اپارٹمنٹ کی قیمتیں صرف بڑھتی ہیں، کم نہیں، کرائے کی قیمتیں 'بحال' رہیں، جبری زمین کی وصولی کے لیے شرائط

اپارٹمنٹ کی عمارتیں مارکیٹ میں ایک "ہاٹ سپاٹ" بنی ہوئی ہیں، ہو چی منہ شہر میں تقریباً 4,000 پرانے اپارٹمنٹس کی تزئین و آرائش ہونے والی ہے، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے دوران ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانے کا ایک نیا طریقہ استعمال کیا جا رہا ہے... یہ تازہ ترین رئیل اسٹیٹ کی خبریں ہیں۔

شمالی مارکیٹ میں، اپارٹمنٹس 2024 میں نمایاں توجہ حاصل کرنے والا طبقہ ہے۔ (تصویر: لن این)

اپارٹمنٹ عمارتیں - مارکیٹ میں ایک گرم جگہ۔

حال ہی میں، Batdongsan.com.vn نے "ویتنامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2024 کا جائزہ اور دا نانگ پر فوکس" کا انعقاد کیا۔

سیمینار میں، Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر جناب Nguyen Quoc Anh نے کہا کہ اپارٹمنٹ کی عمارتیں ایک قسم کی پراپرٹی ہیں جو مارکیٹ میں نسبتاً مستحکم دلچسپی اور قیمت میں اضافے سے لطف اندوز ہوتی ہیں۔

خاص طور پر، 2021 میں اپارٹمنٹس کے لیے اوسط پوچھنے کی قیمت 34-37 ملین VND/m2 تک تھی۔ 2022 میں، اپارٹمنٹس کی اوسط مانگنے کی قیمت 38-40 ملین VND/m2 تک تھی۔ 2023 میں، اپارٹمنٹس کی اوسط پوچھنے کی قیمت 39-42 ملین VND/m2 تک تھی۔ 2024 میں، اپارٹمنٹس کے لیے اوسط پوچھنے کی قیمت 45-51 ملین VND/m2 تک تھی۔

قیمتیں پوچھنے میں مسلسل اضافے کے رجحان کے برعکس، حالیہ برسوں میں اپارٹمنٹس کے کرایے کی قیمتیں نسبتاً کوئی تبدیلی نہیں ہوئی ہیں۔ 2021 میں، اپارٹمنٹ کے کرایے کی اوسط قیمت 10 ملین VND/ماہ تھی۔ 2023 اور 2024 تک، اپارٹمنٹ کے کرایے کی اوسط قیمت 12 ملین VND/ماہ تک بڑھ گئی تھی۔

خاص طور پر، شمالی مارکیٹ میں، اپارٹمنٹس 2024 میں نمایاں توجہ حاصل کرنے والا ایک طبقہ ہے۔ اپارٹمنٹس کی دلچسپی کے لحاظ سے سرکردہ مارکیٹوں میں ہنوئی اور ہنگ ین شامل ہیں، Q2 2024 کے مقابلے میں 7% اضافہ کے ساتھ، اس کے بعد Hai Phong 6% اضافہ کے ساتھ ہے۔

ہنوئی میں، Q3 2024 میں صارفین کی طرف سے سب سے زیادہ دلچسپی حاصل کرنے والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس ہیں ہنوئی میلوڈی ریزیڈنس دلچسپی میں 88 فیصد اضافے کے ساتھ، ہیریٹیج ویسٹ لیک 87 فیصد اضافے کے ساتھ، سن شائن گرین آئیکونک 76 فیصد اضافے کے ساتھ، سن شائن گولڈن ریور 74 فیصد اضافے کے ساتھ، اور دی سیفائر - اسمارٹ سٹی میں 5 فیصد اضافہ۔

