فیصلوں پر عملدرآمد سے حاصل ہونے والے اثاثوں کے ساتھ بینک پھنس گئے ہیں۔

انفورسمنٹ ایجنسی سے موصول ہونے والے محفوظ اثاثوں کے لیے، کریڈٹ ادارہ انہیں فروخت نہیں کر سکتا اور نافذ کرنے والے ادارے سے ان کی نیلامی جاری رکھنے کے لیے نہیں کہہ سکتا کیونکہ ان اثاثوں کی نوعیت کئی ناکام نیلامیوں سے گزری ہے۔

ویتنام بینکس ایسوسی ایشن (VNBA) نے ابھی ابھی دستاویز نمبر 421/HHNH-PLNV مورخہ 5 اگست 2025 جاری کیا ہے، جس میں وزارت زراعت اور ماحولیات، وزارت انصاف اور اسٹیٹ بینک آف ویتنام سے درخواست کی گئی ہے کہ وہ ان مشکلات اور مسائل کو حل کریں جن کا رکن کریڈٹ اداروں (CIs) کو سب سے زیادہ خراب قرض وصول کرنے کے لیے درپیش ہے۔

ممبر کریڈٹ اداروں کے تاثرات کے مطابق ، خراب قرض کو سنبھالنے کے لیے ایک اہم اقدام یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کو ضامن کے طور پر قبول کیا جائے تاکہ صارف کے قرض کی واپسی کی ذمہ داری کو تبدیل کیا جا سکے۔ یہ بنیادی طور پر دو شکلوں میں کیا جاتا ہے: بینک اور صارف قرض کی ادائیگی پر رضامند ہوتے ہیں، یا کریڈٹ ادارہ کئی ناکام نیلامیوں کے بعد انفورسمنٹ ایجنسی سے ضمانتی رقم وصول کرتا ہے۔

کریڈٹ اداروں کے قانون کے مطابق، بینکوں کو رئیل اسٹیٹ کا کاروبار کرنے کی اجازت نہیں ہے لیکن قرض کی وصولی کو سنبھالنے کے لیے زیادہ سے زیادہ 5 سال تک اس پراپرٹی کو رکھنے کی اجازت ہے۔

تاہم، حقیقت یہ ہے کہ کئی علاقوں میں لینڈ رجسٹریشن دفاتر اور محکمہ زراعت اور ماحولیات نے تبدیلیاں رجسٹر کرنے اور ریئل اسٹیٹ کی ملکیت کریڈٹ اداروں کو منتقل کرنے سے انکار کر دیا ہے۔

یہ ایجنسیاں کریڈٹ اداروں کو صوبائی عوامی کمیٹی سے منتقلی کی پالیسی کی تحریری منظوری لینے اور زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کے طریقہ کار کو انجام دینے کا تقاضا کرتی ہیں۔

یہ ضرورت، کریڈٹ اداروں کے مطابق، خراب قرضوں کو سنبھالنے کے لیے اثاثے رکھنے کی نوعیت سے مطابقت نہیں رکھتی، جو کہ کوئی کاروباری سرگرمی یا براہ راست استعمال کے لیے اثاثوں کی خریداری نہیں ہے۔

ملکیت کے اندراج میں کریڈٹ اداروں کی ناکامی بہت سے نتائج کا باعث بنی ہے۔

سب سے پہلے، جائیداد کی نیلامی نہیں کی جا سکتی: چونکہ ان کے نام زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ پر نہیں ہیں، کریڈٹ ادارے خود خریدار کو جائیداد فروخت یا منتقل نہیں کر سکتے۔ نوٹری تنظیمیں بھی اس وجہ سے فروخت کے معاہدوں کو نوٹرائز کرنے سے انکار کرتی ہیں۔

دوسرا، نفاذ کی طرف سے اثاثوں کے ساتھ تعطل: نافذ کرنے والے اداروں سے موصول ہونے والے اثاثوں کے لیے، کریڈٹ ادارے انہیں فروخت نہیں کر سکتے۔ مزید نیلامیوں کے لیے نافذ کرنے والے اداروں کے پاس واپس جانا ممکن نہیں ہے، کیونکہ ان اثاثوں کی نوعیت کئی ناکام نیلامیوں سے گزری ہے۔

تیسرا، اکاؤنٹنگ کے مسائل: اسٹیٹ بینک کے فیصلے 479/2004/QD-NHNN کے ضوابط کے مطابق، بیلنس شیٹ اکاؤنٹ (اکاؤنٹ 387) میں اثاثوں کی مالیت کو ریکارڈ کرنے کے لیے، کریڈٹ اداروں کے پاس قانونی ملکیت کو ثابت کرنے والی مکمل دستاویزات کا ہونا ضروری ہے۔ چونکہ یہ رجسٹرڈ نہیں ہو سکتا، اس لیے کریڈٹ ادارے اس اثاثے کا حساب نہیں دے سکتے، جس سے اثاثہ وصول کرنے کا مقصد ناقابل حصول ہو جاتا ہے۔

چوتھا، تنازعات کا خطرہ: اگرچہ گاہک نے جائیداد حوالے کر دی ہے، قانونی طور پر، ان کے قرض کی ذمہ داریاں اب بھی کتابوں پر ہیں اور پیدا ہوتی رہتی ہیں۔ اس سے مستقبل میں تنازعات اور قانونی چارہ جوئی کا خطرہ ہوتا ہے، خاص طور پر جب جائیداد کی قیمتیں بڑھ جاتی ہیں تو پرانا مالک جائیداد پر دوبارہ دعویٰ کر سکتا ہے۔

مندرجہ بالا مشکلات کا سامنا کرتے ہوئے، ویتنام بینکنگ ایسوسی ایشن تجویز کرتی ہے کہ وزارت زراعت اور ماحولیات ملک بھر میں محکمہ زراعت اور ماحولیات کی رہنمائی کرنے والی ایک دستاویز جاری کرے، جس سے کریڈٹ اداروں کو دونوں صورتوں میں رئیل اسٹیٹ اثاثوں میں حقوق کی منتقلی / تبدیلیوں کو رجسٹر کرنے کی اجازت دی جائے: ادارے کے ذریعے ضامن وصول کرنا، اس کے ذریعے کریڈٹ ایجنسی کو مکمل طور پر معاہدہ کرنے کی اجازت دی جائے اور اس کے ذریعے کریڈٹ اداروں کو اجازت دی جائے۔ اثاثوں کی نیلامی اور نام خریدار کو منتقل کرنے کے لیے۔

حقوق کی منتقلی/تبدیلی کے رجسٹریشن کے بعد، کریڈٹ ادارہ جائیداد کو سنبھالنے کے فیصلے کی تاریخ سے 5 سال کے اندر ریئل اسٹیٹ کی فعال طور پر نگرانی، فروخت، منتقلی یا دوبارہ خریداری کا ذمہ دار ہے۔ اگر کریڈٹ ادارہ خلاف ورزی کرتا ہے تو اسے قانون کی دفعات کے مطابق ہینڈل کیا جائے گا۔

اسٹیٹ بینک آف ویتنام کے لیے، ویت نام بینکنگ ایسوسی ایشن نے قرض کے لیے تفویض کردہ اثاثوں کی شناخت کے لیے ایک رہنما دستاویز کا مطالعہ کرنے اور اسے جاری کرنے کی تجویز پیش کی ہے جب کہ کریڈٹ اداروں کو رئیل اسٹیٹ اثاثوں کے اکاؤنٹنگ میں رہنمائی کی ذمہ داریوں کے بدلے میں موصول ہونے والے اثاثوں کا مطالعہ کرنا چاہیے اور جب کریڈٹ اداروں کو صارفین کے قرض کی واپسی کی ذمہ داریوں کے بدلے میں وصول کیا جاتا ہے اور ریئل اسٹیٹ 5 سال کے لیے ریئل اسٹیٹ کی منتقلی کی ضرورت ہوتی ہے۔ کریڈٹ اداروں کے قانون کے شق 3، آرٹیکل 139 کے مطابق قرض کی وصولی کے لیے۔

اگر کریڈٹ اداروں کو ذمہ داریوں کے بدلے ضمانت مل جائے اور انہیں 5 سال تک روکے رکھا جائے تو خطرے کی فراہمی کے بارے میں رہنمائی۔

جائیداد کی تبدیلی کے اندراج سے متعلق مسائل کے بارے میں بینکنگ ایسوسی ایشن کی پٹیشن کو حل کرنے کے لیے زراعت اور ماحولیات کی وزارت اور وزارت انصاف کے ساتھ ہم آہنگی پیدا کریں، تاکہ کریڈٹ اداروں کو جائیداد کو سنبھالنے اور خریدار کے نام منتقل کرنے کا حق حاصل ہو۔

ماخذ: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html