گھر کے خریدار گھر کے مالک ہونے پر غور کرتے ہیں۔

مکان کی قیمتوں میں مسلسل اضافے کے تناظر میں، خریدار غور کر سکتے ہیں اور کرائے پر لینے کا انتخاب کر سکتے ہیں، یا زیادہ مناسب قیمت پر خریدنے کے لیے پڑوسی صوبوں میں جانا قبول کر سکتے ہیں۔

اعلی فروخت کی قیمت

Savills کے حال ہی میں جاری کردہ اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ دونوں بڑے شہروں جیسے ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں، مکانات کی قدرتی سالانہ طلب تقریباً 50,000 مکانات ہے۔ یہ امیگریشن کا نتیجہ ہے، بالغوں کے گھر سے باہر نکلنا اور گھر میں لوگوں کی اوسط تعداد میں کمی…

کچھ عرصے سے سپلائی کی رکاوٹوں کی وجہ سے طلب کا یہ اعداد و شمار پورا نہیں ہوسکا ہے، جس کی وجہ سے مکانات کی طلب میں کمی واقع ہوئی ہے۔ اس کے علاوہ، غیر مستحکم گولڈ مارکیٹ اور کم شرح سود جیسے میکرو اکنامک عوامل نے سرمایہ کاروں کو معقول اور طویل مدتی سرمایہ کاری کے ذرائع تلاش کرنے کا سبب بنایا ہے۔ اپارٹمنٹ کے حصے میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں بھی اضافہ ہوا ہے۔

اپارٹمنٹ کے حصے میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ بڑھ رہی ہے۔ تصویر: ویت گوبر

تاہم، 2024 کی پہلی سہ ماہی میں Savills کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی بنیادی قیمت VND59 ملین/m2 تک پہنچ گئی، جو کہ سہ ماہی کے لحاظ سے 3% اور سال بہ سال 14% زیادہ ہے۔ سیکنڈری مارکیٹ میں بھی لین دین کے حجم میں اضافہ ریکارڈ کیا گیا اور قیمتوں میں بھی سابقہ قیمتوں کے مقابلے اضافہ ہوا۔

ہو چی منہ سٹی میں، CBRE ویتنام کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ 2024 کی پہلی سہ ماہی کے آخر میں، ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی بنیادی قیمت VND61 ملین/m2 تک پہنچ گئی، جو کہ پچھلی سہ ماہی سے کوئی تبدیلی نہیں ہوئی۔ سرمایہ کار مصنوعات کی لیکویڈیٹی بڑھانے کے لیے پرکشش فروخت اور ادائیگی کی پالیسیوں کو برقرار رکھتے ہیں۔ تاہم، لیکویڈیٹی بہت مثبت نہیں ہے۔

یہ ناقابل تردید ہے کہ طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن نے مکانات کی قیمتوں میں اضافہ کیا ہے۔ تاہم، بیچنے والے کے نقطہ نظر سے، سرمایہ کاروں کے اپنے "تکلیف" بھی ہوتے ہیں جو قیمتوں کو کم کرنا مشکل بنا دیتے ہیں، چاہے وہ واقعی چاہتے ہوں۔

ہو چی منہ شہر میں ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے رہنما نے کہا کہ رہائشی جائیداد کے منصوبے کو مکمل کرنے کے لیے، کمپنی کو بہت زیادہ اخراجات برداشت کرنا ہوں گے۔ مثال کے طور پر، پروجیکٹ کے اراضی کے اخراجات میں ریاست کے لیے معاوضے کے اخراجات، زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی کے ذریعے سائٹ کی منظوری کے اخراجات، زمین کے استعمال کی فیس، زمین کا کرایہ، اور چاول کی زمین کے تحفظ کی فیس (اگر چاول کی زمین استعمال کی جاتی ہے) شامل ہیں۔

زمین سے متعلقہ اخراجات عام طور پر اپارٹمنٹ پروجیکٹ کی لاگت کا تقریباً 15%، ٹاؤن ہاؤس پروجیکٹ کے لیے تقریباً 30%، اور ولا پروجیکٹ کے لیے تقریباً 20% ہوتے ہیں۔

خاص طور پر، موجودہ معاوضے اور سائٹ کلیئرنس کے اخراجات عام طور پر مجاز ریاستی ایجنسی کی طرف سے تقریباً 70% اصل اخراجات پر کاٹ لی جاتی ہیں جو انٹرپرائز نے اٹھائے ہیں۔ باقی اصل اخراجات جن میں کٹوتی نہیں کی گئی ہے انہیں منافع سمجھا جاتا ہے اور انٹرپرائز کو اس منافع پر اضافی 20% کارپوریٹ انکم ٹیکس ادا کرنا ہوگا۔ آخر میں، یہ تمام قیمتیں فروخت کی قیمت میں شامل ہیں جو گاہکوں کو گھر خریدتے وقت ادا کرنا پڑتی ہیں۔

تعمیراتی لاگت اپارٹمنٹ پروجیکٹس کی لاگت کا تقریباً 50%، ٹاؤن ہاؤس پروجیکٹس کے لیے تقریباً 30% اور ولا پروجیکٹس کے لیے تقریباً 20% ہے۔ اس قسم کی لاگت بڑھ رہی ہے، مثال کے طور پر، اپارٹمنٹ کی تعمیر کے لیے 1 ایم 2 فلور اسپیس کی لاگت اب بڑھ کر 13-15 ملین VND/m2 ہو گئی ہے، جو 7-8 ملین VND/m2 کی پچھلی سطح سے تقریباً دوگنی ہے...

"مذکورہ بالا تمام اخراجات کا حساب عام مارکیٹ کے حالات کے تحت کیا جاتا ہے، جس میں کمرشل ہاؤسنگ پراجیکٹ کے لیے تقریباً 3 سال کا پراجیکٹ مکمل ہوتا ہے۔ اگر ماضی کی طرح قانونی مسائل کی وجہ سے اس میں زیادہ وقت لگتا ہے، تو سرمایہ کاری کی کل لاگت میں نمایاں اضافہ ہو جائے گا،" مذکورہ کاروبار کے رہنما نے اشتراک کیا۔

مضافات روشن مقامات ہیں۔

بڑھتی ہوئی قیمتوں کا سامنا کرتے ہوئے، کچھ منصوبوں کی قیمتیں ان کی اصل قیمت سے زیادہ رکھی گئی ہیں۔ ماہرین خریداروں کو مشورہ دیتے ہیں کہ وہ احتیاط سے استعمال کی قدر اور پراجیکٹ کی معقولیت پر غور کریں۔

"عمومی طور پر، اگر قیمتیں بڑھتی رہیں تو خریدار اپنی مالی صورتحال پر غور کریں گے۔ جب کہ مکانات کی حقیقی مانگ اب بھی زیادہ تر ہوتی ہے، اگر قیمتیں بڑھتی رہیں تو خریدار غور کر سکتے ہیں اور اندرون شہر میں اپارٹمنٹس کرائے پر لینے کا انتخاب کر سکتے ہیں، یا زیادہ مناسب قیمتوں کے ساتھ پڑوسی صوبوں میں سپلائی کی منتقلی کی مانگ کو قبول کر سکتے ہیں،" مس ڈو تھو ہینگ، سینئر ڈائریکٹر، کنسلٹنگ اینڈ ریسرچ ڈپارٹمنٹ، سالوئی نے کہا۔

Savills Vietnam Consulting Services کی ڈائریکٹر محترمہ Do Thi Thu Giang نے کہا کہ گھر کا مالک ہونے اور سرمایہ جمع کرنے کا عمل اکثر چھوٹے، سستی اپارٹمنٹس سے شروع ہوتا ہے، پھر جب خاندان کے پاس اثاثے جمع ہوتے ہیں تو وہ بڑے اپارٹمنٹس میں منتقل ہو جاتے ہیں۔ لہذا، پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے اچھی جگہ پر گھر خریدنا اکثر ممکن نہیں ہوتا ہے۔

تاہم، ہاؤسنگ مارکیٹ کے ویلیو اسٹرکچر کو تبدیل کرنے میں بنیادی ڈھانچہ سب سے اہم لیور ہے۔ انفراسٹرکچر فراہم کرنے سے سفر کے اوقات کم ہوتے ہیں اور آس پاس کے علاقوں میں مزید انتخاب کھل جاتے ہیں، جس سے استطاعت کا مسئلہ حل ہو جاتا ہے۔

"بڑے شہروں میں سستی رہائش کی کمی ناقابل تردید ہے۔ تاہم، یہ معقول ہے، کیونکہ یہ سرمایہ کاروں کے لیے ممکنہ آپشن نہیں ہے اور نہ ہی یہ پہلی بار گھر خریدنے والوں کے لیے موزوں ہے۔ دیگر سیٹلائٹ علاقوں میں سستی رہائش دستیاب ہے، اور جب انفراسٹرکچر بہتر ہو جائے گا، تو ان علاقوں سے شہر کے مرکز تک کا فاصلہ کم ہو جائے گا،" Ms نے کہا۔

ماخذ