مکانات کی قیمتیں دن بدن مہنگی ہوتی جا رہی ہیں، یہاں تک کہ زیادہ آمدنی والے بھی انہیں خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کی ایک حالیہ رپورٹ میں کہا گیا ہے کہ ہمارے ملک میں رہائش کی استطاعت میں تیزی سے کمی واقع ہوئی ہے، یہاں تک کہ 20% آبادی کی سب سے زیادہ آمدنی والے گروپ کی نمائندگی کرنے والا گروپ، جیسا کہ جنرل شماریات کے دفتر نے درجہ بندی کیا ہے، گھر نہیں خرید سکتا، اگر اس اصول کے مطابق غور کیا جائے کہ مکان کی قیمتیں آمدنی کے 1/3 سے زیادہ نہیں ہیں۔

خاص طور پر، جنرل سٹیٹسٹکس آفس کے 2023 کے آبادی کے معیار زندگی کے سروے کے نتائج ظاہر کرتے ہیں کہ ہنوئی میں سب سے زیادہ آمدنی والے 20% گروپ کو 14.47 ملین VND/شخص/ماہ ملتا ہے۔ دا نانگ میں یہ تعداد 13.8 ملین VND ہے، ہو چی منہ سٹی میں 13.26 ملین VND ہے، ڈونگ نائی میں 13.9 ملین VND اور بن ڈونگ میں 18.38 ملین VND ہے۔

تاہم، جب مکانات کی موجودہ قیمتوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے، یہاں تک کہ اس گروپ کو بہت سی رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

فرض کریں کہ ہر گھر میں کام کرنے کی عمر کے 2 لوگ ہیں جو سب سے زیادہ آمدنی والے گروپ میں ہیں، اس گروپ کی اوسط آمدنی کا تخمینہ تقریباً 30 ملین VND/ماہ/گھرانہ ہے، جو تقریباً 360 ملین VND سالانہ کے برابر ہے۔

زیادہ سے زیادہ قابل استطاعت اگر عام مالیاتی اصول کو لاگو کیا جائے کہ مکانات کی لاگت آمدنی کے 1/3 سے زیادہ نہیں ہے تقریباً 6.7 ملین VND ہر ماہ ہے، جو تقریباً 80 ملین VND ہر سال کے برابر ہے۔

دریں اثنا، مذکورہ بڑے شہروں میں ہر کمرشل اپارٹمنٹ کی قیمت کی حد 40-70 ملین VND/m2 ہے، رقبے اور طبقہ کے لحاظ سے۔ اس طرح، ایک چھوٹے سے اپارٹمنٹ (تقریباً 60 m2) کی لاگت 2.5 - 3.5 بلین VND ہوگی۔

مکان کی قیمتیں بہت مہنگی ہیں، یہاں تک کہ زیادہ آمدنی والے بھی خریدنا مشکل سے برداشت کر سکتے ہیں۔ (مثال: Minh Duc)۔

اگر یہ زیادہ آمدنی والا گروپ تقریباً 3.5 بلین VND میں 60 m2 کا اپارٹمنٹ خریدتا ہے اور 20 سال کے لیے 8%/سال کی شرح سود کے ساتھ بینک سے مکان کی قیمت کا 70% (یعنی 2.45 بلین VND) قرض لیتا ہے، تو ماہانہ قسط تقریباً 25-27 ملین VND ہوگی، جو کہ VND فی سال کے برابر V30 ملین سے زیادہ ہے۔

" 80 ملین VND/سال کی زیادہ سے زیادہ ادائیگی کے ساتھ، یہ گروپ تقریباً ایک گھر خریدنے سے قاصر ہے ،" VARS نے تصدیق کی۔

مسٹر ٹران وان نگہیا ( نام ڈنہ سے) نے کہا کہ حالیہ دنوں میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے نے ان کے خاندان کے اپنے گھر کا خواب اور بھی مشکل بنا دیا ہے۔ مسٹر اینگھیا اور ان کی اہلیہ کے پاس تقریباً 35 ملین VND/ماہ کی آمدنی کے ساتھ مستحکم ملازمتیں ہیں، جس سے ہر ماہ 10-12 ملین VND کی بچت ہوتی ہے۔

فی الحال، اس نے اور اس کی بیوی نے تقریباً 1 بلین VND کی بچت کی ہے اور Nam Tu Liem ڈسٹرکٹ، Ha Dong میں قسطوں میں ایک اپارٹمنٹ خریدنے پر غور کر رہے ہیں۔ تاہم، نئے اور پرانے دونوں اپارٹمنٹس کا سروے کرنے کے بعد، اس نے قیمتیں زیادہ پائی، جو کہ خاندان کی مالی صلاحیت سے باہر ہیں۔ اوسطا، 70m2 کے رقبے کے ساتھ ایک استعمال شدہ اپارٹمنٹ، Nam Tu Liem اور Ha Dong کے اضلاع میں 2 بیڈروم کی قیمت تقریباً 3-4 بلین VND ہے، جو تقریباً 50 ملین VND/m2 کے برابر ہے۔

