شمال کے صنعتی زونوں میں زمین کے کرایے کی قیمتوں میں نمایاں اضافہ ہوا ہے، جس سے مسابقت میں کمی آئی ہے۔

شمال میں صنعتی رئیل اسٹیٹ کی اپیل

2023 کی پہلی ششماہی میں، شمالی صوبوں نے مینوفیکچرنگ کے شعبے میں سب سے زیادہ غیر ملکی سرمایہ کاری کو راغب کیا، جو کہ کل 3.4 بلین ڈالر ہے، جو کہ 238 نئے منصوبوں کے ساتھ، نئے رجسٹرڈ FDI مینوفیکچرنگ پروجیکٹس کے 63% کے برابر ہے۔

ان میں سے، Bac Giang نے $1.06 بلین کے ساتھ کل نئے رجسٹرڈ پراجیکٹس کا 20% حصہ لیا، جس میں سنگاپور کی Fulian Precision Technology فیکٹری میں $621 ملین کی سرمایہ کاری اور LONGi Green Energy Technology Co. Ltd. کی طرف سے $140 ملین پراجیکٹ شامل ہیں۔ Bac Ninh مینوفیکچرنگ کو راغب کرنے میں ملک بھر میں تیسرے نمبر پر ہے۔

سرمایہ کاری کے شعبوں کے لحاظ سے، 2023 کی پہلی ششماہی میں، مینوفیکچرنگ میں نئے رجسٹرڈ ایف ڈی آئی کا سب سے بڑا حصہ برقی آلات کا ہے، 21 فیصد، جس کی مالیت US$1.14 بلین ہے۔ اس کے بعد کمپیوٹر، الیکٹرانکس اور الیکٹریکل پروڈکٹس کے شعبے میں کل سرمایہ کاری 20% تھی اور ربڑ اور پلاسٹک کی مصنوعات 15% تھی۔

شمالی صنعتی علاقوں میں زمین کے کرائے کی قیمتوں میں اضافہ مسابقتی فائدہ کو کم کرتا ہے (شکل 1)۔ — مثالی تصویر۔ (ماخذ: ڈی کے)

اقتصادی خطے کے لحاظ سے ٹوٹا ہوا، شمالی اقتصادی خطے میں، سرمایہ کاری کا نیا سرمایہ حاصل کرنے والے اہم شعبے کمپیوٹر، الیکٹرانکس، اور برقی مصنوعات ہیں، جو خطے میں کل سرمایہ کاری کا 19% بنتے ہیں۔ اس کے بعد برقی آلات (15%)؛ ربڑ اور پلاسٹک کی مصنوعات صرف 5٪ پر؛ اور موٹر گاڑیاں 4% پر۔ دریں اثنا، جنوبی اقتصادی خطے میں، تصویر کچھ الٹ ہے، ربڑ اور پلاسٹک کی مصنوعات کو سرمایہ کاری کی سب سے بڑی رقم ملتی ہے، جو خطے میں کل پیداواری سرمایہ کاری کا 10% ہے، دھاتی مینوفیکچرنگ کا حصہ 4% ہے، اور مشروبات تقریباً 3% ہیں۔

مزید برآں، شمسی توانائی کے مینوفیکچررز اور کاروباری اداروں نے بھی شمال کی طرف منتقل ہونے کا رجحان دکھایا ہے۔ 2022 میں شمالی اقتصادی زون میں سب سے اوپر پانچ مینوفیکچرنگ پراجیکٹس میں سے تین شمسی توانائی کے شعبے میں تھے۔ ملک بھر میں 30 شمسی توانائی کی مصنوعات بنانے والوں میں سے، 77% شمالی اقتصادی زون میں اور صرف 23% جنوبی اقتصادی زون میں واقع تھے۔

ان میں سے، Trina Solar سب سے بڑی سرمایہ کار ہے جس میں تھائی نگوین صوبے کے Yen Binh انڈسٹریل پارک میں $275 ملین کا پروجیکٹ ہے۔ سرمایہ کاروں کی اکثریت چین، ہانگ کانگ اور سنگاپور سے آتی ہے۔ 2023 کے پہلے نصف میں، امریکی شمسی ماڈیول بنانے والی کمپنی Thornava Solar نے بھی صوبہ Bac Ninh کے Que Vo انڈسٹریل پارک میں 1 گیگا واٹ کی سالانہ صلاحیت کے ساتھ اپنی جدید فیکٹری میں پیداوار شروع کی۔

2023 میں، ویتنامی نجی کارپوریشن AD گرین نے گھریلو اور بین الاقوامی دونوں منڈیوں کے لیے سولر پینلز بنانے والی 3 گیگا واٹ، $45 ملین کی فیکٹری کا افتتاح کیا۔ یہ سہولت، تقریباً 8 ہیکٹر پر محیط ہے، An Ninh انڈسٹریل کلسٹر، Tien Hai ڈسٹرکٹ، Thai Binh صوبہ میں واقع ہے۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ شمالی علاقے میں کرایہ داروں کا مرکزی گروپ ہائی ویلیو ایڈڈ شعبوں پر مشتمل ہے، بشمول الیکٹرانکس اور کمپیوٹرز، آٹوموبائلز، مشینری اور آلات، اور شمسی توانائی سے متعلقہ مینوفیکچرنگ، کرایہ دار بڑی کارپوریشنز جیسے سام سنگ، ایل جی الیکٹرانکس، فوکسکن، کینن، ہنڈائی، ہونڈا، اور ونفاسٹ ہیں۔

دریں اثنا، جنوب میں کرایہ داروں کی اکثریت ربڑ اور پلاسٹک کی مصنوعات، خوراک اور مشروبات، تعمیراتی سامان، اور گارمنٹس پر کارروائی کرنے والے کاروبار ہیں – ایسی صنعتیں جنہیں کم اضافی قدر سمجھا جاتا ہے۔

