زمین کی قیمتیں بڑھیں گی، ہنوئی کے اپارٹمنٹس مسلسل ریکارڈ قائم کرنے کی وجہ، ایسے معاملات جہاں غیر ملکی افراد کو مکان رکھنے کی اجازت ہے

زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنا ضروری ہے، اسی وجہ سے ہنوئی اپارٹمنٹس نے مسلسل ریکارڈ قائم کیے، کوانگ بن 560 ملین VND سے شروع ہونے والی زمین کے 128 پلاٹوں کی نیلامی کرنے والا ہے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون میں کہا گیا ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق ایسے افراد کو منتقل نہیں کیے جا سکتے جو خود گھر بناتے ہیں، اراضی کے پلاٹوں کو وارڈز، اضلاع، اور خصوصی طبقے کے شہروں میں فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرتے ہیں، کلاس I، II، اور III شہری علاقوں میں، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے مشروط ہیں جو کہ مکانات کی فراہمی کے منصوبوں کے قانون کے مطابق ہاؤسنگ تعمیراتی منصوبوں میں سرمایہ کاری کریں۔ (ماخذ: ڈین ٹرائی)

زمین کی قیمتوں میں اضافہ ہو سکتا ہے۔

وزارت تعمیرات کے اعدادوشمار کے مطابق دسمبر 2023 تک ملک میں 902 شہری علاقے ہوں گے۔ مندرجہ بالا اعدادوشمار کا براہ راست تعلق رئیل اسٹیٹ بزنس کے ترمیم شدہ قانون میں زمین کے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی کے ضابطے سے ہے، جو 2025 کے اوائل میں نافذ العمل ہوگا۔

خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق ترمیم شدہ قانون میں کہا گیا ہے کہ زمین کے استعمال کے حقوق ایسے افراد کو منتقل نہیں کیے جا سکتے جو خود گھر بناتے ہیں، اراضی کے پلاٹوں کو وارڈز، اضلاع اور خصوصی طبقے کے شہروں میں فروخت کے لیے پلاٹوں میں تقسیم کرتے ہیں، کلاس I، II، اور III شہری علاقوں میں، اور زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی سے مشروط ہیں۔

باقی علاقوں کے لیے، صوبائی عوامی کمیٹی، مقامی حالات کی بنیاد پر، ان علاقوں کا تعین کرے گی جہاں پراجیکٹ کے سرمایہ کاروں کو تکنیکی انفراسٹرکچر کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق افراد کو مکانات کی خود تعمیر کے لیے منتقل کرنے کی اجازت ہے۔

زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی لگانے والے اس ضابطے کے بارے میں، بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین کا خیال ہے کہ اگلے سال یا اس کے بعد، زمین کی مارکیٹ میں بہت سے اتار چڑھاو آئے گا۔ ذیلی تقسیم اور زمین کی فروخت کو سخت کرنے سے سپلائی کم ہو جائے گی اور قیمتیں بڑھ سکتی ہیں۔

مسٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین - نے کہا کہ زمین کی مانگ ہمیشہ بہت زیادہ ہوتی ہے جبکہ مارکیٹ میں سرکاری منصوبوں سے رسد کی کمی ہوتی ہے۔

"بہت سے قیاس آرائی کرنے والوں نے زمین خریدنے، اسے پلاٹوں میں تقسیم کرنے، اور خریداروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے اسے جائز منصوبوں کے نام پر رکھنے کے موقع کا فائدہ اٹھایا ہے۔ ساتھ ہی، وہ قیمتوں کو بڑھانے کا مقابلہ کرتے ہیں، جائیداد کی قیمتوں کو "دھکا" دیتے ہیں، جس سے مارکیٹ میں افراتفری پھیل جاتی ہے، "مسٹر ڈنہ نے اس بات کی تصدیق کرتے ہوئے کہا کہ زمین کی تقسیم کو سخت کرنا ضروری ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے ماہر ڈنہ من ٹوان کے مطابق، نئے ضوابط کے مطابق زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی سے پھیلی ہوئی ذیلی تقسیم کو کم کیا جا سکتا ہے، مارکیٹ میں سپلائی بھی "سکڑ جائے گی"، جس سے زمینی وسائل کے ضیاع کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔

تاہم آنے والے وقت میں زمین کی تجارت کی سرگرمیاں بھی متاثر ہوں گی۔ پہلے مرحلے میں، زمین کی منڈی غیر مستحکم ہو گی کیونکہ اس وقت مارکیٹ میں زمین کی تجارت کا 90% حصہ ذیلی تقسیم شدہ زمین ہے۔

ضابطے کے نفاذ کے بعد، رعایتی قیمتوں پر فروخت کے لیے بڑے رقبے پر مشتمل زمینی مصنوعات کی ایک بڑی تعداد ظاہر ہو سکتی ہے، جو ان سرمایہ کاروں کی طرف سے آتی ہے جو منافع کمانے کے لیے پلاٹوں کو تقسیم کرنے اور الگ کرنے کے مقصد سے غلطی سے زمین "ہولڈ" کر لیتے ہیں۔

اس کے برعکس، جن علاقوں میں ذیلی تقسیم ممنوع ہے وہاں سرٹیفکیٹ کے ساتھ ذیلی تقسیم شدہ اراضی کے پلاٹوں کی قیمتوں میں اضافہ کیا جائے گا اور قانون کے باضابطہ طور پر نافذ ہونے سے پہلے پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور تقسیم کے لیے "چلنے" کی لہر کا امکان ہے۔

زمین کی ذیلی تقسیم کو سرکاری طور پر سخت کرنے سے نہ صرف لوگوں کے ایک چھوٹے سے گروپ کو متاثر کیا جائے گا۔ کیونکہ ٹائپ 2 اور 3 کے شہری علاقوں میں زمینی سرمایہ کاری میں حصہ لینے والے سرمایہ کاروں کی تعداد بہت زیادہ ہے۔ چونکہ اس قسم کی سرمایہ کاری میں اچھی لیکویڈیٹی اور زیادہ مانگ ہوتی ہے، اس لیے کچھ سرمایہ کار سامان کو "ذخیرہ اندوز" کرتے ہیں اور انہیں اونچی قیمتوں پر دوبارہ فروخت کرتے ہیں۔

"غیر مرئی طور پر، ذیلی تقسیم شدہ زمین کی قیمت بھی لوگوں کی طرف سے بیچی گئی زمین کی اوسط قیمت سے زیادہ ہے،" مسٹر ٹوان نے زور دیا۔

مسٹر ٹوان کے مطابق، 105 شہروں اور قصبوں میں زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت پر پابندی سے ان بازاروں میں قوت خرید کم ہو جائے گی، لیکن پہلے درجے کے شہری علاقوں میں زمین زیادہ کیش فلو کو راغب کرے گی۔ کیونکہ سرمایہ کار باہر کے خطرات کو دیکھتے ہیں اور زمین کی ذیلی تقسیم سے متعلق مسائل کے مستحکم ہونے کا انتظار کریں گے، پھر ان علاقوں میں واپس جانے پر غور کریں۔ مختصر مدت میں، سرمایہ کاری کی طلب میں واضح اضافہ کی وجہ سے مرکزی بازار اب بھی نقد بہاؤ کو راغب کریں گے۔

مسٹر ٹوان تجویز کرتے ہیں کہ اس وقت، زمینی سرمایہ کاروں کو ان علاقوں میں زمینی پلاٹوں میں سرمایہ کاری کرتے وقت احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے جو ریئل اسٹیٹ بزنس یا ہاؤسنگ کے قانون کے مطابق عبوری دور میں ہیں، خاص طور پر ان علاقوں میں جہاں زمینی پلاٹوں کی ذیلی تقسیم اور فروخت ممنوع ہے۔ خریداروں کو یہ یقینی بنانا ہوگا کہ سرمایہ کاری کے اراضی پلاٹ کا سرٹیفکیٹ موجود ہے۔

اسی نظریے کا اظہار کرتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے کہا کہ طویل مدتی میں، زمین کی ذیلی تقسیم اور فروخت کو سخت کرنے سے اس مارکیٹ کو شفاف اور پائیدار سمت میں ترقی کرنے، قیاس آرائیوں، زمین کے "بخار" کو روکنے اور زمین کے فضلے کو محدود کرنے میں مدد ملے گی۔

ہنوئی کے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافے کا کیا سبب ہے؟

مکانات کی طلب میں مسلسل اضافہ ہو رہا ہے، جو رسد پر دباؤ ڈال رہا ہے اور عام طور پر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو مسلسل نئی سطحیں متعین کرنے کے لیے آگے بڑھا رہا ہے، ہر ایک پچھلی سے زیادہ ہے۔

خاص طور پر، ہنوئی میں اپارٹمنٹ طبقہ مسلسل قیمتوں کے بخار کا سامنا کر رہا ہے۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے ان عوامل کی نشاندہی کی ہے جن کی وجہ سے ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں مسلسل نئے ریکارڈ قائم کر رہی ہیں۔