" میں نے جو رقم بچائی ہے اس سے، 2 بیڈ روم کے استعمال شدہ اپارٹمنٹ کے مالک ہونے کے لیے، مجھے 2 بلین VND سے زیادہ کا قرض لینا پڑا۔ لیکن ماہانہ سرپلس کے ساتھ، میرے خاندان کے پاس کبھی کبھی اتنا نہیں ہوتا ہے کہ وہ بینک کو پرنسپل اور سود ادا کر سکے ،" مسٹر اینگھیا نے کہا۔

نوجوان گھر خریدنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

مسٹر Nguyen Quoc Anh - PropertyGuru ویتنام کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر نے کہا، ماضی سے لے کر موجودہ اوسط تنخواہ اور مکان کی قیمت کا موازنہ کرتے ہوئے، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ نوجوان ویتنام کے لوگوں کو ہمیشہ گھر خریدنے میں دشواری ہوتی ہے۔ پراپرٹی گرو ویتنام کے پلیٹ فارم کے حساب سے پتہ چلتا ہے کہ 2004 میں مکان کی قیمت اور اوسط آمدنی کے ساتھ، 7X نسل کو تقریباً 600 ملین VND میں 60 m2 اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے تقریباً 31.3 سال کی آمدنی درکار ہوگی، جو کہ 7.4% کی شرح سود کی شرح کے تحت ہے۔

10 سال کے بعد، 2014 تک، 8X نسل کو بھی اسی طرح کا اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے 22.7 سال کی آمدنی درکار تھی۔ اپارٹمنٹ کی قیمت 1.5 بلین VND تک بڑھ گئی تھی، جبکہ متحرک سود کی شرح کم ہو کر 6% ہو گئی تھی۔

اب تک، 9X جنریشن کو 4.5% کی متحرک شرح سود کی شرط کے تحت 3 بلین VND میں مذکورہ اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے 25.8 سال کی آمدنی درکار ہے۔

" اگرچہ وقت کے ساتھ ساتھ سالوں کی آمدنی اور شرح سود میں کمی واقع ہوئی ہے، عام طور پر، تمام نسلوں کے نوجوانوں کو اب بھی ایک گھر کے مالک ہونے کے لیے طویل عرصے تک محنت کرنے کی ضرورت ہے ،" مسٹر Nguyen Quoc Anh نے اندازہ لگایا۔

تمام نسلوں کے نوجوان ویتنامی لوگوں کو اب بھی اپنے طور پر گھر خریدنے کے قابل ہونے کے لیے طویل عرصے تک محنت کرنے کی ضرورت ہے۔ (تصویر تصویر: AI)

ڈووا لینڈ کے سی ای او مسٹر ڈو وان تھاچ کے مطابق، ریئل اسٹیٹ کی موجودہ قیمتیں ان لوگوں کے لیے ایک بڑا چیلنج ہیں جن کی حقیقی ضرورت ہے۔ 30 ملین VND/ماہ کی اوسط آمدنی کے ساتھ، ہنوئی میں اپارٹمنٹ خریدنا دیگر مالیاتی ذرائع کے تعاون کے بغیر یا شہر کے مرکز سے دور رہنا قبول کیے بغیر تقریباً ناممکن ہے۔

مسٹر تھاچ کے مطابق، ہنوئی میں موجودہ اوسط قیمت پر ایک اپارٹمنٹ کے مالک ہونے کے لیے، خریدار کی آمدنی کم از کم 60 سے 70 ملین VND/ماہ تک پہنچنے کی ضرورت ہے۔ یہ ایک اعلی آمدنی کی سطح ہے، جو زیادہ تر لوگوں کی صلاحیت سے کہیں زیادہ ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو نے خبردار کیا کہ مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ، اجرتوں سے آمدنی سے زیادہ نہ صرف سماجی تحفظ پر دباؤ ڈالتا ہے، بلکہ رئیل اسٹیٹ کی قیاس آرائیوں کو بھی فروغ دیتا ہے۔ قیاس آرائی پر مبنی پیسہ اکثر قیمتوں میں اضافے کا انتظار کرتا ہے، پیداوار اور کاروبار میں نہیں جاتا، جس سے افراط زر اور کرنسی کی قدر پر منفی اثرات مرتب ہوتے ہیں۔

انہوں نے کہا کہ قیاس آرائیوں کو روکنے میں ناکامی اور ہاؤسنگ حصوں کے درمیان عدم توازن لامحالہ موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سرنگ کے خاتمے کا باعث بنی ہے ۔

اس کے علاوہ، مسٹر وو نے یہ بھی نشاندہی کی کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پیداوار، کاروبار اور میکرو اکانومی میں اہم کردار ادا کرتی ہے۔ یہ غیر مستحکم مارکیٹ حالیہ برسوں کی طرح پوری معیشت پر منفی اثر ڈالے گی۔ درحقیقت، لوگوں کی مالی صلاحیت کے لیے موزوں رہائش کا مسئلہ نہ صرف ویتنام کے لیے ایک چیلنج ہے۔ دنیا کے کئی بڑے شہروں کو بھی اس دباؤ کا سامنا کرنا پڑتا ہے جب تارکین وطن کی آمد کی وجہ سے مکانات کی مانگ بڑھ جاتی ہے۔

چو انہ