تھامس رونی، سینئر مینیجر، انڈسٹریل ایڈوائزری سروسز، Savills Hanoi، نے تبصرہ کیا: شمالی اقتصادی زون مقامی اور بین الاقوامی منڈیوں تک اچھی رسائی کے ساتھ ایک اسٹریٹجک مقام رکھتا ہے۔

پچھلے پانچ سالوں کے دوران، اس علاقے میں بنیادی ڈھانچے میں تین اہم بندرگاہوں کو جوڑنے والے ایکسپریس وے منصوبوں کی ایک سیریز کے ساتھ نمایاں بہتری دیکھی گئی ہے، جن میں ہائی فونگ پورٹ، لاچ ہیوین ڈیپ واٹر پورٹ، اور کائی لین پورٹ شامل ہیں۔ اس کے علاوہ، ناردرن اکنامک زون کے پاس زمین کا ایک بڑا ذخیرہ ہے، جو کہ اعلیٰ ویلیو ایڈڈ سیکٹرز میں کام کرنے والے کرایہ داروں کی جگہ کی ضروریات کو پورا کرتا ہے، آٹوموبائل اسمبلی، الیکٹرانک پرزہ جات اور شمسی توانائی کی مصنوعات میں سرمایہ کاری کے بہت سے بڑے منصوبوں کو راغب کرتا ہے۔

تھامس رونی نے کہا، "یہ واضح ہے کہ شمالی اقتصادی زون کو سرمایہ کاروں کے لیے ایک بہت بڑا فائدہ سمجھا جاتا ہے، جو نہ صرف ہائی فونگ کے ذریعے ویتنام کے اہم درآمدی اور برآمدی راستوں میں سے ایک کا فائدہ اٹھاتا ہے بلکہ ہمسایہ منڈیوں کو خدمات فراہم کرنے کے لیے سامان کی نقل و حرکت میں بھی سہولت فراہم کرتا ہے۔"

کرایہ کے زیادہ اخراجات مسابقتی فائدہ کو کم کر سکتے ہیں۔

Savills Vietnam کی ایک رپورٹ کے مطابق، 2023 کی پہلی ششماہی میں، شمالی نے 12,000 ہیکٹر تک کے کل رقبے کے ساتھ 68 صنعتی پارک کے منصوبے ریکارڈ کیے ہیں۔ اوسط قبضے کی شرح 83% تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت میں 81% تھی۔ زمین کی لیز کی اوسط قیمت US$138/m2/لیز سائیکل تک پہنچ گئی، US$102/m2/لیز سائیکل سے زیادہ۔

شمالی صنعتی زون میں زمین کے کرائے کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں، جس سے مسابقتی فائدہ کم ہو رہا ہے (شکل 2)۔ — شمال کے صنعتی زونوں میں لینڈ ٹیکس کی شرحیں بڑھ رہی ہیں، جس سے جنوبی کے مقابلے شمالی اقتصادی زون کی مسابقت کم ہو رہی ہے۔ (تصویر: ڈی پی)

خاص طور پر، Bac Ninh نے زمین کی لیز کی قیمتوں میں سب سے بڑا اضافہ دیکھا، جو 2022 میں اسی مدت کے مقابلے میں 48% زیادہ ہے، جو کہ $156/m2/لیز سائیکل تک پہنچ گیا، الیکٹرانکس کمپنیوں اور سپلائرز کی جانب سے چین سے باہر اپنی سپلائی چینز کو متنوع بنانے کے لیے نئی دلچسپی کی بدولت۔

Hung Yen میں پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 45% اضافہ دیکھا گیا، جو $132/m2/لیز سائیکل تک پہنچ گیا۔ اسی طرح، دیگر کلیدی صوبوں میں بھی اضافہ ریکارڈ کیا گیا، جس میں ہائی ڈونگ (33% تک، $101/m2/لیز سائیکل تک پہنچ گیا) اور ہائی فونگ (28% بڑھ کر، $129/m2/لیز سائیکل تک پہنچ گیا)۔

Savills کی رپورٹ یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ شمالی اقتصادی خطے میں تیار شدہ فیکٹری کی جگہ کی فراہمی 3.5 ملین مربع میٹر نیٹ لیزڈ ایریا (NLA) تک پہنچ گئی ہے، جس میں NLA کا تقریباً 618,000 مربع میٹر خالی ہے۔ 2023 کی پہلی ششماہی میں کرایے کی اوسط قیمت US$4.8/m²/ماہ تھی (VAT کو چھوڑ کر)۔ دریں اثنا، Hai Phong اور Bac Ninh میں شروع کی گئی نئی سپلائی کی وجہ سے شمالی علاقے میں تیار شدہ فیکٹریوں اور گوداموں کے قبضے کی شرح کم ہو کر 83% ہو گئی۔

Savills Vietnam میں صنعتی خدمات کے ڈپٹی ڈائریکٹر اور سربراہ جان کیمبل کے مطابق: "شمالی اقتصادی زون میں زمین کی لیز کی موجودہ قیمتیں دوہرے ہندسوں سے تجاوز کر گئی ہیں، جس سے جنوبی کے مقابلے میں شمالی اقتصادی زون کی مسابقت کم ہو گئی ہے۔ زمین کی زیادہ قیمتیں ان آٹومیٹک توانائی کے کاروبار میں رکاوٹ بن سکتی ہیں۔ وہ سرمایہ کار ہیں جو زمین کے بڑے پلاٹوں کے مالک ہونا چاہتے ہیں لیکن مناسب قیمت پر۔

ماخذ