ہنوئی نے زمین کی نیلامی کو مسلسل معطل کر دیا، سرمایہ کار زمین کے پلاٹوں سے پہلے 'ہچکچاتے' ہیں، گھر کی ملکیت کو تسلیم کرنے کی شرائط

ہنوئی نے اچانک بہت سے اراضی پلاٹوں کی نیلامی معطل کر دی، خریداروں کے اعتماد نے زمین کے حصے کو اداس کر دیا، زمین کی قیمتوں پر "K کوفیشینٹ" لاگو کرنے سے بہت سے بڑے پیمانے پر پروجیکٹ 'چھوٹ سکتے ہیں'... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

حال ہی میں بہت سے رئیل اسٹیٹ ریسرچ یونٹس کی طرف سے شائع ہونے والی رپورٹوں سے پتہ چلتا ہے کہ 2022 کی دوسری سہ ماہی سے 2023 کی دوسری سہ ماہی تک، زمینی طبقہ اب بھی انتہائی مایوس کن سطح پر دلچسپی کا مشاہدہ کر رہا ہے۔ (ماخذ: ٹین فونگ)

زمین کی نیلامی کی مسلسل معطلی۔

حال ہی میں، ڈونگ انہ ضلع (ہنوئی شہر) نے وان ہا کمیون، ڈونگ انہ ضلع میں زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے علاقے کے لیے تکنیکی انفراسٹرکچر کی تعمیر کے منصوبے کے تحت زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کی تنظیم کو عارضی طور پر معطل کرنے کے لیے مسلسل نوٹس شائع کیے ہیں۔

خاص طور پر، 21 جولائی کو، Lac ویت نیلامی جوائنٹ اسٹاک کمپنی اور ویتنام کی نیلامی جوائنٹ اسٹاک کمپنی نے بیک وقت بلاک LK1 میں زمین کے 28 پلاٹوں اور بلاک LK3 میں زمین کے 20 پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کو عارضی طور پر معطل کرنے کے نوٹس پوسٹ کیے تاکہ وان کام کے علاقے میں تکنیکی استعمال کے بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کی جا سکے۔ ضلع

معطلی کی وجہ آفیشل ڈسپیچ نمبر 1778/UBND - TNMT مورخہ 21 جولائی اور آفیشل ڈسپیچ نمبر 755/QLDA - KHTH آف ڈونگ انہ ضلع کی پیپلز کمیٹی اور ڈونگ انہ ڈسٹرکٹ کنسٹرکشن انویسٹمنٹ پراجیکٹ مینجمنٹ بورڈ کی جانب سے LK کے LK کے حقوق کی معطلی اور LK کے حقوق کی نیلامی پر مبنی ہے۔

اس سے پہلے، بلاک LK1 میں 28 پلاٹوں کی نیلامی کے لیے 22 جولائی کو اعلان کیا گیا تھا جس کا رقبہ 130.8 - 276.65m2 تھا اور 29.7 - 34.4 ملین VND/m2 کی ابتدائی قیمت کے ساتھ نیلامی کے لیے پیش کیا گیا تھا۔ اس طرح، نیلامی کو سرکاری تاریخ سے ٹھیک 1 دن پہلے اچانک معطل کر دیا گیا جیسا کہ پہلے اعلان کیا گیا تھا۔

بلاک LK3 میں زمین کے بقیہ 20 پلاٹوں کا 29 جولائی کو نیلامی کے لیے اعلان کیا گیا جس کا رقبہ 126 - 270 m2/پلاٹ ہے اور اس کی قیمت 29.7 - 34.4 ملین VND/m2 ہے۔

اعلان کے مطابق، جن صارفین نے نیلامی کی دستاویزات خریدی ہیں اور پیشگی ادائیگی کی ہے (اگر کوئی ہے) تو اعلان کی تاریخ (21 جولائی) سے دو کام کے دنوں میں ان کی دستاویزات واپس کر دی جائیں گی۔

اس سال اپریل کے آخر میں، ڈونگ انہ ضلع نے بھی X6 علاقے، ہا لو گاؤں، لین ہا کمیون میں زمین کے 44 پلاٹوں کے لیے زمین کی نیلامی کو عارضی طور پر معطل کرنے کا اعلان کیا۔

اس کے مطابق 44 پلاٹوں کی اراضی کو 2 مرحلوں میں ترتیب دیا جائے گا، ہر مرحلے میں ضلع 22 پلاٹوں کی نیلامی کرے گا۔ جیسا کہ پہلے منصوبہ بنایا گیا تھا، پہلا مرحلہ 23 اپریل اور دوسرا مرحلہ 6 مئی کو منعقد ہوگا۔ جس میں، زمین کے پلاٹوں کا رقبہ 90 - 154 m2/پلاٹ ہوگا اور ابتدائی قیمت 30.3 - 33.3 ملین VND/m2 ہے۔

اس سے قبل جن 44 پلاٹوں کی نیلامی روک دی گئی تھی ان کی نیلامی 18 مارچ کو کرنے کا اعلان کیا گیا تھا تاہم اپریل کے آخر اور مئی کے شروع میں دوبارہ نیلام کرنے کا اعلان کیا گیا اور پھر دوبارہ معطل کرنے کا اعلان کیا گیا۔

خریداروں کے اعتماد کی وجہ سے زمین کی قیمتیں سست رہیں

حال ہی میں بہت سے رئیل اسٹیٹ ریسرچ یونٹس کی طرف سے شائع ہونے والی رپورٹوں سے پتہ چلتا ہے کہ 2022 کی دوسری سہ ماہی سے اب تک، زمینی طبقہ اب بھی انتہائی مایوس کن سطح پر دلچسپی کا مشاہدہ کر رہا ہے۔

جب مارکیٹ "گرم" ہوتی ہے، تو زمین وہ طبقہ ہے جو بہت زیادہ توجہ حاصل کرتا ہے اور بہت جلد جذب ہو جاتا ہے، لیکن جب مارکیٹ سست ہو جاتی ہے، تو زمین میں سب سے زیادہ گراوٹ ہوتی ہے۔ کیونکہ، زمین ایک ایسا طبقہ ہے جو نقد بہاؤ کا استحصال کرنے کی ضرورت سے زیادہ قیاس آرائی پر مبنی ہے۔

کچھ رئیل اسٹیٹ ماہرین کا اندازہ ہے کہ خریداروں کے اعتماد کی وجہ سے لینڈ مارکیٹ اب بھی پرسکون ہے۔ کریڈٹ کی حد اور شرح سود میں مشکلات مکمل طور پر حل نہیں ہوسکی ہیں، جس کی وجہ سے خریدار ’’ہچکچاتے‘‘ ہیں۔

Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Quoc Anh کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کا کامیاب ہونا مشکل ہے کیونکہ بیچنے والوں اور خریداروں کے درمیان توقعات ابھی بہت دور ہیں۔

خاص طور پر، سروے کے مطابق، سرمایہ کاروں کو رئیل اسٹیٹ بیچنے کی ضرورت کی وجوہات میں سے، 49% اپنے سرمایہ کاری کے پورٹ فولیو کی تشکیل نو کرنا ہے۔ 23% ہے کیونکہ انہیں اسے استعمال کرنے کی ضرورت نہیں ہے، اس لیے وہ اسے دوبارہ بیچتے ہیں۔ صرف 22٪ مالی مشکلات کی وجہ سے ہے، معاشی مسائل کو حل کرنے کے لیے منتقل کرنا پڑتا ہے۔

"چونکہ بیچنے والوں کا گروپ جنہیں مالی مشکلات کی وجہ سے "اپنی جائیدادوں سے چھٹکارا حاصل کرنے" کی ضرورت ہے وہ زیادہ نہیں ہے، ان میں سے زیادہ تر اب بھی اپنی جائیدادوں کو منافع پر فروخت کرنے کی امید رکھتے ہیں، منافع میں تقریباً 10% اتار چڑھاؤ ہوتا ہے، مسٹر Quoc Anh نے شیئر کیا۔

