ریزورٹ ریل اسٹیٹ کے کاروبار اب بھی "سانس سے باہر"

خسارے کا کاروبار، بڑا قرض

ہنوئی اسٹاک ایکسچینج (HNX) کو اپنی مالی صورتحال کی اطلاع دیتے ہوئے، بہت سے ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار نے سال کی پہلی ششماہی میں خسارے کو ظاہر کیا۔

Phu Quoc ٹورازم انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی - Phu Quoc ( Kien Giang ) میں ریزورٹس کے سلسلے کا انتظام کرنے والی یونٹ - نے تقریباً 306 بلین VND کے نقصان کا اعلان کیا جبکہ گزشتہ سال اسی مدت میں اس نے 832 بلین VND کا منافع کمایا تھا۔ نتیجے کے طور پر، ٹیکس/ایکویٹی تناسب کے بعد منافع منفی ہے۔

یا Hung Thinh Quy Nhon انٹرٹینمنٹ سروسز جوائنٹ اسٹاک کمپنی - Quy Nhon (Binh Dinh) میں ایک ریزورٹ پروجیکٹ کی سرمایہ کار - نے اس عرصے میں 199 بلین VND سے زیادہ کا نقصان جاری رکھا، جس سے گزشتہ مدت میں 34 بلین VND کے نقصان کو بڑھایا گیا۔

کمپنی کو 2023 میں بھی 152 بلین VND سے زیادہ کا نقصان ہوا۔ اس سے پہلے، 2021-2022 کی مدت میں، کمپنی نے VND611 بلین سے زیادہ کا کل منافع کمایا تھا۔ Hung Thinh Quy Nhon نے بانڈ ہولڈرز کے ساتھ بھی بات چیت کی تاکہ بعض لاٹوں کے لیے بانڈ کے سود کی ادائیگی میں توسیع کی جائے، ادائیگی کی تاریخ اس سال پہلی سہ ماہی سے جولائی-اگست تک ملتوی کر دی گئی۔

Hai Phong میں سیاحت کے منصوبے کرنے والی ایک اور کمپنی، Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company نے بھی سال کے پہلے 6 مہینوں میں VND34.4 بلین کے نقصان کی اطلاع دی۔ 2021 سے، جب اس نے HNX کو اپنی رپورٹ پیش کی، وان ہوونگ ٹورازم کو نقصان ہو رہا ہے۔ کمپنی کو کل VND117.2 بلین کا نقصان ہوا ہے۔

ایک اور کمپنی جو ڈا نانگ میں ایک ریزورٹ پروجیکٹ کی مالک ہے جو کہ مسلسل خسارے میں ہے، ٹنکن لینڈ جوائنٹ اسٹاک کمپنی ہے۔ سال کی پہلی ششماہی میں، اس کمپنی کو 8 ارب VND سے زیادہ کا نقصان ہوا۔ لگاتار سالوں 2021-2023 میں، کمپنی کو 61.5 بلین VND کے مجموعی نقصان کے ساتھ نقصان ہوا ہے۔

کرسٹل بے جوائنٹ سٹاک کمپنی، جس نے کھنہ ہو اور نین تھوآن میں بہت سے ریزورٹ پراجیکٹس کو لاگو کیا ہے، کو بھی سال کی پہلی ششماہی میں تقریباً VND76 بلین کا نقصان ہوا۔ یہ اعداد و شمار پچھلے سال کی اسی مدت میں تقریباً VND136 بلین کے نقصان کے مقابلے میں کم ہو گئے ہیں۔

یا بی آئی ایم رئیل اسٹیٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی - ہا لانگ (کوانگ نین)، فو کوک (کیین جیانگ) میں ریزورٹ پراجیکٹس کے سرمایہ کار نے بھی 341 بلین وی این ڈی کے نقصان کی اطلاع دی ہے جبکہ گزشتہ سال اسی مدت میں اس نے 810 بلین وی این ڈی کا منافع کمایا تھا۔ یہ 2021 کے بعد پہلا نقصان ہے جس کی کمپنی نے اطلاع دی۔ 2021-2023 کی مدت میں، کمپنی نے لگاتار منافع کمایا، کل 4,611 بلین VND۔

نہ صرف وہ پیسہ کھو رہے ہیں، بہت سے کاروبار بھی اعلی مالی فائدہ کا استعمال کرتے ہیں، قرض کے ساتھ ایکویٹی سے کئی گنا زیادہ. 30 جون تک، Phu Quoc ٹورازم کمپنی کا قرض سے ایکویٹی کا تناسب 13.69 گنا تھا، جو کہ تقریباً VND40,800 بلین کے قرض کے برابر تھا۔ جن میں سے بقایا بانڈز تقریباً VND7,509 بلین تھے۔

