زمین کا لین دین 'چمکتا' یا دلالوں کا 'جعلی بازار'؟

دلال "ڈھونگ" کرتے ہیں...

ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار کے طور پر، اب کئی مہینوں سے، مسٹر فام کوانگ کھائی (چوونگ مائی، ہنوئی ) 2021 میں خریدے گئے چوونگ مائی ڈسٹرکٹ میں زمین کے کئی پلاٹ منتقل کرنے کے لیے گاہکوں کو تلاش کرنے کے لیے جدوجہد کر رہے ہیں۔

یہ سرمایہ کار جو قیمت پیش کر رہا ہے وہ 23 ملین/m2 ہے، جو اس نے خریدی اصل قیمت کے مقابلے میں 4 ملین/m2 کی کمی ہے۔ وہ اس اپریل میں جلد ہی اسے فروخت کرنے کی امید رکھتا ہے کیونکہ وہ دیکھتا ہے کہ بینک کی شرح سود بڑھ رہی ہے، جس سے نقدی کا بہاؤ آئے گا، اور ساتھ ہی، یہ پیشین گوئی کی گئی ہے کہ قرض دینے والے سود کی شرح میں اضافہ ہوگا۔

"پچھلے کچھ دنوں میں، مجھے یہ سن کر بہت خوشی ہوئی کہ اندرون شہر اور رہائشی علاقوں میں کچھ زمینی پلاٹوں نے دوبارہ تجارت شروع کر دی ہے۔ تاہم، مجھے سمجھ نہیں آرہی ہے کہ جس علاقے میں میں نے سرمایہ کاری کی ہے وہاں کی زمین کی مارکیٹ میں کوئی تبدیلی کیوں نہیں آئی، حالانکہ میں نے سوشل نیٹ ورکنگ سائٹس، گروپس میں اور دوسرے بروکرز کے ذریعے اشتہار دیا ہے،" مسٹر کھائی نے کہا ۔

زمین کا لین دین اب بھی بہت محدود ہے لیکن بروکرز پھر بھی ورچوئل ہیٹ بنانے کے لیے حربے استعمال کرتے ہیں۔ (تصویر تصویر)

مسٹر کھائی نے کہا کہ وہ واقعی دوسری سہ ماہی میں اچھی قیمت پر فروخت ہونے کی امید رکھتے ہیں کیونکہ وہ فکر مند ہیں کہ بینک قرض کی شرح سود کو بڑھانے کے لیے ایڈجسٹ کیا جائے گا۔

"اگر میں قیمت میں 4 ملین VND/m2 کمی کرتا ہوں اور پھر بھی فروخت نہیں کر سکتا، تو میں سرمایہ کی وصولی اور بینک کو کلیئر کرنے کے لیے قیمت کو کم کرنا جاری رکھ سکتا ہوں۔ زمین کے خالی رہنے کے دوران بینک کو سود کی ادائیگی میرے ذاتی مالیات پر بہت بڑا بوجھ ہو گا،" مسٹر کھائی نے کہا۔

اسی طرح، Gia Lam اور Long Bien کے علاقوں میں ایک رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار مسٹر Nguyen Duc Hung نے کہا کہ اب 2 ماہ سے زیادہ عرصے سے، انہوں نے یہ بھی سنا ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دوبارہ فعال ہو گئی ہے، 2023 کے اختتام کے مقابلے میں تقریباً 40 فیصد کا اضافہ ہوا ہے۔

جائیداد کے لین دین میں اضافہ ہو رہا ہے، ہم جیسے سرمایہ کار بہت خوش ہیں۔ تاہم، میں نے Gia Lam, Long Bien میں جو 5 پلاٹ لگائے تھے وہ اب 2 ماہ سے زائد عرصے سے فروخت کے لیے ہیں اور بہت سے لوگوں نے انکوائری کے لیے فون کیا ہے، لیکن حقیقت میں، 80% سے زیادہ کالز رئیل اسٹیٹ بروکرز کی ہیں، خریدنے کے خواہشمند افراد انگلیوں پر گنے جا سکتے ہیں۔

ایک "جعلی بازار" بنائیں؟

وی ٹی سی نیوز کے نامہ نگاروں نے تھانہ ٹری، ہوائی ڈک، چوونگ مائی، جیا لام، تھونگ ٹن اضلاع... (ہانوئی) کے کچھ علاقوں میں زمین کی منڈی کی چھان بین کی اور انہیں یہاں کے کچھ بروکرز نے بتایا کہ سال کے آغاز سے، زمین کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوا ہے کیونکہ ضرورت مند لوگوں کے ساتھ ساتھ سرمایہ کاروں کو مناسب قیمتوں پر اپارٹمنٹ نہیں مل رہے ہیں۔

اندرون شہر کے علاقوں اور چھوٹی گلیوں میں زمینی سطح کے مکانات کی قیمت میں تقریباً 20-30% اضافہ ہوا ہے، اس لیے بہت سے لوگ آباد ہونے اور کاروبار شروع کرنے کے لیے مضافاتی علاقوں میں زمین خریدنا چاہتے ہیں۔

"اس نے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو پھر سے متحرک کر دیا ہے اور قیمتیں 2023 کے آخر کے مقابلے میں زیادہ ہیں،" تھانہ ٹرائی ایریا کے رئیل اسٹیٹ بروکر Ngo Quang Quan نے کہا۔

اس کے بعد بروکر کوان نے رپورٹر کو زمین کے ایک مربع پلاٹ کی طرف لے جایا، رقبہ میں 50 مربع میٹر، ایک کھلی گلی کے ساتھ، کاریں Tu Hiep کمیون، Thanh Tri میں سے گزر سکتی ہیں۔

"یہاں زمین 60 ملین/m2 میں فروخت کے لیے ہے، زمین کی قیمت 3 بلین VND ہے، مالک 1% بروکریج فیس اور ذاتی انکم ٹیکس ادا کرتا ہے، خریدار رجسٹریشن ٹیکس، ریڈ بک ٹرانسفر فیس ادا کرتا ہے۔ اگر آپ جلدی بند کر دیتے ہیں، تو کچھ باقی رہ جائے گا، اگر جلدی نہیں، تو وہ ختم ہو جائے گی۔ زمین اس وقت اچھی تجارت کر رہی ہے، کیلکیوڈیٹی اور Quan Fast کہتا ہے" ۔

ٹو ہائیپ کے علاقے میں کئی پلاٹ کئی مہینوں سے فروخت کے لیے پڑے ہیں لیکن کسی نے انہیں خریدنے کے لیے نہیں کہا۔ (تصویر تصویر)

تاہم، رپورٹر کی اصل تحقیق کے مطابق، سال کے آغاز سے اب تک تھانہ تری ضلع میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد غیر معمولی ہے۔ کامیاب ٹرانزیکشنز بنیادی طور پر کئی سو مربع میٹر یا اس سے زیادہ کے رقبے والے زمینی پلاٹ ہیں جن میں گوداموں، اسٹوریج اور کاروباری اداروں کے کولڈ اسٹوریج میں سرمایہ کاری کی جاسکتی ہے۔ رہائشی مقاصد کے لیے باقی ذاتی لین دین بہت کم ہوتے ہیں۔

اور درحقیقت، کوان نے جو اراضی پلاٹ متعارف کرایا ہے اس کا رقبہ Tu Hiep میں 50m2 ہے اور اب زمیندار 6 ماہ سے فروخت کے لیے ہے، جس کی قیمت 52 ملین VND/m2 ہے لیکن کسی نے اسے خریدنے کے لیے نہیں کہا۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNREA) کے نائب صدر جناب Nguyen Van Dinh کے مطابق، حال ہی میں شہر کے اندرون علاقوں بشمول گلیوں میں مکانات کی قیمتوں اور رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد میں اضافہ ہوا ہے، لیکن نمایاں نہیں ہے۔ شہر کے مرکز سے 15 کلومیٹر یا اس سے زیادہ کے مضافاتی علاقوں میں، لین دین بہت محدود ہے، زمین کی قیمتوں میں اضافہ نہیں ہوا ہے، لیکن مسلسل کمی واقع ہوئی ہے۔

"تاہم، بہت سے شعبوں میں، کوئی اضافی سرمایہ کاری کی سرگرمی نہیں ہے لیکن یہ ایک بہت گرم بازار بن گیا ہے، بہت "بخار"، خاص طور پر معاشی مشکلات سے بچنے کے قابل نہ ہونے کے تناظر میں۔ میں خبردار کرتا ہوں کہ یہ غیر معمولی مظاہر ہیں، جعلی مارکیٹیں، ورچوئل مارکیٹ، " مسٹر ڈنہ نے زور دیا۔

مسٹر ڈنہ نے مزید کہا کہ مارکیٹ کے کئی علاقوں میں بہت ہلچل ہے لیکن خریدار اور بیچنے والے سرمایہ کار نہیں بلکہ بروکرز اور سرمایہ کاروں کا رچایا ہوا ڈرامہ ہے۔ وہ بھونڈے، جاہل اور ناتجربہ کار سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرنے کے لیے ایک جعلی مارکیٹ بنا رہے ہیں۔

"کچھ شعبوں میں ہنوئی کی موجودہ قیمتوں میں اضافے کی کہانی جس کا ہم اندازہ کر رہے ہیں وہ حقیقی مارکیٹ نہیں ہے۔ وہ قیمتیں حقیقی مارکیٹ کی صورتحال کی عکاسی نہیں کرتی ہیں، اس لیے ہمیں سرمایہ کاروں اور صارفین کو انتہائی محتاط رہنے کے لیے متنبہ کرنا چاہیے۔ اچھے معیار، مناسب سرمایہ کاری کے منصوبے، طریقہ کار کی سرمایہ کاری، شہرت، برانڈ کے ساتھ... یہی حقیقی مارکیٹ ہے،" مسٹر ڈنہ نے زور دیا۔

PHAM DUY

ماخذ