لیکویڈیٹی کے بارے میں، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ اگر شرح سود 10%/سال سے نیچے آ جاتی ہے اور مارکیٹ گرم ہو جاتی ہے، تو رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری کی لہر دوبارہ شروع ہو سکتی ہے، اور کاروبار کے لیے نقدی کا بہاؤ زیادہ ہو سکتا ہے۔

اس کے برعکس، اگر قرض دینے کی شرح سود بلند رہتی ہے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ جمود کا شکار رہتی ہے، تو بینک میں کیش فلو کا امکان برقرار رہے گا۔

زمین کی قیمتوں پر 'K کوفیشینٹ' لاگو کرنے سے بہت سے بڑے پروجیکٹس 'مس' ہو سکتے ہیں؟

زمین کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے والے فرمان نمبر 44/2014/ND-CP میں ترمیم اور اس کی تکمیل کے لیے وزارت قدرتی وسائل اور ماحولیات کی جانب سے تبصرے اور تکمیل کی درخواست کے جواب میں، ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) نے کہا کہ زمین کی قیمتوں کو لاگو کرنے کا ضابطہ (cofficient coffits) زمین کی قیمتوں کی فہرست کے مقابلے میں VND 200 بلین سے کم قیمت کے زمینی علاقے حقیقت کے قریب نہیں ہیں۔

HoREA کے چیئرمین Le Hoang Chau نے کہا کہ ایسوسی ایشن نے ابھی وزیر اعظم، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کو ایک دستاویز بھیجی ہے جس میں زمین کے استعمال کی فیسوں اور تمام رئیل اسٹیٹ اور شہری منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کا حساب لگانے کے لیے "زمین کی قیمت کی فہرست" کے مطابق زمین کی قیمت کو محدود کیے بغیر "زمین کی قیمتوں میں ایڈجسٹمنٹ کے قابلیت کا طریقہ" لاگو کرنے کی تجویز دی گئی ہے۔ 200 بلین VND سے کم۔"

مسٹر چاؤ کے مطابق، فرمان نمبر 44/2014/ND-CP (ڈرافٹ ڈیکری نمبر 44) میں ترمیم اور اس کی تکمیل کرنے والے مسودہ کے آرٹیکل 4 میں زمین کی تشخیص کے 3 طریقے بتائے گئے ہیں، بشمول: موازنہ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ، زمین کی قیمت کو ایڈجسٹ کرنے کا گتانک کا طریقہ، اور "اسٹیپول پلس کا طریقہ کار"۔

جس میں، مسودے کی شق 3، آرٹیکل 5 میں درج ذیل صورتوں کے لیے "زمین کی قیمتوں کے تعین کے لیے زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ لاگو کیا جاتا ہے": زمین کے پلاٹوں اور اراضی کے علاقوں کی زمین کی قیمتوں کا تعین کرنا جہاں زمینی پلاٹوں اور اراضی کے علاقوں کی قیمت 200 بلین VN سے کم زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت کے مطابق شمار کی جاتی ہے۔

تاہم، HoREA نے پایا کہ زمینی پلاٹوں اور اراضی کے علاقوں میں "زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے قابلیت کے طریقہ کار" کو لاگو کرنے کا ضابطہ جس کی قیمت زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں "200 بلین VND سے کم" ہونی چاہیے حقیقت کے قریب نہیں ہے کیونکہ یہ بہت سے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، ہاؤسنگ، اور بڑے پیمانے پر شہری علاقوں کو "چھوڑ" دیتا ہے۔

"کیونکہ مندرجہ بالا معاملات کے لیے زمین کی قیمت کا اطلاق کرنے کا کوئی مناسب طریقہ نہیں ہے کیونکہ مسودہ حکم نامہ 44 میں صرف 3 زمین کی تشخیص کے طریقے بتائے گئے ہیں، جس میں 200 بلین VND سے زیادہ کی قیمت والے پلاٹوں اور زمینی علاقوں کے لیے زمین کے کرایے اور زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے موازنہ کا طریقہ یا آمدنی کا طریقہ زمین کی قیمت پر لاگو نہیں کیا جا سکتا"۔