Hung Thinh Quy Nhon کمپنی کا قرض/ایکویٹی تناسب 4.86 گنا ہے، جو تقریباً 38,768 بلین VND کے قرض کے برابر ہے۔ جس میں بقایا بانڈز VND 7,259 بلین ہیں۔

وان ہوونگ ٹورازم کمپنی کا قرض/ایکویٹی تناسب 8.32 گنا ہے، جو کہ VND 24,302 بلین کے قرض کے برابر ہے۔ جن میں سے بقایا بانڈز 4,060 بلین VND سے زیادہ ہیں۔

ٹنکن لینڈ بھی زیادہ مالی فائدہ اٹھاتی ہے۔ 30 جون تک، قرض/ایکویٹی کا تناسب بڑھ کر 5.1 گنا ہو گیا، جو کہ VND1,105 بلین کے قرض کے برابر ہے۔ کمپنی کے پاس اب بھی غیر معمولی بقایا بانڈز ہیں، تقریباً VND22 بلین۔

BIM رئیل اسٹیٹ کمپنی کا قرض/ایکویٹی تناسب 2.86 گنا ہے، جو کہ VND 20,140 بلین کے قرض کے برابر ہے۔ جس میں بقایا بانڈز 5,422 بلین VND سے زیادہ ہیں۔

طویل مدتی لچک

وزارت تعمیرات کی دوسری سہ ماہی کی رپورٹ میں بتایا گیا ہے کہ ملک بھر میں ہوٹلوں اور ریزورٹس کی نئی سپلائی نے کئی نمایاں پروجیکٹوں کو عمل میں لایا ہے۔ تاہم، مارکیٹ بدستور سست روی کا شکار ہے اور بحالی کے کوئی آثار نظر نہیں آتے۔

اسی نقطہ نظر کو شیئر کرتے ہوئے، ڈی کے آر اے گروپ کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر وو ہانگ تھانگ نے تبصرہ کیا کہ اگست میں ملک بھر میں ریزورٹ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اب بھی اداس تھی۔ اس یونٹ کے تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ ریزورٹ ولاز کے لیے کئی مہینوں سے سپلائی تقریباً فلیٹ ہے، لیکویڈیٹی کم ہے، ڈیمانڈ میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 22 فیصد کمی آئی ہے۔

بنیادی قیمتوں میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا ہے اور یہ ایک طرف رجحان جاری رکھے ہوئے ہیں۔ لیز بیک، بائنگ بیک، سود کی شرح سپورٹ وغیرہ کی پالیسیاں بڑے پیمانے پر لاگو ہوتی رہتی ہیں لیکن توقع کے مطابق موثر نہیں ہیں۔ مسٹر تھانگ کا خیال ہے کہ مارکیٹ کو لیکویڈیٹی اور قیمتوں میں اضافے میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جب سرمایہ کاروں کا اعتماد اور اس طبقہ کی بحالی اب بھی بہت کم ہے۔

ریزورٹ ریل اسٹیٹ کی طویل مدت میں بحالی کی توقع ہے (مثال: Trinh Nguyen)

ٹاؤن ہاؤسز اور ریزورٹ شاپ ہاؤسز کے بارے میں مسٹر تھانگ نے کہا کہ حالات زیادہ بہتر نہیں ہیں۔ لیکویڈیٹی تقریباً جمود کا شکار ہے، زیادہ تر پراجیکٹس نے اپنے پورٹ فولیوز بند کر دیے ہیں، جس کی وجہ سے مارکیٹ میں پچھلے مہینے کوئی لین دین ریکارڈ نہیں ہوا۔

پرائمری قیمتوں میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا ہے، جبکہ سیکنڈری مارکیٹ نے کچھ پروڈکٹس کو ریکارڈ کیا ہے جس کی قیمتوں میں 30-40% کی کمی ہوئی ہے لیکن پھر بھی انہیں لیکویڈیٹی کی مشکلات کا سامنا ہے۔ قوت خرید میں زبردست کمی، نئی سپلائی کی کمی، اعلیٰ قدر کی انوینٹری... نے حالیہ مہینوں میں اہم رکاوٹیں پیدا کی ہیں، جس کی وجہ سے یہ طبقہ تقریباً ایک "طویل ہائبرنیشن" کے چکر میں پڑ گیا ہے۔

condotels کے بارے میں، مسٹر تھانگ نے کہا کہ سپلائی مسلسل کم ہوتی جا رہی ہے، بنیادی طور پر پرانے پروجیکٹس کی انوینٹری سے (کل سپلائی کا 99 فیصد حصہ)۔ مارکیٹ کی طلب میں نمایاں کمی آئی ہے، اور فروخت کی قیمت کی سطح میں زیادہ اتار چڑھاؤ نہیں آیا ہے۔ مارکیٹ کو اب بھی لیکویڈیٹی کی مشکلات کا سامنا ہے اور قلیل مدت میں بحالی کے کوئی آثار نظر نہیں آ رہے ہیں۔

