دوسرے گھر کے قرضوں کو محدود کرنے کی تجویز: پالیسی کو ٹریک پر رکھنے کے لیے 'لائیو' ڈیٹا کی ضرورت ہے۔

(CLO) ماہرین کا کہنا ہے کہ ٹیکس لگانے یا ریئل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق نئی پالیسیاں جاری کرنے سے پہلے، ویتنام کو ڈیٹا کی ضرورت ہوتی ہے - اور یہ "لائیو" ڈیٹا، صاف ڈیٹا ہونا چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں پر قابو پانے اور مکانات کی قیمتوں کو ٹھنڈا کرنے کے لیے دوسرے گھر کی خریداری کے لیے قرضوں کو محدود کرنے کی وزارت تعمیرات کی نئی تجویز کے بارے میں، انسٹی ٹیوٹ فار ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن آف رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے تصدیق کی: پہلے اور دوسرے گھروں کے درمیان فرق کرنے کی وزارت تعمیرات کی تجویز ضروری ہے۔

ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ، انسٹی ٹیوٹ برائے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن کے ڈپٹی ڈائریکٹر۔ (تصویر: ایل ڈی)

- جناب، جب سرمائے کے بہاؤ کو سخت کیا جائے گا، تو مارکیٹ کی نفسیات میں یقیناً کچھ تبدیلیاں آئیں گی۔ آپ کی رائے میں، کیا یہ ایک ایسا قدم ہے جس کی وجہ سے مارکیٹ سست ہو جاتی ہے یا سرمائے کے لیے صحیح ہدف پر واپس آنے کا موقع ہے - حقیقی گھر خریدار؟

مجھے موجودہ تناظر میں گھر خریدنے والوں سے ہمدردی ہے، گھر خریدنا خاص طور پر بڑے شہروں میں بہت مشکل ہے۔ مجھے تعمیرات کی وزارت سے بھی ہمدردی ہے جب وہ مارکیٹ اور مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کی ذمہ دار ہے، یہ ایک خاص شے ہے، جس کا نہ صرف سماجی تحفظ پر بلکہ معیشت پر بھی بہت اچھا اثر پڑتا ہے۔ اگر مکانات کی قیمت برقرار نہیں رکھی جا سکتی تو اس سے سلامتی اور قومی دفاع پر بھی اثر پڑے گا۔

مجھے یقین ہے کہ اس سے پہلے کہ ہم ٹیکس یا پالیسیاں نافذ کر سکیں، ہمیں ڈیٹا کی ضرورت ہے - اور یہ "لائیو" ڈیٹا، صاف ڈیٹا ہونا چاہیے۔ فی الحال، یہ دستیاب نہیں ہے، اس لیے پالیسیاں اکثر "طبی" نوعیت کی ہوتی ہیں، بغیر کسی طویل مدتی وژن کے۔

وزارت تعمیرات کی جانب سے پہلے اور دوسرے گھروں میں فرق کرنے کی تجویز ضروری اور عالمی رجحان کے مطابق ہے، لیکن یہ صرف ایک مختصر مدتی حل ہے۔ طویل مدتی میں، صحیح ہدف تک پہنچنے کے لیے ڈیٹا اور قانونی نظام کو ہم آہنگ ہونا چاہیے۔

اگر ٹیکس کو عجلت میں لاگو کیا جاتا ہے، تو یقیناً اس کا مارکیٹ پر اثر پڑے گا، یہاں تک کہ مارکیٹ کو "اچانک بریک" لگنے کا سبب بنتا ہے، جس کی وجہ سے چین کا ردعمل ہوتا ہے۔ جب ٹیکس جاری کیا جائے گا، متاثر ہونے والے مضامین واضح ہوں گے، اس لیے اس عمل کے لیے احتیاط سے تیاری کرنی چاہیے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کے بارے میں، ایک ریاستی مینیجر کے طور پر، استحکام کو برقرار رکھنا ضروری ہے کیونکہ یہ ایک ضروری شے ہے۔ سب سے پہلے، زمین لوگوں کی ملکیت ہے اور ریاست کے زیر انتظام ہے، اس لیے سرمایہ کاروں کے لیے صاف زمین کی فراہمی کے لیے اقدامات کرنے کی ضرورت ہے۔ جب کاروباری اداروں کو بہت زیادہ وقت خرچ کرنا پڑتا ہے، انتظامی اخراجات کو مکانات کی قیمتوں میں دھکیل دیا جائے گا۔

سرمائے کے ذرائع کے لحاظ سے، ویتنام کے پاس فی الحال اس شعبے کے لیے طویل مدتی سرمایہ نہیں ہے اور وہ بنیادی طور پر کمرشل بینکوں پر انحصار کرتا ہے۔ دریں اثنا، بینکوں کو منافع اور قرض کی حفاظت کو یقینی بنانا چاہیے۔

لوگوں کی آمدنی کا نامکمل ڈیٹا بینکوں کے لیے قرض ادا کرنے کی صلاحیت کا تعین کرنا مشکل بنا دیتا ہے، جس سے گھر خریداروں کے لیے قرض تک رسائی مشکل ہو جاتی ہے۔

سنگاپور یا کوریا جیسے بہت سے ممالک میں، لوگوں کے پاس ہاؤسنگ سیونگ فنڈ ہوتا ہے – جیسے ہی وہ کام کرنا شروع کرتے ہیں ان کی آمدنی سے لیا جاتا ہے۔ جب وہ گھر کی قیمت کا 40-50% جمع کر لیتے ہیں، تو باقی کو ریاست ترجیحی شرح سود کے ساتھ طویل مدت کے لیے قرض دیتی ہے۔

اس کی بدولت، پائیدار رہائش کے اہداف کو یقینی بنانے کے لیے ان کے پاس صاف زمین اور طویل مدتی سرمایہ دونوں ہیں۔ ویتنام میں، زمین اور سرمائے تک رسائی مشکل ہے، اور سوشل ہاؤسنگ کا طریقہ کار کمرشل ہاؤسنگ جیسا ہی ہے، اس لیے اس مسئلے کو حل کرنا بہت مشکل ہے۔

- کاروباروں اور رئیل اسٹیٹ بروکرز کے نقطہ نظر سے، کیا ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے پاس وزارت تعمیرات اور بینکوں کے لیے کوئی مشورے یا سفارشات ہیں تاکہ سرمائے کے بہاؤ کا ضابطہ دونوں خطرات کو کنٹرول کر سکے اور مارکیٹ کو مستحکم کرنے میں مدد کر سکے اور مندی کا شکار نہ ہو؟

اعداد و شمار کے لحاظ سے، آخر میں، صحیح ہدف کو قرض دینا اب بھی ڈیٹا پر منحصر ہے۔ سب سے پہلے ذاتی ڈیٹا ہے۔ ہم نہ صرف ہر فرد قرض لینے والے کو جانتے ہیں بلکہ ان کے تعلقات کو بھی جانتے ہیں، اور یہ ڈیٹا کے ساتھ کیا جا سکتا ہے۔ ڈیٹا مکمل ہونے پر جائیداد کے نام پر مزید بچے کھڑے نہیں ہوں گے بلکہ صحیح ہدف کو نشانہ بنا سکتے ہیں۔

ہمیں فوری طور پر ڈیٹا سیٹ بنانا چاہیے، تب ہی ہم طویل مدتی اور درست حل تلاش کر سکتے ہیں۔ اگر ہمارے پاس ڈیٹا نہیں ہے تو یہ پوچھنا مشکل ہے کہ بہترین حل کیسے تلاش کیا جائے۔ مختصر مدت میں، ہمیں ریاستی انتظام کو بہتر بنانے، نگرانی، معائنہ، جانچ اور بینکوں کے پوسٹ آڈٹ کو مضبوط کرنے کی ضرورت ہے۔

اگر ہم مکانات کی قیمتوں میں موجودہ اضافے کو دیکھیں تو اس میں ہر ایک کا حصہ ہے۔ مثال کے طور پر، انتظامی طریقہ کار میں، جو بھی ان کو جاری کرتا ہے اس کا ایک حصہ ہوتا ہے۔ سرمائے کی تقسیم کے مرحلے میں، بینکنگ سیکٹر میں لوگوں کا بھی حصہ ہوتا ہے۔ اور پھر درمیانی بھی ہیں۔ یہ تمام چیزیں مکانات کی قیمتوں کو بہت زیادہ بڑھانے میں اضافہ کرتی ہیں۔

میری رائے میں، طویل مدتی میں، ہمارے پاس معیاری ڈیٹا ہونا چاہیے: ذاتی ڈیٹا، تعلقات، مالیات، کیش فلو، اور رقم کے ذرائع۔ چاہے وہ پیسہ صاف ہو یا نہ ہو، ہمیں اسے کنٹرول کرنا چاہیے۔ کیونکہ آج کل لوگ قیمت کی پرواہ کیے بغیر گھر خرید رہے ہیں، یہ منی لانڈرنگ کی علامت ہے۔ اگر ہم نقدی کے بہاؤ کو کنٹرول نہیں کر سکتے تو یہ بہت خطرناک ہے۔

فی الحال، معائنہ، نگرانی، اور پوسٹ آڈٹ کو مضبوط بنانے جیسے قلیل مدتی حل کی ضرورت ہے۔ وزارت تعمیرات اور وزارت خزانہ جیسی وزارتوں کو عملدرآمد کو مربوط کرنا چاہیے۔ اگر ہم اس وقت تک انتظار کرتے ہیں جب تک کہ ہمارے پاس پالیسیاں جاری کرنے کے لیے کافی ڈیٹا نہیں ہے، تو بہت دیر ہو جائے گی۔

پالیسیوں کو ٹریک پر رکھنے کے لیے 'لائیو' ڈیٹا کی ضرورت ہے۔ تصویری تصویر/سی ڈی

- ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ، آپ کی رائے میں، کیا ریئل اسٹیٹ میں کریڈٹ کیپیٹل کا موجودہ رجحان ایک مثبت اشارہ ہے یا نہیں؟ اور آنے والے وقت میں اس رجحان کو آپ کس طرح دیکھتے ہیں؟

فی الحال، بینکوں کو ریاست کی پالیسیوں کو بانٹنا اور ان کی تعمیل کرنا پڑ رہی ہے، خاص طور پر قرض دینے کی شرح سود کو کم کرنا، قرض کی شرائط میں توسیع کرنا اور شرح سود کے مستحکم مارجن کا عہد کرنا۔

بینکوں کو لوگوں سے سرمایہ اکٹھا کرنا ہوتا ہے، لیکن متحرک ہونے کا ذریعہ اور قرضوں کی مانگ مخالف سمتوں میں ہوتی ہے: طویل مدتی متحرک ہونے کی شرح سود زیادہ ہوتی ہے، جب کہ طویل مدتی قرضوں کے لیے شرح سود کو کم رکھنا پڑتا ہے۔ یہ بینکاری نظام کے لیے بہت مشکل مسئلہ ہے۔

مجھے امید ہے کہ موجودہ دور میں، بینک سمجھ گئے ہوں گے کہ کئی سالوں سے منافع جمع کرنے کے بعد، اب انہیں معاشرے اور ریاست کے ساتھ بوجھ بانٹنے کی ضرورت ہے۔

اگر بینک پالیسی کو "ڈاج" کرنے کی کوشش کرتے ہیں، جیسے کہ قرض لینے والوں سے اضافی انشورنس پیکجز خریدنے، اچھے اکاؤنٹ نمبر یا اضافی خدمات خریدنے کی ضرورت ہوتی ہے، تو قرض لینے والوں، خاص طور پر نوجوان گھر خریداروں کے اخراجات بڑھ جائیں گے۔ اس وقت، ریاست کی حمایت کی پالیسی اپنا عملی اثر کھو دے گی۔

میں امید کرتا ہوں کہ مشکلات کے باوجود بینکوں کو اپنی سماجی ذمہ داریاں نبھانی ہوں گی، ریاست کے ساتھ مل کر پالیسیوں کو عملی طور پر عملی جامہ پہنانا ہو گا، اور مارکیٹ کے لیے قلیل مدتی مشکلات کو حل کرنا ہوگا۔

طویل مدتی میں، یقیناً، ہمیں مارکیٹ کے اصولوں پر عمل کرنا چاہیے - کریڈٹ، شرح سود اور سرمایہ کاری کو شفافیت، ڈیٹا اور صحت مند مسابقت کی بنیاد پر کام کرنا چاہیے۔

شکریہ!

ماخذ: https://congluan.vn/de-xuat-han-che-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-song-de-chinh-sach-di-dung-huong-10315284.html