من المتوقع أن يدخل قانون الأعمال العقارية المعدل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. ويتضمن هذا القانون حظرًا على تقسيم وبيع قطع الأراضي في 105 مدن وبلدات، بزيادة قدرها 81 مدينة وبلدة مقارنةً باللوائح الحالية. في ظل الصعوبات الراهنة التي يشهدها سوق العقارات، هل ستؤدي هذه اللوائح الجديدة إلى تفاقم الوضع؟
خطر حدوث نقص في السلع وارتفاع في الأسعار.
بحسب السيد نغوين هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، تُعدّ قطع الأراضي دائمًا القطاع الأكثر طلبًا والأعلى من حيث عدد المعاملات في إجمالي معاملات العقارات. ففي الربع الأول من عام 2024، بلغ عدد معاملات قطع الأراضي الناجحة في جميع أنحاء البلاد 97,659 معاملة، أي ما يقارب ثلاثة أضعاف عدد معاملات الشقق والمنازل المستقلة. وفي الواقع، شهد سوق العقارات خلال السنوات الخمس عشرة الماضية تقلباتٍ عديدة نتيجة ارتفاع أسعار الأراضي.
يرى البروفيسور دانغ هونغ فو أن غموض بنود قانون الأراضي لعام 2013 هو السبب وراء استغلال تقسيم الأراضي وبيعها، مما يؤدي إلى ارتفاع مستمر في أسعارها. وقد بلغ هذا الارتفاع ذروته بين عامي 2020 و2022، حيث تم الإعلان عن العديد من مشاريع التخطيط على المستويين المركزي والمحلي، إلى جانب استثمارات ضخمة في البنية التحتية للنقل الحضري، فضلاً عن ممارسات سماسرة الأراضي التي ترفع الأسعار.
بفضل الإجراءات الحاسمة التي اتخذتها الحكومة والوزارات المعنية، انحسرت حمى العقارات بحلول نهاية عام 2022. إلا أن السوق دخل بعد ذلك في حالة ركود حادة، حيث تجمدت أسعار قطع الأراضي بشكل شبه كامل في العديد من المناطق خلال العامين الماضيين. ووفقًا لإحصاءات وزارة البناء، بلغ مخزون العقارات في المشاريع خلال الربع الأول من عام 2024 حوالي 23,029 وحدة، تتركز غالبيتها في قطاعي المساكن الفردية وقطع الأراضي، وتحديدًا 10,855 قطعة أرض.
تفتقر وزارة البناء حاليًا إلى إحصاءات دقيقة حول عدد مشاريع تقسيم وبيع الأراضي المتوقفة، ولكن بمجرد النظر إلى المناطق التي شهدت طفرة عقارية قبل عامين، يتضح لنا وضعٌ قاتم. ففي المناطق الجنوبية الشرقية، والمرتفعات الوسطى، والوسطى، والشمالية، لا تزال العديد من المشاريع متوقفة. ويجد الكثير ممن اشتروا الأراضي بأسعار مرتفعة صعوبةً في بيعها الآن، نظرًا لركود السوق.
صعوبات على المدى القصير، ولكن استدامة على المدى الطويل.
على الرغم من التسليم بأن سوق العقارات سيتأثر إلى حد ما باللوائح التي تحظر تقسيم الأراضي وبيعها، إلا أن الخبراء ما زالوا متفائلين بأن السوق سيشهد نموًا أكثر استدامة على المدى الطويل. ووفقًا للدكتور نغوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فإن اللوائح الجديدة بمثابة "مرشح" يُسهم في استبعاد المطورين الذين يتقدمون بطلبات للحصول على الأراضي لتطوير مشاريع ثم يقومون بتقسيمها وبيعها، دون تحقيق أي فائدة اقتصادية للبلاد؛ كما تمنع هذه اللوائح المضاربة على الأراضي التي تليها عمليات هجر، حيث تُجمّد أموال الناس في الأراضي، مما يُلحق ضررًا كبيرًا بالاقتصاد.
فيما يتعلق بالمخاوف من أن تؤثر اللوائح التي تحظر تقسيم الأراضي وبيعها على حقوق الأفراد، أكد ممثل عن وزارة البناء أن اللوائح الجديدة لا تؤثر إلا على المستثمرين من القطاع الخاص في قطاع العقارات، ولا تمس مشاريع تطوير الأراضي المملوكة للدولة، حيث تمول ميزانية الدولة إزالة الأراضي وتنظم مزادات لبيعها للأفراد بغرض بناء المساكن، لتلبية احتياجات السكن في ظل النمو السكاني الطبيعي. كما لا تؤثر اللوائح الجديدة على الأفراد الذين يملكون حقوقًا قانونية في استخدام الأراضي، والذين يقومون بتقسيمها بغرض الهبة أو الإرث أو نقلها إلى الغير.
من وجهة نظر مطوري العقارات، ترى الشركات أنه على الرغم من وجود صعوبات فورية، إلا أن الاستقرار على المدى الطويل ممكن. صرّح السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، بأن عدد عمليات تقسيم الأراضي وبيعها في المدن من الفئتين الثانية والثالثة قد شهد ازدهارًا كبيرًا في السنوات الأخيرة. ولذلك، فإن تشديد لوائح تقسيم الأراضي بموجب قانون الأعمال العقارية المعدّل سيؤثر على السوق بأكمله من الشمال إلى الجنوب، حيث يقع 90% من المستثمرين المتضررين في المدن من الفئتين الثانية والثالثة. في الواقع، غالبًا ما يؤدي تقسيم الأراضي وبيعها إلى الاستغلال. فقد استغل العديد من المطورين ذوي القدرة المالية المحدودة هذه السياسة للاستحواذ على الأراضي، وتسويتها، وبناء بنية تحتية بدائية، ثم بيعها بأسعار مرتفعة للأفراد والمضاربين لاسترداد أموالهم. هذا هو السبب الجذري لتضخم الأسعار، مما يخلق "هوسًا بالأراضي"، ويشكل مخاطر على سوق العقارات. لذلك، من المتوقع أن يساهم تشديد اللوائح المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها في "فرز" المستثمرين وتشكيل شركات عقارية محترفة.
في غضون ذلك، صرّح السيد نغوين فان هاو، المدير العام لشركة آسيان هولدينغز العقارية المساهمة، قائلاً: "إن حظر تقسيم قطع الأراضي المخصصة للبيع في المناطق الحضرية الخاصة، من النوع الأول والثاني والثالث، سيؤثر بشكل كبير على هيكل قطاعات المنتجات العقارية. سينخفض عدد قطع الأراضي المقسمة خلال الفترة المقبلة، وسيؤدي نقص المعروض إلى ارتفاع أسعار الأراضي. ومع ذلك، على المدى الطويل، سيسهم ذلك في نمو السوق بشكل أكثر صحة، وسيجعل التخطيط الحضري أكثر منهجية."
ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على عدم جواز نقل حق الانتفاع بالأراضي للأفراد بغرض بناء منازل بأنفسهم أو تقسيمها وبيعها في الأحياء والمناطق والمدن المصنفة ضمن المناطق الحضرية الخاصة، أو المناطق الحضرية من النوع الأول والثاني والثالث، وكذلك في حال بيع حق الانتفاع بالأراضي بالمزاد العلني للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لقانون الأراضي. وبحسب وزارة البناء، تضم البلاد منطقتين حضريتين خاصتين (هانوي ومدينة هو تشي منه)؛ و22 منطقة حضرية من النوع الأول؛ و36 منطقة حضرية من النوع الثاني؛ و45 منطقة حضرية من النوع الثالث.
مينه دوي - دوك ترونغ
المصدر: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html
تعليق (0)