2018 سے، سرمائے کے ذرائع سے متعلق پالیسیاں اور ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو کنٹرول کرنے میں ایجنسیوں اور محکموں کے فیصلے رہائشی رئیل اسٹیٹ کی فراہمی میں سنگین کمی کی ایک وجہ ہیں۔

VARS تحقیقی اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل درجنوں سہ ماہیوں سے اضافہ ہوا ہے۔ ہنوئی میں 2024 کی پہلی سہ ماہی میں اپارٹمنٹ پرائس انڈیکس میں 2019 کی پہلی سہ ماہی کے مقابلے میں 48 فیصد اضافہ ہوا ہے اور 2023 کی آخری سہ ماہی کے مقابلے میں 8 فیصد پوائنٹس کا اضافہ ہوا ہے - یہ پچھلے 5 سالوں میں سب سے زیادہ اضافہ ہے۔

VARS ماہرین نے نشاندہی کی کہ انفراسٹرکچر کو مسلسل بہتر بنایا جا رہا ہے، اس لیے رئیل اسٹیٹ کی قیمت میں بھی سرمایہ کاری کے ساتھ تناسب سے اضافہ ہوتا ہے۔ تاہم، صرف ایک بار سرمایہ کاری کرنا اور اسے 3-4 گنا بڑھانا غیر معقول ہے۔

ہنوئی کے اپارٹمنٹ کی قیمتیں مسلسل عروج کو کیوں توڑ دیتی ہیں اس کی وجہ سرمایہ کاری کی بڑی مانگ ہے جب اثاثے رکھنے کے لیے رئیل اسٹیٹ میں بڑی نقدی کا بہاؤ مضبوطی سے "بہاؤ" ہو رہا ہے، خاص طور پر بینک کی شرح سود کے "نیچے" ہونے کے تناظر میں۔ اس کے علاوہ، کرایہ کے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری کی مانگ بھی بڑی تعداد میں بین الاقوامی سیاحوں، غیر ملکی ماہرین یا طلبا کی رہائش کی ضروریات کی وجہ سے ہوتی ہے۔

دریں اثنا، سپلائی بہت ناکافی ہے، مارکیٹ کی طلب کو پورا کرنے کے لیے سامان کی کمی ہے۔ عمومی نفسیات کے مطابق، ویتنامی لوگوں کی گھر کی ملکیت کی مانگ ہمیشہ زیادہ ہوتی ہے اور اب بھی بڑھ رہی ہے... ان عوامل کا ایک سلسلہ بیک وقت ہنوئی میں اپارٹمنٹ کے حصے کی قیمت کو متاثر کرتا ہے تاکہ اس کا اپنا قیمت کا ریکارڈ مسلسل ٹوٹ جائے۔

VARS کا حساب ہے کہ 2025 تک، ہنوئی کی آبادی 90 لاکھ افراد تک پہنچنے کی توقع ہے، جس کی متوقع شہری کاری کی شرح 62% ہوگی۔ اس طرح، 2025 تک، شہری علاقوں میں رہنے والی آبادی تقریباً 5,580,000 لوگوں تک پہنچ جائے گی، جو کہ 2022 میں 4,138,500 لوگوں سے بڑھ کر; ہر سال تقریباً 120,000 نئے شہری گھرانوں کے برابر۔

ساتھ ہی، VARS نے حوالہ دیا کہ 2021-2025 کی مدت کے لیے ہنوئی ہاؤسنگ ڈیولپمنٹ پلان کے اعداد و شمار سے یہ بھی ظاہر ہوتا ہے کہ 2022-2025 کی مدت کے لیے کل مانگ 185,200 مکانات ہے۔ جن میں سے 166,600 اپارٹمنٹس ہیں۔ جبکہ ہنوئی میں فروخت کے لیے نئے کھولے گئے اپارٹمنٹس کی اصل تعداد مسلسل کم ہو رہی ہے۔

2023 میں، نئے اپارٹمنٹس کی کل سپلائی صرف تقریباً 11,000 پروڈکٹس تک پہنچ جائے گی، جو 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 66% کے برابر ہے۔ صرف 2024 کی پہلی سہ ماہی میں، پوری ہنوئی مارکیٹ میں صرف 3,000 نئے کھلے اپارٹمنٹس ہی ریکارڈ ہوں گے۔

