اپارٹمنٹ کی قیمتیں صرف بڑھتی ہیں، کم نہیں، کرائے کی قیمتیں 'بحال' رہیں، جبری زمین کی وصولی کے لیے شرائط

اپارٹمنٹ کی عمارتیں اب بھی مارکیٹ کا "ہاٹ اسپاٹ" ہیں، ہو چی منہ شہر میں تقریباً 4,000 پرانے اپارٹمنٹس کی مرمت ہونے والی ہے، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے دوران ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانے کا نیا طریقہ... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

شمالی مارکیٹ میں، اپارٹمنٹس وہ طبقہ ہے جو 2024 میں مثبت توجہ حاصل کرے گا۔ (تصویر: لن این)

اپارٹمنٹ - مارکیٹ کا گرم مقام

حال ہی میں، Batdongsan.com.vn نے "ویتنام رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2024 اور دا نانگ فوکس کا جائزہ" کا انعقاد کیا۔

کانفرنس میں، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ اپارٹمنٹس پراپرٹی کی ایک قسم ہے جس میں مارکیٹ میں کافی مستحکم دلچسپی اور قیمت میں اضافہ ہوتا ہے۔

خاص طور پر، 2021 میں اپارٹمنٹس کی فروخت کی اوسط قیمت 34-37 ملین VND/m2 کے درمیان ہے۔ 2022 میں، اپارٹمنٹس کی فروخت کی اوسط قیمت 38-40 ملین VND/m2 کے درمیان ہے۔ 2023 میں، اپارٹمنٹس کی فروخت کی اوسط قیمت 39-42 ملین VND/m2 کے درمیان ہے۔ 2024 میں، اپارٹمنٹس کی فروخت کی اوسط قیمت 45-51 ملین VND/m2 کے درمیان ہے۔

قیمتوں کی فروخت کے مسلسل بڑھتے ہوئے رجحان کے برعکس، حالیہ برسوں میں اپارٹمنٹس کے کرائے کی قیمت میں تقریباً کوئی خاص تبدیلی نہیں آئی ہے۔ 2021 میں، اپارٹمنٹس کے کرایے کی اوسط قیمت 10 ملین VND/ماہ تھی۔ 2023 اور 2024 تک، اپارٹمنٹس کے کرایے کی اوسط قیمت 12 ملین VND/ماہ تک بڑھ گئی۔

خاص طور پر، شمالی مارکیٹ میں، اپارٹمنٹس وہ طبقہ ہے جو 2024 میں مثبت توجہ حاصل کرے گا۔ اپارٹمنٹس میں سب سے زیادہ دلچسپی رکھنے والی مارکیٹوں میں 2024 کی دوسری سہ ماہی کے مقابلے میں 7% کی شرح نمو کے ساتھ ہنوئی اور ہنگ ین شامل ہیں، اس کے بعد Hai Phong 6% کی شرح نمو کے ساتھ ہیں۔

ہنوئی میں، 2024 کی تیسری سہ ماہی میں صارفین کی جانب سے سب سے زیادہ توجہ حاصل کرنے والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس ہیں ہنوئی میلوڈی ریزیڈنس جس میں 88 فیصد اضافہ ہوا ہے، ہیریٹیج ویسٹ لیک 87 فیصد کے اضافے کے ساتھ، سن شائن گرین آئیکونک 76 فیصد کے اضافے کے ساتھ، سن شائن گولڈن ریور میں 76 فیصد کے اضافے کے ساتھ، سمارٹ سٹی کے 7 فیصد اضافے کے ساتھ سمارٹ سٹی - 7 فیصد اضافہ۔ 58%

ہو چی منہ سٹی میں، 2024 کی تیسری سہ ماہی میں صارفین کی جانب سے سب سے زیادہ توجہ حاصل کرنے والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس ہیں Lavida Plus دلچسپی میں 258% اضافے کے ساتھ، Celesta Rise میں 198% اضافے کے ساتھ، Van Phuc City کے شہری علاقے میں 57% اضافے کے ساتھ، The Opera Residence جس میں 55% اضافہ ہوا، گرین ہاؤس میں 55% اضافہ ہوا ہے۔ سولاری - ون ہومز گرینڈ پارک 46 فیصد اضافے کے ساتھ۔

پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے، ہنوئی مارکیٹ میں بہترین قیمتوں میں اضافے والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس میں ٹائمز سٹی 39% کے اضافے کے ساتھ، گولڈ مارک سٹی 38% کے اضافے کے ساتھ، Vinhomes Ocean Park Gia Lam میں 38% کے اضافے کے ساتھ، Vinhomes D'Capital میں 27% کے اضافے کے ساتھ، Vinhomes کے Smart City میں 27% اضافے کے ساتھ شامل ہیں۔ ہو چی منہ سٹی میں، مارکیٹ میں بہترین قیمتوں میں اضافے کے ساتھ اپارٹمنٹ کے منصوبے Lavida Plus میں 24% کے اضافے کے ساتھ، The Era Town میں 19% کے اضافے کے ساتھ، Masteri Thao Dien میں 18% کے اضافے کے ساتھ، The Opera Residence میں 13% کے اضافے کے ساتھ، Empire City Thu Thiem میں 13% کے اضافے کے ساتھ۔

مسٹر Quoc Anh کے مطابق، بڑے شہروں میں، خاص طور پر ملک کے تین اہم بازاروں: ہنوئی، ہو چی منہ سٹی اور دا نانگ میں، اعلیٰ درجے کے اور لگژری اپارٹمنٹس آہستہ آہستہ اپارٹمنٹس کی سپلائی کا بڑا حصہ لے رہے ہیں۔ خاص طور پر، دا نانگ میں لگژری اپارٹمنٹس فروخت کی قیمت اور سود کی سطح دونوں میں اچھی نمو دکھاتے ہیں، جبکہ باقی دو بڑے شہروں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں مارکیٹ ایک طرف جاتی ہے۔

Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار کے مطابق، ہنوئی میں لگژری اپارٹمنٹس کی قیمت 2024 کی دوسری سہ ماہی میں 136 ملین VND/m2 سے کم ہو کر 2024 کی تیسری سہ ماہی میں 132 ملین VND/m2 ہو گئی ہے۔ اسی عرصے کے دوران، لگژری سٹی میں لگژری اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت 1 ملین سے کم ہو کر 3 ملین ہو گئی۔ VND/m2 سے 121 ملین VND/m2۔

دا نانگ میں لگژری اپارٹمنٹس کی قیمت 106 ملین VND/m2 سے بڑھ کر 111 ملین VND/m2 ہو گئی۔ ڈا نانگ ایک ایسی مارکیٹ بھی ہے جس میں لگژری اپارٹمنٹس میں دلچسپی کی بلند ترین سطح 240 پوائنٹس سے 260 پوائنٹس تک ہے۔

دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں دلچسپی کی سطح میں کمی ریکارڈ کی گئی۔ خاص طور پر، ہنوئی میں لگژری اپارٹمنٹس کے لیے دلچسپی کی سطح 109 پوائنٹس سے کم ہو کر 107 پوائنٹس ہو گئی، اور ہو چی منہ سٹی میں لگژری اپارٹمنٹس 50 پوائنٹس سے کم ہو کر 45 پوائنٹس ہو گئے۔

مسٹر کووک انہ نے کہا کہ ہنوئی باشندے لگژری اپارٹمنٹس کی زیادہ تلاش کر رہے ہیں اور ہنگ ین، دا نانگ اور ہائی فونگ کے علاقوں پر بہت توجہ دے رہے ہیں۔ ہنوئینز کے رقبے کے لحاظ سے لگژری اپارٹمنٹ کے حصے میں دلچسپی کے تناسب میں، ہنگ ین 44 فیصد کے ساتھ سرفہرست ہے، ڈا نانگ 15 فیصد کے ساتھ دوسرے نمبر پر ہے۔ Hai Phong 9% کی تلاش کی شرح کے ساتھ تیسرے نمبر پر ہے۔ یہ وہ 3 علاقے بھی ہیں جہاں مارکیٹ میں لگژری اپارٹمنٹس کی تلاش کی سب سے زیادہ تعداد ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر کے مطابق، لگژری اپارٹمنٹ سیگمنٹ کی خاص بات "برانڈڈ" رئیل اسٹیٹ پروڈکٹ ہے۔ "برانڈڈ رہائش" مشہور برانڈز کے تعاون سے تیار کیے گئے اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں۔ یہ پروجیکٹ شاندار ڈیزائن کے ساتھ لگژری خدمات اور سہولیات فراہم کرتے ہیں۔ جب صارفین برانڈڈ رئیل اسٹیٹ خریدنے کا فیصلہ کرتے ہیں تو ان میں شامل ہیں: خدمات اور سہولیات (34%)، منافع کی صلاحیت (25%)، عمارت کی دیکھ بھال اور انتظام (23%)، برانڈ کی شناخت (10%)۔

ہو چی منہ شہر میں تقریباً 4000 پرانے اپارٹمنٹس کی مرمت ہونے والی ہے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے ابھی ابھی ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں اپارٹمنٹس اور مشترکہ جائیداد کی مرمت میں مشکلات اور مسائل کو حل کرنے کے لیے ایجنسیوں کو تفویض کیا گیا ہے جو کہ سینٹر فار ہاؤسنگ مینجمنٹ اینڈ کنسٹرکشن اپریزل، ڈیپارٹمنٹ آف کنسٹرکشن کے زیر انتظام ہے۔

اس سے قبل، جولائی کے آخر میں، ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے اضلاع اور تھو ڈک سٹی کی عوامی کمیٹیوں کو 3,944 سرکاری اپارٹمنٹس مختص کیے تھے تاکہ یہ علاقے انتظام کی منظوری دے سکیں اور دوبارہ آباد کاری کے مقاصد کے لیے منصوبوں کا استعمال کر سکیں۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی اضلاع اور تھو ڈک سٹی سے مطالبہ کرتی ہے کہ وہ اپارٹمنٹس کی اصل تعداد کی تفصیل سے رپورٹ کریں جن کی مرمت کی ضرورت ہے اور پیشرفت اور آبادکاری کے منصوبے کی تفصیل۔ مذکورہ منصوبے کی بنیاد پر، سینٹر فار ہاؤسنگ مینجمنٹ اینڈ کنسٹرکشن انسپکشن اپارٹمنٹس کی عمارتوں میں اپارٹمنٹس اور مشترکہ جگہوں کی مرمت کرے گا۔

علاقوں میں تقسیم کیے گئے تقریباً 4000 اپارٹمنٹس کو 3 گروپوں میں تقسیم کیا گیا ہے۔

خاص طور پر، گروپ 1 میں پبلک پراپرٹی اپارٹمنٹس کی عمارتوں کے تمام اپارٹمنٹس شامل ہیں جو ابھی تک خالی ہیں اور استعمال کے لیے بندوبست نہیں کیا گیا ہے۔ گروپ 2 میں خالی اپارٹمنٹس شامل ہیں جن کے استعمال کے لیے انتظام نہیں کیا گیا ہے، ایسے اپارٹمنٹس کے درمیان واقع ہیں جن کے استعمال کا انتظام کیا گیا ہے لیکن ابھی تک اپارٹمنٹ مینجمنٹ بورڈ قائم نہیں کیا گیا ہے۔

مندرجہ بالا دو گروپوں میں اپارٹمنٹس کے لیے، ہاؤسنگ مینجمنٹ اینڈ کنسٹرکشن انسپیکشن سنٹر مرمت کی صدارت کرے گا، اور مقامی لوگوں کی تجاویز کے مطابق پیش رفت کو یقینی بنائے گا۔

گروپ 3 میں خالی اپارٹمنٹس شامل ہیں، جو دوسرے اپارٹمنٹس کے درمیان واقع ہیں جن کے استعمال کے لیے انتظام کیا گیا ہے اور ایک اپارٹمنٹ مینجمنٹ بورڈ قائم کیا گیا ہے۔

اس گروپ کے لیے، ہاؤسنگ مینجمنٹ اینڈ کنسٹرکشن انسپکشن سینٹر کو اپارٹمنٹس کی مرمت کے لیے تفویض کیا گیا ہے، اور انتظامی بورڈ کے ساتھ رابطہ قائم کر کے محکمہ تعمیرات کو اپارٹمنٹ کی عمارت کی مشترکہ جائیداد کی مرمت کے لیے ایک منصوبہ کی اطلاع دی جائے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے دوران ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانے کا نیا طریقہ

پچھلے ضوابط کے مطابق، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین ہر بار منتقلی کی قیمت کے طور پر کیا جاتا تھا۔ لیکن زمین کے قانون 2024 میں نئے ضوابط کے ساتھ حساب کتاب کا طریقہ بدل گیا ہے۔

یہ 2024 کے اراضی قانون کا ایک قابل ذکر مواد ہے جب ریئل اسٹیٹ کی منتقلی کی سرگرمیوں سے ذاتی انکم ٹیکس (PIT کے نام سے مختص) سے مشروط آمدنی کے ضوابط میں ترمیم کی جاتی ہے۔

اس سے پہلے، جائیداد کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کو 2007 کے ذاتی انکم ٹیکس کے قانون کی شق 1، آرٹیکل 14 میں ریگولیٹ کیا گیا تھا (قانون نمبر 71/2014/QH13 کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ)، جس میں کہا گیا ہے کہ ریل اسٹیٹ کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین ہر بار منتقلی کی قیمت کے طور پر کیا جاتا ہے۔

تاہم، مندرجہ بالا ضابطے میں ترمیم کی گئی ہے اور 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 247 کے ذریعے ضمیمہ کیا گیا ہے، جو یکم اگست سے نافذ العمل ہے۔

اس کے مطابق، جائیداد کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین ہر بار منتقلی کی قیمت کے طور پر کیا جاتا ہے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی صورت میں، قابل ٹیکس آمدنی کا حساب زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کے مطابق کیا جاتا ہے۔

اس طرح، 2024 کے قانون میں زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے معاملے میں قابل ٹیکس آمدنی کے تعین کے لیے ضوابط شامل کیے گئے ہیں۔ خاص طور پر، 1 اگست سے، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کے مطابق کیا جاتا ہے۔

دریں اثنا، جائیداد کی دیگر منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی (زمین کے استعمال کے حقوق نہیں) اب بھی ہر بار منتقلی کی قیمت کی بنیاد پر طے کی جاتی ہے۔

2024 کے اراضی قانون کے مطابق، 2026 سے، پرانے ضوابط کے مطابق ہر 5 سال کے بجائے، صوبوں کی عوامی کمیٹیاں سال میں ایک بار مارکیٹ کے قریب رہنے کے لیے زمین کی قیمتوں کی فہرستیں جاری کریں گی۔

فی الحال، بہت سے علاقوں میں، 2013 کے اراضی قانون کی دفعات کے مطابق صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست 31 دسمبر 2025 تک لاگو ہوتی رہتی ہے۔

دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی میں، اکتوبر کے آخر میں، تقریباً 3 ماہ کے تبصرے، وضاحتیں اور مناسب ایڈجسٹمنٹ حاصل کرنے کے بعد، سٹی پیپلز کمیٹی نے سرکاری طور پر 2020 کی زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔ زمین کی قیمتوں کی یہ فہرست 31 اکتوبر 2024 سے 31 دسمبر 2025 تک لاگو ہوگی۔

نئی جاری کردہ قیمتوں کی فہرست میں، زرعی اراضی کی قیمتوں کو 2020 کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمتوں کو ہر علاقے اور مقام کے مطابق ایڈجسٹمنٹ گتانک (K کوفیشینٹ) سے ضرب دے کر ایڈجسٹ کیا جاتا ہے۔ پرانی قیمت کے مقابلے، ایڈجسٹ شدہ زرعی زمین کی قیمت میں قدرے اضافہ ہوا ہے۔

