کریڈٹ قانون کی پالیسیوں کے ذریعے مارکیٹ کو منظم کرنے کی تجویز

دنیا میں لاگو اقدامات

VARS کے مطابق، ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو کریڈٹ پالیسیوں اور قوانین کے ذریعے ریگولیٹ کرنا مارکیٹ کی پائیدار اور مستحکم ترقی کو یقینی بنانے کے مؤثر طریقوں میں سے ایک ہے، معیشت پر غیر مستحکم اثرات سے بچنا۔ یا زیادہ منفی طور پر، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی تیزی یا کساد بازاری بڑے مالی بحرانوں کا باعث بن سکتی ہے۔

تاریخی طور پر، رئیل اسٹیٹ کو اکثر ویتنام کی اقتصادی مشکلات کی ایک اہم وجہ کے طور پر درج کیا گیا ہے، اس صنعت کے براہ راست اثرات اور بالواسطہ طور پر اس اہم شعبے سے متاثر ہونے والے معاشی شعبوں جیسے کہ تعمیرات، سیاحت ، مالیات - بینکنگ کے اثرات کی وجہ سے۔ جن عوامل کا تذکرہ کیا جا سکتا ہے ان میں خراب قرض، ریئل اسٹیٹ کی زیادہ انوینٹری، سرمائے کو متحرک کرنے میں مشکلات اور سرمایہ کاروں کے اعتماد میں کمی شامل ہیں۔

مندرجہ بالا مشکلات نہ صرف براہ راست مارکیٹ کی ترقی کو متاثر کرتی ہیں بلکہ پوری معیشت کے لیے وسیع پیمانے پر نتائج کا سبب بنتی ہیں۔ لہذا، طلب اور رسد کے قدرتی قوانین کے زیادہ سے زیادہ احترام کی بنیاد پر، ریاست کے لیے یہ انتہائی ضروری ہے کہ وہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کے ضابطے کو فعال طور پر مضبوط کرے جب مارکیٹ "عدم استحکام کے آثار" دکھائے۔ یہ دنیا کے بہت سے ممالک کی حکومت اور مالیاتی ایجنسیوں کے ذریعہ لاگو ایک اقدام بھی ہے۔

معیشت پر منفی اثرات سے بچنے کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو منظم کرنا ایک اہم اقدام ہے۔

خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی پائیدار اور مستحکم ترقی کو یقینی بنانے کے لیے، معیشت پر غیر مستحکم اثرات سے بچنے کے لیے، بہت سے ممالک کی حکومت نے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے کریڈٹ پالیسی کو ایک ٹول کے طور پر استعمال کیا ہے۔ کریڈٹ کو سخت یا ڈھیلا کرنے کے ذریعے، حکومت رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کر سکتی ہے، بلبلوں کو روک سکتی ہے، اور مارکیٹ کے استحکام کو یقینی بنا سکتی ہے۔ تاہم، اس پالیسی میں لچک ہر ایک مارکیٹ اور ہر ملک کی مخصوص اقتصادی صورتحال پر منحصر ہے۔ اس مسئلے پر کچھ ممالک کا تجربہ کچھ یوں ہے:

مثال کے طور پر، چین میں، سرمایہ کاری کے سرمائے کے بہاؤ کو کنٹرول کرنے کے لیے، چینی حکومت نے کریڈٹ کا استعمال کرتے ہوئے رئیل اسٹیٹ کی خریداری پر بہت سی پابندیاں عائد کیں، خاص طور پر قیاس کے لیے قرض۔ انہوں نے قیاس آرائی پر مبنی رقم کو غیر ملکی رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں میں ڈالنے سے روکنے کے لیے بیرون ملک سرمائے کے بہاؤ کو بھی کنٹرول کیا۔