ہو چی منہ سٹی میں، Q3 2024 میں صارفین کی طرف سے سب سے زیادہ دلچسپی حاصل کرنے والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس ہیں Lavida Plus دلچسپی میں 258% اضافے کے ساتھ، سیلسٹا رائز 198% اضافے کے ساتھ، وان فوک سٹی کے شہری علاقے میں 57% اضافے کے ساتھ، The Opera Residence 55% اضافے کے ساتھ، Thu Thiem Green House - The Vieverh Parks اور 5% اضافے کے ساتھ۔ 46 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے، ہنوئی مارکیٹ میں بہترین قیمتوں میں اضافے والے اپارٹمنٹ پروجیکٹس میں ٹائمز سٹی 39% اضافے کے ساتھ، گولڈ مارک سٹی 38% اضافے کے ساتھ، Vinhomes Ocean Park Gia Lam 38% اضافے کے ساتھ، Vinhomes D'Capital 27% اضافے کے ساتھ، اور Vinhomes Smart City 27% اضافے کے ساتھ شامل ہیں۔ ہو چی منہ سٹی میں، مارکیٹ میں بہترین قیمتوں میں اضافے کے ساتھ اپارٹمنٹ کے منصوبے Lavida Plus میں 24% اضافے کے ساتھ، The Era Town میں 19% اضافے کے ساتھ، Masteri Thao Dien میں 18% اضافے کے ساتھ، The Opera Residence میں 13% اضافے کے ساتھ، اور Empire City Thu Thiem 13% اضافے کے ساتھ ہیں۔

مسٹر Quoc Anh کے مطابق، اعلیٰ درجے کے اور لگژری اپارٹمنٹس بتدریج بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس کی سپلائی کا ایک بڑا حصہ بن رہے ہیں، خاص طور پر ملک کی تین اہم مارکیٹوں: ہنوئی، ہو چی منہ سٹی، اور دا نانگ۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ دا نانگ میں لگژری اپارٹمنٹس فروخت کی قیمتوں اور سود کی سطح دونوں میں اچھی نمو دکھا رہے ہیں، جبکہ دیگر دو بڑے شہروں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں مارکیٹ جمود کا شکار ہے۔

Batdongsan.com.vn کے اعداد و شمار کے مطابق، ہنوئی میں لگژری اپارٹمنٹس کی قیمت Q2 2024 میں 136 ملین VND/m2 سے کم ہو کر Q3 2024 میں 132 ملین VND/m2 ہو گئی۔ اسی عرصے کے دوران، ہو چی منہ سٹی میں لگژری اپارٹمنٹس کی فروخت کی قیمت V1ND/m2 ملین V1ND/m2 سے بڑھ کر 132 ملین VND/m2 ہو گئی۔ VND/m2۔

دا نانگ میں لگژری اپارٹمنٹس کی قیمت 106 ملین VND/m2 سے بڑھ کر 111 ملین VND/m2 ہو گئی۔ ڈا نانگ کی مارکیٹ میں لگژری اپارٹمنٹس میں دلچسپی کی اعلی ترین سطح بھی ہے، جو 240 پوائنٹس سے بڑھ کر 260 پوائنٹس تک پہنچ گئی ہے۔

دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں دلچسپی کی سطح میں کمی ریکارڈ کی گئی۔ خاص طور پر، ہنوئی میں لگژری اپارٹمنٹس میں دلچسپی 109 پوائنٹس سے کم ہو کر 107 پوائنٹس پر آگئی، اور ہو چی منہ سٹی میں لگژری اپارٹمنٹس میں 50 پوائنٹس سے کم ہوکر 45 پوائنٹس رہ گئے۔

مسٹر Quoc Anh نے کہا کہ ہنوئی کے رہائشی تیزی سے لگژری اپارٹمنٹس تلاش کر رہے ہیں اور Hung Yen، Da Nang، اور Hai Phong جیسے علاقوں میں بہت دلچسپی دکھا رہے ہیں۔ علاقے کے لحاظ سے لگژری اپارٹمنٹس میں دلچسپی کے تناسب کے لحاظ سے، ہنگ ین 44% کے ساتھ آگے ہے، اس کے بعد ڈا نانگ 15% کے ساتھ، اور Hai Phong 9% کے ساتھ ہے۔ یہ وہ تین علاقے بھی ہیں جہاں مارکیٹ میں لگژری اپارٹمنٹس کی تلاش کی سب سے زیادہ تعداد ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر کے مطابق، لگژری اپارٹمنٹ کے حصے میں ایک نمایاں خصوصیت "برانڈڈ" رئیل اسٹیٹ ہے۔ "برانڈڈ رہائش گاہیں مشہور برانڈز کے تعاون سے تیار کیے گئے اعلیٰ درجے کے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس ہیں۔ یہ پروجیکٹس جدید ترین ڈیزائنوں کے ساتھ پرتعیش خدمات اور سہولیات پیش کرتے ہیں۔ صارفین کی جانب سے برانڈڈ رئیل اسٹیٹ خریدنے کا انتخاب کرنے کی بنیادی وجوہات میں شامل ہیں: خدمات اور سہولیات (34%)، منافع کی صلاحیت (25%)، عمارت کی دیکھ بھال اور انتظام (%3)، برانڈ کی دیکھ بھال اور انتظام (%3)۔

