گھر کے خریدار کیوں محتاط ہیں اور "پیسے نیچے ڈالنے" کی ہمت کیوں نہیں کر رہے ہیں جب کہ بینک کی شرح سود میں نمایاں کمی ہوئی ہے؟

ہوم لون سست، سست ترقی

سال کے آخری مہینوں میں بینک کریڈٹ کو تیز کرنے میں مدد کرنے کی محرک قوت ہونے کی توقع ہے، ہوم کریڈٹ سست ہے اور توقع سے زیادہ آہستہ بحال ہو رہا ہے۔

مکانات کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، جبکہ لیکویڈیٹی کم ہے، علاوہ ازیں قرض دینے کی شرح سود بڑھ رہی ہے، جس سے سرمایہ کار اور گھر خریدار محتاط ہیں اور پیسہ خرچ کرنے کی ہمت نہیں کر رہے ہیں۔

Sacombank کی جنرل ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Duc Thach Diem نے کہا کہ سال کے پہلے 9 مہینوں میں بینک کریڈٹ توقعات پر پورا نہیں اترا۔ داؤ ٹو اخبار کے مطابق اس صورتحال کی ایک وجہ یہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ خریداروں کی آمدنی میں کمی آئی ہے جبکہ مناسب قیمتوں پر مکانات کی فراہمی طلب کو پورا نہیں کر پائی ہے۔

وی سی بی ایس سیکیورٹیز کے تجزیہ کاروں کے مطابق، محدود رہائش کی وجہ سے گھر کی خریداری کی مانگ بحال نہیں ہوئی ہے۔ اس کے علاوہ، حالیہ دنوں میں مکانات کی قیمتیں (خاص طور پر مرکزی علاقوں میں اپارٹمنٹس) میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے، جس کی وجہ سے سرمایہ کاروں اور گھر خریداروں میں تشویش پائی جاتی ہے۔ اس سال کی پہلی ششماہی میں، رئیل اسٹیٹ بزنس کریڈٹ میں 10% سے زیادہ کا اضافہ ہوا ہے، جب کہ کنزیومر ہوم لون کریڈٹ میں صرف 1% سے زیادہ کا اضافہ ہوا ہے۔

ہوم لون کی کمزور مانگ پورے سسٹم میں کریڈٹ گروتھ کو سست کرنے کا سبب بنتی ہے۔

کم شرح سود اور رہائش اور سرمایہ کاری کے لیے مکانات کی زیادہ مانگ کے تناظر میں، آنے والے وقت میں ہوم لون ریٹیل کریڈٹ کی ترقی کا بنیادی محرک ثابت ہوں گے۔

"ہم سمجھتے ہیں کہ آنے والے وقت میں رئیل اسٹیٹ اور کنسٹرکشن کریڈٹ میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہے گا جب سپلائی زیادہ مثبت ہو گی، سود کی شرحوں اور قانونی مسائل کو سپورٹ کرنے کی کوششوں کے بعد، خاص طور پر نئے رئیل اسٹیٹ قوانین کے نافذ ہونے کے بعد پراجیکٹس میں تیزی آتی جائے گی۔ اسی وقت، کم قرضہ سود کی شرح رئیل اسٹیٹ کے کاروبار سے قرض لینے کی مانگ کو تیز کرتی ہے،" VC اور گھریلو خریداروں نے کہا۔

تاہم، اے ایف اے گروپ کے سی ای او مسٹر فان لی تھانہ لانگ نے Vnexpress پر شیئر کیا کہ حقیقت توقع کے مطابق نہیں ہے۔ "بہت سے رئیل اسٹیٹ بروکرز کا خیال ہے کہ کم شرح سود رئیل اسٹیٹ میں نقدی کے بہاؤ کو متحرک کرے گی، لیکن حقیقت میں، بے کار نقد رئیل اسٹیٹ میں نہیں آرہا ہے، بلکہ بینک کی بچتوں میں بہہ رہا ہے۔ ہاؤسنگ کی قیمتیں بہت زیادہ ہیں، مارکیٹ 'خریدنے میں مشکل، بیچنے میں مشکل' کی صورت حال میں ہے،" مسٹر نے کہا کہ ریئل اسٹیٹ کی منتقلی میں کمی واقع ہوئی ہے۔

پرسنل ہوم لون آج بینکوں کے لیے سب سے زیادہ منافع بخش حصوں میں سے ایک ہیں۔ یہ وہ شعبہ بھی ہے جو بینکوں کے کریڈٹ پورٹ فولیو میں بقایا قرضوں کا ایک بڑا حصہ ہے۔ لہذا، بینک جلد ہی قرض کی وصولی کے لیے بے تاب ہیں۔

تاہم، EZ رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ اینڈ ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی (EZ پراپرٹی) کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر فام ڈک ٹوان کے مطابق، فی الحال، بہت سے گھر خریدار بینکوں سے رقم لینے سے "خوفزدہ" ہیں، اس کی ایک وجہ یہ ہے کہ انہوں نے 2023 میں رئیل اسٹیٹ میں پھنس جانے کے درد کا تجربہ کیا ہے۔

لوگوں کو اپنے "گھر کی ملکیت کے خواب" کو پورا کرنا مشکل لگتا ہے۔

2021 اور 2022 میں ہوم لون میں تیزی سے اضافہ ہوا، جس کی ایک وجہ بنکوں کی جانب سے کوویڈ 19 کی مدت کے دوران سستے قرضے کی شرحوں کا اطلاق کرنا تھا۔ تاہم، بعد میں تیرتی شرح سود میں تیزی سے اضافہ ہوا، اس کے ساتھ مل کر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ لیکویڈیٹی کے بحران میں پڑ گئی، بہت سے سرمایہ کاروں کو فروخت کرنے اور سود کے بوجھ کو کم کرنے کے لیے نقصانات کو کم کرنے پر مجبور کیا۔

ہو چی منہ شہر کے مغرب میں رئیل اسٹیٹ جس میں آبادکاری کے علاقوں، اپارٹمنٹس، ٹاؤن ہاؤسز، اور بن چان ضلع میں زمینی پلاٹ، اگست 2024۔ تصویر: کوئنہ ٹران

فی الحال، اگرچہ ہوم لون کے لیے سود کی شرح میں کمی آئی ہے، لیکن گھر کے خریدار اب بھی ترغیب ختم ہونے کے بعد فلوٹنگ سود کی شرح سے پریشان ہیں۔ اس کے علاوہ، آمدنی کے مقابلے مکان کی قیمت بہت زیادہ ہے، جس کی وجہ سے لوگ اب بھی محتاط رہتے ہیں اور گھر خریدنے کے لیے قرض لینے کی ہمت نہیں کرتے۔

محترمہ فوونگ (ڈسٹرکٹ 1، ہو چی منہ سٹی کے ایک ہسپتال کی ہیڈ نرس) کے مطابق، گھر خریدنے کے لیے ان کا بجٹ تقریباً 3 بلین VND ہے، جس میں سے ان کے پاس تقریباً 2 بلین VND بچت ہے اور مزید 1 بلین VND بینک کے قرض سے ہے۔ وہ ڈسٹرکٹ 7 کے آس پاس کے علاقے میں 2 بیڈروم کا ایک اپارٹمنٹ خریدنا چاہتی ہے۔ ایک ہفتے کے سروے کے بعد، اسے چند اپارٹمنٹس ملے جو معیار پر پورا اترے، لیکن وہ ہچکچا رہی تھی کیونکہ اس کے خیال میں اپارٹمنٹ کی اصل قیمت کے مقابلے قیمت اب بھی زیادہ ہے۔

"ہوسکتا ہے کہ سپلائی کی موجودہ کمی کی وجہ سے، مکان کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے۔ میں مارکیٹ کے بہتر ہونے اور مزید متنوع سپلائی کا انتظار کرنا چاہتی ہوں تاکہ مزید آپشنز ہوں،" اس نے اس وقت خریداری بند نہ کرنے کی وجہ بتائی، Vnexpress کے مطابق۔

درحقیقت، مکانات کی قیمتیں حالیہ دنوں میں مسلسل بڑھ رہی ہیں، خاص طور پر اپارٹمنٹ کے حصے میں۔ ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے کہا کہ دوسری سہ ماہی میں ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں کے اشاریہ میں 2019 کے مقابلے میں بالترتیب 58% اور 27% کا اضافہ ہوا۔ اس سال فروخت کے لیے کھولی گئی سپلائی کا 80% سے زیادہ قیمت 50 ملین VND فی مربع میٹر یا اس سے زیادہ ہے۔ مضافاتی علاقوں میں جائیداد کی قیمتیں 40-80 ملین VND فی مربع میٹر تک ہیں، جب کہ مرکز میں وہ 100 ملین VND فی مربع میٹر سے زیادہ ہیں۔

VARS کے مطابق 2 بلین VND سے کم قیمت والے حصے میں اپارٹمنٹ خریدنے کے لیے قرض لینے کے لیے، قرض کی ادائیگی اور ماہانہ زندگی کے اخراجات کو یقینی بنانے کے لیے ہر خاندان کی کم از کم 35-40 ملین VND ماہانہ آمدنی ہونی چاہیے۔ دریں اثنا، شہری خاندانوں کی موجودہ آمدنی ماہانہ صرف 10-20 ملین VND ہے۔ کم قیمتیں اور لیکویڈیٹی وہ رکاوٹیں ہیں جو توقع کے مطابق رئیل اسٹیٹ میں نقدی کے بہاؤ کو روکتی ہیں۔

VARS کے چیئرمین جناب Nguyen Van Dinh نے مزید تجزیہ کیا کہ کریڈٹ کی ترقی کا محرک رئیل اسٹیٹ پر منحصر ہے، خاص طور پر ہوم لون کی مانگ۔ لہذا، اس شعبے میں قرض کی طلب کو تیز کرنے کے لیے، لوگوں کی آمدنی کی سطح کے مطابق رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو ریگولیٹ کرنے کے لیے پالیسیاں ہونی چاہیے۔ اس کے علاوہ، یہ ضروری ہے کہ کاروباری اداروں کے لیے قانونی رکاوٹوں کو دور کیا جائے تاکہ لاگت کو کم کیا جا سکے اور ریئل اسٹیٹ میں سرمائے کی واپسی کی حوصلہ افزائی کرنے کے لیے کریڈٹ دینے کی شرائط میں زیادہ لچکدار ہو۔

قرض لینے والے کی طرف، معاشی ماہرین بھی اس مرحلے پر رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے رقم خرچ کرتے وقت محتاط حساب کتاب کی سفارش کرتے ہیں۔ ذاتی رئیل اسٹیٹ کے ماہر Le Quoc Kien کے مطابق، گھر خریدنے کے لیے قرض لیتے وقت، سب سے پہلے، قرض لینے والے کی تنخواہ سے مستحکم آمدنی اور کم از کم 40-50% کا اپنا سرمایہ ہونا چاہیے، باقی کو قرض ادا کرنے کی صلاحیت کو برقرار رکھنے اور خراب قرض سے بچنے کے لیے بینک کی مالی مدد پر انحصار کرنا چاہیے۔

مسٹر کین نے شیئر کیا کہ عام طور پر، گھر کے خریداروں کو اپنی کل ماہانہ آمدنی کا زیادہ سے زیادہ 40% صرف ہاؤسنگ پر خرچ کرنا چاہیے، تاکہ روزمرہ کی زندگی میں دیگر بنیادی ضروریات کے اخراجات کو پورا کیا جا سکے۔ اس لیے، مناسب لون پیکج کا انتخاب کرنے کے لیے بینکوں کے درمیان ہوم لون کی شرح سود کا موازنہ کرنے کے علاوہ، گھر کے خریداروں کو نقد بہاؤ اور قرض کی واپسی کی صلاحیت پر احتیاط سے غور کرنے کی ضرورت ہے۔ ماہانہ سود اور اصل رقم ادا کرنا، اگر احتیاط اور معقول منصوبہ بندی نہ کی گئی ہو، تو یہ مالی بوجھ اور زندگی پر بڑا دباؤ پیدا کر سکتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں جو بہت زیادہ ہیں جبکہ لیکویڈیٹی کم ہے نہ صرف خریداروں کو تجارت کرنے کے قابل ہونے سے روکتی ہے، اپنے سرمائے کو طویل عرصے تک دفن کرنا پڑتا ہے، بلکہ خریداروں کے لیے زیادہ منافع کی شرح کو جمع کرنا اور توقع کرنا بھی مشکل بنا دیتا ہے۔ مکانات کی اونچی قیمتیں بھی رئیل اسٹیٹ کے کرائے سے حاصل ہونے والے منافع کو کم کرتی ہیں (کل سرمایہ کاری کی قیمت کا صرف 3% کے حساب سے، بینک کی شرح سود سے بہت کم)۔ Dau Tu اخبار کے مطابق، یہی وجہ ہے کہ رئیل اسٹیٹ کے بجائے پیسہ بچتوں میں جاتا ہے۔

VPBank Securities Company کے تجزیہ کاروں کا خیال ہے کہ مکانات کی قیمتوں کا ویت نامی لوگوں کی آمدنی کے تناسب میں اضافہ ہوا ہے اور تجویز کردہ تناسب سے تقریباً 4-5 گنا زیادہ ہے۔ اس لیے، اگرچہ گزشتہ سال میں ہوم لون کی شرح سود میں نمایاں کمی واقع ہوئی ہے، لیکن مکانات کی قیمتیں بلند رہیں، جس سے بہت سے لوگوں کے لیے اپنے "گھر کی ملکیت کے خواب" کو پورا کرنا مشکل ہو گیا ہے۔

خان لِنہ (t/h)

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm