رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بہت سی مشکلات ابھی بھی قانون کے ذریعے حل ہونے کی منتظر ہیں۔

اس ورکشاپ کا اہتمام ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNREA) نے 15 اکتوبر کی سہ پہر ہنوئی میں قدرتی وسائل اور ماحولیات اور وزارت تعمیرات کے تعاون سے کیا تھا۔

ڈاکٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNREA) کے نائب صدر نے تبصرہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق تمام 3 قوانین (زمین کا قانون، ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء) میں اس بار بہت تفصیلی اور واضح ضابطے ہیں، خاص طور پر وکندریقرت اور اختیارات کی تقسیم کے حوالے سے۔ تاہم، کاروباری اداروں کی بہت سی آراء کو سنتے ہوئے، VNREA اب بھی توقع کرتا ہے کہ قوانین تیزی سے نافذ ہو جائیں گے۔ کیونکہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کی بہت سی مشکلات اس وقت حل ہونے اور ختم ہونے کی منتظر ہیں۔

"یکم اگست سے اب تک، قوانین کو نافذ ہوئے صرف 2 ماہ سے زیادہ کا عرصہ گزر چکا ہے۔ قانون کی نئی دفعات کو تیزی سے لاگو کرنے کے لیے یہ کافی وقت نہیں ہے، خاص طور پر جب قانون کی دفعات زیادہ تر پیچیدہ ہوں، تاہم، پیچیدگیوں اور بہت سے چیلنجوں کے باوجود، قوانین کو اب بھی لاگو کیا جانا چاہیے اور بھرپور طریقے سے لاگو کیا جانا چاہیے،" مسٹر ڈنہ نے مشورہ دیا۔

مسٹر ڈِن کے مطابق، فی الحال، مقامی علاقوں سے رجوع کرنے پر، VNREA کو معلوم ہوتا ہے کہ بہت سی جگہیں ابھی بھی قانون کے نفاذ کے بارے میں الجھن کا شکار ہیں، اس لیے کارروائی کی جا رہی کام کی شرح بہت کم ہے۔ مثال کے طور پر، زمین کی منظوری کے معاوضے کے منصوبوں میں، کاروبار اس بات کی عکاسی کرتے ہیں کہ زمین کو صاف کرنے سے پہلے انہیں 100% معاوضہ ادا کرنا ہوگا۔ لیکن یہ بہت مشکل ہے جس کی وجہ سے بہت سے پراجیکٹس میں رکاوٹ پیدا ہو رہی ہے۔

اس کے علاوہ دیگر مسائل بھی ہیں جیسے نیلامی، بولی لگانا، زمین کے استعمال کی فیس وغیرہ۔ اس لیے VNREA کو امید ہے کہ آنے والے وقت میں قانون کی نئی دفعات کو پھیلایا جائے گا اور اس پر فوری عمل آوری کے لیے مخصوص ہدایات ہیں۔ اس کے لیے متعلقہ وزارتوں کی توجہ اور تعاون کی ضرورت ہے۔

ایک مسئلہ جس میں بہت سے کاروباروں کو دلچسپی ہے اور اس کا جواب دینے کی ضرورت ہے وہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق، کسی پروجیکٹ کے کسی حصے کی منتقلی کی منظوری اس ایجنسی سے ہونی چاہیے جو منتقلی کی اجازت دینے کے لیے سرمایہ کاری کی پالیسی پر فیصلہ کرے۔ اگر پروجیکٹ کے کسی حصے کی منتقلی سے ٹرانسفر کرنے والے کے اصل پروجیکٹ کے پیمانے میں 10% سے زیادہ یا 30 ہیکٹر یا اس سے زیادہ کی تبدیلی (کمی) ہوتی ہے، تو یہ نجی زمین کے قانون کی شق 3، آرٹیکل 41 کی دفعات کے مطابق سرمایہ کاری کی پالیسی کے فیصلے کو ایڈجسٹ کرنے کا معاملہ ہوگا۔

تاہم، انٹرپرائز نے سوال اٹھایا، سرمایہ کاری کی پالیسی کا فیصلہ کرنے والی ایجنسی کی جانب سے رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کی دفعات کے مطابق پراجیکٹ کا ایک حصہ منتقل کرنے کی اجازت کے بعد، کیا منتقل کرنے والے کو سرمایہ کاری کے قانون کی دفعات کے مطابق سرمایہ کاری کی پالیسی کو ایڈجسٹ کرنے کے طریقہ کار کو انجام دینا ہوگا؟

