2023 ہاؤسنگ قانون اپارٹمنٹ کی عمارتوں کے انتظام اور آپریشن کو کیسے تبدیل کرتا ہے؟

نئے قانون کا اطلاق کرتے وقت بہت سے مثبت پہلوؤں کو نوٹ کیا جاتا ہے۔

اسی مناسبت سے، ہاؤسنگ قانون 2023 میں ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ، تزئین و آرائش، پرانے اپارٹمنٹس کی تعمیر، سماجی رہائش اور انتظام اور اپارٹمنٹ عمارتوں کے استعمال پر بہت سے نئے نکات طے کیے گئے ہیں۔ مارکیٹ اور پراجیکٹ مینجمنٹ اور آپریشن پر اثرات کا جائزہ لیتے ہوئے، Savills Hanoi Real Estate Management Department کے ڈپٹی ڈائریکٹر مسٹر Tran Ngoc Duy نے کہا کہ ہاؤسنگ قانون 2023 ہر چیز کو مزید منظم بنانے میں مدد کرے گا، جو مارکیٹ کی بحالی کے عمل میں مثبت کردار ادا کرے گا۔

اس کے علاوہ، ہاؤسنگ قانون 2023 پرانے قانون میں موجود حدود کو دور کرنے میں بھی مدد کرتا ہے، پروجیکٹ کے مضامین اور مدت، تعمیراتی معیار، ہاؤسنگ کے مالکانہ حقوق وغیرہ کو واضح کرتا ہے۔ خاص طور پر ہاؤسنگ پروجیکٹ مینجمنٹ اور آپریشن کے میدان میں، یہ صارفین اور انتظامی یونٹوں کے درمیان مشترکہ تنازعات کو حل کرنے میں مدد کرتا ہے، اور مزید واضح طور پر فریقین کے متعلقہ حقوق اور ذمہ داریوں کا تعین کرتا ہے۔

تاہم، اس قانون کے اثرات طویل مدتی ہوں گے۔ درحقیقت، جب اسے اصل منصوبے سے 5 ماہ پہلے لاگو کیا گیا تھا، تب بھی عمل درآمد کے لیے بہت سے مخصوص ضابطے اور ہدایات موجود نہیں تھیں۔ مثال کے طور پر، 24 جولائی 2024 کو نئے ہاؤسنگ قانون کی رہنمائی کرنے والا صرف فرمان 95/2024/ND-CP جاری کیا گیا تھا اور سرکلر 05/2024/TT-BXD 31 جولائی 2024 کو جاری کیا گیا تھا۔

مسٹر Tran Ngoc Duy - Savills Hanoi ریئل اسٹیٹ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر

ہاؤسنگ لاء 2023 اور ہاؤسنگ لاء 2014 کے درمیان تبدیلیوں کے بارے میں، Savills کے ماہرین نے کہا کہ نئے قانون میں کام کے دوران تعمیرات اور خدمات کے معیار پر توجہ دی گئی ہے۔ تعمیر کے معیار کے حوالے سے، استعمال کی مدت کو پہلے کی طرح 50 سال پر رکھنے کی بجائے، نئے قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ تعمیر کے اصل معیار کی بنیاد پر پراجیکٹ کے استعمال کی مدت کو ایڈجسٹ کیا جائے گا، تاکہ انحطاط شدہ منصوبوں کو بروقت برقرار رکھا جا سکے اور ان کی مرمت کی جا سکے۔

سروس کے معیار کے حوالے سے، نیا قانون آپریشنل مینجمنٹ میں تبدیلیاں متعارف کرایا گیا ہے، جیسے کہ محصولات/اخراجات کی تفصیل اور انتظامی یونٹ کی صلاحیت پر مخصوص تقاضے ہیں۔ اس کے علاوہ فائر انشورنس فنڈ اور مینجمنٹ بورڈ کا معاوضہ سروس فیس سے الگ ہو کر الگ خرچ ہو جائے گا۔ آپریشنل مینجمنٹ یونٹ کو قانون کی دفعات کے مطابق سروس لاگت کے حساب کتاب کی نئی میزیں تیزی سے جاری کرنے کے لیے مینجمنٹ بورڈز/سرمایہ کاروں کے ساتھ کام کرنے کی ضرورت ہے۔

2023 ہاؤسنگ قانون میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ مشترکہ علاقوں کے استحصال سے حاصل ہونے والی تمام آمدنی، جیسے لابی، ایلیویٹرز، یا دو پہیوں والی گاڑیوں کی پارکنگ لاٹس، اور عام یوٹیلیٹی ایریاز میں اشتہارات کے منافع کو مینٹیننس فنڈ میں منتقل کیا جانا چاہیے۔

"پہلے، آپریٹنگ اخراجات کو پورا کرنے کے لیے یہ ریونیو مینجمنٹ اور آپریشن فنڈ میں شامل کیے گئے تھے۔ یہ تبدیلی مینجمنٹ فنڈ کے ریونیو کو متاثر کرے گی، جس سے آپریٹنگ یونٹس کو اپنے بجٹ اور آپریٹنگ پلانز کو نئے ضوابط کے مطابق ڈھالنے کی ضرورت ہوگی، تاکہ مستحکم آپریشنز کو یقینی بنایا جا سکے اور رہائشیوں پر کوئی اثر نہ پڑے"۔

اس کے علاوہ، سروس کنٹریکٹ کی مدت بھی بورڈ آف ڈائریکٹرز کی میعاد کے مطابق زیادہ سے زیادہ 3 سال مقرر کی گئی ہے۔ آپریشنل مینجمنٹ یونٹس کو پورے آپریشن کے دوران معیار اور صلاحیت کو یقینی بنانا اور برقرار رکھنا چاہیے۔ یہ انتظامی یونٹوں کو کام کی کارکردگی پر زیادہ توجہ دینے کی ترغیب دیتا ہے، نہ صرف فوری تقاضوں کو پورا کرنے کے لیے بلکہ میعاد ختم ہونے کے بعد معاہدے کی تجدید کے لیے مسابقت کو بھی یقینی بناتا ہے۔

آپریشن کے انتظام میں شفافیت کو یقینی بنانا

رہائشیوں پر پڑنے والے اثرات کے بارے میں بات کرتے ہوئے، Savills Hanoi کے رئیل اسٹیٹ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے یہ بھی کہا کہ ہاؤسنگ قانون 2023 میں 2014 کے ضوابط کے مقابلے میں اہم تبدیلیاں کی گئی ہیں، قانونی فریم ورک کو مضبوط بنایا گیا ہے، انتظام اور آپریشن میں شفافیت کو یقینی بنایا گیا ہے اور رہائشیوں کے حقوق کا تحفظ کیا گیا ہے۔

خاص طور پر، نئے قانون نے ایسے معاملات میں مشترکہ اور علیحدہ ملکیت کا تعین کرنے کے لیے ضابطے شامل کیے ہیں جہاں معاہدے کی وضاحت نہیں کی گئی ہے، جس سے گھر کے خریداروں کے حقوق کے تحفظ میں مدد ملے گی۔ قانون بالکونیوں اور لاگجیاس سے منسلک آلات اور اجزاء کی مشترکہ ملکیت کا تعین کرنے کے طریقے شامل کرتا ہے۔

سروس فیس یونٹ کی قیمت کے ساتھ فائر انشورنس اور مینجمنٹ بورڈ کے معاوضے کے درمیان واضح علیحدگی رہائشیوں کو فیس کے استعمال کے مقصد کو بہتر طور پر سمجھنے میں مدد دیتی ہے۔ اس کے علاوہ، نئے قانون میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ مشترکہ املاک کے لیے خدمات کے استحصال سے حاصل ہونے والی آمدنی کو آپریشن مینجمنٹ فنڈ میں اضافے کے بجائے مینٹیننس فنڈ میں منتقل کیا جانا چاہیے، عام اشیاء کی دیکھ بھال اور انفراسٹرکچر کے معیار کو بہتر بنانے کے لیے ایک سازگار طریقہ کار بنانے میں تعاون کرنا چاہیے۔

2023 ہاؤسنگ قانون رہائشیوں کے حقوق کو یقینی بناتے ہوئے اپارٹمنٹ عمارتوں کے انتظامی عمل کو شفاف بناتا ہے۔

مزید برآں، اپارٹمنٹ بلڈنگ کانفرنس میں مینجمنٹ بورڈ کے لیے اپارٹمنٹ بلڈنگ مینجمنٹ اور آپریشن میں پیشہ ورانہ علم اور مہارتوں کی تربیت کے منصوبے کے اعلان کے لیے نئے ضابطے میں بھی انتظامی بورڈ کے اراکین کو تربیت اور سرٹیفکیٹ فراہم کرنے کی ضرورت ہے (تسلیم کے فیصلے کی تاریخ سے 3 ماہ بعد)، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ مینجمنٹ بورڈ کے ممبران کو اپارٹمنٹ بلڈنگ کے انتظامی آپریشن سے متعلق پیشہ ورانہ مہارت اور علم کی مضبوط گرفت حاصل ہو۔

ہاؤسنگ قانون، حکمنامہ 95/2024/ND-CP کے ذریعے رہنمائی کرتا ہے، سرمایہ کاروں سے پراجیکٹ کے قانونی دستاویزات کو خریداروں اور کرایہ داروں کے سامنے عوامی طور پر ظاہر کرنے کا بھی مطالبہ کرتا ہے، بشمول پروجیکٹ کی تکمیل کی منظوری کے منٹ، آگ سے بچاؤ کی منظوری دینے والے دستاویزات اور فائٹنگ قبولیت کے نتائج، خصوصی تعمیراتی ایجنسیوں سے منظوری کے نوٹس، پارکنگ ایریا کی سرمایہ کاری اور اپارٹمنٹس کی سپلائی کے عمل کی ڈرائنگ وغیرہ پر اس منصوبے کی پیش رفت پر اثر پڑ سکتا ہے۔ مارکیٹ میں، لیکن شفافیت، آپریشن میں حفاظت کو یقینی بنائے گا اور گھر کے خریداروں کے لیے خطرات کو کم کرے گا۔

اس کے علاوہ، اپارٹمنٹ کی عمارتوں کی درجہ بندی سختی سے ریگولیٹ ہوتی ہے اور اس میں زیادہ مخصوص معیارات ہوتے ہیں، جس سے خریداروں کو پروجیکٹ کے معیار کا صحیح اندازہ لگانے میں مدد ملتی ہے، جس سے اپارٹمنٹ کی قیمتوں کو غیر معقول حد تک بڑھانے کے لیے خود کی درجہ بندی کی صورتحال کو روکا جاتا ہے۔

"A, B, C ضوابط کے بجائے، منصوبوں کو 1، 2، 3 میں درجہ بندی کیا جائے گا۔ درجہ بندی 8 لازمی معیاروں پر مبنی ہو گی جن میں شامل ہیں: مقام، اپارٹمنٹ کی عمارت کا مقام؛ اپارٹمنٹ کی عمارت کے اندر سہولیات؛ پارکنگ کی جگہ؛ راہداری، لابی؛ لفٹ؛ بجلی کی فراہمی؛ اپارٹمنٹ؛ تعمیراتی معیار کے ساتھ کم از کم اضافی معیارات شامل ہیں: انتظام اور آپریشن کی خدمات؛ حفاظت، آگ کی روک تھام، توانائی کا موثر استعمال"، Savills ماہرین کا تجزیہ؛

ماخذ: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html