10 حلول لإزالة العوائق وتعزيز انتعاش العقارات

لقد وصل سوق العقارات إلى أدنى مستوياته.

بالنيابة عن شركات العقارات نتقدم بالشكر للصحيفة.   العمال   ويأتي تنظيم ندوة "إزالة العوائق القانونية أمام العقارات" في هذه المرحلة في الوقت المناسب حيث يتعين حل القضايا بشكل جذري وإدراجها في القانون الذي يجري إعداده للموافقة عليه.

يدرك جميع القادة ووكالات البحث ومجتمعات الأعمال تمامًا أهمية المشكلات القانونية في سوق العقارات. وقد أبلغنا الحكومة أن أكبر الصعوبات قانونية، إذ تُشكل 70% من مشاكل المشاريع.

هناك ثلاثة مستويات من المشاكل. تكمن المشكلة الأكبر في افتقار بعض اللوائح إلى الاتساق، وتناقضها، وتعارضها مع القانون. كما تُثير بعض اللوائح في وثائق اللوائح الفرعية المتعلقة بالأراضي في قطاع العقارات إشكاليات أيضًا. وعلى وجه الخصوص، هناك مشاكل في إنفاذ القانون من قِبل موظفي الخدمة المدنية في الإدارات والفروع. باستخدام الوثيقة نفسها، نجحت بعض المحليات في حل المشكلة بشكل جيد نسبيًا، بينما لم تتمكن أخرى من حلها، مما تسبب في ازدحام المشاريع المحلية.

ثاني أكبر مشكلة هي الوصول إلى رأس المال. فبالإضافة إلى رأس المال المُساهم، اعتمدت شركات العقارات مؤخرًا على أربعة مصادر أخرى لرأس المال. أولها رأس المال من سوق الأسهم، إذ يوجد حاليًا أكثر من 1600 شركة مُدرجة، منها أكثر من 169 شركة فقط مُرتبطة بالعقارات. وهذا العدد ضئيل جدًا، ولا يكفي لاستغلال رأس المال في سوق الأسهم.

ثانيًا، رأس المال المُستخرَج من السندات، ولكنه مُجمَّد منذ الربع الثالث من عام ٢٠٢٢. وحتى الآن، لا يزال سوق السندات مُجمَّدًا رغم القرار رقم ٠٨ للتسوية.

المشكلة الرئيسية الثالثة هي الائتمان من البنوك التجارية. فهو مصدر رأس مال أساسي، ويعمل بمثابة "قابلة"، ويمثل دعمًا كبيرًا للشركات، ولكنه لم يُستغل بعد.

الباقي هو رأس مال العملاء والشركاء، ولكن عندما لا تُحل المشاكل الأولية، تُعيق هذه المشاكل أيضًا. يُجبر رأس مال الشركاء ورأس المال الأجنبي (الاستثمار الأجنبي المباشر) الشركات المحلية على "بيع" المشاريع بأسعار بخسة، أو تقديم خصومات كبيرة للاستثمار. ببساطة، إنها أشبه بـ"مُرهِقة" تنتظر "البحث" عن مشاريع "ميتة". وهذا يُمثل عيبًا كبيرًا للشركات المحلية.

حاليًا، يُرجَّح أن يكون قطاع العقارات الصناعية هو القطاع الأكثر ربحية. لم يُؤثِّر الوباء الذي استمر لثلاث سنوات على هذا القطاع كثيرًا، مما يُهيئ أيضًا الظروف المناسبة لنمو قطاعات أخرى.

فيما يتعلق بالسوق، أعتقد أنه من الأفضل استخدام مصطلح "المنطقة القاعية" الآن. يعتقد الكثيرون أن السوق سيصل إلى أدنى مستوياته في أبريل أو مايو من هذا العام. لكن بناءً على بيانات إدارة البناء في مدينة هو تشي منه، أعتقد أن المنطقة القاعية ستبدأ في الربع الأول من عام ٢٠٢٣، عندما يكون نمو قطاع العقارات سلبيًا بنسبة ١٦.١٪، ولكنه سيتحسن تدريجيًا من ذلك الحين فصاعدًا.

في نهاية الربع الثاني من عام ٢٠٢٣، ظل النمو سلبيًا عند أكثر من ١١٪. ولكن بدءًا من الربع الثالث، انخفض النمو إلى ما يزيد عن ٨٪ فقط.

فيما يتعلق بالمشاكل القانونية، هناك حاليًا ثلاث قضايا: اللوائح القانونية؛ واللوائح الفرعية كالمراسيم والتعميمات؛ والقرارات الإقليمية. تُسبب هذه المشاكل صعوبات للمسؤولين وموظفي الخدمة المدنية في التعامل مع الوثائق المتعلقة بقطاع العقارات، كالخوف من المسؤولية، والتهرب منها، والتردد في تقديم الاقتراحات.

إن إصدار الحكومة المركزية للوائح بشأن حماية حقوق المسؤولين الذين يتجرأون على التفكير والعمل سيساهم في إحياء روح موظفي الخدمة المدنية. إلى جانب ذلك، أكد القرار رقم 18 الصادر عن اللجنة المركزية الثالثة عشرة للحزب، والمتعلق بـ "الاستمرار في ابتكار وتطوير المؤسسات والسياسات، وتحسين فعالية وكفاءة إدارة الأراضي واستخدامها، وخلق زخم لتحويل بلادنا إلى دولة متقدمة ذات دخل مرتفع"، على ضرورة تعديل قانون الأراضي لعام 2013 والقوانين ذات الصلة لضمان الاتساق والوحدة.

برأيي، فإن قانون الأراضي (المعدل) الذي يجري النظر فيه حالياً وإعداده للموافقة عليه من قبل الجمعية الوطنية والذي يتكون من أكثر من 200 صفحة هو عمل ضخم، ولكن عند قراءة المسودة الأخيرة، لا تزال هناك بعض المشاكل، بما في ذلك قضية حصول الشركات على الأراضي المنصوص عليها في المادة 128.

وبناءً على ذلك، ينص المشروع على خيارين: إما أن تقبل الشركات نقل ملكية الأراضي السكنية فقط، أو أن يُسمح للأراضي السكنية وأراضي أخرى لإقامة مشاريع سكنية تجارية. فكيف يُمكن إذًا توفير أراضٍ لإقامة مشاريع سكنية تجارية كبيرة ومناطق حضرية واسعة؟ في وسط مدينة هو تشي منه، إذا كانت أرضًا سكنية، فإن أكبر مساحة لها لا تتجاوز بضعة آلاف الأمتار المربعة.

في حالة شراء ١٠ هكتارات من الأراضي الزراعية أو هكتارين من الأراضي الصناعية، يبقى تنفيذ المشروع مستحيلاً لعدم وجود أرض سكنية. برأيي، هذا غير معقول، ويجب تعديله بما يتناسب مع تطوير المشاريع التجارية.

علاوةً على ذلك، آملُ أن تُسنَّ لوائحُ مناسبةٌ لتسهيل تطوير الإسكان الاجتماعي، وإسكان العمال، وترميم وإعادة بناء المباني السكنية القديمة. كما آملُ أن يُناقش قانون الأراضي المُعدّل ويُقرَّ في الوقت المناسب.

وبالإضافة إلى ذلك، من المهم للغاية تعديل القوانين ذات الصلة مثل قانون الإسكان (المعدل)، وقانون الأعمال العقارية (المعدل) لضمان التوافق والتوافق مع قانون الأراضي، إلى جانب قانون مؤسسات الائتمان وقانون المزاد العقاري.

المصدر: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm