شمالی صنعتی علاقوں میں زمین کے کرائے کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں، جس سے مسابقتی فائدہ کم ہوتا ہے۔

شمال میں صنعتی رئیل اسٹیٹ کی کشش

2023 کی پہلی ششماہی میں، شمالی صوبوں اور شہروں نے مینوفیکچرنگ سیکٹر میں 3.4 بلین USD کے ساتھ سب سے زیادہ غیر ملکی سرمایہ کاری کو راغب کیا، جو کہ 238 نئے منصوبوں کے ساتھ نئے رجسٹرڈ FDI مینوفیکچرنگ پروجیکٹس کے 63% کے برابر ہے۔

جس میں، Bac Giang 1.06 بلین USD کے ساتھ کل نئے رجسٹرڈ پراجیکٹس کا 20% حصہ رکھتا ہے، بشمول سنگاپور کی Fulian Precision Technology فیکٹری میں سرمایہ کاری، جس کی مالیت 621 ملین USD ہے اور LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd کا منصوبہ، جس کی مالیت 140 ملین USD ہے۔ Bac Ninh 486 ملین USD مالیت کے کل رجسٹرڈ سرمائے کے 9% کے ساتھ مینوفیکچرنگ میں ایف ڈی آئی کو راغب کرنے میں ملک بھر میں تیسرے نمبر پر ہے۔

سرمایہ کاری کے شعبوں کے لحاظ سے، 2023 کی پہلی ششماہی میں، بجلی کے آلات نے مینوفیکچرنگ میں نئے رجسٹرڈ FDI سرمائے کی سب سے بڑی رقم 21% کے ساتھ حاصل کی، جس کی مالیت 1.14 بلین امریکی ڈالر ہے۔ اس کے بعد کمپیوٹر، الیکٹرانکس اور الیکٹریکل مصنوعات کی صنعت تھی جس کا کل سرمایہ کاری 20% تھا اور ربڑ اور پلاسٹک کی مصنوعات 15% تھیں۔

شمالی صنعتی پارک میں زمین کے کرایے کی قیمتوں میں اضافہ، مسابقتی فائدہ کی تصویر 1 کو کم کرتا ہے۔ — مثالی تصویر۔ (ماخذ: ڈی کے)

اقتصادی علاقے کے لحاظ سے، یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ شمالی اقتصادی خطے میں، سرمایہ کاری کا نیا سرمایہ حاصل کرنے والے اہم شعبے کمپیوٹر، الیکٹرانکس اور برقی مصنوعات ہیں، جو پورے خطے کے کل سرمایہ کاری کے سرمائے کا 19% بنتے ہیں۔ اس کے بعد برقی آلات (15%)؛ ربڑ اور پلاسٹک کی مصنوعات صرف 5 فیصد اور موٹر گاڑیاں 4 فیصد۔ دریں اثنا، جنوبی اقتصادی خطے میں، تصویر کچھ اس کے برعکس ہے جب ربڑ اور پلاسٹک کی مصنوعات میں سرمایہ کاری کی سب سے زیادہ مقدار ہوتی ہے، جو پورے خطے کے کل سرمایہ کاری کا 10% بنتا ہے، دھاتی مینوفیکچرنگ کا حصہ 4% اور پینے کے پانی کا حصہ تقریباً 3% ہے۔

اس کے علاوہ، مینوفیکچررز اور شمسی توانائی کو بھی شمال میں منتقل ہونے کا ذکر کیا گیا ہے۔ 2022 میں شمالی اقتصادی زون میں سب سے اوپر پانچ مینوفیکچرنگ پراجیکٹس میں سے تین شمسی توانائی سے متعلق شعبے میں ہیں۔ ملک بھر میں شمسی مصنوعات کے 30 مینوفیکچررز میں سے، 77% شمالی اقتصادی زون میں اور صرف 23% جنوبی اقتصادی زون میں واقع ہیں۔

