عشرة حلول لإزالة العقبات وتعزيز انتعاش سوق العقارات.

لقد تجاوز سوق العقارات أدنى مستوياته.

نيابة عن شركات العقارات، نود أن نشكر الصحيفة.   العمال   إن تنظيم ندوة "إزالة العقبات القانونية أمام العقارات" في هذا الوقت مناسب للغاية، حيث يجري إعداد القضايا التي تتطلب اتخاذ إجراءات حاسمة وإدراجها في القانون للموافقة عليها.

يدرك جميع القادة والمؤسسات البحثية وقطاع الأعمال جيداً العقبات القانونية الكبيرة التي تواجه سوق العقارات. وقد أبلغنا الحكومة بأن الصعوبة الأكبر تكمن في الجوانب القانونية، والتي تشكل ما يصل إلى 70% من العقبات التي تواجه المشاريع.

توجد ثلاثة مستويات من العقبات. العقبة الأكبر هي عدم الاتساق والتناقضات والتعارضات في بعض اللوائح. كما تُشكل بعض اللوائح الواردة في الوثائق الفرعية المتعلقة بالأراضي والعقارات مشاكل. وعلى وجه الخصوص، توجد صعوبات في تطبيق القانون من قِبل المسؤولين والموظفين الحكوميين في مختلف الإدارات والهيئات. قد تُحل نفس الوثيقة بشكل جيد نسبيًا في بعض المناطق، بينما لا يُمكن حلها في مناطق أخرى، مما يُسبب اختناقات في المشاريع المحلية.

أما العقبة الرئيسية الثانية فهي الوصول إلى رأس المال. فإلى جانب رأس المال السهمي، اعتمدت شركات العقارات في الآونة الأخيرة على أربعة مصادر تمويل أخرى. أولها رأس المال من سوق الأسهم؛ إذ يوجد حاليًا أكثر من 1600 شركة مدرجة، منها 169 شركة فقط تعمل في مجال العقارات. وهذا العدد ضئيل جدًا وغير كافٍ للاستفادة الكاملة من رأس المال المتاح في سوق الأسهم.

ثانياً، في حين أن رأس المال من السندات ظل راكداً منذ الربع الثالث من عام 2022، فإن سوق السندات لا يزال يمثل مشكلة على الرغم من القرار رقم 08 الذي يهدف إلى التنظيم.

أما العقبة الرئيسية الثالثة، والتي لا تقل أهمية، فهي الحصول على الائتمان من البنوك التجارية. هذا هو رأس المال التأسيسي، الذي يعمل كـ"قابلة" ويقدم دعماً كبيراً للشركات، ولكنه لم يُستغل بالكامل بعد.

يأتي رأس المال المتبقي من العملاء والشركاء، ولكن إذا لم تُحل العقبات الأولية، فإنها تصبح بدورها عصية على الحل. وعلى وجه الخصوص، يضغط رأس المال من الشركاء والاستثمار الأجنبي المباشر على الشركات المحلية لبيع المشاريع بأسعار زهيدة، أو للمطالبة بخصومات كبيرة قبل الموافقة على الاستثمار. بعبارة أخرى، يتصرفون كالجوارح التي تنتظر الفرصة المناسبة لاقتناص المشاريع المتعثرة. وهذا يُعدّ عائقًا كبيرًا أمام الشركات المحلية.

حالياً، يُعدّ قطاع العقارات الصناعية الأكثر ازدهاراً على الأرجح. لم تؤثر السنوات الثلاث التي شهدتها الجائحة بشكل كبير على هذا القطاع، مما هيأ بدوره ظروفاً مواتية لنمو قطاعات أخرى.

فيما يتعلق بالسوق، أعتقد أنه ينبغي علينا الآن استخدام مصطلح "الوصول إلى القاع". يعتقد الكثيرون أن السوق وصل إلى أدنى مستوياته في أبريل أو مايو من هذا العام. ومع ذلك، واستنادًا إلى بيانات من إدارة الإنشاءات في مدينة هو تشي منه، أعتقد أن الوصول إلى القاع حدث في الربع الأول من عام 2023 عندما شهد قطاع العقارات نموًا سلبيًا بنسبة 16.1%، ولكنه تحسن تدريجيًا منذ ذلك الحين.

في نهاية الربع الثاني من عام 2023، كان النمو لا يزال سلبياً بأكثر من 11%. لكن ابتداءً من الربع الثالث، انخفض إلى ما يزيد قليلاً عن 8%.

فيما يتعلق بالعوائق القانونية، توجد حاليًا ثلاث مشكلات رئيسية: الأنظمة القانونية؛ واللوائح غير القانونية، كالمراسيم والتعاميم؛ والقرارات الصادرة على مستوى المحافظات. تُسبب هذه العوائق صعوبات للمسؤولين والموظفين الحكوميين في التعامل مع الملفات المتعلقة بالعقارات، مما يؤدي إلى الخوف من المسؤولية، والتنصل منها، والتردد في تقديم المقترحات.

إن إصدار اللجنة المركزية للوائح التي تحمي حقوق المسؤولين الذين يجرؤون على التفكير والتصرف سيسهم في إعادة تنشيط روح موظفي الخدمة المدنية. إلى جانب ذلك، أكد القرار رقم 18 الصادر عن اللجنة المركزية الثالثة عشرة للحزب الشيوعي الفيتنامي بشأن "مواصلة ابتكار المؤسسات والسياسات وتحسينها، وتعزيز فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق زخم لجعل بلادنا دولة متقدمة ذات دخل مرتفع" على ضرورة تعديل قانون الأراضي لعام 2013 والقوانين ذات الصلة لضمان الاتساق والتوحيد.

في رأيي، يُعدّ قانون الأراضي الحالي (المعدّل)، الذي تنظر فيه الجمعية الوطنية وتستعد لإقراره، مشروعاً ضخماً يتجاوز 200 صفحة. ومع ذلك، عند قراءة المسودة الأخيرة، ما زلت أجد بعض النقاط الإشكالية، بما في ذلك مسألة حصول الشركات على الأراضي كما هو منصوص عليه في المادة 128.

وبناءً على ذلك، تقترح مسودة اللوائح خيارين: إما أن تتمكن الشركات من تطوير مشاريع سكنية تجارية فقط في حال حصولها على أراضٍ سكنية عن طريق نقل الملكية، أو في حال حصولها على أراضٍ سكنية وأخرى غير سكنية. فكيف إذن يمكن توفير أراضٍ لمشاريع سكنية تجارية واسعة النطاق أو مناطق حضرية واسعة النطاق؟ ففي قلب مدينة هو تشي منه، لا تتجاوز مساحة الأراضي السكنية عادةً بضعة آلاف من الأمتار المربعة على الأكثر.

حتى لو امتلك شخص ما قطعة أرض زراعية مساحتها ١٠ هكتارات أو قطعة أرض صناعية مساحتها ٢ هكتار، فلن يتمكن من المضي قدمًا في مشروعه لعدم توفر أراضٍ سكنية. في رأيي، هذا أمر غير منطقي ويتطلب تعديلًا لتسهيل تطوير المشاريع التجارية.

علاوة على ذلك، آمل أيضاً في وضع لوائح مناسبة لتسهيل تطوير الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وترميم وإعادة بناء المباني السكنية القديمة. وأتوقع أن يُنظر في قانون الأراضي المعدل ويُقر في الوقت المناسب.

بالإضافة إلى ذلك، من الضروري ضمان الاتساق والتوافق مع قانون الأراضي، وكذلك مع قانون المؤسسات الائتمانية وقانون بيع الأصول بالمزاد العلني، في القوانين ذات الصلة مثل قانون الإسكان (المعدل) وقانون الأعمال العقارية (المعدل).

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm