زمین کا لین دین دلالوں کا 'چمکدار' یا 'جعلی بازار'؟

دلال "ڈھونگ" کرتے ہیں...

ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کے طور پر، اب کئی مہینوں سے، مسٹر فام کوانگ کھائی (چوونگ مائی، ہنوئی ) 2021 میں خریدے گئے چوونگ مائی ڈسٹرکٹ میں زمین کے کئی پلاٹ منتقل کرنے کے لیے گاہکوں کو تلاش کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

یہ سرمایہ کار جو قیمت پیش کر رہا ہے وہ 23 ملین/m2 ہے، اصل قیمت کے مقابلے میں 4 ملین/m2 کی کمی ہے جس کے لیے اس نے اسے خریدا تھا۔ وہ اس اپریل میں جلد ہی اسے فروخت کرنے کی امید رکھتا ہے کیونکہ وہ دیکھتا ہے کہ بینک کی شرح سود میں اضافہ ہو رہا ہے، جس سے کیش فلو میں اضافہ ہو گا، اور ساتھ ہی، اس نے پیش گوئی کی ہے کہ قرض دینے کی شرح سود میں اضافہ ہو گا۔

"پچھلے کچھ دنوں میں، مجھے یہ سن کر بہت خوشی ہوئی کہ اندرون شہر اور رہائشی علاقوں میں کچھ زمینی پلاٹوں نے دوبارہ تجارت شروع کر دی ہے۔ تاہم، مجھے سمجھ نہیں آرہی ہے کہ جس علاقے میں میں نے سرمایہ کاری کی ہے وہاں کی لینڈ مارکیٹ میں کوئی تبدیلی کیوں نہیں آئی، حالانکہ میں نے سوشل نیٹ ورکنگ سائٹس پر، گروپوں میں اور دوسرے بروکرز کے ذریعے اشتہار دیا ہے،" مسٹر کھائی نے کہا۔

زمین کا لین دین اب بھی بہت محدود ہے، لیکن بروکرز پھر بھی ورچوئل ہیٹ بنانے کے لیے حربے استعمال کرتے ہیں۔ (تصویر تصویر)

مسٹر کھائی نے کہا کہ وہ واقعی دوسری سہ ماہی میں اچھی قیمت پر فروخت ہونے کی امید رکھتے ہیں کیونکہ وہ فکر مند ہیں کہ بینک قرض کی شرح سود کو اوپر کی طرف ایڈجسٹ کیا جائے گا۔

"اگر قیمت میں 4 ملین VND/m2 کی کمی ہو جاتی ہے لیکن پھر بھی اسے فروخت نہیں کیا جا سکتا، تو میں سرمایہ کی وصولی اور بینک کو کلیئر کرنے کے لیے قیمت کو کم کرنا جاری رکھ سکتا ہوں، لیکن زمین کے بیکار رہنے کے دوران بینک کو سود ادا کرنا میرے ذاتی مالیات پر بہت بڑا بوجھ ہو گا،" مسٹر کھائی نے کہا۔

اسی طرح، Gia Lam، Long Bien کے علاقے میں ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار مسٹر Nguyen Duc Hung نے کہا کہ اب 2 ماہ سے زیادہ عرصے سے، انہوں نے یہ بھی سنا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک بار پھر متحرک ہو گئی ہے، لین دین میں 2023 کے آخر کے مقابلے میں تقریباً 40 فیصد اضافہ ہوا ہے۔

جائیداد کے لین دین میں اضافہ ہو رہا ہے، ہم جیسے سرمایہ کار بہت خوش ہیں۔ تاہم، میں نے Gia Lam, Long Bien میں جو 5 پلاٹ لگائے تھے وہ اب 2 ماہ سے زائد عرصے سے فروخت کے لیے ہیں اور بہت سے لوگوں نے انکوائری کے لیے فون کیا ہے، لیکن حقیقت میں، 80% سے زیادہ کالز رئیل اسٹیٹ بروکرز کی ہیں، خریدنے کے خواہشمند افراد ایک ہاتھ کی انگلیوں پر گنے جا سکتے ہیں۔

ایک "جعلی بازار" بنائیں؟

وی ٹی سی نیوز کے نامہ نگاروں نے تھانہ ٹری، ہوائی ڈک، چوونگ مائی، جیا لام، تھونگ ٹن اضلاع... (ہانوئی) کے کچھ علاقوں میں زمین کی منڈی کی چھان بین کی اور انہیں یہاں کے کچھ بروکرز نے بتایا کہ سال کے آغاز سے، زمین کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوا ہے کیونکہ ضرورت مند لوگوں کے ساتھ ساتھ سرمایہ کاروں کو مناسب قیمتوں پر اپارٹمنٹ نہیں مل رہے ہیں۔

اندرون شہر کے علاقوں اور چھوٹی گلیوں میں زمینی سطح کے مکانات کی قیمت میں تقریباً 20-30% اضافہ ہوا ہے، اس لیے بہت سے لوگ آباد ہونے اور کاروبار شروع کرنے کے لیے مضافاتی علاقوں میں زمین خریدنا چاہتے ہیں۔