ہو چی منہ شہر میں تقریباً 4,000 پرانے اپارٹمنٹس کی تزئین و آرائش ہونے والی ہے۔

ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے حال ہی میں ایک دستاویز جاری کی ہے جس میں متعلقہ ایجنسیوں کو اپارٹمنٹس کی مرمت میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے تفویض کیا گیا ہے اور اپارٹمنٹس کی عمارتوں میں مشترکہ جگہوں پر جو سینٹر فار ہاؤسنگ منیجمنٹ اینڈ کنسٹرکشن انسپکشن کے زیر انتظام ہے، محکمہ تعمیرات کے تحت ہے۔

اس سے قبل، جولائی کے آخر میں، ہو چی منہ سٹی کی پیپلز کمیٹی نے اضلاع، کاؤنٹیوں اور تھو ڈک سٹی کی عوامی کمیٹیوں کو ان علاقوں کے لیے 3,944 سرکاری اپارٹمنٹس مختص کیے تھے تاکہ انتظام کی منظوری اور آبادکاری کے مقاصد کے لیے منصوبوں کو استعمال کیا جا سکے۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی نے درخواست کی ہے کہ اضلاع، کاؤنٹیز، اور تھو ڈک سٹی ان اپارٹمنٹس کی اصل تعداد کے بارے میں تفصیل سے رپورٹ کریں جنہیں مرمت کی ضرورت ہے اور دوبارہ آبادکاری کے لیے پیش رفت اور منصوبہ بنایا گیا ہے۔ اس منصوبے کی بنیاد پر، سینٹر فار ہاؤسنگ مینجمنٹ اینڈ کنسٹرکشن انسپکشن اپارٹمنٹس کی عمارتوں میں اپارٹمنٹس اور مشترکہ جگہوں کی مرمت کرے گا۔

تقریباً 4,000 اپارٹمنٹ یونٹ مختلف علاقوں میں مختص کیے گئے ہیں، جنہیں 3 گروپوں میں تقسیم کیا گیا ہے۔

خاص طور پر، گروپ 1 میں وہ تمام خالی اپارٹمنٹس شامل ہیں جو عوامی ملکیت والی اپارٹمنٹ عمارتوں میں ہیں جنہیں ابھی تک استعمال کے لیے مختص نہیں کیا گیا ہے۔ گروپ 2 میں خالی اپارٹمنٹس شامل ہیں جو ابھی تک استعمال کے لیے مختص نہیں کیے گئے ہیں، ان اپارٹمنٹس کے درمیان ایک دوسرے سے جڑے ہوئے ہیں جو استعمال کے لیے مختص کیے گئے ہیں لیکن جن کے لیے کوئی اپارٹمنٹ بلڈنگ مینجمنٹ بورڈ قائم نہیں کیا گیا ہے۔

مذکورہ بالا دو گروپوں سے تعلق رکھنے والے اپارٹمنٹس کے لیے، سینٹر فار ہاؤسنگ مینجمنٹ اینڈ کنسٹرکشن انسپکشن مرمت میں پیش رفت کرے گا، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ پیش رفت مقامی حکام کی تجاویز کے مطابق ہو۔

گروپ 3 خالی اپارٹمنٹس پر مشتمل ہے، دوسرے اپارٹمنٹس کے درمیان جو پہلے ہی قبضے میں ہیں اور جہاں ایک کنڈومینیم مینجمنٹ بورڈ قائم کیا گیا ہے۔

