منظر کچھ بھی ہو، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بہتر ہے۔

سنٹرل انسٹی ٹیوٹ فار اکنامک منیجمنٹ کے سابق ڈپٹی ڈائریکٹر ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر ٹران کم چنگ کے مطابق، 2024 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے تین منظرنامے ہیں۔ "لیکن اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا کہ مارکیٹ دو سال پہلے کے مقابلے بہتر رہے گی۔" مسٹر چنگ نے پیش گوئی کی۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر ٹران کم چنگ، سینٹرل انسٹی ٹیوٹ فار اکنامک مینجمنٹ کے سابق ڈپٹی ڈائریکٹر

اگلے سال کی ترقی ہمیشہ پچھلے سال کی بنیاد پر ہوتی ہے۔ جناب کیا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے 2023 کو بہت سے لوگ بہت برا سمجھتے ہیں؟

اگر ہم ایک عمومی جائزہ لیں تو یہ کہا جا سکتا ہے کہ 2023 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کافی اداس ہو جائے گی، لیکن مارکیٹ کے ہر طبقے کا الگ الگ تجزیہ کریں تو یہ سب کچھ خاکستری نہیں ہے۔

خاص طور پر، عام طور پر اداس مارکیٹ کے تناظر میں، صنعتی رئیل اسٹیٹ سیکٹر کافی اچھا ہے۔ یہ 2023 میں براہ راست غیر ملکی سرمایہ کاری کو راغب کرنے میں مضبوط ترقی کی بدولت ہے۔

جنرل شماریات کے دفتر کے مطابق، 2023 میں ویتنام میں نئے رجسٹرڈ کیپٹل، ایڈجسٹ شدہ رجسٹرڈ سرمایہ اور سرمائے کی شراکت اور حصص کی خریداری کی قیمت تقریباً 36.6 بلین امریکی ڈالر تک پہنچ گئی، جو کہ پچھلے سال کے مقابلے میں 32 فیصد زیادہ ہے۔ درمیانی رینج اور لوئر اینڈ کمرشل اپارٹمنٹ سیگمنٹ فروخت کی قیمت اور لین دین دونوں میں بھی کافی اچھا ہے۔ پرائم لوکیشنز میں سپر لگژری ولاز اور رئیل اسٹیٹ کے حصے کی بڑی قدر ہے، اگرچہ لین دین بہت کم ہے، قیمتیں شاید ہی کم ہوئیں۔ سیاحت اور ریزورٹ ریئل اسٹیٹ کا طبقہ بحالی کے آثار دکھانا شروع کر رہا ہے۔

یعنی آپ کی رائے میں کیا 2023 میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی قابل قبول ہے؟

ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دراصل 1993 میں قائم ہوئی تھی - جب زمین کا پہلا قانون جاری کیا گیا تھا۔ 30 سال تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی نگرانی کے ذریعے، میں نے دریافت کیا کہ ہر 10 سال بعد، مارکیٹ اس سائیکل کو دہرائے گی: مشکل - بحالی - استحکام - ترقی۔ خاص طور پر، مشکل وقت اکثر اس وقت آتا ہے جب قومی اسمبلی نے نئے اراضی قانون (1993، 2003، 2013) کو منظور کرنے پر غور کیا۔ حالات پر منحصر ہے، ہر مرحلہ تقریباً 2-3 سال تک رہتا ہے۔

مارکیٹ کا یہ مشکل دور 2022 کی دوسری سہ ماہی میں شروع ہوا اور جلد ہی ختم ہو جائے گا کیونکہ 2024 کے اوائل میں قومی اسمبلی نے اراضی قانون (ترمیم شدہ) پاس کیا۔ 2023 میں، مارکیٹ "10 سالہ سائیکل" کے مشکل دور میں ہے، لیکن یہ گرتا نہیں، خراب نہیں ہوتا، بلکہ کافی مستحکم ہے، جو کہ چکراتی قانون میں ایک مثبت نقطہ ہے۔

اراضی قانون میں پچھلی ترامیم کے برعکس، اس بار قومی اسمبلی نے ہاؤسنگ قانون اور رئیل اسٹیٹ بزنس لاء دونوں پر نظر ثانی کی ہے، اس لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی واپسی مضبوط ہوگی۔ تاہم، تینوں قوانین 2025 کے اوائل میں نافذ ہوں گے، اس لیے 2024 میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اب بھی تین منظرنامے ہیں۔

یہ تینوں منظرنامے خاص طور پر کیا ہیں جناب؟

پہلے منظر نامے میں، اگر تمام عوامل تبدیل نہیں ہوتے ہیں، تو مارکیٹ اپنا اوپر کی طرف رجحان جاری رکھے گی، لیکن آہستہ آہستہ۔

دوسرا منظر نامہ یہ ہے کہ جب جھٹکے لگتے ہیں تو بازار مضبوطی سے بڑھتا ہے۔

تیسرا منظر نامہ جو کوئی نہیں چاہتا، لیکن پھر بھی ہو سکتا ہے، وہ یہ ہے کہ عالمی معیشت کے مشکل میں پڑنے، عالمی تجارت میں کمی، غیر ملکی سرمایہ کاری میں کمی، ملکی پیداوار اور کاروباری سرگرمیاں بحال نہ ہونے، مارکیٹ میں سرمایہ کاری کیش کا بہاؤ، خاص طور پر بینک کریڈٹ اور کارپوریٹ بانڈز میں کمی کی صورت میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کمی واقع ہوتی ہے۔ لیکن منظر کچھ بھی ہو، مارکیٹ اب بھی 2 سال پہلے سے بہتر ہے۔

ان تینوں منظرناموں میں سے، میں دوسرے منظر نامے کی طرف جھکاؤ رکھتا ہوں، حالانکہ اس سال رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو چلانے کے لیے قانونی نظام میں قومی اسمبلی سے نئے منظور کیے گئے لینڈ لا، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء اور ہاؤسنگ قانون کی وجہ سے کوئی تبدیلی نہیں آئی، جو کہ 2025 تک نافذ العمل نہیں ہوں گے۔

آپ اتنے پر امید کیوں ہیں؟

معاشی بحالی اور ترقی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی خصوصی اہمیت کو محسوس کرتے ہوئے، 2023 کے آغاز سے، حکومت اور وزیر اعظم نے مارکیٹ کے لیے مشکلات، خاص طور پر قانونی اور سرمائے کی مشکلات اور مسائل کو دور کرنے کے لیے پالیسیوں، کاموں اور حل کو ہم آہنگی سے نافذ کرنے کے لیے ہدایات اور انتظامی دستاویزات کا ایک سلسلہ جاری کیا ہے۔

حال ہی میں، آفیشل ڈسپیچ 1376/CD-TTg (مورخہ 17 دسمبر 2023) میں، وزیر اعظم نے درخواست کی کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی محفوظ، صحت مند اور پائیدار ترقی کو فروغ دینے کے لیے حل پر مسلسل سخت، بروقت اور موثر عمل درآمد وزارتوں، شاخوں اور علاقوں کی ذمہ داری ہے۔ وزارتوں، شاخوں اور مقامی اداروں کو اس کو فوری اور اہم کاموں میں سے ایک پر غور کرنا چاہیے، جس کے حل پر اس اصول کے مطابق توجہ مرکوز کرنے کی ضرورت ہے کہ مسئلہ کس سطح کے اختیار میں ہے، اس سطح کو اسے حل کرنا چاہیے، بالکل گریز، دھکیلنے، غلطیوں سے ڈرنے، ذمہ داری سے خوفزدہ نہ ہوں۔

وزیرِ تعمیرات کی سربراہی میں رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کے نفاذ میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کا جائزہ لینے، ان پر زور دینے اور رہنمائی کرنے کے لیے وزیرِ اعظم کے ورکنگ گروپ کو زیادہ پرعزم، مضبوط، زیادہ جامع اور بروقت رہنمائی اور قانونی طریقہ کار میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے، رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس، خاص طور پر بڑے صنعتی منصوبوں، ہوسٹور پارکس اور صنعتی منصوبوں کی پیش رفت کو تیز کرنا چاہیے۔ سپل اوور اثرات؛ غیر ضروری انتظامی طریقہ کار کی وکندریقرت، اجازت اور کمی کو تیز کرنا؛ ایسے معاملات کو پختہ طریقے سے ہینڈل کریں جن کی وجہ سے مشکلات، تکلیف، اور چکر لگانے سے لوگوں اور کاروباروں کے لیے تاخیر ہوتی ہے۔

لیکن جناب، مارکیٹ طلب اور رسد کی بنیاد پر چلتی ہے، کیا صرف سیاسی عزم ہی کافی نہیں؟

ریئل اسٹیٹ مارکیٹ سے براہ راست متعلق اعلیٰ ترین قانونی دستاویز جاری کر دی گئی ہے۔ حکومت فوری طور پر رہنمائی کے حکم نامے کو مکمل کر رہی ہے، حکومت اور وزیر اعظم کے عزم کے ساتھ، کاروباری اداروں، سرمایہ کاروں اور لوگوں کا اعتماد بحال ہوا ہے، جو اس یقین کی ایک اہم بنیاد ہے کہ مارکیٹ جلد بحال ہو جائے گی۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2022 کی دوسری سہ ماہی کے آغاز سے ہی کساد بازاری کا شکار ہے۔ "10 سالہ اصول" کے مطابق، مارکیٹ کی کساد بازاری کی مدت تقریباً 1.5-2 سال ہے۔ 2024 کی دوسری سہ ماہی تک، یہ ٹھیک 2 سال ہو جائے گا، مارکیٹ مستحکم اور ترقی کرے گا.

مارکیٹ طلب اور رسد کے قانون کے مطابق چلتی ہے۔ فراہمی کے حوالے سے، حکومت نے 2021-2030 کی مدت میں کم آمدنی والے لوگوں اور صنعتی پارک کے کارکنوں کے لیے کم از کم 10 لاکھ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی تعمیر میں سرمایہ کاری کے لیے 120,000 بلین VND خرچ کرنے کا فیصلہ کیا ہے، لیکن یہ کریڈٹ پیکج فی الحال بہت کم تقسیم کیا گیا ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے سب سے اہم حصے کے لیے سامان کی سپلائی بڑھانے کے لیے، وزیر اعظم نے وزارتوں اور شاخوں کو ہدایت کی ہے کہ وہ سماجی ہاؤسنگ، ورکرز ہاؤسنگ، اور اپارٹمنٹس کی تزئین و آرائش اور تعمیر نو کے لیے ترجیحی قرضوں کے لیے 120,000 بلین VND کریڈٹ پروگرام کو تیزی سے اور مؤثر طریقے سے نافذ کرنے کے لیے قابل عمل حل تلاش کریں۔

مانگ کو تیز کرنے کے لیے، وزیر اعظم نے بینکنگ سیکٹر سے درخواست کی کہ وہ بی بی ایس انٹرپرائزز کو قرض دینے کے لیے عملی اور موثر حل تلاش کریں۔ کمرشل بینکوں کی سمت، تاکید اور رہنمائی کو مضبوط بنانا تاکہ کاروباری ادارے، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور گھر خریدار قرض کے ذرائع تک آسانی سے رسائی حاصل کر سکیں، سرمایہ اور نقدی کے بہاؤ میں آنے والی مشکلات کو فوری طور پر حل کر سکیں۔

وزیر اعظم نے ابھی ابھی رئیل اسٹیٹ اور مینوفیکچرنگ انٹرپرائزز جیسے Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... کے رہنماؤں کے ساتھ ایک کانفرنس منعقد کی ہے تاکہ مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنا جاری رکھا جا سکے۔ اسے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے "Dien Hong Conference" کے طور پر سمجھا جا سکتا ہے، اس کانفرنس کے بعد میکانزم، قانونی حیثیت، سرمائے کے ذرائع، مارکیٹ کی طلب اور رسد کے حوالے سے بہت سی مشکلات اور رکاوٹیں جلد از جلد دور ہو جائیں گی۔

ماخذ