ہنوئی بار بار زمین کی نیلامی کو معطل کرتا ہے، سرمایہ کار زمین کے پلاٹ خریدنے سے پہلے ہچکچاتے ہیں، مکانات کے مالکانہ حقوق کو تسلیم کرنے کی شرائط۔

ہنوئی نے غیر متوقع طور پر بہت سے اراضی پلاٹوں کی نیلامی کو معطل کر دیا، خریداروں کا اعتماد زمین کے پلاٹ کے حصے کو کم کر دیتا ہے، زمین کی قیمتوں پر "K کوفیشینٹ" لاگو کرنے سے بہت سے بڑے پروجیکٹس 'چھوٹ سکتے ہیں'... یہ تازہ ترین رئیل اسٹیٹ کی خبریں ہیں۔

کئی رئیل اسٹیٹ ریسرچ فرموں کی حالیہ رپورٹس بتاتی ہیں کہ Q2 2022 سے Q2 2023 تک، زمینی پلاٹ کا حصہ بہت سست دلچسپی کا تجربہ کرتا رہا۔ (ماخذ: Tien Phong اخبار)

زمینوں کی نیلامی بار بار روکی گئی۔

حال ہی میں، ڈونگ انہ ضلع (ہانوئی سٹی) نے بار بار نوٹسز پوسٹ کیے ہیں جس میں وان ہا کمیون، ڈونگ انہ ضلع میں زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کے علاقے کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر کے لیے زمین کے استعمال کے حق کی نیلامی کی تنظیم کو عارضی طور پر معطل کیا گیا ہے۔

خاص طور پر، 21 جولائی کو، Lac Viet Auction Company اور Vietnam Auction Company نے بیک وقت بلاک LK1 میں 28 پلاٹوں اور وان ڈی ہا کمیون ضلع میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے علاقے کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر کے لیے پروجیکٹ کے بلاک LK3 میں 20 پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کو معطل کرنے کے نوٹسز بھیجے۔

معطلی کی وجہ سرکاری لیٹر نمبر 1778/UBND-TNMT مورخہ 21 جولائی اور آفیشل لیٹر نمبر 755/QLDA-KHTH ڈسٹرکٹ آف ڈونگ آنہ اور ڈونگ انہ ڈسٹرکٹ انویسٹمنٹ اینڈ کنسٹرکشن پراجیکٹ مینجمنٹ بورڈ کی جانب سے دی گئی ہے جو کہ LK 3 کے عارضی استعمال کے حقوق کی معطلی کے بارے میں ہے۔

اس سے پہلے، بلاک LK1 میں زمین کے 28 پلاٹ، جس کا سائز 130.8 سے 276.65 m2 تھا، 22 جولائی کو 29.7 سے 34.4 ملین VND/m2 تک بولی شروع کرنے کے ساتھ نیلامی کے لیے اعلان کیا گیا تھا۔ اس طرح یہ نیلامی اپنی مقررہ تاریخ سے صرف ایک دن پہلے غیر متوقع طور پر روک دی گئی۔

بلاک LK3 میں مزید 20 پلاٹوں کا اعلان 29 جولائی کو نیلامی کے لیے کیا گیا، جس میں 126 سے 270 m2 فی پلاٹ اور قیمتیں 29.7 سے 34.4 ملین VND/m2 کے درمیان ہیں۔

اعلان کے مطابق، وہ صارفین جنہوں نے نیلامی میں شرکت کی دستاویزات خریدی ہیں اور ڈپازٹ ادا کیا ہے (اگر کوئی ہے) تو ان کی دستاویز کی فیس اعلان کی تاریخ (21 جولائی) سے دو کام کے دنوں کے اندر واپس کر دی جائے گی۔

اس سال اپریل کے آخر میں، ڈونگ انہ ضلع نے بھی لین ہا کمیون کے ہا لو گاؤں کے X6 علاقے میں زمین کے 44 پلاٹوں کے لیے زمین کی نیلامی کو عارضی طور پر معطل کرنے کا اعلان کیا تھا۔

اس کے مطابق، دو مرحلوں میں 44 پلاٹوں کی نیلامی کی جائے گی، جس میں ضلع ہر مرحلے میں 22 پلاٹوں کی نیلامی کرے گا۔ جیسا کہ پہلے منصوبہ بنایا گیا تھا، زمین کی نیلامی کا پہلا مرحلہ 23 اپریل اور دوسرا مرحلہ 6 مئی کو ہوگا۔ زمین کے پلاٹوں کا سائز 90 سے 154 m2 فی پلاٹ ہے، جس کی قیمتیں 30.3 سے 33.3 ملین VND/m2 تک ہیں۔

اس سے قبل 18 مارچ کو عارضی طور پر روکے گئے 44 پلاٹوں کی نیلامی کا اعلان کیا گیا تھا۔ تاہم، ان پلاٹوں کو ایک بار پھر معطل کرنے سے پہلے اپریل کے آخر اور مئی کے شروع میں دوبارہ نیلامی کے لیے اعلان کیا گیا۔

خریداروں کے اعتماد کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سست روی کا شکار ہے۔

کئی رئیل اسٹیٹ ریسرچ فرموں کی حالیہ رپورٹس بتاتی ہیں کہ، 2022 کی دوسری سہ ماہی سے لے کر آج تک، زمینی پلاٹ کے حصے میں بہت سست دلچسپی کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔

جب مارکیٹ عروج پر ہوتی ہے، زمینی پلاٹوں کو بہت زیادہ توجہ ملتی ہے اور وہ بہت جلد جذب ہو جاتے ہیں، لیکن جب مارکیٹ سست ہو جاتی ہے، تو زمینی پلاٹ سب سے زیادہ گراوٹ کا تجربہ کرتے ہیں۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ زمینی پلاٹ ایک ایسا طبقہ ہے جس میں نقد بہاؤ پیدا کرنے کی ضرورت سے زیادہ قیاس آرائی کی صلاحیت موجود ہے۔

کچھ رئیل اسٹیٹ ماہرین کا اندازہ ہے کہ خریداروں کے اعتماد کی وجہ سے لینڈ مارکیٹ میں لین دین سست رہتا ہے۔ کریڈٹ کی حد اور قرض کی شرح سود کے حوالے سے مشکلات پوری طرح حل نہیں ہوسکی ہیں جس کی وجہ سے خریدار تذبذب کا شکار ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کا کامیاب ہونا مشکل ہے کیونکہ بیچنے والوں اور خریداروں کے درمیان توقعات میں اب بھی کافی فرق ہے۔

خاص طور پر، سروے کے مطابق، سرمایہ کاروں کو رئیل اسٹیٹ بیچنے کی جن وجوہات کی ضرورت ہے، ان میں سے 49% اپنے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کی تشکیل نو کرنا ہیں۔ 23% ہیں کیونکہ انہیں اب جائیداد کی ضرورت نہیں ہے اور اس لیے وہ اسے بیچ رہے ہیں۔ اور صرف 22% مالی مشکلات کی وجہ سے ہیں، انہیں معاشی مسائل کو حل کرنے کے لیے ملکیت منتقل کرنے کی ضرورت ہے۔

"چونکہ بیچنے والوں کی تعداد زیادہ نہیں ہے جنہیں مالی مشکلات کی وجہ سے اپنی جائیدادوں سے 'چھٹکارا حاصل کرنے' کی ضرورت ہے، زیادہ تر اب بھی اپنی رئیل اسٹیٹ کو منافع پر فروخت کرنے کی امید رکھتے ہیں، جس میں تقریباً 10 فیصد تک کی واپسی ہوگی،" مسٹر Quoc Anh نے شیئر کیا۔

لیکویڈیٹی کے بارے میں، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ اگر شرح سود 10% فی سال سے نیچے گرتی ہے اور مارکیٹ گرم ہو جاتی ہے، تو ریل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی لہر دوبارہ سر اٹھا سکتی ہے، اور کاروباروں کے پاس زیادہ سے زیادہ کیش فلو دستیاب ہو سکتا ہے۔

اس کے برعکس، اگر قرض دینے کی شرح سود بلند رہتی ہے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سست روی کا شکار رہتی ہے، تو امکان ہے کہ رقم بینکوں میں ہی رہے گی۔

کیا زمین کی قیمتوں پر 'K کوفیشینٹ' لاگو کرنے سے بہت سے بڑے پراجیکٹس 'مس' ہو سکتے ہیں؟

زمین کی قیمتوں کے بارے میں فرمان نمبر 44/2014/ND-CP میں ترمیم اور اس کی تکمیل کرنے والے مسودہ حکمنامے میں تبصرے اور بہتری کے لیے وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کی درخواست کا جواب دیتے ہوئے، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے کہا کہ ضابطے کے لیے زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کے طریقہ کار کی ضرورت ہوتی ہے۔ زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں 200 بلین VND سے کم قیمت والے پارسل اور علاقے حقیقت پسندانہ نہیں ہیں۔

HoREA کے چیئرمین Le Hoang Chau نے کہا کہ ایسوسی ایشن نے ابھی وزیر اعظم، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کو ایک دستاویز بھیجی ہے جس میں زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس کا حساب لگانے کے لیے "زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ طریقہ" کے اطلاق کی تجویز دی گئی ہے اور تمام رئیل اسٹیٹ اور شہری پروجیکٹوں کے لیے زمین کی قیمت کی حد کے بغیر زمین کی قیمت کی حد مقرر کی گئی ہے۔ 200 بلین VND سے نیچے کی میز۔"

مسٹر چاؤ کے مطابق، حکمنامہ نمبر 44/2014/ND-CP (ڈرافٹ ڈیکری نمبر 44) میں ترمیم اور اس کی تکمیل کرنے والے مسودہ کے آرٹیکل 4 میں زمین کی تشخیص کے تین طریقے بتائے گئے ہیں، بشمول: تقابلی طریقہ، آمدنی کا طریقہ، اور زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کا طریقہ۔ مزید برآں، مسودہ فرمان میں اب "اضافی طریقہ" شامل نہیں ہے۔

خاص طور پر، مسودے کے آرٹیکل 5 کی شق 3 میں کہا گیا ہے کہ "زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا طریقہ زمین کی تشخیص پر لاگو کیا جائے گا" کی صورت میں: زمین کے پارسل یا علاقے کی زمین کی قیمت کا تعین کرنا جہاں زمین کی قیمت کے جدول کے مطابق قیمت 200 بلین VND سے کم ہے۔

تاہم، HoREA نے پایا کہ زمین کی قیمتوں کی فہرست کے مقابلے میں "200 بلین VND سے کم" کی قدر کی ضرورت والے زمین کے پارسلوں اور علاقوں میں "زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیشینٹ طریقہ" کا اطلاق کرنے والا ضابطہ غیر حقیقی ہے کیونکہ یہ بہت سے بڑے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ، ہاؤسنگ، اور شہری ترقی کے منصوبوں کو "چھوڑ" دیتا ہے۔

"کیونکہ مندرجہ بالا معاملات میں زمین کی قیمت کا اطلاق کرنے کا کوئی مناسب طریقہ نہیں ہے، کیونکہ مسودہ حکم نامہ 44 میں صرف 3 زمینوں کی تشخیص کے طریقے بتائے گئے ہیں، اور زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس کے حساب کے لیے زمین کی قیمت کا تقابلی طریقہ یا آمدنی کا طریقہ لاگو کرنا ممکن نہیں ہے"۔

لہذا، مسٹر چاؤ کے خیال میں، تمام پروجیکٹس پر زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار کے اطلاق کو ریگولیٹ کرنا، قطع نظر اس سے کہ زمین کے پلاٹ یا رقبے کی قیمت "زمین کی قیمت کے جدول کے مطابق 200 بلین VND سے کم" یا "200 بلین VND سے زیادہ"، شفافیت، انصاف پسندی اور ریاستی بجٹ کے نقصان کو روکنے میں معاون ثابت ہوگی۔

تجزیے کی بنیاد پر، HoREA کے چیئرمین نے اس بات پر زور دیا کہ عملی تقاضوں کو پورا کرنے اور تمام رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، کمرشل ہاؤسنگ اور شہری علاقوں میں زمین کی قیمت کے ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے، مسودے میں "200 بلین VND کے تحت" کے ضابطے کو ہٹانے اور زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی ضرورت ہے، چاہے وہ زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کے قابلیت کے طریقہ کار کو زمین کے رقبے کے بغیر کسی بھی قیمت کے بغیر لاگو کرے۔ زمین کی قیمت کے جدول کے مطابق حساب کیا گیا ہے 200 بلین VND" یا "200 بلین VND سے زیادہ"۔

"اگر قواعد و ضوابط اب بھی یہ طے کرتے ہیں کہ زمین کے پارسلوں اور 200 بلین VND سے کم قیمت والے علاقوں پر زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کا طریقہ لاگو کیا جانا چاہئے، تو زمین کی مخصوص قیمت کا تعین کرنے اور زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے لیز کی فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور ترقی کی صلاحیت والے علاقوں پر لاگو کیا جانا چاہیے۔ زمین کی قیمت کے جدول میں زمین کی قیمت پر،" مسٹر چاؤ نے تجویز پیش کی۔

2014 کے ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 7 واضح طور پر بیان کرتا ہے کہ ویتنام میں مکانات کی ملکیت کے حقدار اداروں کی تین اقسام ہیں: گھریلو تنظیمیں، گھرانے، اور افراد؛ بیرون ملک مقیم ویتنامی لوگ؛ اور غیر ملکی تنظیمیں اور افراد جیسا کہ اس قانون کی شق 1، آرٹیکل 159 میں بیان کیا گیا ہے۔ (ماخذ: وزارت تعمیرات)

مکانات کی ملکیت کو تسلیم کرنے کی شرائط

2014 کے ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 8 واضح طور پر رہائش کے مالکانہ حقوق کو تسلیم کرنے کے لیے شرائط طے کرتا ہے۔

ویتنام میں گھر کا مالک کون ہے؟

مکان کے مالکانہ حقوق کے طور پر تسلیم کیے جانے کی شرائط۔

گھر کے مالک کے طور پر پہچانے جانے کے لیے، پہلی شرط یہ ہے کہ درخواست دہندہ کو گھریلو تنظیم، گھریلو، یا فرد ہونا چاہیے۔ بیرون ملک مقیم ویت نامی شہریوں کے لیے، ان کے پاس ویتنام میں داخل ہونے کی اجازت ہونی چاہیے۔ غیر ملکی تنظیموں اور افراد کے لیے، انہیں 2014 کے ہاؤسنگ قانون کے آرٹیکل 160 میں درج شرائط کو پورا کرنا چاہیے۔

اس کے علاوہ، قانونی رہائش درج ذیل فارموں کے ذریعے حاصل کی جانی چاہیے: گھریلو تنظیموں، گھرانوں اور افراد کے لیے، یہ تعمیرات، خریداری، لیز پر خریداری، تحفہ کے طور پر وصول کرنے، وراثت، سرمائے کی شراکت، مکانات کے تبادلے، اور قانون کے مطابق دیگر شکلوں میں سرمایہ کاری کے ذریعے ہو سکتا ہے۔

بیرون ملک مقیم ویتنامی لوگوں کے لیے، یہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار یا کوآپریٹیو سے تجارتی ہاؤسنگ کی خریداری یا لیز پر خریداری کے ذریعے کیا جا سکتا ہے (اس کے بعد اسے رئیل اسٹیٹ کاروبار کہا جاتا ہے)؛ گھرانوں یا افراد سے مکان خریدنا، تحفہ کے طور پر وصول کرنا، تبادلہ کرنا، یا وراثت میں مکان دینا؛ یا تجارتی ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنا جنہیں قانون کے مطابق مکانات کی خود تعمیر کے لیے زمین کے پلاٹ فروخت کرنے کی اجازت ہے۔

غیر ملکی تنظیموں اور افراد کے لیے، طریقہ کار جیسا کہ 2014 کے ہاؤسنگ قانون کی شق 2، آرٹیکل 159 میں بیان کیا گیا ہے۔

Vingroup Nghe An میں 1.2 ٹریلین VND کے چارٹر کیپٹل کے ساتھ ایک ذیلی ادارہ قائم کرتا ہے۔

ونگ گروپ کارپوریشن (اسٹاک کوڈ: VIC) نے ابھی ایک ذیلی ادارے کی علیحدگی اور ایک نئی کمپنی کے قیام کے حوالے سے ایک قرارداد کا اعلان کیا ہے۔

خاص طور پر، Vingroup بورڈ آف ڈائریکٹرز نے Vinpearl Joint Stock Company کو الگ کرنے کی منظوری دی ہے، جو گروپ کی ایک ذیلی کمپنی ہے، اور مذکورہ کاروبار کی علیحدگی کی بنیاد پر ایک نئی ذیلی کمپنی کے قیام کی منظوری دی ہے، جس کا مقصد اندرونی ملکیت کی تنظیم نو کرنا ہے۔

نئی قائم ہونے والی کمپنی Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company ہے، جس کا ہیڈ آفس Binh Minh Street، Nghi Hai Ward، Cua Lo Town، Nghe An Province میں واقع ہے۔

Vinpearl Cửa Hội کا متوقع چارٹر کیپٹل VND 1,263.8 بلین ہے۔ اس میں سے، Vingroup کا سرمایہ 99.99% ہے۔ کمپنی کا بنیادی کاروبار ہوٹل اور سیاحتی خدمات ہے۔

نئی کمپنی کی علیحدگی اور قیام سے پہلے، ونپرل جوائنٹ اسٹاک کمپنی کی Nghe An برانچ 2017 میں قائم کی گئی تھی۔ برانچ کی نمائندہ محترمہ وو تھی فونگ تھاو تھیں۔

Nghe An میں، Vingroup رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس جیسے Vinpearl Cua Hoi، Vincom Shophouse Vinh، اور Zone B - Quang Trung اپارٹمنٹ کمپلیکس، Vinh City کی تزئین و آرائش کے منصوبے تیار کر رہا ہے۔

2022 میں، Vinpearl Joint Stock Company نے Melía Hotels International کے ساتھ مل کر ایک اسٹریٹجک تعاون کے روڈ میپ کا اعلان کیا۔ Melía Vinpearl Cửa Hội ان 12 منصوبوں میں سے ایک ہے جس میں Vinpearl نے کم از کم 10 سال کی مدت کے لیے انتظامی حقوق میلیا کو منتقل کیے ہیں۔

یہ ریزورٹ 38.7 ہیکٹر پر پھیلے ولا اور ہوٹلوں کا ایک کمپلیکس ہے، جس میں 5,000 مربع میٹر کے رقبے پر واقع 184 ہوٹل کمروں پر مشتمل ہے۔ منصوبے کے لیے کل سرمایہ کاری تقریباً 900 بلین VND ہے۔ جون 2016 میں تعمیر کا آغاز ہوا اور اس منصوبے کا افتتاح اپریل 2017 میں کیا گیا۔

ماخذ