ان میں سے، Trina Solar سب سے بڑی سرمایہ کار ہے جس کا 275 ملین امریکی ڈالر کا پراجیکٹ ین بنہ انڈسٹریل پارک، تھائی نگوین صوبے میں ہے۔ سرمایہ کاروں کا تعلق زیادہ تر چین، ہانگ کانگ اور سنگاپور سے ہے۔ 2023 کے پہلے نصف میں، امریکی شمسی ماڈیول بنانے والی کمپنی Thornava Solar نے بھی Que Vo Industrial Park، Bac Ninh صوبے میں 1 گیگا واٹ کی سالانہ صلاحیت کے ساتھ ایک جدید فیکٹری میں پیداوار شروع کی۔

2023 میں، ویتنامی نجی کارپوریشن اے ڈی گرین نے 45 ملین ڈالر مالیت کی 3 گیگا واٹ کی فیکٹری کا افتتاح کیا، جو ملکی اور غیر ملکی مارکیٹوں کے لیے سولر پینل تیار کرتی ہے۔ یہ سہولت تقریباً 8 ہیکٹر کے رقبے پر محیط ہے این نین انڈسٹریل کلسٹر، ٹین ہائی ڈسٹرکٹ، تھائی بن صوبہ میں۔

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ شمالی علاقہ میں کرایہ داروں کے مرکزی گروپ اعلیٰ ویلیو ایڈڈ شعبوں میں کرایہ دار ہیں، جن میں الیکٹرانکس اور کمپیوٹرز، آٹوموبائل، مشینری اور آلات اور شمسی توانائی سے متعلقہ مینوفیکچرنگ شامل ہیں جن میں کرایہ دار بڑے پیمانے پر کارپوریشنز جیسے سام سنگ، ایل جی الیکٹرانکس، فاکسکن، کینن، ہنڈائی، ہونڈا اور ونفاسٹ ہیں۔

دریں اثنا، جنوب میں مرکزی کرایہ دار ربڑ اور پلاسٹک کی مصنوعات، خوراک اور مشروبات، تعمیراتی سامان اور ملبوسات کی پروسیسنگ کرنے والے کاروباری ادارے ہیں - وہ صنعتیں جن کی قدر کم اضافی ہونے کا اندازہ لگایا جاتا ہے۔

مسٹر تھامس رونی، سینئر مینیجر، انڈسٹریل ایڈوائزری سروسز، Savills Hanoi نے تبصرہ کیا: شمالی اقتصادی زون کا ایک اسٹریٹجک مقام ہے، جس کی ملکی اور بین الاقوامی منڈیوں تک اچھی رسائی ہے۔

پچھلے 5 سالوں میں، اس علاقے میں بنیادی ڈھانچے میں نمایاں بہتری آئی ہے جس میں تین بڑی بندرگاہوں کو جوڑنے والے ایکسپریس وے منصوبوں کی ایک سیریز ہے، جن میں ہائی فونگ پورٹ، لاچ ہیوین ڈیپ واٹر پورٹ، اور کائی لین پورٹ شامل ہیں۔ اس کے علاوہ، ناردرن اکنامک زون ایک بڑے اراضی فنڈ کا مالک ہے، جو کہ اعلیٰ ویلیو ایڈڈ سیکٹرز میں کام کرنے والے کرایہ داروں کی رقبہ کی طلب کو پورا کرتا ہے، آٹوموبائل اسمبلی، الیکٹرانک پرزہ جات اور شمسی توانائی کی مصنوعات میں سرمایہ کاری کے بہت سے بڑے منصوبوں کو راغب کرتا ہے۔

