مارکیٹ کا تضاد، قلت اور زائد دونوں؛ بہت سے علاقوں میں سرمایہ کاری کی 'لہریں' آنے کی وجہ

صوبوں اور شہروں کی مارکیٹ سرمایہ کاری کی طرف راغب ہو رہی ہے، انوینٹریز بڑی ہو رہی ہیں، پہلی ریڈ بک جاری کرنے کا وقت یکم اگست سے کم کر دیا گیا ہے... ریئل اسٹیٹ کی تازہ ترین خبریں ہیں۔

تازہ ترین رئیل اسٹیٹ: ہاربر سینٹر ہائی فونگ پروجیکٹ کا تناظر۔ (ماخذ: سلک پاتھ ہوٹل کمپنی لمیٹڈ)

علاقوں میں مسلسل نئے منصوبے شروع کر رہے ہیں۔

حال ہی میں، ہائی فونگ نے ایک نئے منصوبے، ہاربر سینٹر کا خیرمقدم کیا ہے، جو 3 لی لائی اسٹریٹ، Ngo Quyen ڈسٹرکٹ میں واقع ہے۔ اس پروجیکٹ میں 74 ملحقہ لاٹ، شاپ ہاؤسز (کمرشل ٹاؤن ہاؤسز) شامل ہیں، جس کا پیمانہ 5 منزلوں پر ہے، کل قابل استعمال رقبہ تقریباً 400 m2 ہے۔ جس میں، فرش کا رقبہ 68.6 - 161.8 m2 ہے، عام فرنٹیج 6-13.8 میٹر تک ہے۔ اس منصوبے کا کل رقبہ 11,000 m2 سے زیادہ ہے، جس کی سرمایہ کاری سلک پاتھ ہوٹل کمپنی لمیٹڈ نے کی ہے۔

ہنگ ین نے ایک نئے پروجیکٹ کی فراہمی کا خیرمقدم کیا، فبونان - ایک 32 منزلہ مخلوط استعمال کی عمارت جس میں 3 تہہ خانے ہنگ تھین ولا اور ہاؤسنگ پروجیکٹ سے تعلق رکھتے ہیں - Cuu Cao کمیون، وان گیانگ ڈسٹرکٹ (ہنگ ین)۔ منصوبے کی سرمایہ کاری این فو انویسٹ نے کی ہے۔ فبونن کا پیمانہ 20,992m2 ہے، جس میں تعمیراتی زمین کا رقبہ 4,370m2 ہے جس میں 656 یونٹس ہیں، جس میں متنوع علاقے 43-96m2 ہیں۔

ہا نام کے پاس سن اربن سٹی ہا نام کے نام سے ایک نیا پروجیکٹ ہے۔ یہ منصوبہ Phu Ly شہر کے نئے مرکز میں 400 ہیکٹر سے زیادہ کے پیمانے پر واقع ہے، جس میں 200 ہیکٹر پانی کی سطح کی ترقی کے لیے، 19 ہیکٹر سن ورلڈ پارک کے لیے، 17 ہیکٹر زمین کی تزئین کی جھیل کے لیے، 28 ہیکٹر نئی انتظامیہ کے لیے، 13 ہیکٹر اندرونی پارک کے لیے اور 60 ہیکٹر پراجیکٹ کے لیے ہے۔ پروڈکٹ کی اقسام کے لحاظ سے، یہ پروجیکٹ مختلف قسم کے اپارٹمنٹس، شاپ ہاؤسز اور ولاز کے ساتھ ہے جس میں 40 9 منزلہ عمارتیں ہیں جن میں تقریباً 15,000 اپارٹمنٹس، 4,500 کمرشل ٹاؤن ہاؤسز اور 1,200 نیم علیحدہ اور علیحدہ ولا شامل ہیں۔

تھانہ ہو نے سینٹرل ریور سائیڈ پروجیکٹ کی جانب سے ایک نئے پروجیکٹ کی فراہمی کا بھی خیر مقدم کیا۔ یہ منصوبہ تھانہ ہوا شہر کے ڈونگ ہائی وارڈ میں واقع ہے جس کی سرمایہ کاری Taseco لینڈ نے کی ہے۔ یہ معلوم ہے کہ سینٹرل ریور سائیڈ کا رقبہ 15.6 ہیکٹر ہے جس میں 493 مصنوعات ہیں۔ جن میں 80-134 m2 کے رقبے کے ساتھ 339 ٹاؤن ہاؤسز، 104-197 m2 کے رقبے کے ساتھ 94 شاپ ہاؤسز اور 180-361 m2 کے رقبے کے ساتھ 60 ولاز ہیں۔

Bac Giang کے پاس The Terra – Bac Giang کے نام سے ایک نیا پروجیکٹ ہے جس کا نام سرمایہ کار Van Phu – Invest ہے۔ یہ منصوبہ جنوبی شہری علاقے، ڈنہ کے وارڈ (باک گیانگ شہر) میں واقع ہے۔ یہ پروجیکٹ 45,059 m2 کے رقبے پر تشکیل دیا گیا ہے جس میں 28 منزلہ اونچے 2 ٹاورز ہیں جن میں کل 688 اپارٹمنٹس، 66 ولاز اور 43 ٹاؤن ہاؤس ہیں۔

ایس جی او ہومز کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر لی ڈنہ چنگ نے کہا کہ درحقیقت ہنوئی کے اپارٹمنٹس اب بھی اپنی کشش برقرار رکھتے ہیں اور رہائشی اور سرمایہ کاری دونوں جگہوں پر مارکیٹ پر حاوی ہیں۔ تاہم، اس سال کی دوسری سہ ماہی سے، اس طبقہ نے صوبائی رئیل اسٹیٹ کی زبردست تیزی کی وجہ سے سرمایہ کاری کی پائی کو دوسرے طبقات اور مارکیٹوں کے ساتھ بانٹنا شروع کر دیا ہے۔ صوبائی مارکیٹ میں نئے پراجیکٹس کی تیزی کے علاوہ، اصل وجہ یہ بھی ہے کہ ہنوئی میں موجودہ حصوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، جس کی وجہ سے سرمایہ کار اسے مزید پرکشش نہیں سمجھتے ہیں۔

ہجرت کی لہر مارچ 2024 میں شروع ہوئی تھی اور زور پکڑ رہی ہے۔ ہجرت کی لہر میں، سرمایہ کار صنعتی پارکوں، ترقی یافتہ معیشتوں والے صوبوں، ترقی یافتہ ٹریفک محور جیسے کہ Bac Ninh - Bac Giang؛ سے متعلق معاشی محوروں کے ساتھ مواقع تلاش کر رہے ہیں۔ ہنگ ین - ہائی ڈونگ - ہائی فونگ - کوانگ نین۔

انوینٹری بڑھ رہی ہے۔

Cafebiz کے بارے میں معلومات کے مطابق، تعمیراتی وزارت کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ سال کے پہلے مہینوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بتدریج دوبارہ فعال ہو گئی ہے، تلاش کرنے اور تجارت کرنے والے صارفین کی تعداد میں بھی بتدریج اضافہ ہوا ہے۔ 2023 کے اختتام کے مقابلے میں 2024 کے اوائل میں رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی تعداد میں تقریباً 30 فیصد اضافہ ہوا۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو اب بھی بہت سی مشکلات کا سامنا ہے۔ خاص طور پر، مکمل شدہ پروجیکٹس، نئے لائسنس یافتہ پروجیکٹس، اور مستقبل میں فروخت کے لیے اہل پروجیکٹس کی تعداد 2023 کی اسی مدت سے کم ہے۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کی انوینٹری اب بھی بہت بڑی ہے، خاص طور پر انفرادی مکانات اور زمینیں 19,323 پروڈکٹس کے ساتھ ہیں، جو پچھلے سال کے اختتام کے مقابلے میں 43% زیادہ ہے۔

سٹاک ایکسچینج میں درج مکانات تیار کرنے والی 10 رئیل اسٹیٹ کمپنیوں کی مالیاتی رپورٹس یہ بھی ظاہر کرتی ہیں کہ 31 جون تک کل انوینٹری ویلیو VND269,135 بلین سے زیادہ تھی، جو کہ اسی مدت کے مقابلے میں تقریباً 3% زیادہ ہے۔ درحقیقت، حالیہ برسوں میں، بہت سی کمپنیوں کی انوینٹری کی قیمت میں کمی نہیں آئی ہے بلکہ تیزی سے "پھول" گئی ہے۔

انٹرپرائزز کی انوینٹریز کو دو قسموں میں ریکارڈ کیا جاتا ہے: تیار شدہ جائیداد اور نامکمل رئیل اسٹیٹ۔ تیار شدہ رئیل اسٹیٹ کے لیے، ایک مشکل مارکیٹ کے تناظر میں، بہت سے کاروباری اداروں نے مارکیٹ کے گرم ہونے تک سامان جاری کرنے کے اپنے منصوبے ملتوی کر دیے ہیں، جس کی وجہ سے کچھ کاروباری اداروں میں انوینٹری کی قیمت کم نہیں ہو رہی ہے۔

نامکمل رئیل اسٹیٹ کے لیے، یہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کی انوینٹری کی اہم قسم ہے۔ نامکمل رئیل اسٹیٹ انوینٹری میں مسلسل اضافے کی وجہ یہ ہے کہ کئی منصوبوں میں قانونی عمل کئی سالوں سے پھنسا ہوا ہے۔ یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ مارکیٹ کی سپلائی کے دھماکے کی مدت (2018) کے بعد، شہری علاقوں میں ہاؤسنگ پراجیکٹس کی منظوری بھی سست پڑنے لگی، جس کی وجہ گہرے قانونی طریقہ کار کے مسائل ہیں۔ اس کی وجہ سے مارکیٹ میں سپلائی میں گزشتہ برسوں میں مسلسل کمی واقع ہوئی ہے، خاص طور پر بڑے شہروں جیسے کہ ہو چی منہ سٹی اور ہنوئی میں۔

اس کے علاوہ، زیادہ انوینٹری کی ایک اور وجہ یہ ہے کہ مارکیٹ گرم ترقی کے دور سے گزر رہی ہے، بہت سے سرمایہ کار قیاس آرائیوں اور سرمایہ کاری کے منصوبے جیسے کہ زمین، ریزورٹ رئیل اسٹیٹ وغیرہ تیار کرنے کے لیے صوبوں میں بہت زیادہ رقم ڈال رہے ہیں۔

اب تک، سرمایہ کاری کی منڈی سست روی کا شکار ہے، جس سے خریداروں کو تلاش کرنا مشکل ہو گیا ہے اور تکمیل کے بعد بھی اسے ختم کرنے سے قاصر ہے۔ اس قسم کی انوینٹری کے ساتھ، کاروباروں کو عام مارکیٹ کے تناظر میں اسے حل کرنے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑے گا۔

Batdongsan.com.vn کی رپورٹ میں اس بات کی بھی نشاندہی کی گئی ہے کہ متضاد طور پر، اگرچہ مارکیٹ میں نئی ​​سپلائی کی کمی ہے، لیکن فہرست میں رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی فہرست اب بھی بڑی ہے، جس سے ظاہر ہوتا ہے کہ مصنوعات مارکیٹ کی اصل ضروریات سے میل نہیں کھاتی ہیں۔