لہذا، مسٹر چاؤ کی رائے میں، "زمین کے پلاٹوں اور زمینی علاقوں کی قیمت کے مطابق زمین کی قیمت کی فہرست میں 200 بلین VND" یا "200 بلین VND سے زیادہ" سے قطع نظر تمام منصوبوں پر زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کا ضابطہ شفافیت کو یقینی بنانے میں معاون ثابت ہو گا، ریاستی بجٹ میں ہونے والے نقصان کی شفافیت کو یقینی بنائے گا۔

تجزیے کی بنیاد پر، HoREA کے چیئرمین نے اس بات پر زور دیا کہ عملی تقاضوں کو پورا کرنے اور تمام رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس، کمرشل ہاؤسنگ، اور شہری علاقوں میں زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے، مسودے میں "200 بلین VND کے تحت" کے ضابطے کو ہٹانے کی ضرورت ہے تاکہ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کے طریقہ کار کو لاگو کیا جا سکے۔ 200 بلین VND یا "200 بلین VND سے زیادہ" کے تحت زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت کے مطابق شمار کیا جاتا ہے۔

"اگر زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ ابھی بھی زمینی پلاٹوں اور زمینی علاقوں پر لاگو ہے جس کی قیمت 200 بلین VND سے کم ہے، زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین کرنے اور زمین کے استعمال کی فیس اور زمینی پلاٹوں کے لیے زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کا حساب لگانا ضروری ہے۔ تجویز کردہ

2014 کے ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 7 واضح طور پر بیان کرتا ہے کہ 3 مضامین ہیں جنہیں ویتنام میں مکانات رکھنے کی اجازت ہے، یعنی: گھریلو تنظیمیں، گھرانے، اور افراد؛ بیرون ملک مقیم ویتنامی لوگ؛ اس قانون کی شق 1، آرٹیکل 159 میں بیان کردہ غیر ملکی تنظیمیں اور افراد۔ (ماخذ: BXD)

گھر کی ملکیت کو تسلیم کرنے کی شرائط

2014 کے ہاؤسنگ قانون کا آرٹیکل 8 واضح طور پر گھر کی ملکیت کے حقوق کو تسلیم کرنے کے لیے شرائط طے کرتا ہے۔

ویتنام میں رہائش کے لیے اہل مضامین

گھر کی ملکیت کو تسلیم کرنے کی شرائط

گھر کی ملکیت کو تسلیم کرنے کے لیے، پہلی شرط یہ ہے کہ تنظیم، گھریلو، یا فرد گھریلو ہونا ضروری ہے۔ بیرون ملک مقیم ویتنامیوں کے لیے، انہیں ویتنام میں داخل ہونے کی اجازت ہونی چاہیے۔ غیر ملکی تنظیموں اور افراد کے لیے، انہیں 2014 کے ہاؤسنگ قانون کے آرٹیکل 160 میں بیان کردہ شرائط کو پورا کرنا چاہیے۔

اس کے علاوہ، درج ذیل فارموں کے ذریعے قانونی رہائش کا ہونا ضروری ہے: گھریلو تنظیموں، گھرانوں اور افراد کے لیے، یہ قانون کی دفعات کے مطابق تعمیرات، خریداری، کرایہ پر لینے، تحائف وصول کرنے، وراثت حاصل کرنے، سرمائے کا حصہ وصول کرنے، ہاؤسنگ ایکسچینج وصول کرنے اور دیگر شکلوں میں سرمایہ کاری کے ذریعے ہے۔