رہائشی زمین کے لیے، اگر 2020 کی زمین کی قیمت عدد K سے ضرب کرنے کے بعد مارکیٹ کی قیمت کا صرف 30% ہے، تو ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت کا تقریباً 50% ہے۔

ہو چی منہ شہر میں سب سے زیادہ رہائشی زمین کی قیمت تین راستوں پر زمین کے پلاٹوں کی ہے: Nguyen Hue، Dong Khoi اور Le Loi، District 1، 687.2 ملین VND/m2 پر۔ 2020 میں زمین کی قیمت کو گتانک (567 ملین VND/m2) سے ضرب کے مقابلے میں، مندرجہ بالا راستوں پر ایڈجسٹ شدہ رہائشی زمین کی قیمت میں 120.2 ملین VND/m2 کا اضافہ ہوا، جو کہ 21% کے برابر ہے۔

تاہم، یہ تعداد جولائی کے آخر میں تبصروں کے لیے جاری کیے گئے مسودے کے مقابلے میں نمایاں طور پر کم ہوئی ہے، جب مذکورہ بالا تین راستوں پر زمین کی مجوزہ قیمت 810 ملین VND/m2 تھی۔

شہر میں زمین کی سب سے کم قیمت Thieng Lieng کے رہائشی علاقے، Can Gio ڈسٹرکٹ میں 2.3 ملین VND/m2 ہے۔ 2020 کی قیمت کی فہرست میں، جب گتانک K سے ضرب دی جائے تو اس علاقے میں زمین کی قیمت صرف 170,000 VND/m2 ہے۔ ایڈجسٹمنٹ کے بعد زمین کی قیمت 13.5 گنا بڑھ گئی ہے۔

لازمی اراضی کے حصول کی شرائط

زمین کی بازیابی کے فیصلوں کے لازمی نفاذ کے لیے کیا شرائط ہیں؟

شق 2، 2024 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 89 (اگست 2024 سے موثر) میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ زمین کی بازیابی کے فیصلوں کا نفاذ اس وقت کیا جاتا ہے جب درج ذیل شرائط پوری ہوں:

a) زمین کی بازیابی کا فیصلہ نافذ العمل ہو گیا ہے لیکن جس شخص کی زمین واپس لی گئی ہے وہ کمیون لیول کی پیپلز کمیٹی، کمیون لیول کی ویتنام فادر لینڈ فرنٹ کمیٹی کے بعد زمین کی بازیابی کے فیصلے کی تعمیل نہیں کرتا ہے اور زمین کی بازیابی کی مجاز ایجنسی یا یونٹ یا تنظیم جو معاوضہ، معاونت اور آبادکاری اور متحرک کام انجام دے رہی ہے۔

ب) زمین کی بازیابی کے فیصلے کو نافذ کرنے کا فیصلہ عوامی سطح پر عوامی کمیٹی کے ہیڈ کوارٹر میں، رہائشی علاقے کے مشترکہ رہنے کی جگہ پر جہاں زمین کی بازیابی کی گئی ہے، عوامی طور پر پوسٹ کیا گیا ہے۔

ج) زمین کی بازیابی کے فیصلے کو نافذ کرنے کا فیصلہ نافذ العمل ہو گیا ہے۔

d) نفاذ سے مشروط شخص کو زمین کی بازیابی کے موثر فیصلے کے نفاذ کا فیصلہ مل گیا ہے۔

اگر نافذ کرنے والا فرد نفاذ کا فیصلہ وصول کرنے سے انکار کرتا ہے یا نفاذ کا فیصلہ سنائے جانے کے وقت غیر حاضر رہتا ہے، تو کمیون کی سطح پر پیپلز کمیٹی ایک ریکارڈ تیار کرے گی۔

اس طرح، زمین کی بازیابی کے فیصلوں کا نفاذ صرف اسی صورت میں کیا جا سکتا ہے جب اوپر بیان کردہ تمام شرائط پوری ہو جائیں۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html