اس طرح، اب سے 2025 تک، اوسطاً، ہنوئی میں اب بھی ہر سال تقریباً 50,000 اپارٹمنٹس کی کمی ہوگی۔ دریں اثنا، نئے لائسنس یافتہ کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کی تعداد میں مسلسل کمی آرہی ہے اور لوگ اپنے مکانات اس خوف سے بیچنے سے گریزاں ہیں کہ اگر قیمتیں بڑھتی رہیں تو ان کے پاس اتنا پیسہ نہیں ہوگا کہ وہ دوسرا مکان خرید سکیں۔ خاص طور پر اب کہ مارکیٹ میں "سستی" قیمتوں کے ساتھ کوئی اپارٹمنٹ نہیں ہے۔

2023 میں، نئے اپارٹمنٹس کی کل سپلائی تقریباً 11,000 پروڈکٹس تک پہنچ جائے گی، جو 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں 66 فیصد کے برابر ہے۔ (تصویر: HA)

ایسے معاملات جن میں غیر ملکی تنظیموں اور افراد کو ویتنام میں مکانات رکھنے کی اجازت ہے۔

ہاؤسنگ قانون 2023 کا آرٹیکل 17 (1 جنوری 2025 سے نافذ العمل) غیر ملکی تنظیموں اور افراد کو متعین کرتا ہے جنہیں ویتنام میں مکانات اور مکانات کی ملکیت کی اجازت ہے۔

اس کے مطابق، غیر ملکی تنظیموں اور افراد کو ویتنام میں مکانات رکھنے کی اجازت ہے، بشمول:

غیر ملکی سرمایہ کاری والی اقتصادی تنظیمیں اس قانون کی دفعات اور دیگر متعلقہ قانونی دفعات کے مطابق ویتنام میں مکانات کی تعمیر کے منصوبوں میں سرمایہ کاری کرتی ہیں۔

غیر ملکی سرمایہ کاری والی اقتصادی تنظیمیں، شاخیں، غیر ملکی اداروں کے نمائندہ دفاتر، غیر ملکی سرمایہ کاری کے فنڈز اور ویتنام میں کام کرنے والی غیر ملکی بینک کی شاخیں (اس کے بعد غیر ملکی تنظیموں کے نام سے جانا جاتا ہے)؛

غیر ملکی افراد کو ویتنام میں داخل ہونے کی اجازت ہے۔

اس آرٹیکل کی شق 1 میں بیان کردہ غیر ملکی تنظیموں اور افراد کو ویتنام میں مکانات رکھنے کی اجازت ہے، بشمول اپارٹمنٹس اور انفرادی مکانات درج ذیل فارمز کے ذریعے:

اس آرٹیکل کے پوائنٹ اے، شق 1 میں بیان کردہ تنظیم کو ویتنام میں ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کے نفاذ کے ذریعے مکانات رکھنے کی اجازت ہے۔

اس آرٹیکل کے پوائنٹ بی اور پوائنٹ سی، شق 1 میں بیان کردہ تنظیموں اور افراد کو ہاؤسنگ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ پروجیکٹس کے سرمایہ کاروں سے کمرشل ہاؤسز خرید کر یا کرایہ پر لینے، تحائف وصول کرنے یا ہاؤسنگ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ پروجیکٹس میں کمرشل ہاؤسز کی وراثت کے ذریعے مکانات رکھنے کی اجازت دی گئی ہے جو کہ قومی دفاع اور تحفظ کے اس آرٹیکل 6 میں درج ہیں

اس آرٹیکل کے پوائنٹ بی اور پوائنٹ سی، شق 1 میں بیان کردہ تنظیموں اور افراد کو غیر ملکی تنظیموں اور افراد سے مکانات خریدنے یا کرایہ پر لینے کے ذریعے مکانات رکھنے کی اجازت ہے جو پہلے سے ہی مکانات کے مالک ہیں جیسا کہ اس شق کے پوائنٹ بی میں بیان کیا گیا ہے۔

Quang Binh زمین کے 128 پلاٹ نیلام کرنے والا ہے۔

Quang Binh صوبہ آئندہ مئی میں Quang Trach ضلع، Ba Don town اور Dong Hoi شہر میں زمین کے 128 پلاٹوں کے استعمال کا حق نیلام کرنے جا رہا ہے۔ سب سے کم قیمت 560 ملین VND ہے اور سب سے زیادہ تقریباً 6 بلین VND ہے۔

با ڈان ٹاؤن میں، با ڈان ٹاؤن لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ اینڈ انویسٹمنٹ پروجیکٹ مینجمنٹ بورڈ کی ملکیت والی زمین کے 50 پلاٹ کوانگ بن صوبہ پراپرٹی نیلامی سروس سینٹر کی جانب سے 7 مئی کی سہ پہر کو زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلام کیا جائے گا۔

