باك جيانغ: منع الارتفاعات المضاربية في أسعار الأراضي.

باك جيانغ - شهدت بعض مناطق المقاطعة مؤخراً ارتفاعاً ملحوظاً في أسعار الأراضي، وذلك عقب أنباء دمج الحدود الإدارية بين مقاطعتي باك جيانغ وباك نينه. وقد ارتفعت قيمة نقل ملكية العديد من قطع الأراضي بشكل مفاجئ، كما ارتفع عدد المعاملات العقارية بشكل حاد.

ينص القانون على أن الدولة ستطبق إجراءات تنظيم السوق إذا ارتفعت أسعار العقارات بأكثر من 20% خلال فترة ثلاثة أشهر، أو في حالات التقلبات السوقية الاستثنائية. وقد وردت هذه الإجراءات التنظيمية تحديداً في قانون الأعمال العقارية لعام 2024 ولائحته التنفيذية.

ارتفعت أسعار الأراضي في المنطقة الحضرية الجديدة غرب بلدة فوي (مقاطعة لانغ جيانغ) بشكل كبير عندما كانت هناك أنباء عن إعادة تنظيم الحدود الإدارية.

من منظور إدارة السوق، يُعدّ الارتفاع الأخير في نشاط العقارات المحلية مصدر قلق لهيئات إدارة الدولة، التي ستتخذ الإجراءات اللازمة لفهم وتنظيم العرض والطلب على الفور عند الحاجة. أما من الناحية العملية، فإن الزيادة المُبلغ عنها بنسبة 30% في قيم معاملات العقارات في بعض المناطق ستؤثر بشكل مباشر على فئتين: أولاً، ستتأثر مشاريع العقارات في المنطقة جزئياً عند استخدامها كمرجع لحساب رسوم استخدام الأراضي. ثانياً، سيجد الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية صعوبة أكبر في الحصول على أراضٍ للبناء.

قد تؤثر الارتفاعات المفاجئة في أسعار العقارات المحلية سلبًا على السوق. ويتعين على الجهات التنظيمية فهم هذه الحالات وتنظيمها لتسهيل تنفيذ المشاريع للمستثمرين وضمان توفير سكن ميسور التكلفة للجمهور. لذا، يُعد التحقق من الأنشطة لضمان الدقة والشفافية أمرًا بالغ الأهمية، ويجب منع التلاعب بالأسعار وغيره من أشكال التلاعب بها والمعاقبة عليها بشدة.

حالياً، لا تعمل سوى قلة من شركات الوساطة العقارية بشكل منظم، بينما لا يزال معظمها عبارة عن وسطاء أفراد يمارسون عملهم بشكل مستقل. ولذلك، يتأثر السوق بسهولة بالاتجاهات المضاربة ويفتقر إلى الشفافية فيما يتعلق بالمنتجات، مثل الوضع القانوني والتقدم المحرز والإمكانات السوقية الفعلية. وينشر العديد من الأفراد شائعات حول الاتجاهات السائدة، ويساهمون بشكل جماعي في نشر معلومات غير دقيقة.

انتشرت مؤخرًا شائعات عديدة حول عمليات دمج الحدود الإدارية، ما دفع بعض الاستشاريين المستقلين إلى تعزيز ثقة العملاء في وجود عاصمة جديدة حديثة ومتطورة، وبالتالي توليد اهتمام متزايد وزيادة حجم المعاملات. وتُعدّ هذه ممارسات غامضة في مجال الوساطة العقارية، كما أنها تُلحق ضررًا بالغًا بمن يمارسونها، إذ يفقدون ثقة عملائهم.

يتطلب تطوير سوق العقارات احترافية من الأطراف الأربعة المعنية: الحكومة، والمستثمرون، والموزعون، والمستهلكون. وللحد من فقاعات المضاربة، ينبغي التركيز على تطوير كفاءة فريق التوزيع. أما المستثمرون الثانويون، فيحتاجون إلى تحديد إمكانات نمو سوق العقارات بدقة، وتجنب التسرع في الاستثمار بدافع القطيع مع إهمال الجوانب القانونية الأساسية.

يتطلب تطوير سوق العقارات احترافية من أربعة أطراف رئيسية: الدولة، والمستثمرون، والموزعون، والمستهلكون. حاليًا، يُعدّ الموزعون (بورصات العقارات وشركات الوساطة) عنصرًا أساسيًا يُسهم في سلاسة حركة سوق العقارات. وينص القانون بوضوح على ضرورة الشفافية والانفتاح في معاملات العقارات. لذا، إذا تمّت إدارة عمليات البيع باحترافية من خلال الموزعين في البورصات أو شركات الوساطة، فسيكون السوق قادرًا على استبعاد التلاعب بالأسعار والارتفاعات المصطنعة فيها.

استجابةً لهذا الوضع، تُكثّف جمعية العقارات جهودها لتثقيف أعضائها وتوجيههم نحو التعلّم والبحث الفعّال في اللوائح القانونية، بهدف العمل بمهنية أكبر. وخلال الفترة المقبلة، ستُعدّ الجمعية خطة تدريبية لأعضائها حول اللوائح، وستدعمهم في التسجيل للحصول على تراخيص قاعات تداول العقارات، وستُسهّل نشر معلومات الوساطة، وغير ذلك. في الوقت نفسه، يتعيّن على هيئات إدارة الدولة إجراء عمليات تفتيش وتحقق مُحدّدة من التقلبات، وتقييمها والتنبؤ بها، وتقديم المشورة الفعّالة بشأن حلول تنظيم العرض والطلب. ويمكن اقتراح تدابير تتجاوز صلاحياتها على الحكومة والمجلس الوطني لتنفيذها.

يعود السبب الرئيسي وراء التلاعب بالأسعار وخلق تقلبات مصطنعة في السوق إلى عدم كفاءة الموزعين (من بين المكونات الأربعة الرئيسية). في الواقع، لا يملك معظم الموزعين المحليين التراخيص التشغيلية اللازمة وفقًا لقانون أعمال العقارات لعام 2023؛ ولا تنشر سوى قلة من شركات الوساطة معلوماتها التشغيلية على بوابة الهيئة الحكومية لإدارة العقارات. إن تعزيز التشغيل الرسمي والمهني لهذا المكون سيمنح المستثمرين الثقة في إسناد منتجاتهم إلى الموزعين، مما يخلق فرصًا للنمو.

وإدراكًا لذلك، دأبت جمعية العقارات الإقليمية على مدى سنوات عديدة على بناء قاعدة عضوية قوية، وتعزيز العلاقات، ودعم الأنشطة. وينبغي على هيئات إدارة الدولة إيلاء اهتمام خاص لإدارة المستثمرين والموزعين لضمان امتثالهم التام للوائح القانونية في استثماراتهم وأعمالهم وتعبئة رؤوس أموالهم وأنشطتهم الاستثمارية.

للحد من فقاعات المضاربة، ينبغي التركيز على تطوير شبكة التوزيع، بما في ذلك بورصات العقارات وشركات الوساطة. ومن جانب آخر، تتطلب إدارة مسؤولية استخدام الأراضي اهتمامًا خاصًا، إذ تُعدّ أداةً حاسمةً وفعّالةً للحد من المضاربة. وينص القانون على وجوب استخدام مُستخدمي الأراضي لها للغرض المُخصص لها ضمن أطر زمنية محددة. لذا، يُعدّ إصدار اللوائح المنظمة لهذا الجانب في وقت مبكر أمرًا ضروريًا.

يحتاج المستثمرون في سوق العقارات الثانوية إلى تحديد إمكانات نمو العقارات بدقة من خلال معلومات دقيقة ومعرفة عملية وتوجيهات وسطاء محترفين وذوي سمعة طيبة. عليهم تجنب الاستثمار المتسرع بناءً على القطيع، وتجاهل العوامل القانونية الأساسية، وعدم الانجراف وراء التوقعات السطحية. يجب أن تتوافق المعاملات مع جميع القوانين واللوائح المعمول بها فيما يتعلق بالضرائب والرسوم وغيرها.

نغوين فان ثانه، الأمين العام لجمعية العقارات الإقليمية

المصدر: https://baobacgiang.vn/ngan-chan-sot-dat-ao-postid415375.bbg