وے" کا مطالبہ کرتے ہیں، کیا کوئی مشترکہ ذمہ داری ہے؟

وزیراعظم کے مطابق عام اوقات میں نارمل پالیسیاں ہوتی ہیں اور غیر معمولی اوقات میں غیر معمولی پالیسیاں ہونی چاہئیں۔ مشکل کے وقت مناسب، درست اور ترقی کو فروغ دینے کے لیے "مفادات کو ہم آہنگ کرنے اور خطرات کو بانٹنے" کے جذبے پر مبنی پالیسیاں ہونی چاہئیں۔

فروخت کی قیمت کیوں بڑھ رہی ہے؟

حالیہ دنوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مشکل رہی ہے لیکن ریل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی بلند سطح پر "لنگر" ہیں۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف ریئلٹرز (VARS) کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ گزشتہ ایک دہائی کے دوران جائیداد کی قیمتوں میں درجنوں گنا اضافہ ہوا ہے۔ صرف 2021 میں، گھر کی اوسط قیمت دوہرے ہندسوں سے بڑھی ہے۔

رئیل اسٹیٹ - کیا وجہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی بلند سطح پر — رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مشکل ہے لیکن ریئل اسٹیٹ کی قیمتیں اب بھی اعلیٰ سطح پر "لنگر انداز" ہیں، یہاں تک کہ بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس کا طبقہ اب بھی اوپر کا رجحان برقرار رکھے ہوئے ہے (تصویر تصویر)۔

VARS نے پیش گوئی کی ہے کہ 2024 میں، بنیادی اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت میں اوسطاً 3 - 8% اضافہ ہوتا رہے گا۔ کیونکہ قلیل مدتی فراہمی کا مسئلہ حل نہیں ہوا ہے۔ نئی سپلائی کی کمی مارکیٹ کو غیر مسابقتی بناتی ہے، اس مرحلے پر فروخت کے لیے کھلنے والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس کے کاروبار "بادشاہ" ہیں، اگر انہیں کیش فلو کی مشکلات کا سامنا نہیں کرنا پڑتا، تو سرمایہ کار منافع کو زیادہ سے زیادہ کرنے کے لیے قیمتیں بلند رکھنا جاری رکھیں گے۔ ایک ہی وقت میں، بنیادی ڈھانچے میں مسلسل بہتری قیمت کی سطح کو بلند کرتی رہے گی۔

اپارٹمنٹ کی قیمتیں نہ صرف اس لیے زیادہ ہیں کہ سرمایہ کار قیمتیں بلند رکھنے کی کوشش کرتے ہیں، بلکہ اس لیے بھی کہ سرمایہ کاری اور تعمیراتی لاگت ان پٹ مواد کی قیمتوں، مزدوری کی لاگت، اور مالیاتی رسائی کے اخراجات میں اضافے کی وجہ سے بڑھ جاتی ہے۔ اس کے علاوہ، زمینی فنڈز بنانے کی لاگت بہت زیادہ ہے جس کے ساتھ ابتدائی سرمایہ کاری، تعمیرات اور پروجیکٹ کی ترقی کو لاگو کرتے وقت پیدا ہونے والے بہت سے "بے نام" اخراجات ہوتے ہیں، جس سے سرمایہ کاروں کے لیے قیمتیں کم کرنا مشکل ہو جاتا ہے۔

کم شرح سود اور ماضی کی ریکارڈ بلند افراط زر نے بھی گھروں کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کا سبب بنایا ہے، لیکن مسئلہ کی بنیادی وجہ سپلائی کی کمی ہے۔

سپلائی تیزی سے نایاب ہے۔

اس کے مطابق، نئے لائسنس یافتہ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعداد بہت کم ہے اور خاص طور پر سستی اور درمیانی رینج والے حصوں میں کمی کا رجحان ظاہر کر رہی ہے۔ خاص طور پر، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق وزارت تعمیرات کے اعداد و شمار کے مطابق، 2022 میں، ملک میں 126 نئے لائسنس یافتہ منصوبے تھے، جو 2021 کے مقابلے میں صرف 52.7 فیصد اور 2020 کے مقابلے میں 17 فیصد تھے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ 2021 اور 2022 میں کیپیٹل موبلائزیشن اور ہاؤسنگ ٹرانزیکشنز کے لیے قابل سستی سیگمنٹ میں مستقبل میں کوئی ہاؤسنگ پروجیکٹ نہیں ہے (قیمت 25 ملین/m2 سے کم ہے۔ 2020

VARS کے تحقیقی اعداد و شمار سے یہ بھی پتہ چلتا ہے کہ فروخت کے لیے سستے اور درمیانی فاصلے کے اپارٹمنٹس کی تعداد 2019 سے مسلسل کم ہو رہی ہے۔ خاص طور پر، 2022 میں فروخت کے لیے سستے اپارٹمنٹس کی کل تعداد 2019 کے مقابلے میں صرف 10% ہے۔

فروخت کے لیے اپارٹمنٹس کی کل سپلائی میں سستی اپارٹمنٹس کی فراہمی کا تناسب بھی مسلسل کم ہوا، 2019 میں 30% سے 2022 میں 7%۔ 2019-2022 کی مدت میں، درمیانی فاصلے والے اپارٹمنٹس کا تناسب بھی بالترتیب 54%، 46%، 34%، 27% تک کم ہو گیا۔

طبقات کی تنظیم نو اور مصنوعات کی لاگت کو کیسے کم کیا جائے؟

VARS کے مطابق، طبقات کی تشکیل نو اور مصنوعات کی لاگت کو کم کرنے کے لیے، ریاستی انتظامی ایجنسیوں سے لے کر کاروباری اداروں اور بینکوں تک، "مشترکہ کوششیں"، نقطہ نظر کو یکجا کرنے، عمل درآمد کے طریقوں، اور بہت سے مضامین اور اجزاء کا ہم آہنگ ہونا ضروری ہے۔

ریاستی انتظامی ایجنسی کی جانب سے، سب سے پہلے، سرمایہ کاری اور تعمیرات کے عمل اور انتظامی طریقہ کار کو مختصر کرنے کے منصوبے کا مطالعہ کرنا ضروری ہے۔ زمین کے استعمال کی فیس اور سائٹ کلیئرنس کا حساب لگانے میں کاروباری اداروں کی مدد کرنے کے منصوبوں پر غور کریں۔ فی الحال، یہ دو آئٹمز ہیں جو سرمایہ کار کے بہت سارے اخراجات کا حساب دیتے ہیں، جو براہ راست رئیل اسٹیٹ کی قیمت کو متاثر کرتے ہیں۔

اس کے ساتھ ساتھ ان تمام کارروائیوں سے نمٹنے کے لیے سخت اقدامات اٹھانے کی ضرورت ہے جو سرمایہ کاری اور منصوبوں کی ترقی کے عمل میں کاروبار کے لیے "مشکل بناتے ہیں"۔ "چکنائی کے اخراجات" اٹھانے سے گریز کریں، جو مصنوعات کی لاگت میں پوشیدہ طور پر شامل ہو جاتے ہیں۔

اسٹیٹ بینک کو ترجیحی شرح سود کے ساتھ کریڈٹ پروگرام کا مطالعہ کرنے اور اسے تیار کرنے کی ضرورت ہے خاص طور پر ان کاروباروں کے لیے جو سستی رہائش اور گھر خریداروں میں سرمایہ کاری کر رہے ہیں۔ سرمایہ کاروں کی مدد کے لیے مخصوص اور واضح طریقہ کار اور پالیسیاں ہونے کی ضرورت ہے اگر وہ اعلیٰ درجے سے لے کر قابل استطاعت، یا سماجی رہائش کے منصوبوں کی تنظیم نو کرنا چاہتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے، سرمایہ کاری کے منصوبے کے پورٹ فولیو کا فعال طور پر جائزہ لینا ضروری ہے۔ حصہ یا تمام منصوبوں کو فروخت کریں جو موجودہ وسائل کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ فعال طور پر قرض کی تنظیم نو کریں اور کیش فلو کی منصوبہ بندی کریں۔ ان منصوبوں پر سرمائے کی توجہ مرکوز کریں جن کی قانونی ضمانت دی گئی ہے، جن کے لیے قابل عمل قرضے ہیں، جلد مکمل ہونے کے قابل ہیں، اور جن کو ختم کرنا آسان ہے۔

منافع کی توقعات کو کم کریں، یہاں تک کہ نقصان پر فروخت کو قبول کریں، آپریشنز کو برقرار رکھنے کے لیے پچھلے سالوں کے منافع کا استعمال کریں۔ تحقیق کے مرحلے میں نئے پروجیکٹس کے لیے، مارکیٹ میں مصنوعات کو لانچ کرتے وقت جذب کرنے کی صلاحیت کو یقینی بنانے کے لیے سستی قیمت والے حصے کی طرف فعال طور پر رخ کریں۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کو انتظامی صلاحیت کو بہتر بنانے، خطرات پر قابو پانے اور اخراجات کو کم کرنے کے لیے مسلسل جدت، تحقیق اور تکنیکی کامیابیوں کو لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔

این جیانگ

ماخذ