مخاوف بشأن قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه

الناس قلقون

من المتوقع أن تُصدر مدينة هو تشي منه، اعتبارًا من الأول من أغسطس، قائمة جديدة لأسعار الأراضي، مع تعديلها لترتفع من خمسة أضعاف إلى ما بين 20 و30 ضعفًا مقارنةً بقائمة أسعار الأراضي الحالية، وذلك حسب المنطقة. وتشهد المناطق النائية، مثل كان جيو، وكو تشي، وهوك مون، ونها بي...، أكبر زيادة.

قائمة تقديرية لأسعار الأراضي في بعض شوارع المنطقة الأولى.

فوجئت السيدة نجوين ثي هوين (من مقاطعة بينه ثانه) بخبر إعداد مدينة هو تشي منه مسودة لإصدار قائمة أسعار جديدة للأراضي وتطبيقها في بداية أغسطس. علمت بذلك قبل أيام قليلة فقط من خلال أصدقائها. اشترت السيدة هوين وصديقتها قطعة أرض في كوتشي، بعضها أرض سكنية، والباقي أرض للمحاصيل المعمرة. تخطط عائلتها لإضافة المزيد من الأراضي السكنية، ثم فصل ملكية الأرض.

مع ورود أنباء عن الارتفاع الحاد والمفاجئ في أسعار الأراضي في كوتشي، تشعر السيدة هوين بالقلق لعدم امتلاكها خطة مالية. فإذا تم حسابها وفقًا لخطة أسعار الأراضي الجديدة، فقد تخسر مئات الملايين من الدونات الفيتنامية للحصول على أرض سكنية.

مثل السيدة هوين، تشعر السيدة تران ثي آنه (من مقاطعة هوك مون) بالقلق من ارتفاع قائمة أسعار الأراضي الجديدة بشكل كبير مقارنةً بالسعر الحالي. تعيش عائلتها على أرض أجدادها، ولم تُغيّر غرض استخدام الأرض، ولم تُقسّم قطعة الأرض. عاشت هي وزوجها مع والديهما لفترة طويلة، لأنهما لا يملكان المال الكافي، ولم يتمكنا من إكمال إجراءات فصل السجل العقاري، وإصدار سجل أحمر، ولم يُغيّرا غرض استخدام الأرض. إذا طبّقت المدينة فجأةً سعر الأرض الجديد، تعتقد السيدة آنه أن عائلتها ستواجه صعوبة في إدارة شؤونها المالية وفصل السجل العقاري.

وبالإضافة إلى ذلك، ترغب السيدة آنه أيضًا في تأخير تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة لفترة أطول حتى يتمكن الناس من التعود عليها وحساب الخيارات المناسبة.

السيدة آنه والسيدة هوين هما الحالتان المتأثرتان مباشرةً بقائمة أسعار الأراضي الجديدة. ووفقًا لإدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، ستؤثر قائمة أسعار الأراضي الجديدة على 12 فئة من السكان. وتُعدّ فئة إعادة التوطين الأقل تأثرًا، حيث ستضمن قائمة أسعار الأراضي المُعدّلة تشابه أسعار الأراضي المُحددة وتوافقها مع أسعار السوق.

ستتأثر المجموعات الإحدى عشرة المتبقية بشكل مباشر. ومن بين هذه المجموعات، فإن الحالتين الأكثر تضررًا هما الأسر والأفراد الذين تم الاعتراف بحقوقهم في استخدام أراضيهم وتغيرت أغراض استخدامهم لها.

ارتفعت أسعار الأراضي على العديد من الطرق في المنطقة المركزية في مدينة هوشي منه بنحو 5 أضعاف مقارنة بقائمة الأسعار الحالية (صورة توضيحية: هاي لونغ).

مع ذلك، ترى الوزارة أن حالات استقرار استخدام الأراضي قبل 15 أكتوبر/تشرين الأول 1993 لا تستلزم دفع رسوم استخدام الأراضي. في حال تجاوز مساحة الأرض الحد المسموح به، سيتم جمع قائمة أسعار الأراضي لعام 2005.