مسٹر تھامس رونی نے کہا کہ "یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ شمالی اقتصادی زون کو سرمایہ کاروں کے لیے ایک بہت بڑا فائدہ سمجھا جاتا ہے، جو نہ صرف ہائی فونگ کے ذریعے ویتنام کے اہم درآمدی برآمدی راستوں میں سے ایک کا فائدہ اٹھا رہا ہے بلکہ ہمسایہ بازاروں میں سامان کی خدمت کے لیے آسانی سے منتقل کرنے کے قابل بھی ہے،" مسٹر تھامس رونی نے کہا۔

زیادہ کرایہ مسابقتی فائدہ کو کم کر سکتا ہے۔

Savills Vietnam کے مطابق، 2023 کی پہلی ششماہی میں، شمالی نے 12,000 ہیکٹر تک کے کل رقبے کے ساتھ 68 صنعتی پارک کے منصوبے ریکارڈ کیے ہیں۔ اوسط قبضے کی شرح 83% تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 81% زیادہ ہے۔ زمین کے کرایے کی اوسط قیمت 138 USD/m2/رینٹل سائیکل تک پہنچ گئی، جو کہ 102 USD/m2/رینٹل سائیکل سے زیادہ ہے۔

شمالی صنعتی پارک میں زمین کے کرائے کی قیمتوں میں اضافہ، مسابقتی فائدہ کی تصویر 2 کو کم کرتا ہے۔ — شمال میں صنعتی پارکوں میں لینڈ ٹیکس کی شرحیں بڑھ رہی ہیں، جس سے جنوبی کے مقابلے شمالی اقتصادی زون کی مسابقت کم ہو رہی ہے۔ (تصویر: ڈی پی)

جس میں سے، Bac Ninh میں 2022 کی اسی مدت کے مقابلے میں زمین کے کرایے کی قیمت میں 48% کا سب سے بڑا اضافہ ہے، جو چین سے باہر سپلائی چین کو متنوع بنانے کی ضرورت کے ساتھ الیکٹرانکس کمپنیوں اور سپلائرز کی تجدید دلچسپی کی بدولت 156 USD/m2/رینٹل سائیکل تک پہنچ گیا ہے۔

اسی مدت میں Hung Yen میں 45% اضافہ ہوا، جو 132 USD/m2/رینٹل سائیکل تک پہنچ گیا۔ اسی طرح، کلیدی صوبوں نے بھی ہائی ڈونگ (33% تک، 101 USD/m2/رینٹل سائیکل تک پہنچ کر)، Hai Phong (28% تک، 129 USD/m2/رینٹل سائیکل تک پہنچنے) کے ساتھ اضافہ ریکارڈ کیا۔

Savills کی رپورٹ یہ بھی ظاہر کرتی ہے کہ شمالی اقتصادی خطے میں تیار شدہ فیکٹریوں کی سپلائی 3.5 ملین m2 نیٹ لیٹیبل ایریا (NLA) تک پہنچ گئی ہے جس میں NLA کا تقریباً 618,000 m2 باقی ہے۔ 2023 کی پہلی ششماہی میں کرایے کی اوسط قیمت 4.8 USD/m2/مہینہ ہے (VAT کو چھوڑ کر)۔ دریں اثنا، ہائی فونگ اور باک نین میں شروع کی گئی نئی سپلائی کی وجہ سے شمالی علاقے میں تیار شدہ فیکٹریوں اور گوداموں کے قبضے کی شرح 83 فیصد تک کم ہو گئی۔

مسٹر جان کیمبل، ڈپٹی ڈائریکٹر، صنعتی خدمات کے سربراہ، Savills ویتنام کے مطابق: "شمالی اقتصادی زون میں زمین کے کرایے کی موجودہ قیمتیں دوہرے ہندسوں سے تجاوز کر گئی ہیں، جس سے جنوبی اقتصادی زون کے مقابلے شمالی اقتصادی زون کی مسابقت کم ہو گئی ہے۔ مینوفیکچرنگ انٹرپرائزز یہ وہ سرمایہ کار ہیں جو مناسب قیمتوں پر بڑے اراضی کے مالک بننا چاہتے ہیں۔

ماخذ