ہو چی منہ سٹی ایڈجسٹ کر رہا ہے، ابھی زمین کی نئی قیمت کی فہرست نہیں بنا رہا ہے۔

ہو چی منہ سٹی کی نئی زمین کی قیمت کی فہرست 1 جنوری 2026 سے تیار اور لاگو کی جائے گی۔ فی الحال، سٹی 2024 کے زمینی قانون کے مطابق ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست کو نافذ کر رہا ہے۔

مندرجہ بالا معلومات محکمہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کے ڈائریکٹر Nguyen Toan Thang نے یکم اگست کی سہ پہر کو سماجی و اقتصادی اجلاس میں دی۔

یکم اگست کو شہر کے سماجی و اقتصادی اجلاس میں ہو چی منہ شہر کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے کے ڈائریکٹر نگوین توان تھانگ۔ (تصویر: وان آن)

مسٹر تھانگ کے مطابق، 2024 کے اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے نفاذ میں، صوبائی عوامی کمیٹی کو زمین کی پرانی قیمت کی فہرست پر غور، استعمال یا ایڈجسٹ کرنے کی اجازت ہے۔ اس بنیاد پر، ہو چی منہ سٹی کی ایڈجسٹمنٹ کی پالیسی ہے لیکن اس نے ابھی تک نئی قیمت کی فہرست تیار نہیں کی ہے۔

زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ 7 مراحل پر مشتمل ہے، فی الحال، محکمہ نے 6 مراحل مکمل کیے ہیں۔ پورے علاقے میں کنسلٹنگ یونٹ کے ذریعے جمع کیے گئے تمام ڈیٹا کو دوبارہ ترتیب دیا گیا ہے اور جائزہ اور تشخیص کے لیے HCMC پیپلز کونسل کے ورکنگ گروپ کو منتقل کر دیا گیا ہے۔

محکمہ زمین کے لین دین کی موجودہ قیمتوں، منظور شدہ معاوضے کی قیمتوں، اور مخصوص مارکیٹ کی قیمتوں کو ایڈجسٹ اور اپ ڈیٹ کر رہا ہے تاکہ پرانی قیمت کی فہرست کے بہت کم ہونے کے تناظر میں کوئی نقصان نہ ہو۔

مسٹر Nguyen Toan Thang نے ایک مثال دی، اس علاقے میں کچھ سڑکیں ہیں جن کی پرانی قیمت کی فہرست صرف 1-2 ملین VND/m2 ہے۔ دریں اثنا، لین دین کی اصل قیمت 100-200 ملین VND/m2 تک ہے۔ لہٰذا، سٹی کو اس مدت کے دوران استعمال کرنے کے لیے مناسب ترین قیمت کی فہرست کے لیے دوبارہ ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے۔

جولائی میں، ہو چی منہ شہر میں زمین کے ریکارڈ کی تعداد میں تقریباً 40,000 ریکارڈوں کے ساتھ اضافہ ہوتا رہا، جن میں سے زیادہ تر اب بھی فروخت اور رہن کے ریکارڈ تھے۔ گزشتہ 7 مہینوں میں ہو چی منہ سٹی کی زمین سے متعلق آمدنی 12,000 بلین سے زیادہ تھی۔

ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کے وائس چیئرمین وو وان ہون کے مطابق، عوام اور رائے عامہ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست میں کافی دلچسپی رکھتے ہیں۔ لہذا، اس معلومات پر غور کرنے اور غور کرنے کی ضرورت ہے.

قدرتی وسائل اور ماحولیات کا محکمہ 2024 کے اراضی قانون کے مطابق مقامی زمین کی قیمت کی فہرست جاری کرنے کے لیے ہو چی منہ سٹی پیپلز کمیٹی کو جمع کرانے کے لیے حتمی مراحل مکمل کر رہا ہے۔

یکم اگست سے پہلی ریڈ بک جاری کرنے کا وقت کم کریں۔

حکومت نے ابھی حکمنامہ نمبر 101/2024/ND-CP (فرمانبرداری 101) جاری کیا ہے جس میں زمین کے بنیادی سروے، زمین کے استعمال کے حق کے سرٹیفکیٹس کی رجسٹریشن، زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت، اور زمین کی معلومات کے نظام کو منظم کیا گیا ہے۔ یہ حکمنامہ یکم اگست سے نافذ العمل ہے۔

خاص طور پر، فرمان نمبر 101 واضح طور پر بتاتا ہے کہ زمین اور زمین سے منسلک اثاثوں کی پہلی رجسٹریشن کا وقت 20 کام کے دنوں سے زیادہ نہیں ہے۔

زمین کے ساتھ منسلک پہلی زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ (ریڈ بک) اور جائیداد کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ جاری کرنے کا وقت 3 کام کے دنوں سے زیادہ نہیں ہے۔

مندرجہ بالا ضوابط کے مطابق پہلی بار اراضی اور زمین سے منسلک اثاثوں کی رجسٹریشن اور پہلی بار سرخ کتابیں اور گلابی کتابیں جاری کرنے کا پورا عمل 23 کام کے دنوں سے زیادہ نہیں ہے۔

پہاڑی کمیون، جزائر، دور دراز علاقوں، مشکل سماجی و اقتصادی حالات والے علاقوں، خاص طور پر مشکل سماجی و اقتصادی حالات والے علاقوں کے لیے، پہلی ریڈ بک کے اجراء کے طریقہ کار کے لیے پروسیسنگ کے وقت میں 10 کام کے دنوں کا اضافہ کیا گیا ہے۔

دریں اثنا، سابقہ ​​ضابطوں کے مطابق، پہلی ریڈ بک کے اجراء کے طریقہ کار کو انجام دینے کا وقت درست دستاویزات کی وصولی کی تاریخ سے 30 دن سے زیادہ اور دور دراز علاقوں کے لیے 40 دن سے زیادہ نہیں تھا۔

اس طرح، نئے جاری کردہ حکم نامے میں، حکومت نے پہلی بار رجسٹریشن کے طریقہ کار اور سرخ کتابوں اور گلابی کتابوں کے اجراء کے لیے وقت کم کر دیا ہے۔

پہلی سرخ کتاب جاری کرنے کے وقت کا حساب مکمل اور مستقل ڈوزیئر حاصل کرنے کی تاریخ سے لگایا جاتا ہے جیسا کہ پوائنٹ اے، شق 1، آرٹیکل 19، فرمان 101 میں بیان کیا گیا ہے۔

اس کے ساتھ، حکمنامہ 101 خاص طور پر زمین کے رجسٹریشن اور زمین سے منسلک اثاثوں کو بھی منظم کرتا ہے۔

اس حکم نامے کے مطابق، زمین اور اراضی سے منسلک اثاثوں میں تبدیلیوں کے اندراج اور زمین کے استعمال کے حقوق اور زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ دینے کا وقت مندرجہ ذیل ہے:

- زمین کے استحکام یا پلاٹ کے تبادلے کے منصوبے کی پیروی کیے بغیر زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق میں تبدیلی کی صورت میں، یا منتقلی، وراثت، زمین کے استعمال کے حقوق کے عطیہ، زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت، زمین کے استعمال کے حقوق کا استعمال کرتے ہوئے سرمایہ کی شراکت، زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت، یہ 10 کام کے دنوں سے زیادہ نہیں ہوگا۔

- سالانہ زمین کے کرایہ کی ادائیگی کے ساتھ ریاست کی طرف سے لیز پر دی گئی زمین سے منسلک اثاثوں کے ساتھ سرمایہ بیچنے یا دینے کی صورت میں، یہ 10 کام کے دنوں سے زیادہ نہیں ہوگا اور اس میں زمین کی قیمت کا تعین کرنے اور زمین کے لیز کے معاہدے پر دستخط کرنے کا وقت شامل نہیں ہوگا۔

- بنیادی ڈھانچے کی تعمیر اور کاروباری منصوبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کو لیز پر دینے یا ذیلی کرنے کی صورت میں، یہ 5 کام کے دنوں سے زیادہ نہیں ہوگا۔

- انفراسٹرکچر کی تعمیر اور کاروباری منصوبوں میں زمین کے استعمال کے حقوق کی لیز یا ذیلی لیز کے لیے رجسٹریشن کی منسوخی کی صورت میں، یہ 3 کام کے دنوں سے زیادہ نہیں ہوگا۔

زمین سے منسلک زمین اور اثاثوں کی پہلی رجسٹریشن کے مواد میں شامل ہیں: زمین استعمال کرنے والے کے بارے میں معلومات؛ زمین سے منسلک اثاثوں کا مالک؛ شخص نے انتظام کے لیے زمین تفویض کی جس میں نام، ذاتی دستاویزات، قانونی وجود، زمین استعمال کرنے والے کا پتہ، زمین سے منسلک اثاثوں کا مالک اور انتظام کے لیے زمین تفویض کردہ شخص۔

زمین کے پلاٹ کی معلومات میں پلاٹ نمبر، نقشہ شیٹ نمبر، پتہ، رقبہ، زمین کی قسم، زمین کے استعمال کا فارم، زمین کے استعمال کی اصل اور زمین کے پلاٹ کے بارے میں دیگر معلومات شامل ہیں۔

زمین سے منسلک اثاثوں کے بارے میں معلومات میں اثاثہ کی قسم، پتہ، تعمیراتی علاقہ، فرش کا رقبہ، قابل استعمال رقبہ، ملکیت کی شکل، ملکیت کی مدت اور زمین سے منسلک اثاثوں سے متعلق دیگر معلومات شامل ہیں۔

زمین کے استعمال کے حقوق کے رجسٹریشن کے لیے تقاضے، زمین سے منسلک اثاثے یا زمین کے انتظام کے حقوق یا زمین کے استعمال کے حقوق کے سرٹیفکیٹ کا اجراء، زمین کے پلاٹوں کے لیے زمین سے منسلک اثاثوں کی ملکیت اور زمین سے منسلک اثاثے۔

زمین کے استعمال کرنے والوں، زمین سے منسلک اثاثوں کے مالکان، اور زمین پر قانون کی دفعات کے مطابق انتظام کے لیے زمین تفویض کردہ لوگوں کی دیگر درخواستیں (اگر کوئی ہیں)۔

زمین کے اندراج کے طریقہ کار اور اراضی سے منسلک اثاثوں کے ڈوزیئرز وصول کرنے اور نتائج کی واپسی کے بارے میں، حکمنامہ 101 میں کہا گیا ہے: ڈوزیئرز اور نتائج واپس کرنے والی ایجنسی میں ڈوزیئرز وصول کرنے اور واپسی کے طریقہ کار کے انتظامی اور ضلعی سطح پر صوبائی پیپلز کمیٹی کے ضوابط کے مطابق ون اسٹاپ ڈیپارٹمنٹ شامل ہے۔ زمین کی رجسٹریشن کا دفتر؛ اراضی رجسٹریشن آفس کی شاخ

درخواست دہندگان اپنی درخواستیں درج ذیل طریقوں سے جمع کروانے کا انتخاب کر سکتے ہیں: براہ راست تجویز کردہ ایجنسیوں پر، پوسٹل سروس کے ذریعے، درخواست دہندگان اور لینڈ رجسٹریشن آفس کے درمیان متفقہ مقام پر، یا نیشنل پبلک سروس پورٹل یا صوبائی پبلک سروس پورٹل پر۔

ماخذ: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nghich-ly-thi-truong-vua-thieu-vua-thua-ly-do-song-dau-tu-dang-do-don-ve-nhieu-dia-phuong-281155.html