سيتم النظر في حالات استخدام الأراضي المتبقية بناءً على مصدر ووقت استخدام الأرض لتحديد نسب التحصيل المناسبة. في مشروع مرسوم رسوم استخدام الأراضي وتحصيل إيجارات الأراضي الذي ستصدره الحكومة قريبًا، تتراوح نسبة التحصيل بناءً على الفترة الزمنية بين 10% و50% من قائمة أسعار الأراضي المعدلة المتوقعة. بالإضافة إلى ذلك، سيتم إعفاء مستخدمي الأراضي المنتمين إلى أسر التأمينات، والمستحقين، والأسر الفقيرة من رسوم استخدام الأراضي وفقًا للوائح الحكومية.

هل تؤدي قائمة أسعار الأراضي الجديدة إلى زيادة أسعار السكن؟

صرح السيد فو هونغ ثانغ، مدير خدمات الاستشارات وتطوير المشاريع في مجموعة DKRA، بأن مسودة قائمة أسعار الأراضي ارتفعت مقارنةً بإطار أسعار الأراضي بما يتراوح بين 5 و30 ضعفًا، إلا أن السعر الحالي يقارب 70% من سعر السوق. وقد أخطأ الكثيرون في فهم أن قائمة أسعار الأراضي هي الضريبة التي يتعين على المواطنين دفعها عند تحويل الأراضي المخصصة للسكن، وهذا غير صحيح.

وقال تانج إن الضريبة سيكون لها معامل تعديل وطريقة حساب الضريبة، لذلك نحتاج إلى انتظار المزيد من المراسيم والتعميمات من وكالات إدارة الدولة لحساب تكلفة الأشخاص الذين يضطرون إلى تحويل أغراض استخدام الأراضي بدقة.

بشكل عام، قيّم السيد ثانغ قائمة أسعار الأراضي الجديدة بأنها تؤثر على فئتين. بالنسبة للسكان، تؤثر قائمة أسعار الأراضي الجديدة على ضريبة تحويل استخدام الأراضي، ولكنها تزيد بمقدار 0.5 مرة إلى مرة واحدة فقط، حسب المنطقة.

بالنسبة للشركات، ستؤدي قائمة أسعار الأراضي الجديدة إلى زيادة تكلفة إخلاء الموقع والتعويضات نظرًا لاقترابها من سعر السوق. سترتفع تكلفة استخدام الأرض، وسترتفع الضرائب والرسوم المصاحبة لها. تساهم هذه العوامل في سعر بيع العقار، وسيرتفع السعر مستقبلًا.

ومع ذلك، من الناحية الإيجابية، قال إن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تُظهر فعالية قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ الذي سيدخل حيز التنفيذ قريبًا، مما يُسهم في اختصار مدة تنفيذ المشاريع القانونية وحل المشكلات القانونية. وخاصةً في مسألة التعويضات والتخليص، فعند التعامل مع السوق، سيُسهّل ذلك على الشركات التفاوض مع المواطنين.

ثانيًا، تم حل مسألة حساب رسوم استخدام الأراضي. حتى مع زيادة رسوم استخدام الأراضي، سيُختصر ذلك مدة تنفيذ المشاريع قانونيًا، وستوفر الشركات التكاليف المالية.

يتوقع السيد ثانغ أن تُحسّن القوانين الثلاثة التي ستدخل حيز التنفيذ الإطار القانوني للمشاريع وتُختصر مدة ترخيصها، مما يُمكّن الشركات من توفير التكاليف المالية وتكاليف إدارة الأعمال. سيُسهم هذا في موازنة تكاليف رسوم استخدام الأراضي، وبالتالي الحد من ارتفاع أسعار العقارات.

كما قيّم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من الأول من أغسطس، باعتباره جهدًا تبذله هيئة إدارة الدولة لتفعيل القوانين المتعلقة بالعقارات بسرعة. وسيُسرّع هذا الاختصار عملية انتعاش السوق. وبطبيعة الحال، عندما تُصدر هيئة إدارة الدولة مشاريع وتعاميم وقرارات إرشادية، ستُقابل بردود فعل متباينة من السوق.

يعتقد أن الهيئة الحكومية ستُجري التعديلات اللازمة لتسهيل التطبيق العملي. ومن الضروري وجود تغذية راجعة متعددة الأبعاد، تُظهر اهتمام المشاركين في السوق.

ويقول الخبراء إن أسعار العقارات سترتفع مع ارتفاع أسعار الأراضي (صورة: ترينه نجوين)

وفي مؤتمر صحفي عقد مؤخرا، أوضح رئيس إدارة الموارد الطبيعية والبيئة التطبيق الفوري لقائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارا من الأول من أغسطس.

قال السيد نجوين توان ثانغ - مدير إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه - إن قانون الأراضي لعام 2024، الذي سيتم تطبيقه قريبًا، ينص على أن قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها اللجنة الشعبية الإقليمية وفقًا للقانون القديم ستستمر في التطبيق حتى نهاية عام 2025. إذا لزم الأمر، ستقرر اللجنة الشعبية الإقليمية تعديل قائمة أسعار الأراضي لتناسب الوضع الفعلي في المنطقة.

بناءً على هذه اللائحة، ترى اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه أن قائمة أسعار الأراضي لعام ٢٠٢٠ لم تعد مناسبة. كما يتعين إصدار أسعار أراضي إعادة التوطين وفقًا لقانون الأراضي الجديد.

لذلك، في مطلع يوليو، كلفت اللجنة الشعبية لمدينة هو تشي منه إدارة الموارد الطبيعية والبيئة برئاسة والتنسيق مع الإدارات والفروع والمحليات لوضع مسودة لتعديل قائمة أسعار الأراضي. ولن تتضمن قائمة أسعار الأراضي الجديدة مُعامل تعديل، بل إطارًا سعريًا واحدًا فقط، وستشمل أسعار أراضي إعادة التوطين وفقًا لقانون الأراضي الجديد.

عند سؤاله عن تأثير زيادة قائمة أسعار الأراضي على أسعار العقارات، قال السيد نجوين توان ثانغ إن هذه المعلومات غير صحيحة. وأضاف أن أساس إعداد قائمة أسعار الأراضي يعتمد على بيانات السوق وقاعدة أسعار الأراضي، حيث تتوفر بيانات على مر السنين من إدارة الضرائب في مدينة هو تشي منه ومكتب تسجيل الأراضي في المدينة.

قائمة الأسعار هذه هي تحديث لبيانات المعاملات الفعلية، وقد عدّلتها إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه، ولن ترفع أسعار العقارات، بل على العكس، يعكس السعر السعر الحقيقي للمعاملات في المدينة. كما أفادت الإدارة بأن سعر الأرض الذي قدمته إلى اللجنة الشعبية للمدينة يُمثل حوالي 70% من سعر السوق الحالي.

أضاف ممثل عن إدارة اقتصاد الأراضي (إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هو تشي منه) أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة لا تؤثر على تكاليف مستلزمات المشروع، وبالتالي لا ترفع أسعار العقارات. كما أن أسعار العقارات تخضع لقانون العرض والطلب، وليس لارتفاع أو انخفاض قائمة أسعار الأراضي هذه.

وبالنسبة للحالات التي تقدم فيها الأشخاص بإجراءات الأراضي قبل الأول من أغسطس/آب هذا العام، قال ممثل عن إدارة الموارد الطبيعية والبيئة إن الوكالة ستطبق قائمة أسعار الأراضي عند استلام الوثائق الكاملة.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/ban-khoan-voi-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-20240801062107160.htm