مسٹر ڈنہ من ٹوان - Batdongsan.com.vn کے جنوبی علاقائی ڈائریکٹر - نے اعتراف کیا کہ ریزورٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ حل نہ ہونے والے مسائل سے نمٹنے کے لیے جاری ہے۔ سال کے پہلے 8 مہینوں میں، میکرو کے لحاظ سے، اس مارکیٹ کو سپورٹ کرنے والے تمام عوامل اچھی طرح سے بڑھے ہیں، جیسے سیاحوں کی تعداد اور استعمال کی رفتار۔ تاہم، مارکیٹ کی ترقی کے رجحان کے لحاظ سے، سرمایہ کاروں کو مصنوعات کی پیداوار کے ساتھ مسائل کا سامنا ہے.

مسٹر Tuan کے مطابق، مصنوعات کی پیداوار میں ایک اچھا لیوریج تناسب ہونا چاہیے، جس سے ایک انتہائی پائیدار آمدنی پیدا ہوتی ہے۔ مارکیٹ میں حصہ لینے والے سرمایہ کاروں کے پاس یہ رئیل اسٹیٹ ہونا ضروری ہے اور ان کے پاس کرایہ کی آمدنی یا ذاتی مقاصد کے لیے موزوں ہونا چاہیے۔ لیکن ان دونوں مسائل کو حل نہیں کیا گیا ہے، لہذا مارکیٹ کو اب بھی ترقی جاری رکھنے کے لئے انتظار کرنے کے لئے ایک طویل وقت ہے.

انہوں نے پیش گوئی کی ہے کہ ریزورٹ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کم از کم 2026 تک بحال نہیں ہوگی۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ خریداروں کی مانگ پچھلے چار سالوں سے فلیٹ رہی ہے، جس کی وجہ سے مارکیٹ کی طلب دیگر اقسام کی رئیل اسٹیٹ سے کم ہے۔ خریداروں کو راغب کرنے کے لیے بہت سی پالیسیاں نہیں ہیں، خاص طور پر ان کے لیے اس طبقہ تک رسائی حاصل کرنے کے لیے۔

ایک اور مسئلہ یہ ہے کہ سرمایہ کار کا سرمایہ بدل گیا ہے۔ پہلے، سرمایہ کار نے خریداروں کے ساتھ طویل عرصے تک ساتھ دینے کے لیے بہت سی پالیسیاں نافذ کیں۔ لیکن بعد میں، جب مارکیٹ کو سرمائے کے ذرائع میں مشکلات کا سامنا کرنا پڑا، تو سرمایہ کار کے پاس اتنی صلاحیت نہیں رہی کہ وہ بہت سی پرکشش پالیسیاں پیش کر سکے۔

"ریزورٹ رئیل اسٹیٹ میں سپلائی کی کمی ہے اور مانگ میں کمزوری، عام مارکیٹ کی بحالی کے تناظر میں۔ لہٰذا، رجحانات کے لحاظ سے، 2026 کے آخر تک ایسا نہیں ہوگا کہ یہ طبقہ پائیداری کی طرف لوٹ آئے،" مسٹر ٹوان نے کہا۔

واضح کرنے کے لیے، مسٹر ٹوان نے وضاحت کی کہ موجودہ ریزورٹ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ایک واضح قانونی راہداری کی ضرورت ہے۔ اس کے علاوہ، عام مارکیٹ کو دیگر طبقات سے بھی بحالی کی ضرورت ہوتی ہے جیسے کہ حقیقی رہائش کی ضروریات، ٹاؤن ہاؤسز، پرائیویٹ ہاؤسز، اور زمین کو پورا کرنا۔ لوگ ان اقسام میں حصہ لیتے ہیں، لیکویڈیٹی اور اچھی نمو پیدا کرتے ہیں، پھر ایسے حصوں میں آتے ہیں جن کے خطرات زیادہ ہوتے ہیں جیسے کہ ریزورٹ رئیل اسٹیٹ۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/doanh-nghiep-bat-dong-san-nghi-duong-van-hut-hoi-20240920160937825.htm