بیرون ملک مقیم ویتنامی لوگوں کے لیے، رئیل اسٹیٹ بزنس انٹرپرائزز اور کوآپریٹیو سے کمرشل ہاؤسنگ خریدنے یا لیز پر دینے کے ذریعے (اس کے بعد ریئل اسٹیٹ بزنس انٹرپرائزز کے طور پر جانا جاتا ہے)؛ خریدنا، تحفے کے طور پر وصول کرنا، بدلے میں وصول کرنا، گھر والوں اور افراد سے مکان کی وراثت حاصل کرنا؛ تجارتی ہاؤسنگ تعمیراتی سرمایہ کاری کے منصوبوں میں اراضی کے استعمال کے حقوق کی منتقلی حاصل کرنا جنہیں قانون کی دفعات کے مطابق مکانات کی تعمیر کو خود منظم کرنے کے لیے زمین فروخت کرنے کی اجازت ہے۔

غیر ملکی تنظیموں اور افراد کے لیے، یہ 2014 کے ہاؤسنگ قانون کی شق 2، آرٹیکل 159 میں تجویز کردہ فارموں کے ذریعے ہے۔

ونگ گروپ نے Nghe An میں VND 1,200 بلین سے زیادہ کے چارٹر کیپٹل کے ساتھ ایک ذیلی ادارہ قائم کیا۔

ونگ گروپ کارپوریشن (اسٹاک کوڈ: VIC) نے ابھی ایک ذیلی کمپنی کو الگ کرنے اور ایک نئی کمپنی کے قیام کے بارے میں ایک قرارداد کا اعلان کیا ہے۔

خاص طور پر، Vingroup کے بورڈ آف ڈائریکٹرز نے اندرونی ملکیت کی تنظیم نو کے مقصد کے لیے، مندرجہ بالا انٹرپرائز کی علیحدگی کی بنیاد پر، گروپ کی ذیلی کمپنی ونپرل جوائنٹ اسٹاک کمپنی کی علیحدگی اور ایک نئی ذیلی کمپنی کے قیام کی منظوری دی۔

نئی قائم ہونے والی کمپنی Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company ہے، جس کا ہیڈ آفس Binh Minh Street، Nghi Hai Ward، Cua Lo Town، Nghe An Province میں واقع ہے۔

Vinpearl Cua Hoi کا متوقع چارٹر سرمایہ 1,263.8 بلین VND ہے۔ جس میں سے، Vingroup کے سرمائے کی شراکت کا تناسب چارٹر کیپیٹل کا 99.99% ہے۔ اس انٹرپرائز کی اہم کاروباری لائن ہوٹل اور سیاحتی خدمات ہیں۔

نئی کمپنی کو الگ کرنے اور قائم کرنے سے پہلے، ونپرل جوائنٹ اسٹاک کمپنی کی Nghe An برانچ 2017 میں قائم کی گئی تھی۔ برانچ کی نمائندہ محترمہ Vo Thi Phuong Thao ہیں۔

Nghe An میں، Vingroup رئیل اسٹیٹ کے منصوبے تیار کرتا ہے جیسے Vinpearl Cua Hoi، Vincom Shophouse Vinh، اور علاقے B - Quang Trung اپارٹمنٹ کمپلیکس، Vinh شہر کی تزئین و آرائش کا منصوبہ۔

2022 میں، Vinpearl جوائنٹ اسٹاک کمپنی نے ایک اسٹریٹجک تعاون کے روڈ میپ کا اعلان کرنے کے لیے Melía Hotels International Group کے ساتھ تعاون کیا۔ Melía Vinpearl Cua Hoi ان 12 منصوبوں میں سے ایک ہے جن میں Vinpearl نے کم از کم 10 سال کی مدت کے لیے انتظامی حقوق میلیا کو منتقل کرنے میں تعاون کیا۔

یہ ریزورٹ ولا اور ہوٹلوں کا ایک کمپلیکس ہے جس کا پیمانہ 38.7 ہیکٹر ہے، جس میں 5,000 مربع میٹر کے رقبے پر واقع 184 ہوٹل کے کمرے بھی شامل ہیں۔ منصوبے کا کل سرمایہ کاری تقریباً 900 بلین VND ہے۔ یہ منصوبہ جون 2016 میں شروع ہوا اور اپریل 2017 میں اس کا افتتاح ہوا۔

ماخذ