'ریویویڈ' پروجیکٹس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سپلائی کا ایک اہم ذریعہ ہیں۔

جناب، بہت سے لوگ سوچتے ہیں کہ کیوں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا رہتا ہے، خاص طور پر ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں ، خاص طور پر زمین، مکان، اور رئیل اسٹیٹ کے نافذ ہونے والے تین قوانین کے تناظر میں۔ آپ اس مسئلے کی وضاحت کیسے کرتے ہیں؟

حالیہ دنوں میں خاص طور پر بڑے شہروں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی وضاحت کرنے کی بہت سی وجوہات ہیں۔ تاہم، جس وجہ سے غالباً بڑا اتفاق رائے حاصل ہو گا وہ ہے رسد کی کمی اور طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن، خاص طور پر اپارٹمنٹس اور زمین کے چھوٹے پلاٹ جس کی اوسط قیمتیں وسطی علاقے میں ہیں۔

قیمتوں میں اتار چڑھاؤ اور سپلائی کی کمی کیوں ہے جب کہ زمین کا قانون، ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کا قانون یکم اگست سے موثر ہو چکا ہے؟

ہماری رائے میں، کیونکہ نئے قوانین کے نافذ ہونے کے بعد فروخت کے لیے کھولے گئے نئے ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعداد زیادہ درست نہیں ہے۔ بہت سے لوگ توقع کرتے ہیں کہ سپلائی زیادہ ہوگی، لیکن معروضی طور پر اس بات کا جائزہ لینا ضروری ہے کہ اگرچہ نئے ضابطے لچکدار اور معقول ہیں، لیکن وہ صرف نئے لاگو کیے گئے ہاؤسنگ پروجیکٹس پر لاگو ہوتے ہیں۔ ان منصوبوں کو قانونی طریقہ کار مکمل کرنے کی ضرورت ہے اور قوانین کے نافذ ہونے کے بعد انہیں فروخت کے لیے نہیں کھولا جا سکتا۔

دوسری طرف، ہاؤسنگ پراجیکٹس کو مختلف وجوہات کی بنا پر روکا جا رہا ہے جیسے: غلط سرمایہ کار کا انتخاب، زمین کے ضوابط پر پورا نہ اترنا وغیرہ، اس لیے ابھی تک کوئی حل نہیں ہے۔ اس لیے پرانے منصوبے اب بھی نئی پالیسیوں کے حل ہونے کے لیے "انتظار" کے موڈ میں ہیں۔ "مسائل" والے پروجیکٹس جو حل نہیں ہوئے ہیں، انہوں نے مارکیٹ کے لیے سپلائی کا ذریعہ نہیں بنایا ہے۔

دوسرا، "ان پٹ" لاگت میں اضافہ زمین کی قیمتوں میں اضافے کا باعث بنتا ہے۔ فی الحال، مقامی لوگ زمین کے قانون کی دفعات کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کر رہے ہیں۔ مثال کے طور پر، ہو چی منہ سٹی نے 21 اکتوبر کو زمین کی قیمت کی فہرست جاری کی، جس میں 2020 کی زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں، بہت سے علاقوں میں پرانی قیمت سے 3 سے 11 گنا زیادہ اضافہ ہوا، جیسے Cu Chi ضلع میں؛ Hoc Mon 2 سے 11 گنا زیادہ ہے... زمین کی اونچی قیمت کی فہرست لوگوں کے لیے زمین کی قیمتوں میں اسی طرح اضافے کا باعث بنے گی (زمین کا ٹیکس، زمین کے استعمال کی فیس جب سرٹیفکیٹ جاری کیا جائے، زمین کے استعمال کے مقصد کی تبدیلی کی فیس...)۔

کاروباری اداروں کے لیے، اگرچہ پروجیکٹ کی زمین کی قیمتوں کا تعین زمین کی قیمت کی فہرست پر مبنی نہیں ہے، نئے ضوابط کے ساتھ، سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کی مقرر کردہ فیسیں پہلے سے کم نہیں ہوں گی۔ خاص طور پر سائٹ کلیئرنس کے لیے زیادہ معاوضے کے اخراجات کے تناظر میں، جب وہ شخص جس کی زمین واپس لی جائے گی اسے پہلے سے زیادہ فوائد حاصل ہوں گے۔