اس مواد کے بارے میں، مسٹر ووونگ ڈیو ڈنگ - ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ منیجمنٹ (وزارت تعمیرات) کے محکمہ کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے تصدیق کی کہ کسی رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ کے حصے یا تمام کی منتقلی میں، 2 قسم کے پروجیکٹ ہوتے ہیں جن کو ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔

سب سے پہلے، سرمایہ کاری کے قانون کے مطابق سرمایہ کاری کی پالیسی کے لیے منظور شدہ اور سرمایہ کاری کے لیے منتخب کردہ پروجیکٹ کی قسم کو سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو انجام دینا چاہیے۔ حالات ابھی بھی رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے آرٹیکل 40 کے مطابق ہیں۔ یعنی، رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی کے تمام حالات آرٹیکل 40 کے مطابق لاگو ہوتے ہیں، چاہے وہ ریئل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے مطابق درخواست دے رہے ہوں یا سرمایہ کاری کے قانون کے مطابق، یا ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس کی منتقلی جو کہ کریڈٹ اداروں کے اثاثے ہیں آرٹیکل 40 کے مطابق بھی لاگو ہونا چاہیے۔

اس کے بعد، رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون کے مطابق ایک حصہ یا پورے پروجیکٹ کو منتقل کرتے وقت، منتقلی کرنے والے کو سابقہ سرمایہ کار کے تمام ضوابط وراثت میں ملتے ہیں۔ اگر پروجیکٹ میں پہلے کے مقابلے میں کوئی تبدیلی نہیں ہوئی ہے تو سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو دوبارہ کرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ دیگر معاملات میں جہاں سرمایہ کاری کی ایڈجسٹمنٹ قانون کے مطابق کی جانی چاہیے، سرمایہ کاری کے قانون کی پیروی کی جانی چاہیے، اس کے بعد قانون سے متعلق اگلے اقدامات کیے جائیں۔

"یہ مسئلہ دو مختلف نظاموں اور دو مختلف ایجنسیوں کے ذریعے نمٹا جاتا ہے، لیکن اس بات پر زور دیا جانا چاہیے کہ ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کے مطابق منتقلی کرتے وقت، سرمایہ کار کو تمام قانونی دستاویزات (ریئل اسٹیٹ کے کاروبار سے متعلق قانون کے آرٹیکل 39 میں) وراثت میں ملیں گی اور اگر سرمایہ کاری کی پالیسی میں کوئی تبدیلی نہیں ہوتی ہے تو اسے سرمایہ کاری کے طریقہ کار کو دوبارہ کرنے کی ضرورت نہیں ہوگی،" مسٹر ڈنگ نے تجزیہ کیا۔

اس طرح، رئیل اسٹیٹ بزنس پروجیکٹ کی قسم جو سرمایہ کاری کے قانون کی پالیسی پر عمل کرتی ہے، اب اس قسم کے پروجیکٹ کو منتقل کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ بزنس کے قانون پر عمل کرنا ہوگا۔ جہاں تک اس منصوبے کا تعلق ہے جو سرمایہ کاری کے قانون کے تحت منظوری کے عمل کی پیروی کرتا ہے، اب اس منصوبے کی منتقلی اور سرمایہ کاری کی پالیسی میں تبدیلی سرمایہ کاری کے قانون کی پیروی کرے گی۔

مسٹر فان ڈک ہیو - قومی اسمبلی کی اقتصادی کمیٹی کے اسٹینڈنگ ممبر نے کہا کہ لینڈ لا، ہاؤسنگ لاء، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء اور سرمایہ کاری کے قانون سمیت 4 قوانین کا نفاذ بہت ضروری ہے۔ ان 4 قوانین پر عمل درآمد کے لیے ایک ٹیم کی ضرورت ہے کیونکہ واضح نفاذ کے رہنما اصولوں کے بغیر، ان قوانین کو عملی طور پر لاگو کرنے کے عمل میں بہت سی مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔ صرف بیٹھنا اور بانٹنا اور مشکلات اٹھانا کارگر نہیں ہوگا، کیونکہ ہر مشکل الگ الگ ایجنسی کے اختیار میں ہے۔ لہذا، کاروباری اداروں اور لوگوں کی مشکلات کو مشترکہ طور پر دور کرنے کے لیے متعلقہ فریقوں کے درمیان قریبی ہم آہنگی کی ضرورت ہے۔

ماخذ: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584