اس گروپ کے لیے سینٹر فار ہاؤسنگ مینجمنٹ اینڈ کنسٹرکشن انسپکشن کو اپارٹمنٹس کی مرمت، مینجمنٹ بورڈ کے ساتھ ہم آہنگی، اور اپارٹمنٹ کی عمارت کے مشترکہ علاقوں کی مرمت کے منصوبے پر محکمہ تعمیرات کو رپورٹ کرنے کا کام سونپا گیا ہے۔

زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے دوران ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانے کا نیا طریقہ۔

پہلے، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین ہر لین دین کے لیے منتقلی کی قیمت سے کیا جاتا تھا۔ تاہم، 2024 کے زمینی قانون میں نئے ضوابط کے ساتھ، حساب کتاب کا طریقہ بدل گیا ہے۔

یہ 2024 کے اراضی قانون کا ایک قابل ذکر پہلو ہے، جو جائیداد کی منتقلی کی سرگرمیوں سے قابل ٹیکس ذاتی آمدنی (PIT) کے ضوابط میں ترمیم کرتا ہے۔

اس سے پہلے، جائیداد کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کو 2007 کے ذاتی انکم ٹیکس قانون کی شق 1، آرٹیکل 14 میں ریگولیٹ کیا گیا تھا (قانون نمبر 71/2014/QH13 کے ذریعے ترمیم شدہ اور ضمیمہ)، جس میں یہ شرط رکھی گئی تھی کہ جائیداد کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین ہر ٹرانزیکشن کی قیمت کے طور پر کیا جاتا ہے۔

تاہم، مذکورہ بالا ضابطے کو 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 247 کے ذریعے ترمیم اور ضمیمہ کیا گیا ہے، جو یکم اگست کو نافذ ہوا تھا۔

اس کے مطابق، جائیداد کی منتقلی سے قابل ٹیکس آمدنی کا تعین ہر لین دین کے لیے منتقلی کی قیمت کے طور پر کیا جاتا ہے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کی صورت میں، قابل ٹیکس آمدنی کا حساب زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔

اس طرح، 2024 کے زمینی قانون نے زمین کے استعمال کے حق کی منتقلی کے معاملات میں قابل ٹیکس ذاتی آمدنی کا تعین کرنے کے لیے ضابطے شامل کیے ہیں۔ خاص طور پر، یکم اگست سے، زمین کے استعمال کے حق کی منتقلی سے قابل ٹیکس ذاتی آمدنی کا تعین زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت کے مطابق کیا جائے گا۔

دریں اثنا، جائیداد کی منتقلی کی دیگر سرگرمیوں سے قابل ٹیکس آمدنی (زمین کے استعمال کے حقوق کو چھوڑ کر) اب بھی ہر لین دین کی منتقلی کی قیمت کی بنیاد پر طے کی جاتی ہے۔

2024 کے اراضی قانون کے مطابق، 2026 کے بعد سے، پرانے ضوابط میں طے شدہ ہر پانچ سال کے بجائے، مارکیٹ کی قیمتوں کی عکاسی کرنے کے لیے صوبائی عوامی کمیٹیوں کے ذریعے زمین کی قیمتوں کی فہرستیں سالانہ جاری کی جائیں گی۔

فی الحال، بہت سے علاقوں میں، 2013 کے اراضی قانون کے مطابق صوبائی عوامی کمیٹی کی طرف سے جاری کردہ زمین کی قیمت کی فہرست 31 دسمبر 2025 تک لاگو ہوتی رہتی ہے۔

دریں اثنا، ہو چی منہ سٹی میں، اکتوبر کے آخر میں، تقریباً تین ماہ کی رائے حاصل کرنے، وضاحتیں فراہم کرنے اور ایڈجسٹمنٹ کرنے کے بعد، سٹی پیپلز کمیٹی نے سرکاری طور پر 2020 کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کو ایڈجسٹ کرنے کا فیصلہ جاری کیا۔ زمین کی قیمت کی اس فہرست کا اطلاق 31 اکتوبر 2024 سے 31 دسمبر 2025 تک ہوگا۔

نئی جاری کردہ قیمتوں کی فہرست میں، زرعی زمین کی قیمتوں کو 2020 کی زمین کی قیمتوں کی فہرست کو ہر علاقے اور مقام کے لیے متعلقہ ایڈجسٹمنٹ گتانک (K کوفیشینٹ) سے ضرب دے کر ایڈجسٹ کیا جاتا ہے۔ پرانی قیمتوں کے مقابلے زرعی زمین کی قیمتوں میں قدرے اضافہ کیا گیا ہے۔