تیسری وجہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کا رجحان اب بھی مقبول ہے۔ اس بات کی تصدیق کرنا مشکل نہیں ہے کہ لوگ اب بھی زمین کے زیادہ منافع کی وجہ سے اس میں سرمایہ کاری کرنا چاہتے ہیں۔ کچھ لوگوں کا خیال ہے کہ زمین اثاثے رکھنے کا ایک اچھا ذریعہ ہے۔ یہ سرمایہ کاروں اور اثاثے رکھنے کے لیے زمین خریدنے والوں دونوں کے لیے درست ہے۔ مشہور کہاوت "زندگی بھر کا کاروبار زمین کے پلاٹ سے ہونے والے منافع کے برابر نہیں ہے" اب بھی اس مقام تک درست ہے۔

قیاس آرائیاں بھی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں "اضافہ" کرنے کی چالوں کا باعث بنتی ہیں۔ آسمان سے اونچی قیمتوں کے ساتھ نیلامی اور پھر ڈپازٹس کو باطل کرنے سے مارکیٹ کی معلومات میں خلل پڑتا ہے جیسے کہ Thanh Oai، Hoai Duc... اور یہاں تک کہ Ha Dong میں حال ہی میں 262 ملین VND/m2 کی جیتنے والی بولی کے ساتھ، گزشتہ نیلامیوں کے ریکارڈ کو توڑنے کے لیے جاری ہے۔ ان قیمتوں میں "اضافہ" کا نتیجہ یہ ہے کہ مارکیٹ کی معلومات میں خلل پڑتا ہے اور خریدار قیمتوں کے "بھولبلیئے" میں ہیں۔

کیا آپ کو لگتا ہے کہ علاقوں میں زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو ایڈجسٹ کرنے سے مارکیٹ میں جائیداد کی منتقلی کی قیمتوں میں اضافہ ہوگا؟

ہماری رائے میں، مقامی زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کی ایڈجسٹمنٹ ایک معروضی ضرورت ہے۔ پہلے سے ریگولیٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرستیں زمین کے پلاٹوں کی اصل قیمت کی عکاسی نہیں کرتی ہیں۔ لہٰذا، زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کی ایڈجسٹمنٹ اور جلد اطلاق ضروری ہے اور مارکیٹ کو شفاف، مستحکم، اور کئی سالوں سے برقرار رہنے والے مسائل کو حل کرنے میں مدد کرتا ہے، جیسے: جن لوگوں کی زمین واپس لی گئی ہے ان کے لیے معاوضے کی قیمتوں کا حساب لگانا زیادہ معقول ہوگا، زمین جمع کرنے والے افراد کی صورتحال کو محدود کرنا اور پھر قیاس آرائی کے مقاصد کے لیے زمین کا مقصد تبدیل کرنا۔

تاہم، قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمتوں میں اضافہ مضامین کے بہت سے گروہوں کو بھی متاثر کرتا ہے، خاص طور پر ایسے افراد جنہیں زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹ دینے کی ضرورت ہوتی ہے، مکانات کے ساتھ زمین کے ایک ہی پلاٹ میں زرعی اراضی کے پلاٹوں کے اراضی استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی درخواست، اور غیر زرعی اراضی کے استعمال پر ٹیکس ادا کرنا... یہ وہ مضامین ہیں جو زمین کی قیمت کی فہرست کی ایڈجسٹمنٹ سے منفی طور پر متاثر ہوں گے کیونکہ زمین کے استعمال کی قیمت میں اضافہ ہوگا۔

مثال کے طور پر، زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے سے پہلے، لوگوں کو اس کا مقصد تبدیل کرنے کی وجہ سے زرعی زمین کے 100 m2 پلاٹ کے لیے 1 بلین VND ادا کرنا پڑا۔ اگر زمین کی قیمت کی فہرست میں 2.2 گنا اضافہ ہوتا ہے، تو لوگوں کی زمین کی قیمت 2.2 بلین VND بڑھ جائے گی۔ رجسٹریشن فیس اور غیر زرعی اراضی کے استعمال کے ٹیکس کے اخراجات بھی بڑھیں گے۔

اس سے کمزور مضامین متاثر ہوں گے، خاص طور پر وہ لوگ جو سرٹیفکیٹ دیے بغیر طویل عرصے سے "منصوبہ بندی معطل" کرنے والی زمین استعمال کر رہے ہیں، اور اب وہ سرٹیفکیٹ کے اہل ہیں۔ زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی لاگت جب ریاست کچھ معاملات میں اسے تسلیم کرتی ہے تو پہلے کے مقابلے بڑھ جائے گی۔

