"الضوء الأخضر" للبنوك للتعامل في العقارات؟

هناك العديد من الثغرات التي تسمح للبنوك بالانخراط في أعمال العقارات.

وبحسب السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه، فإن البند 2، المادة 90 من قانون 2010 بشأن المؤسسات الائتمانية والبند 2، المادة 98 من مشروع قانون المؤسسات الائتمانية ينصان على أنه لا يُسمح للمؤسسات الائتمانية بممارسة أي أنشطة تجارية أخرى غير الأنشطة المصرفية؛ والأنشطة التجارية الأخرى المحددة في الترخيص الممنوح للمؤسسة الائتمانية من قبل بنك الدولة الفيتنامي.

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — يرى كثيرون أن المؤسسات الائتمانية لا ينبغي لها الاستثمار في العقارات.

مع ذلك، تنص المادة 138 من مشروع قانون المؤسسات الائتمانية بشأن أعمال العقارات على أنه لا يجوز للمؤسسات الائتمانية ممارسة أعمال العقارات، إلا في الحالات التالية: شراء أو استثمار أو امتلاك عقارات لاستخدامها كمقرات أعمال أو أماكن عمل أو مستودعات تخدم مباشرة الأنشطة التشغيلية للمؤسسة الائتمانية؛ تأجير جزء من مقر الأعمال المملوك للمؤسسة الائتمانية وغير مستغل بالكامل؛ حيازة عقارات ناتجة عن تسوية ديون القروض. وفي غضون خمس سنوات من تاريخ قرار التصرف في الضمانات العقارية، يتعين على المؤسسة الائتمانية بيع هذه العقارات أو نقل ملكيتها أو إعادة شرائها لضمان نسبة الاستثمار في الأصول الثابتة والغرض من استخدامها وفقًا لما هو منصوص عليه في هذا القانون.

أوضح السيد تشاو قائلاً: "تحظى المؤسسات الائتمانية بـ"الضوء الأخضر" بفضل اللوائح التي تسمح لها بشراء العقارات والاستثمار فيها وامتلاكها لاستخدامها كمقرات رئيسية وأماكن عمل، وتأجير جزء من مبانيها التجارية غير المستخدمة. وقد أدى هذا التنظيم إلى ميل المؤسسات الائتمانية إلى توسيع شبكة فروعها وأماكن عملها ومستودعاتها، ولا سيما بناء مبانٍ مكتبية ضخمة لتكون بمثابة مقرات رئيسية وتخصيص جزء كبير منها لتأجير العقارات".

وبالمثل، فإن اللائحة الحالية التي تسمح بـ"حيازة العقارات نتيجة إعادة هيكلة الديون" لمدة ثلاث سنوات من تاريخ قرار التصرف في الضمانات، قد أتاحت للمؤسسات الائتمانية مجالاً لممارسة أنشطة تجارية عقارية لا تختلف عن ممارسة الأعمال العقارية الاحترافية. وأشار السيد تشاو إلى أن "مشروع القانون الخاص بالمؤسسات الائتمانية يرفع الآن المدة المسموح بها لحيازة العقارات نتيجة إعادة هيكلة الديون إلى خمس سنوات، مما يوسع نطاق ممارسة الأنشطة التجارية العقارية. ولذلك، من الأنسب الإبقاء على اللائحة التي تسمح للمؤسسات الائتمانية بحيازة العقارات نتيجة إعادة هيكلة الديون لمدة ثلاث سنوات فقط كما كان سابقاً".

أوضح السيد تشاو أن اللوائح التي تسمح للمؤسسات الائتمانية بممارسة أنشطة الأعمال العقارية تتعارض مع روح اللائحة التي تحظر على هذه المؤسسات ممارسة أي أنشطة تجارية أخرى غير الأعمال المصرفية والعقارية. واقترح السيد لي هوانغ تشاو قائلاً: "لذلك، أقترح أن تحظر اللوائح على المؤسسات الائتمانية ممارسة أي أنشطة تجارية أخرى غير الأعمال المصرفية، باستثناء الأنشطة التجارية الأخرى المحددة في الترخيص الممنوح من قبل بنك الدولة الفيتنامي. وفي الوقت نفسه، ينبغي على بنك الدولة الفيتنامي أن يدرس بعناية السماح بممارسة الأنشطة التجارية الأخرى المحددة في الترخيص الممنوح للمؤسسات الائتمانية، لا سيما الأنشطة العقارية مثل تأجير المكاتب، وذلك بحسب قدرة كل مؤسسة ائتمانية".

الحد من المخاطر بالنسبة للبنوك

بحسب المحامي فام لين من مكتب إتش تي سي للمحاماة في فيتنام، ينص القانون الحالي على عدم جواز ممارسة البنوك التجارية لأعمال العقارات، لأن الأصول العقارية ثابتة بطبيعتها ولا تتمتع بنفس سيولة النقد، على الرغم من أن البنوك التجارية هي أيضاً مؤسسات ربحية. فعندما يستخدم بنك تجاري رأس مال مُجمّع للاستثمار في مشروع عقاري، يصعب عليه استرداد هذا رأس المال في فترة وجيزة.

لذا، فإن احتمالية الإفلاس مرتفعة للغاية، مما يؤثر على الحقوق والمصالح المشروعة للعملاء والجمهور. ليس هذا فحسب، بل إنه يؤثر أيضًا على النظام المصرفي ويشكل مخاطر عليه. لهذه الأسباب، يحظر القانون منعًا باتًا على البنوك التجارية الاستثمار في العقارات (باستثناء الاستثمارات في المباني التجارية التي تخدم عمليات البنك؛ وتسوية الديون؛ وتأجير المباني من الباطن، وما إلى ذلك) لضمان مصالح المودعين والحفاظ على النظام الإداري للبنك المركزي.

أعرب السيد هوينه فوك نغيا، نائب مدير معهد الابتكار (جامعة هو تشي منه للاقتصاد )، عن رأيه بأن الوقت غير مناسب حاليًا لطرح مسألة السماح للمؤسسات الائتمانية بممارسة أعمال العقارات. لذا، ينبغي الإبقاء على اللوائح الحالية. تتمثل الوظيفة الأساسية للمؤسسات الائتمانية في إدارة الشؤون المالية، وتعبئة المدخرات لضخ الأموال في الشركات والاقتصاد. إن خلق ثغرات تسمح للبنوك بممارسة أعمال العقارات سيؤثر سلبًا على دورها الائتماني، كما أن اندفاع العديد من البنوك نحو هذا القطاع سيُعرّض الأمن النقدي للخطر. يُعدّ قطاع العقارات عالي المخاطر ويتعرض لأزمات متكررة. فإذا استُخدمت الأموال المُعبأة للاستثمار في مشاريع وعقارات، ولم تتمكن من بيعها، فإن الأموال ستُجمّد في العقارات، مما سيؤثر على حقوق المودعين، بل ويُعرّض المؤسسات الائتمانية نفسها لمخاطر.

قال السيد نغيا: "تتمثل المهمة الرئيسية للمؤسسات الائتمانية في إعطاء الأولوية لتوفير رأس المال للاقتصاد. وبالنظر إلى وضع بنك SCB، نلاحظ أن رأس المال المُستثمر في العقارات يُقلل من كفاءة استخدام رأس المال. وعندما تواجه البنوك مشاكل، يتعين على الدولة التدخل في إعادة هيكلتها". وأضاف أن المؤسسات الائتمانية في دول أخرى لا تُشجع على الانخراط في أعمال العقارات.

لذلك، هناك حاجة إلى تعديلات وإضافات لتنظيم الحالات التي يُسمح فيها للمؤسسات الائتمانية بـ "ممارسة أنشطة تجارية أخرى" أو "ممارسة أنشطة تجارية عقارية"، وينبغي النظر في تنظيم النسبة القصوى لـ "إيرادات الأعمال العقارية التي لا تتجاوز ... % من إيرادات المؤسسة الائتمانية" (ربما لا تتجاوز حوالي 15٪ من إيرادات المؤسسة الائتمانية).

السيد لي هوانغ تشاو ، رئيس جمعية هو تشي منه العقارية

رابط المصدر