رہائشی اراضی کے لیے، اگر 2020 میں زمین کی قیمت، عدد K سے ضرب دینے کے بعد، مارکیٹ کی قیمت کا صرف 30% ہے، تو ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت کا تقریباً 50% ہوگی۔

ہو چی منہ شہر میں زمین کی سب سے زیادہ قیمتیں ضلع 1 میں Nguyen Hue، Dong Khoi، اور Le Loi سڑکوں کے ساتھ زمین کے پلاٹوں پر پائی جاتی ہیں، جو 687.2 ملین VND/m2 تک پہنچ جاتی ہیں۔ 2020 کی زمین کی قیمت کو ایک عنصر (567 ملین VND/m2) سے ضرب کے مقابلے میں، ان سڑکوں پر ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں میں 120.2 ملین VND/m2، یا 21% اضافہ ہوا ہے۔

تاہم، یہ اعداد و شمار جولائی کے آخر میں عوامی تبصرے کے لیے جاری کیے گئے مسودے کے مقابلے میں نمایاں طور پر کم ہوئے ہیں، جب مذکورہ بالا تین سڑکوں کے ساتھ رہائشی اراضی کے لیے مجوزہ زمین کی قیمت 810 ملین VND/m2 تھی۔

ہو چی منہ سٹی میں زمین کی سب سے کم قیمت تھینگ لیانگ رہائشی علاقے، کین جیو ضلع میں 2.3 ملین VND/m2 ہے۔ 2020 کی قیمت کی فہرست میں، جب گتانک K سے ضرب دی جائے تو، اس علاقے میں زمین کی قیمت صرف 170,000 VND/m2 تھی۔ ایڈجسٹمنٹ کے بعد زمین کی قیمت 13.5 گنا بڑھ گئی ہے۔

لازمی زمین کی بحالی کی شرائط

زمین کی بحالی کے فیصلے کو نافذ کرنے کے لیے کیا شرائط ہیں؟

شق 2، 2024 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 89 (اگست 2024 سے موثر) یہ بتاتا ہے کہ زمین کی بازیابی کے فیصلوں کا نفاذ اس وقت کیا جائے گا جب درج ذیل شرائط پوری ہوں:

a) زمین کی تنسیخ کا فیصلہ نافذ العمل ہو گیا ہے، لیکن زمین کے مالک نے کمیون کی پیپلز کمیٹی، کمیون کی ویتنام فادر لینڈ فرنٹ کمیٹی جہاں زمین واقع ہے، اور زمین کے انتظام کی ایجنسی یا یونٹ/تنظیم کے معاوضے، مدد، اور آبادکاری کے لیے ذمہ دار تنظیم کے ذریعے منسوخی کے فیصلے کی تعمیل کرنے سے انکار کر دیا ہے۔

b) زمین کی بازیابی کے فیصلے کو نافذ کرنے کا فیصلہ عوامی طور پر کمیون کی سطح کی عوامی کمیٹی کے ہیڈ کوارٹر اور رہائشی علاقے کے مشترکہ اجتماع کی جگہ پر جہاں زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا جا رہا ہے۔

c) زمین کی بازیابی کے فیصلے کو نافذ کرنے کا فیصلہ نافذ العمل ہو گیا ہے۔

d) نفاذ سے مشروط شخص کو زمین کی بازیابی کے موثر فیصلے کے نفاذ کا فیصلہ مل گیا ہے۔

اگر نافذ کرنے والا فرد نفاذ کے فیصلے کو قبول کرنے سے انکار کرتا ہے یا نفاذ کے فیصلے کی فراہمی کے وقت غیر حاضر رہتا ہے، تو کمیون کی سطح کی عوامی کمیٹی ایک ریکارڈ تیار کرے گی۔

اس طرح، زمین کی بازیابی کے فیصلوں کا نفاذ صرف اسی صورت میں کیا جا سکتا ہے جب اوپر بیان کردہ تمام شرائط پوری ہو جائیں۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-chi-tang-khong-giam-gia-thue-lai-bat-dong-dieu-kien-de-cuong-che-thu-hoi-dat-293896.html