مجموعی طور پر، ہم دیکھتے ہیں کہ جب زمین کی قیمت کی فہرست، مخصوص زمین کی قیمت (ان پٹ زمین کی قیمت) کا تعین مارکیٹ کی قیمت کے قریب کیا جاتا ہے، تو منتقلی زمین کی قیمت (آؤٹ پٹ قیمت) ایک اصول کے طور پر بڑھ جاتی ہے۔ اس طرح، اگر سپلائی بہتر ہو جاتی ہے، تب بھی رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو مختصر وقت میں "ٹھنڈا" کرنا بہت مشکل ہو سکتا ہے۔

تو آپ کی رائے میں آنے والے وقت میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اچانک اضافے کی موجودہ صورتحال کا کیا حل ہے؟

رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو "ٹھنڈا" کرنے کے لیے، حکام کی طرف سے بہت سے ہم آہنگ حل درکار ہیں۔ تاہم، قانونی نقطہ نظر سے، ہم سمجھتے ہیں کہ مختصر مدت کے ساتھ ساتھ طویل مدتی حل کی ضرورت ہے۔

مختصر مدت میں، مجاز اتھارٹی کو قانونی مسائل کی وجہ سے معطل ہونے والے منصوبوں کو سنبھالنے کے لیے ایک طریقہ کار جاری کرنے پر غور کرنا چاہیے۔ دوسرے لفظوں میں، اس قسم کے پراجیکٹس کو فیصلہ کن انداز میں سنبھالنے کے لیے ضابطے ہونے چاہئیں، ان پر عمل درآمد یا مکمل طور پر ختم کرنے کی اجازت دی جائے۔ اور "معطل" منصوبوں کی موجودہ صورتحال کی اجازت نہیں دینا۔

"بحیثیت شدہ" منصوبے آنے والے وقت میں مارکیٹ کے لیے سپلائی کا ایک اہم ذریعہ ہیں۔ "پھنسے" منصوبوں کی تعداد بڑی ہے اور مارکیٹ کے لیے سپلائی کو تبدیل کرنے کے لیے ان منصوبوں کی صرف ایک چھوٹی سی تعداد کو لاگو کرنے کی ضرورت ہے۔ دوسری طرف، زمین کی قیمتوں کی ایڈجسٹمنٹ کے اثرات سے بچنے کے لیے، حکومت کو زمین کے استعمال کی فیسوں میں چھوٹ اور کمی سے متعلق ضوابط جاری کرنے پر غور کرنے کی ضرورت ہے، بشمول گھرانوں اور افراد کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی۔

طویل مدتی میں، ان لوگوں پر ٹیکس کی زیادہ شرحیں لاگو کرنے پر غور کرنا جو متعدد جائیدادوں کے مالک ہیں، زمین کو پڑی چھوڑ دیتے ہیں اور مختصر مدت میں زمین کی خرید و فروخت اب بھی ایک بنیادی حل ہے۔ یہ واحد حل نہیں ہے بلکہ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے ایک اہم اقدام ہے۔ لوگوں کی رئیل اسٹیٹ میں ڈالی جانے والی رقم کو محدود کرنے میں تعاون کرنا۔ بلاشبہ، اس طرح کے ٹیکس قانون کو لاگو کرنے کے لیے مناسب وقت اور طریقہ کار پر محتاط تحقیق کی ضرورت ہوتی ہے۔

اس کے علاوہ، معلومات کا انکشاف، ڈیجیٹلائزیشن کو فروغ دینا اور ایک قومی رئیل اسٹیٹ ایکسچینج کا قیام - موجودہ اسٹاک ایکسچینج کی ایک شکل - ایک پائیدار حل ہو سکتا ہے۔ ریاست کے زیر انتظام پبلک سروس آرگنائزیشن کے ماڈل کے تحت کام کرنے والا ایک قومی رئیل اسٹیٹ ایکسچینج، جو آبادی اور زمین کے قومی ڈیٹا بیس کے ساتھ مربوط ہے، لین دین کی حقیقی قدروں کو کنٹرول کرنے میں مدد کرے گا، جس سے مارکیٹ کو شفاف اور صحت مند بنانے میں مدد ملے گی۔

بہت بہت شکریہ!

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040