خاص طور پر، 2010 میں، چین میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے تیزی سے ترقی کی، مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا۔ اس وقت چین میں دسیوں ملین اپارٹمنٹس ایک طویل عرصے سے بنے ہوئے تھے لیکن ان میں کوئی رہنے والا نہیں تھا۔ یہ صورتحال اتنی دیر تک جاری رہی اور اتنی سنگین تھی کہ 2017 کے آخر میں، چینی حکومت کو "مکان رہنے کے لیے ہیں، قیاس آرائیوں کے لیے نہیں" کی پالیسی جاری کرنی پڑی اور ساتھ ہی ساتھ مارکیٹ کو کنٹرول اور ریگولیٹ کرنے کے لیے ایک پالیسی سسٹم کے قیام کی ہدایت کی، تاکہ قیاس آرائی کرنے والوں کو گھر کے خریداروں سے حقیقی رہائش کی ضروریات سے الگ کیا جا سکے۔

دوسرے گھر یا اس سے زیادہ کے مالک ہونے کے حوالے سے انتہائی سخت ضوابط کے علاوہ، جیسے کہ دوسرے گھر کے خریداروں کو 60-85% کی رقم جمع کرنے کی ضرورت ہے، اور تیسرے گھر کو 100% تک؛ گھر خریدنے والے کسی کو بھی کم از کم ساڑھے تین سال تک جائیداد رکھنے کی ضرورت ہے۔ علاقوں میں اعلیٰ عہدے داروں کو برطرف کرنا جنہوں نے گھروں کی قیمتیں آسمان کو چھونے کی اجازت دی ہے۔ اور یہاں تک کہ حوالہ قیمتوں کے تعین کے اقدامات کو لاگو کرنا، خریداری کے کوٹے کی تقسیم... اس کے علاوہ، بہت سے چینی شہروں نے ہوم لون کریڈٹ کی حد بندی، ہوم لون پر سود کی شرح میں اضافہ اور رہن کے ضوابط کو سخت کرنے جیسے اقدامات کا ایک سلسلہ بھی استعمال کیا ہے۔ یہ ایڈجسٹمنٹ کسی حد تک موثر رہی ہیں، جس سے قیاس آرائیوں کو نمایاں طور پر کم کیا گیا ہے۔

قیاس آرائیوں سے بچنے کے لیے گھر کے خریداروں کی "جیبوں کو مارنے" کے بہت سے ضابطے لاگو کیے جاتے ہیں۔

سنگاپور میں، قیاس آرائیوں پر قابو پانے اور رئیل اسٹیٹ کے بلبلے کو روکنے کے لیے، سنگاپور کی حکومت نے رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے قرض لینے پر، خاص طور پر دوسرے یا تیسرے گھر کے خریداروں کے لیے کم سے کم ڈپازٹ کی شرح میں اضافہ کیا ہے۔ ساتھ ہی، قرض کی رقم کو کم کرنے اور ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کے لیے، حکومت نے قرض کی مدت کو بھی محدود کر دیا ہے اور ساتھ ہی ایک سخت کریڈٹ پالیسی بھی ہے۔

کینیڈا میں، حکومت نے اعلی خطرے والے قرضوں کو محدود کرنے کے لیے قرض سے قدر کے تناسب کے ضوابط کو سخت کر دیا ہے۔ ٹورنٹو اور وینکوور جیسے بڑے شہروں میں گھر کے خریداروں کو رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے قرض لینے پر اکثر زیادہ رقم جمع کرنی پڑتی ہے۔ بہت سے ممالک قیاس آرائیوں کو محدود کرنے، گھروں کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کو روکنے اور آسٹریلیا، کینیڈا وغیرہ جیسے بڑے شہروں میں درمیانی آمدنی والے لوگوں کی حفاظت کے لیے غیر ملکی رئیل اسٹیٹ خریداروں پر کریڈٹ کنٹرول کے اقدامات بھی لاگو کرتے ہیں۔

دوسرے ممالک کے تجربے سے پتہ چلتا ہے کہ کریڈٹ پالیسی حکومتوں کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے ایک اہم ذریعہ ہے۔ دیگر ممالک میں کامیابی کے ساتھ لاگو ہونے والی بہت سی پالیسیوں کا مکمل حوالہ، سیکھا، اور ویتنام میں لاگو کیا جا سکتا ہے۔

مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے ویتنام کو درخواست دینے کی ضرورت ہے۔

دنیا بھر کے بہت سے ممالک میں حاصل ہونے والی تاثیر کے ساتھ، VARS نے مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے کریڈٹ پالیسی پر متعدد حل تجویز کیے ہیں جب مارکیٹ میں 3 ماہ میں 20% سے زیادہ اتار چڑھاؤ آتا ہے یا رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں دیگر اتار چڑھاو ہوتے ہیں جو لوگوں کی رہائش کی طلب کو متاثر کیے بغیر سماجی و اقتصادی استحکام کو متاثر کرتے ہیں:

سب سے پہلے، سٹے بازوں کے لیے کریڈٹ پالیسیوں کو سخت کریں۔ قیاس آرائی پر مبنی مقاصد کے لیے قرض لینے والے یا بہت زیادہ لیوریج استعمال کرنے والے لوگوں کی تعداد کو کم کرنے کے لیے، کریڈٹ ادارے قرض سے قدر کے تناسب کو ایڈجسٹ کر کے، زیادہ ایکویٹی ادائیگی کی ضرورت، یا دوسرے گھر کے خریداروں پر زیادہ شرح سود کا اطلاق کر کے قرض کی حد کو ایڈجسٹ کر سکتے ہیں۔

دوسرا کریڈٹ مانیٹرنگ اور مینجمنٹ کو مضبوط بنانا ہے۔ حکومت کریڈٹ کوالٹی کنٹرول پر ضوابط نافذ کر سکتی ہے، جس کے لیے بینکوں کو رئیل اسٹیٹ سے متعلق قرضوں کے بارے میں مزید تفصیلات کی اطلاع دینے کی ضرورت ہوتی ہے، اس طرح خطرے کی نگرانی کو تقویت ملتی ہے۔ کم آمدنی والے لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کے لیے کریڈٹ میکنزم قائم کرنا، سماجی ہاؤسنگ کے ترقیاتی منصوبوں کے لیے فنڈنگ ​​کو ترجیح دینا، سستی رہائش۔

VARS انتہائی معقول طریقے سے مارکیٹ کو منظم کرنے کے لیے بہت سے اقدامات تجویز کرتا ہے۔

اس کے علاوہ، ریاست کو قرضوں کو کم کرنے کی پالیسی کی بھی ضرورت ہے، بشمول شرح سود کو کم کرنا اور طویل مدتی قرضوں کو ترجیحی شرح سود کے ساتھ پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے، یا سماجی استحکام کے مقصد کے لیے کچھ دوسرے ترجیحی گروپس جیسے کہ نئے شادی شدہ نوجوان جوڑے،...

تاہم، VARS کے مطابق، پالیسی کو "درست اور درست طریقے سے" لاگو کرنے کے لیے، ریاست کو ایک ڈیٹا بیس سسٹم بنانے کی ضرورت ہے جو کافی بڑا، کافی درست اور انتہائی اپ ڈیٹ ہو تاکہ حقیقی گھر کے خریداروں، اسے حقیقی پیداوار اور کاروباری مقاصد کے لیے استعمال کرنے، اور قیاس آرائی کرنے والوں اور منافع خوروں کے درمیان واضح فرق کو یقینی بنایا جا سکے۔ رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن پرائس انڈیکس اور کچھ متاثر کن اشارے کے اعلان کو تیز کرنا انتہائی ضروری ہے تاکہ اس بات کا تعین کرنے کی بنیاد ہو کہ ریاست کو کب مداخلت کرنے کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کے تناظر میں جو اس وقت تشویش کا باعث ہے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو زیادہ جامع طریقے سے منظم کرنے کے لیے، کریڈٹ پالیسیوں کو رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس یا پراپرٹی ٹیکس کے اطلاق کے ساتھ ملایا جانا چاہیے۔ ایک ہی وقت میں، ریگولیٹری پالیسیوں کا اطلاق لچکدار ہونا چاہیے، جو کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے استحکام کو یقینی بنائے اور خطرات کو کم کرے۔

ماخذ: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html