مارکیٹ کی بحالی کی پیشین گوئی کرتے ہوئے، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں مکانات کی قیمتیں آسمان سے اونچی ہیں، اور سستی اپارٹمنٹس کی کمی ہے۔

مارکیٹ کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے، پالیسیوں کو بہتر کرنے کے لیے وقت درکار ہے، اور 2024 کے دوسرے نصف میں اس میں تیزی آئے گی۔ ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں مکانات کی قیمتیں لوگوں کی آمدنی کے مقابلے بہت زیادہ ہیں۔ تھائی Nguyen جارحانہ طور پر زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس سے متعلق قرضوں کی وصولی کر رہا ہے… یہ ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ سیکٹر کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے لیکن 2024 کے دوسرے نصف میں ٹھیک ہو سکتا ہے۔ (ماخذ: اسٹیٹ بینک آف ویتنام)

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2024 کے دوسرے نصف حصے میں بڑھے گی۔

رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں بحالی کی پیشن گوئی کرنے والے اشارے میں سے ایک یہ ہے کہ قرضے پر سود کی کم شرح پوری صنعت کی بحالی کا بنیادی محرک ہوگا۔ جبکہ ڈپازٹ کی شرح سود کو Q1 2023 سے ایڈجسٹ کیا گیا ہے، قرض دینے والے سود کی شرحوں میں وقت کا وقفہ ہے۔

Q2/2023 کے کاروباری نتائج پر WiGroup کی رپورٹ کے مطابق، رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے لیکن 2024 کی دوسری ششماہی میں بحالی ہو سکتی ہے۔

خاص طور پر، 2023 کی دوسری سہ ماہی میں ٹیکس کے بعد کے منافع (NPAT) میں پورے رہائشی ریئل اسٹیٹ سیکٹر (وِن ہومز کو چھوڑ کر) میں پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً -46% کی منفی شرح نمو ریکارڈ کی گئی۔ اگرچہ 2023 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں مطلق قدر میں اضافہ ہوا ہے، لیکن اس شعبے کے مجموعی منافع کی وصولی کو اس کے نچلے مقام سے بڑھانے کے لیے واقعی کوئی مضبوط عمل انگیز نہیں ہے۔

20 کمپنیوں کی نمو (جو انڈسٹری کے کل مارکیٹ کیپٹلائزیشن کا 90% ہے) کے قریبی تجزیہ سے پتہ چلتا ہے کہ دوسری سہ ماہی میں صرف 5 رئیل اسٹیٹ کمپنیوں نے مثبت نمو ریکارڈ کی ہے۔

تاہم، یہ دو اہم وجوہات سے پیدا ہوتا ہے: یا تو دوسرے ذرائع سے منافع میں اچانک اضافہ جو بنیادی کاروبار سے متعلق نہیں ہے، یا اسی مدت میں کم منافع کے مارجن کی وجہ سے زیادہ ترقی۔

صنعت کی دیگر بڑی کمپنیوں نے بھی سال بہ سال منافع میں 20% سے زیادہ کی کمی ریکارڈ کی، جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں مجموعی مشکلات کی عکاسی کرتی ہے۔

Q1/2023 کے مقابلے پوری صنعت میں انوینٹری کی قدر میں کمی واقع ہوئی۔ سخت قانونی فریم ورک اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں قرض کا محدود بہاؤ وہ دو اہم وجوہات ہیں جن کی وجہ سے کاروباری اداروں کو منصوبوں پر عمل درآمد میں مشکلات کا سامنا ہے۔

ڈیمانڈ کی طرف، آؤٹ لک بھی زیادہ امید افزا نہیں ہے، جس میں Q2 2023 میں جائیداد کے کل لین دین میں گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 66% اور پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 9% کی کمی واقع ہوئی ہے۔

WiGroup کے مطابق، "بقا" کو یقینی بنانے کے لیے، رئیل اسٹیٹ مینیجرز کو مالی فائدہ کو محفوظ سطح تک کم کر کے، سود کے اخراجات میں کمی، اور دیوالیہ پن سے گریز کرتے ہوئے ایک دفاعی حکمت عملی کو نافذ کرنا چاہیے جب کہ فروخت میں نمایاں کمی واقع ہو گی۔ Q2 2023 کے اختتام تک، پوری صنعت کے لیے قرض سے ایکویٹی کا مجموعی تناسب 0.48 گنا تک پہنچ گیا۔

اس مدت کے لیے کل سود کے اخراجات VND 2,030 بلین تک پہنچ گئے، پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں تھوڑا سا اضافہ، اس بات کی عکاسی کرتا ہے کہ قرض دینے کی شرح سود کافی زیادہ ہے اور ٹھنڈا ہونے کے کوئی آثار نہیں دکھاتے ہیں۔ 2023 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں EBIT/انٹرسٹ ایکسپینس ریشو سے ماپا جانے والی صنعت میں کاروبار کی سالوینسی میں کمی واقع ہوئی۔

رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں بحالی کی پیشن گوئی کرنے والے اشارے میں سے ایک یہ ہے کہ قرضے پر سود کی کم شرح پوری صنعت کی بحالی کا بنیادی محرک ہوگا۔ جبکہ 2023 کی پہلی سہ ماہی سے ڈپازٹ سود کی شرحوں کو ایڈجسٹ کیا گیا ہے، قرض دینے والے سود کی شرحوں کی نقل و حرکت میں ایک وقت کا وقفہ ہے۔

مزید برآں، قانونی رکاوٹوں کے خاتمے سے رئیل اسٹیٹ کی فراہمی کو بحال کرنے میں مدد ملتی ہے۔ سماجی ہاؤسنگ طبقہ رہائشی رئیل اسٹیٹ انڈسٹری کے لیے ایک اتپریرک ہو سکتا ہے، کیونکہ یہ طبقہ بہت سی معاون حکومتی پالیسیوں سے فائدہ اٹھاتا ہے۔

"اس کے مطابق، عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی اور خاص طور پر رہائشی رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی بحالی 2024 کے دوسرے نصف حصے میں اس وقت ہوگی جب معاون پالیسیاں نافذ ہونا شروع ہوں گی،" WiGroup نے اندازہ لگایا۔

ہو سون 3 رہائشی علاقے کے منصوبے کے لیے سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری۔

لینگ سون صوبے کی عوامی کمیٹی کے وائس چیئرمین، لوونگ ٹرونگ کوئنہ نے ابھی فیصلہ نمبر 1282/QD-UBND جاری کیا ہے جس میں ہو لونگ ضلع میں ہو سون 3 رہائشی علاقے کے منصوبے کے لیے سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری دی گئی ہے، ایک سرمایہ کار کو منتخب کرنے کے لیے بولی کے عمل کے ذریعے۔

فیصلے کے مطابق، ہو سون 3 رہائشی علاقے کے منصوبے کے دائرہ کار میں شامل ہیں: شمالی اور شمال مشرقی سرحد سے ملحق صوبائی سڑک DT.242 اور ہنوئی - لینگ سون ایکسپریس وے تک رسائی کی سڑک؛ ہنوئی سے متصل جنوب - لینگ سون ایکسپریس وے؛ ہو سون کمیون اور پیپلز کمیٹی آف ہو سون کمیون میں موجودہ رہائشی اراضی سے متصل مشرق؛ اور دریائے تھونگ سے متصل مغربی اور جنوب مغرب۔

اس منصوبے کا مقصد منظور شدہ منصوبے کے مطابق ایک ہم آہنگ اور جدید تکنیکی انفراسٹرکچر سسٹم کے ساتھ رہائشی علاقے کی تعمیر کرنا ہے۔ یہ موجودہ زمینی وسائل کو مکمل طور پر استعمال کرے گا، ان تمام لوگوں کی ضروریات کو پورا کرے گا جن کو زمین اور رہائش کی ضرورت ہے، اور بالخصوص ہوو لنگ ضلع اور بالعموم صوبہ لینگ سون کے ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پروگرام میں مثبت کردار ادا کرے گا۔

ہو سون 3 رہائشی منصوبے میں سرمایہ کاری کا کل سرمایہ (معاوضہ، امداد، اور آباد کاری کے اخراجات کو چھوڑ کر) VND 1,379 بلین ہے، جس کا کل اراضی رقبہ 400,000 m2 (40 ہیکٹر) ہے۔ پروجیکٹ میں درج ذیل اجزاء شامل ہیں: 4,656 m2 کے رقبے کے ساتھ اونچے اونچے مکانات، 111,392 m2 کے کل زمینی رقبے کے ساتھ کم بلندی والے چھت والے مکانات (1,102 پلاٹ)، نچلے درجے کے ولاز جن کا کل رقبہ 20,510.7 m2 ہے (131 پلاٹوں کا کل رقبہ 111,392 m2) (84 پلاٹ)، اور دیگر سہولیات جیسے ٹیکنیکل انفراسٹرکچر، کمرشل اور سروس سینٹرز وغیرہ۔ متوقع آبادی 7,000 افراد پر مشتمل ہے۔

پراجیکٹ کی آپریٹنگ مدت سرمایہ کار کو زمین مختص کرنے یا زمین کا لیز دینے کی تاریخ سے 50 سال ہے، منصوبے کے نفاذ کا شیڈول 48 ماہ سے زیادہ نہیں ہے۔

تھائی نگوین: زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس سے متعلق قرضوں کی جارحانہ وصولی

تھائی نگوین صوبے کی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے ابھی محکموں کے سربراہان، ایجنسیوں اور اضلاع اور شہروں کی عوامی کمیٹیوں کے چیئرمینوں سے درخواست کی ہے کہ وہ فوری طور پر اور فیصلہ کن طور پر متعدد کاموں پر عمل درآمد کریں تاکہ حل کے جامع نفاذ کو جاری رکھا جا سکے تاکہ صوبے میں زمین کے استعمال کی فیس سے متعلق قرضوں کی وصولی پر زور دیا جا سکے۔ مجموعہ

2023 میں، تھائی نگوین پراونشل پیپلز کونسل نے ریاستی بجٹ ریونیو میں 20,000 بلین VND جمع کرنے کا کام تفویض کیا، جس میں زمین کے استعمال کی فیس سے 4,800 بلین VND اور زمین کی لیز فیس سے 700 بلین VND شامل ہیں۔ 31 جولائی تک، تھائی نگوین صوبے میں زمین کے استعمال کی فیس سے حاصل ہونے والی آمدنی صرف 734.778 بلین VND تک پہنچ گئی تھی، جو صوبائی ہدف کا 15.3% حاصل کر چکی ہے، جبکہ زمین کی لیز فیس سے حاصل ہونے والی آمدنی 296.086 بلین VND تک پہنچ گئی ہے، جو صوبائی ہدف کے 42.3% کے برابر ہے۔

ٹیکس حکام کے اعلان کے مطابق، بقایا زمین کے استعمال کی فیس VND 681.240 بلین ہے اور بقایا زمین کی لیز فیس 14 رہائشی اور شہری ترقیاتی منصوبوں میں VND 94.865 بلین ہے۔

تھائی نگوین صوبے میں منصوبوں سے کم اراضی کے استعمال کی فیس جمع کرنے کی کئی وجوہات کی نشاندہی کی گئی ہے، بشمول پچھلے سال کے دوران ریل اسٹیٹ کی سست مارکیٹ، جس کے نتیجے میں لین دین کی شرحیں کم ہیں۔ بہت سے کاروبار قرضوں اور متحرک سرمائے پر منحصر ہیں، جبکہ قرض دینے کی شرح سود زیادہ ہے اور سرمائے تک رسائی مشکل ہے۔ اس کے علاوہ، کچھ ٹیکس دہندگان نے ٹیکس قوانین اور ضوابط کی اچھی طرح تعمیل نہیں کی ہے۔

تھائی نگوین صوبائی ٹیکس ڈپارٹمنٹ کے منصوبے کے مطابق، ستمبر 2023 کے آخر تک، بقایا اراضی کے استعمال کی فیس والے منصوبوں کو ریاستی بجٹ کے لیے اپنی ذمہ داریاں پوری کرنی ہوں گی۔

دستاویز نمبر 4151/UBND-KT مورخہ 18 اگست میں، تھائی نگوین صوبے کی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین نے صوبائی ٹیکس ڈیپارٹمنٹ کو ہدایت کی کہ: ٹیکس قرض کے ہر کیس کے لیے ضوابط کے مطابق مناسب قرض وصولی کے اقدامات کو نافذ کریں۔ خاص طور پر ٹیکس ایڈمنسٹریشن کے قانون کے ذریعہ تجویز کردہ معلومات کو فوری طور پر لاگو کرنے، نافذ کرنے اور عوامی طور پر ظاہر کرنے کے اقدامات پر توجہ مرکوز کرنا اور ٹیکس دہندگان کے لیے بڑے، مستقل اور طویل عرصے سے ٹیکس قرضوں کے ساتھ اس کے نفاذ کے رہنما خطوط ریاستی بجٹ میں ٹیکس کی بقایا رقم کی وصولی کے لیے۔

صوبے میں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز کی فیس سے متعلق قرضوں کو سنبھالنے کی پیشرفت کا قریب سے معائنہ اور نگرانی کرنے کے لیے ماتحت یونٹوں کو ہدایت دینا؛ صوبے میں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کی لیز فیس سے متعلق قرضوں سے نمٹنے کے حوالے سے صورتحال کے جائزے کے بارے میں ماہانہ رپورٹنگ، عمل درآمد کے دوران پیدا ہونے والی مشکلات اور رکاوٹوں کا خلاصہ، اور ضابطوں کے مطابق غور اور ہدایت کے لیے صوبائی پیپلز کمیٹی کو رپورٹنگ اور مشورہ دینا۔

اضلاع اور شہروں کی عوامی کمیٹیاں: اپنے علاقوں میں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس کی وجہ سے کاروبار کے ساتھ براہ راست کام کرنے کے لیے صوبائی محکمہ ٹیکس کے ساتھ رہنمائی کریں اور ان سے رابطہ قائم کریں تاکہ انہیں فوری طور پر ریاستی بجٹ میں ادا کرنے پر زور دیا جا سکے۔ پروگرام تیار کریں اور اپنے دائرہ اختیار کے تحت محکموں اور اکائیوں کو مخصوص کام تفویض کریں تاکہ علاقائی ٹیکس کے ذیلی محکمے کے ساتھ قریبی ہم آہنگی پیدا کریں تاکہ زمین سے متعلق بقایا قرضوں پر زور دینے اور یقینی طور پر حل کرنے پر توجہ مرکوز کی جا سکے۔

تھائی نگوین صوبے کی پیپلز کمیٹی کے چیئرمین کے مطابق: اگر جیتنے والا بولی لگانے والا جیتنے والی بولی کے نتائج کو تسلیم کرنے کے فیصلے کی تاریخ سے 120 دنوں کے اندر زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے جیتنے والی بولی کی ناکافی رقم ادا کرنے یا ادا کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو اہل پیپلز کمیٹی اس فیصلے کو منسوخ کر دے گی۔ حکومتی فرمان نمبر 10/2023/ND-CP مورخہ 3 اپریل 2023۔

ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں مکانات کی قیمتیں آمدنی سے 18-32 گنا زیادہ ہیں۔

Savills نے ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں لوگوں کے لیے رہائش کی استطاعت سے متعلق اعداد و شمار جاری کیے ہیں۔

اس رپورٹ میں، یونٹ نے اربن لینڈ انسٹی ٹیوٹ (ULI) کے 2023 کے ایشیا پیسیفک ہاؤسنگ افورڈیبلٹی انڈیکس کا حوالہ دیا ہے، جو ظاہر کرتا ہے کہ ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی خطے میں مکانات کی اوسط قیمتوں والے دو شہر ہیں۔ تاہم، ان قیمتوں اور لوگوں کی آمدنی میں نمایاں تفاوت ہے۔

خاص طور پر، ہو چی منہ شہر میں، گھر کی اوسط قیمت $296,000 (7 بلین VND سے زیادہ) ہے جس کی اوسط گھریلو آمدنی $9,120 سالانہ (تقریباً 220 ملین VND) ہے۔

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

حکومت کی معاونت کی پالیسیاں لوگوں کے لیے رہائش کی استطاعت کے لیے کلیدی حیثیت رکھتی ہیں۔ (ماخذ: اسکرین شاٹ/ڈی ٹی)

رپورٹ کے پروڈیوسرز کے مطابق، ہو چی منہ سٹی میں آمدنی سے گھر کی قیمت کا فرق اس وقت 32.5 گنا ہے۔ یہ شینزین (35 بار) کے بعد، اور بیجنگ (29.3 بار)، شنگھائی (24.1 بار) اور ہانگ کانگ (26.5 گنا) کے بعد، خطے میں دوسرا سب سے زیادہ ہے۔

دریں اثنا، ہنوئی میں یہ انڈیکس 18.3 گنا ہے جس کی اوسط سالانہ گھریلو آمدنی USD 9,967 (تقریباً VND 240 ملین) ہے۔ سیول (17.3 گنا)، ٹوکیو (16.1 گنا)، اور سنگاپور کی تجارتی رہائش (13.7 گنا) سے زیادہ۔

رینٹل ہاؤسنگ مارکیٹ میں، ہو چی منہ سٹی میں اوسط ماہانہ کرایہ فی اپارٹمنٹ $592 ہے، جو تقریباً 14 ملین VND کے برابر ہے۔ یہ مارکیٹ بنیادی طور پر نوجوان، زیادہ آمدنی والے کارکنوں یا ویتنام میں کام کرنے والے غیر ملکیوں کے لیے موزوں ہے۔

ہو چی منہ شہر میں لوگوں کی رہائش کی استطاعت کا تجزیہ کرتے ہوئے، S22M Savills Ho Chi Minh City کی ڈپٹی ڈائریکٹر اور ریسرچ اینڈ ڈویلپمنٹ کی سربراہ محترمہ Giang Huynh نے کہا کہ لوگوں کی اکثریت صرف سستی ہاؤسنگ سیگمنٹ، یا بجٹ اپارٹمنٹس ہی برداشت کر سکتی ہے۔

محترمہ گیانگ کے مطابق، 2 سے 4 بلین VND کے درمیان سستے اپارٹمنٹس کی سپلائی فی الحال کم ہے۔ اس سے پہلے، اس پروڈکٹ لائن کا مارکیٹ کی فراہمی کا تقریباً 60% حصہ تھا۔ 2023 میں، اس کا حساب صرف 25 فیصد تھا۔ اس سے لوگوں کے گھر رکھنے کے مواقع متاثر ہوتے ہیں۔

محترمہ گیانگ نے دلیل دی کہ حکومت کی معاونت کی پالیسیاں لوگوں کے لیے رہائش کی استطاعت کے لیے کلیدی حیثیت رکھتی ہیں۔ بہت سے مختلف ممالک کے عملی تجربے نے سماجی و اقتصادی ترقی پر ہاؤسنگ سلوشنز کے مثبت اثرات کو ظاہر کیا ہے۔

محترمہ ہیون نے کہا، "قیاس آرائی پر مبنی خریداری کو روکنے اور سستی رہائش کی ترقی کے لیے زمین میں اضافے کے لیے حکومت کی طرف سے ٹیکسوں پر غور کرنا ایک مستحکم اور پائیدار ہاؤسنگ مارکیٹ کو فروغ دینے کے لیے اپنے عزم کو ظاہر کرتا ہے، جس سے گھریلو خریداروں کو فائدہ ہو گا۔"

مزید برآں، اس نے دلیل دی کہ سماجی رہائش کی ترقی ایک ترجیح ہے کیونکہ یہ کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش کے مسائل کو حل کرنے میں مدد کرتا ہے، کسی حد تک سماجی و اقتصادی ترقی کو تحریک دیتا ہے، آبادی کی وکندریقرت کو تیز کرتا ہے، شہری علاقوں کو مضافاتی علاقوں تک پھیلاتا ہے، اور شہری منصوبہ بندی میں پائیداری کو بڑھاتا ہے۔

ماخذ