نیلام کیے گئے 50 پلاٹ دیہی رہائشی اراضی ہیں جن کا طویل مدتی استعمال ہے۔ یہ پلاٹ قومی شاہراہ 12A سے جنوبی علاقے با ڈان ٹاؤن میں کمیون کے مرکزی کلسٹر تک مرکزی سڑک کے ساتھ ساتھ رہائشی انفراسٹرکچر پروجیکٹ سے تعلق رکھتے ہیں۔

زمین کے پلاٹ 160-240m2 کے درمیان ہیں۔ ابتدائی قیمت 560 ملین VND سے 2 بلین VND/پلاٹ تک۔

رجسٹریشن کے دستاویزات اور بولی حاصل کرنے کی آخری تاریخ شام 4:30 بجے ہے۔ 4 مئی کو بولیوں کا اعلان با ڈان شہر کے کوانگ ہوا کمیون کی پیپلز کمیٹی کے ہال میں ہوگا۔

با ڈان شہر میں بھی، Quang Binh Province Property Action Service Center نے 13 مئی کی سہ پہر کو زمین کے 10 پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اہتمام جاری رکھا۔

نیلامی کی گئی اراضی تمام شہری رہائشی اراضی ہیں، جو ڈونگ موا رہائشی علاقے، کوانگ تھوان وارڈ، با ڈان ٹاؤن کے تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے منصوبے کا حصہ ہیں۔

ہر پلاٹ کا رقبہ 160.8-237 m2/پلاٹ ہے۔ ابتدائی قیمت 746 ملین VND سے 1.3 بلین VND/پلاٹ تک۔

نیلامی کے دستاویزات اور بولیاں وصول کرنے کی آخری تاریخ شام 4:30 بجے ہے۔ 10 مئی کو کوانگ تھوان وارڈ کی پیپلز کمیٹی میں۔

ادا کی گئی قیمت کا اعلان کوانگ تھوان وارڈ کی پیپلز کمیٹی کے ہال میں کیا جائے گا۔

کوانگ ٹریچ ضلع میں، کوانگ پھو کمیون کی پیپلز کمیٹی کی ملکیت والی زمین کے 42 پلاٹوں کو 16 مئی کی صبح کوانگ بن صوبہ پراپرٹی آکشن سروس سینٹر کے ذریعے زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے نیلام کیا جائے گا۔

زمین کے 42 پلاٹ دیہی رہائشی زمین ہیں، طویل مدتی استعمال کے ساتھ؛ کوانگ فو کمیون کے نام لان گاؤں کے رہائشی منصوبہ بندی کے علاقے کے تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے منصوبے سے تعلق رکھتے ہیں۔

رقبہ 200-303.6 m2/پلاٹ۔ ابتدائی قیمت 680 ملین VND سے تقریباً 1.4 بلین VND/پلاٹ تک۔

نیلامی درخواست کی مدت کے دوران صرف ایک بار بالواسطہ ووٹنگ کے ذریعے کی جاتی ہے۔ درخواست اور بولی کے فارم جمع کرانے کی آخری تاریخ شام 4:30 بجے ہے۔ 13 مئی کو کوانگ فو کمیون کی پیپلز کمیٹی کے صدر دفتر میں۔

ادا کی گئی قیمت کا اعلان کوانگ فو کمیون کی پیپلز کمیٹی کے ہال میں کیا جائے گا۔

ڈونگ ہوئی سٹی میں، 13 مئی کی صبح، کوانگ بن صوبہ پراپرٹی نیلامی سروس سینٹر اور کوانگ بن صوبہ سول اور صنعتی تعمیراتی سرمایہ کاری پراجیکٹ مینجمنٹ بورڈ 26 زمینی پلاٹوں کے استعمال کے حق کی نیلامی کا اہتمام کریں گے۔

ڈک نین ڈونگ وارڈ ایڈمنسٹریٹو سنٹر میں رہائشی علاقے کے تکنیکی بنیادی ڈھانچے کے منصوبے سے تعلق رکھنے والے زمینی پلاٹ۔

126-331.5 m2/پلاٹ سے پلاٹ کا رقبہ۔ ابتدائی قیمت 1.4 بلین سے 5.9 بلین VND/پلاٹ تک۔

نیلامی اور ووٹ میں حصہ لینے کے لیے رجسٹر کرنے کا وقت شام 4:30 بجے تک ہے۔ 10 مئی کو بولی کا اعلان Quang Binh Province Property Action Service Center کے ہال میں ہوگا۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-ncha.html2662