"اس نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو پھر سے متحرک کر دیا ہے اور قیمتیں 2023 کے آخر کے مقابلے میں زیادہ ہیں،" تھانہ ٹرائی ایریا کے رئیل اسٹیٹ بروکر Ngo Quang Quan نے کہا۔

اس کے بعد بروکر کوان نے رپورٹر کو زمین کے ایک مربع پلاٹ کی طرف لے جایا، رقبہ میں 50 مربع میٹر، ایک کھلی گلی کے ساتھ، کاریں Tu Hiep کمیون، Thanh Tri میں سے گزر سکتی ہیں۔

"یہاں کی زمین 60 ملین VND/m2 میں فروخت کے لیے ہے، زمین کی قیمت 3 بلین VND ہے، مالک 1% بروکریج فیس اور ذاتی انکم ٹیکس ادا کرتا ہے، خریدار رجسٹریشن ٹیکس، ریڈ بک ٹرانسفر فیس ادا کرتا ہے۔ اگر آپ جلدی سے بند کرتے ہیں، تو کچھ باقی رہ جائے گا، اگر نہیں، تو وہ ختم ہو جائے گی۔ زمین فی الحال اچھی طرح سے تجارت کر رہی ہے،" Calculate libron نے کہا کہ فاسٹ بولر نے کہا۔

ٹو ہائیپ کے علاقے میں کئی پلاٹ کئی مہینوں سے فروخت کے لیے پڑے ہیں لیکن کسی نے انہیں خریدنے کے لیے نہیں کہا۔ (تصویر تصویر)

تاہم، رپورٹر کی اصل تحقیق کے مطابق، سال کے آغاز سے اب تک تھانہ تری ضلع میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد غیر معمولی ہے۔ کامیاب ٹرانزیکشنز بنیادی طور پر کئی سو مربع میٹر یا اس سے زیادہ کے رقبے والے زمینی پلاٹ ہیں جن میں گوداموں، اسٹوریج کی سہولیات اور کاروبار کے لیے کولڈ اسٹوریج کی سہولیات میں سرمایہ کاری کی جا سکتی ہے۔ رہائشی مقاصد کے لیے باقی ذاتی لین دین بہت کم ہوتے ہیں۔

اور درحقیقت، کوان نے جو اراضی پلاٹ متعارف کرایا ہے اس کا رقبہ Tu Hiep میں 50m2 ہے اور اب زمیندار 6 ماہ سے فروخت کے لیے ہے، جس کی قیمت 52 ملین VND/m2 ہے لیکن کسی نے اسے خریدنے کے لیے نہیں کہا۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNREA) کے نائب صدر جناب Nguyen Van Dinh کے مطابق، حال ہی میں شہر کے اندرون علاقوں بشمول گلیوں میں مکانات کی قیمت اور تعداد میں اضافہ ہوا ہے، لیکن نمایاں نہیں، جبکہ شہر کے مرکز سے 15km یا اس سے زیادہ کے مضافاتی علاقوں میں، لین دین بہت محدود ہے، زمین کی قیمتوں میں اضافہ نہیں ہوا ہے، لیکن قیمتوں میں اضافہ نہیں ہوا ہے۔

"تاہم، بہت سے شعبوں میں، کوئی اضافی سرمایہ کاری نہیں ہے لیکن یہ ایک بہت گرم بازار بن گیا ہے، بہت "بخار"، خاص طور پر معاشی مشکلات سے بچنے کے قابل نہ ہونے کے تناظر میں۔ میں خبردار کرتا ہوں کہ یہ غیر معمولی مظاہر ہیں، جعلی مارکیٹیں، ورچوئل مارکیٹ"، مسٹر ڈِنھ نے زور دیا۔

مسٹر ڈنہ نے مزید کہا کہ مارکیٹ کے کئی علاقوں میں بہت ہلچل ہے لیکن خریدار اور بیچنے والے سرمایہ کار نہیں بلکہ بروکرز اور سرمایہ کاروں کا رچایا ہوا ڈرامہ ہے۔ وہ بھونڈے، جاہل اور ناتجربہ کار سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے ایک جعلی مارکیٹ بنا رہے ہیں۔

"کچھ شعبوں میں ہنوئی کی موجودہ قیمتوں میں اضافے کی کہانی جس کا ہم اندازہ کر رہے ہیں وہ حقیقی مارکیٹ نہیں ہے۔ وہ قیمتیں حقیقی مارکیٹ کی صورتحال کی عکاسی نہیں کرتی ہیں، اس لیے ہمیں سرمایہ کاروں اور صارفین کو انتہائی محتاط رہنے کے لیے متنبہ کرنا چاہیے۔ اچھے معیار، مناسب سرمایہ کاری کے منصوبے، طریقہ کار کی سرمایہ کاری، شہرت، برانڈ کے ساتھ... یہی حقیقی مارکیٹ ہے،" مسٹر ڈنہ نے زور دیا۔

PHAM DUY

ماخذ