2024 کے اراضی قانون کو عملی جامہ پہنانے سے رئیل اسٹیٹ کے لیے سرمائے کے بہاؤ کو "غیر مسدود" کرنے کی توقعات

جنرل شماریات کے دفتر کے مطابق، 2024 کے پہلے 6 مہینوں میں، ملک بھر میں 3,185 رئیل اسٹیٹ کاروباروں نے عارضی طور پر کام معطل کرنے کا اعلان کیا، جو 2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں 125 فیصد کے برابر ہے۔

تحلیل کے طریقہ کار کو مکمل کرنے والے اداروں کی تعداد 605 تھی، جو پچھلے سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 92.5 فیصد کے برابر تھی۔ زیادہ تر کاروباری اداروں کو بدترین حالات کا سامنا ہے جیسے دیوالیہ پن، آپریشن کی معطلی، تنخواہوں میں کٹوتی، تنظیم نو وغیرہ۔

Kỳ vọng — *بہت سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو بحران کا سامنا ہے۔*

حقیقت میں، بہت سے رئیل اسٹیٹ کاروبار اس وقت سود کی ادائیگی کے مسئلے سے نبردآزما ہیں کیونکہ صنعت اعلیٰ مالیاتی لیوریج کی خصوصیت رکھتی ہے، اس لیے سود کی ادائیگی کا دباؤ کاروباریوں کے کندھوں پر بہت زیادہ ہے۔

ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، کاروباری اداروں کو روزانہ آپریٹنگ اخراجات کی ایک سیریز بھی ادا کرنی پڑتی ہے جیسے کہ کرایہ، ملازمین کی تنخواہیں، کاروبار کے انتظام کے اخراجات، فروخت کے اخراجات وغیرہ۔

اس تناظر میں، رکے ہوئے پراجیکٹس، رکے ہوئے پروجیکٹس، اور تکمیل کے طویل وقت کی وجہ سے کاروبار سے کیش فلو انتہائی محدود ہے، جس کی وجہ سے بہت سے کاروبار، چھوٹے سے بڑے تک، ایک مشکل صورتحال کا شکار ہیں۔

بہت سے "نہیں" رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے مشکل بناتے ہیں۔

مندرجہ بالا مسئلے پر اپنی رائے کا اظہار کرتے ہوئے، مسٹر نگوین وان ڈِنہ - ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNRea) کے نائب صدر، ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن (VARS) کے صدر Nguoi Dua Tin نے بتایا کہ کاروبار کے لیے سرمائے کا بہاؤ بھیڑ کے آثار دکھا رہا ہے۔

اس کی بنیادی وجہ یہ ہے کہ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی کمزور ہوئی ہے، جس کی وجہ سے کاروباری آمدنی میں زبردست کمی واقع ہوئی ہے۔

بہت سے کاروباروں میں سرمائے کی کمی ہوتی ہے اور وہ جاری منصوبوں کو روکنے، یہاں تک کہ کارکنوں کو فارغ کرنے، اخراجات کم کرنے، نقصانات کو قبول کرنے اور ممکنہ جاری منصوبوں کو فروخت کرنے پر مجبور ہیں۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی مشکلات قانونی طریقہ کار کے پھنس جانے سے بھی آتی ہیں، قانونی رکاوٹیں جو کاروبار کو فروخت کے لیے پراجیکٹس تیار کرنے سے روکتی ہیں وہ اہم عوامل ہیں جن کی وجہ سے کاروبار میں کیش فلو ختم ہو جاتا ہے۔

ملک بھر میں ہزاروں منصوبوں میں تقریباً کوئی سرمایہ کاری کا طریقہ کار منظور نہیں ہے، خاص طور پر زمین کی قیمت کی منظوری اور زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی مالی ذمہ داریاں، جو پسماندگی، اوورلیپ اور تضاد کی علامات ظاہر کرنے والی پرانی پالیسیوں کی وجہ سے بہت سے مسائل کا شکار ہیں۔

اس کے علاوہ، بہت سے "نہیں" الفاظ جیسے کہ کوئی آمدنی نہیں، کوئی لیکویڈیٹی نہیں، کوئی قانونی حیثیت نہیں ہے جس کی وجہ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار بحران کی حالت میں پڑ جاتے ہیں۔

سرمایہ کے ذرائع میں دشواری کا ذکر نہ کرنا نہ صرف مقامی ہے بلکہ سرمایہ کاروں، تجارتی منزلوں، بروکرز سے لے کر صارفین اور سرمایہ کاروں تک رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لینے والے تمام گروپوں میں بھی عام ہے۔

لہذا، مسٹر ڈنہ نے اپنی رائے کا اظہار کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے تمام شرکاء اس دن کا بے صبری سے انتظار کر رہے ہیں جب 2024 کا زمینی قانون نافذ ہو گا اور مارکیٹ کو سرمائے کے ذرائع کو غیر مسدود کرنے میں مدد فراہم کرے گا۔

زمینی قانون 2024 سے جائیداد کی لیکویڈیٹی میں اضافہ متوقع ہے۔

مسودہ قانون پر قومی اسمبلی میں بحث کے دوران قومی اسمبلی کے بعض ارکان نے بھی اپنی رائے کا اظہار کیا کہ جب رئیل اسٹیٹ کی مشکلات دور ہو جائیں گی تو اس کے معیشت پر مثبت اثرات مرتب ہوں گے اور 2024 کے آخری 6 ماہ میں جی ڈی پی کی نمو کو فروغ ملے گا، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے لیے سرمائے میں مشکلات کو دور کرنا، پیداوار اور کاروبار میں سرمایہ کاری کو فروغ دینا۔

مندوب Nguyen Tuan Anh ( Binh Phuoc وفد) نے کہا کہ زمینی قانون جلد ہی نافذ ہونے پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے "برف ٹوٹنے" کی توقع ہے۔

اس کے مطابق، زمین کے قانون میں زمین کے استعمال کرنے والوں کے حقوق اور ذمہ داریوں، منصوبہ بندی، زمین کے استعمال کے منصوبوں، زمین کی تقسیم، زمین کے لیز، زمین کے استعمال کے مقاصد کی منتقلی کی اجازت، مالیات، زمین اور زمین کی قیمتوں کے بارے میں بہت سے نئے مواد ہیں، جو کاروباری اداروں میں زمین کے استعمال سے متعلق منصوبوں کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے میں معاون ثابت ہوں گے۔

"خاص طور پر، بہت سے کاروبار قانون کے نافذ ہونے کا انتظار کر رہے ہیں تاکہ وہ زمین کو لیز پر دینے اور سالانہ کرایہ ادا کر سکیں، جس سے پروجیکٹ کے نفاذ کے ابتدائی مراحل میں مالی بوجھ کو کم کیا جا سکے،" مسٹر ٹوان آنہ نے کہا۔

مندوب Nguyen Tuan Anh نے تجزیہ کیا کہ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ حال ہی میں "انتظار کی حالت" میں ہیں۔

خاص طور پر، قانونی رکاوٹوں کو ہٹانے کا انتظار رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی 70% رکاوٹوں کا سبب بنتا ہے۔ یہ رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کی تشکیل اور ترقی میں فیصلہ کن عنصر ہے، اور یہ ایک اہم مسئلہ ہے جس کو حل کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی میں مدد کی جا سکے - خاص طور پر زمین کی پالیسیوں سے متعلق رکاوٹیں۔

اسی نظریے کا اظہار کرتے ہوئے، Savills Vietnam کی کنسلٹنگ ڈائریکٹر محترمہ Do Thi Thu Giang نے کہا کہ زمین کی قیمت کے تعین کے اصولوں کو تبدیل کرنے، مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق زمین کی تشخیص پر توجہ دینے جیسی نئی دفعات کے ساتھ 2024 کے زمینی قانون کا اطلاق رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے شفافیت اور لیکویڈیٹی کو بڑھانے میں مدد کرے گا۔

تجزیہ کار نے کہا کہ مستقبل میں جب زمین کی قیمت کا ڈیٹا بیس مکمل ہو جائے گا تو خرید و فروخت کی معلومات کو عام کیا جائے گا۔

اس وقت، خریدار اور بیچنے والے لین دین کی معلومات حاصل کرنے کے لیے رسائی حاصل کر سکتے ہیں۔ وہاں سے، واضح بیداری ہے، جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے شفافیت کو بڑھانے میں مدد کرتی ہے۔

اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت بھی آسان ہو جائے گی، جس سے مارکیٹ میں لیکویڈیٹی بڑھانے میں مدد ملے گی۔

کاروبار کیش فلو کے مواقع

2024 کے زمینی قانون کو لاگو کرنے کے بعد رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مواقع پیش کرتے ہوئے، Nguoi Dua Tin ، وکیل Nguyen Thanh Ha - SB لاء فرم کے ساتھ ایک انٹرویو میں، 2024 کے زمینی قانون میں بہت سے نئے نکات پیش کیے جو کہ قانون کے لحاظ سے رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں اور زمین استعمال کرنے والوں دونوں کے لیے مواقع اور معاونت پیدا کرنے کا امکان ہے۔

مسٹر ہا کے مطابق، ان نئے نکات میں سالانہ ادائیگی کے ساتھ لیز پر دی گئی زمین کی منتقلی کے لیے لائسنس دینا شامل ہے۔ رہن کے قرضوں کے مواقع کو بڑھانا؛ جوائنٹ وینچر کے زمینی مسائل کو سنبھالنے کے لیے ایک طریقہ کار فراہم کرنا اور زمین کے صارفین جب پروجیکٹ کام کرنا بند کر دیتے ہیں یا انٹرپرائز دیوالیہ ہو جاتا ہے تو پروجیکٹوں میں سرمایہ فراہم کرتے ہیں۔ اور سائٹ کلیئرنس کے لیے طریقہ کار اور طریقہ کار فراہم کرنا۔

اس کے علاوہ نئے قانون کے نفاذ سے رئیل اسٹیٹ کی فراہمی کو بہتر بنانے میں مدد ملے گی۔ بہت سے پروجیکٹوں کے لمبے عرصے سے تاخیر کا شکار ہونے کی ایک وجہ ناکافی معاوضے کی وجہ سے سائٹ کلیئرنس میں دشواری ہے۔ مارکیٹ کی حقیقت پر مبنی قیمتوں کا تعین کرنے والا طریقہ کار زمینی فنڈ کو زیادہ تیزی سے تعینات کرنے میں مدد کرے گا۔

مسٹر Nguyen Van Dinh نے اس بات سے بھی اتفاق کیا کہ 2024 کے زمینی قانون کے نفاذ سے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اور اس رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں شرکت کرنے والوں کے لیے سرمائے کے ذرائع کو مسدود کرنے میں مدد ملے گی۔

مسٹر ڈنہ نے کہا کہ "مکمل قانونی طریقہ کار منصوبوں کو لاگو کرنے، فروخت کرنے کے لیے پروڈکٹس رکھنے، کاروبار کو ریونیو لانے، اور رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے آپریٹنگ لاگت کے مسئلے کو حل کرنے میں مدد کرے گا جن میں کیش فلو ختم ہو رہا ہے"۔

نظرثانی شدہ قوانین کی سخت دفعات رئیل اسٹیٹ پراجیکٹس کی ترقی میں کاروباروں کی مدد کرنے میں معاون ثابت ہوں گی۔ مزید خاص طور پر، یہ شفافیت، انصاف پسندی اور حقیقی سرمایہ کاروں اور پوری صلاحیت کے ساتھ سرمایہ کاروں کے لیے مواقع پیدا کرے گا۔

تاہم، مسٹر ڈنہ نے یہ بھی نوٹ کیا کہ نئے قانون کے نفاذ کے دوران خصوصی توجہ دی جانی چاہیے۔ اگر حکمنامے اور ذیلی قانون دستاویزات کو سختی اور احتیاط کے بغیر جاری کیا جاتا ہے، تو وہ رکاوٹیں پیدا کرنا جاری رکھ سکتے ہیں۔

اس کے ساتھ، ماہر نے یہ بھی تجویز کیا کہ مارکیٹ کی بحالی کو تحریک دینے اور تیز کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مخصوص مزید خصوصی کریڈٹ پالیسیاں ہونی چاہئیں۔

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm