حظر تقسيم وبيع الأراضي: سوق العقارات يتطور بشكل أكثر صحة

من المتوقع أن يدخل قانون الأعمال العقارية (المُعدَّل) حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024. وسيُطبَّق بموجبه حظر تقسيم وبيع الأراضي في 105 مدن وبلدات، بزيادة قدرها 81 وحدة سكنية مقارنةً باللوائح الحالية. في ظل الظروف الصعبة التي يشهدها سوق العقارات، هل ستزيد هذه اللوائح الجديدة من صعوبة الوضع؟

قطعة أرض للبيع في بلدية آن فو تاي، منطقة بينه تشانه. الصورة: هوانغ هونغ

خطر النقص وارتفاع الأسعار

وفقًا للسيد نجوين هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات بوزارة البناء ، فإن الأراضي تُعدّ دائمًا القطاع الأكثر طلبًا والأكثر تداولًا بين جميع معاملات العقارات. في الربع الأول من عام 2024، شهدت البلاد بأكملها 97,659 معاملة ناجحة للأراضي، أي ما يقارب ثلاثة أضعاف حجم معاملات الشقق والمنازل الفردية. في الواقع، خلال السنوات الخمس عشرة الماضية، شهد سوق العقارات أيضًا تقلبات حادة بسبب حمى الأراضي.

قال البروفيسور دانج هونغ فو إن اللوائح غير المتماسكة في قانون الأراضي لعام ٢٠١٣ هي السبب وراء استغلال تقسيم الأراضي وبيعها، مما يُثير حمىً مستمرة. وستبلغ حمى الأراضي ذروتها في الفترة ٢٠٢٠-٢٠٢٢، حيث يتم الإعلان عن العديد من أنواع التخطيط، من المستوى المركزي إلى المحلي، ويتم الاستثمار بكثافة في البنية التحتية للنقل الحضري، بالإضافة إلى حيل سماسرة الأراضي لرفع أسعارها.

مع اتخاذ الحكومة والوزارات المعنية العديد من الإجراءات الصارمة، هدأت موجة البيع بنهاية عام ٢٠٢٢. إلا أن السوق شهد حالة من الجمود الشديد، حيث تجمد قطاع الأراضي في العديد من المناطق خلال العامين الماضيين. ووفقًا لإحصاءات وزارة الإنشاءات، بلغ إجمالي مخزون العقارات في المشاريع في الربع الأول من عام ٢٠٢٤ حوالي ٢٣,٠٢٩ وحدة، وتركزت نسبة المخزون بشكل رئيسي في قطاع العقارات السكنية الفردية وقطع أراضي المشاريع، حيث بلغ عددها ١٠,٨٥٥ قطعة أرض فقط.

لا تملك وزارة الإنشاءات حاليًا بيانات محددة حول عدد مشاريع تقسيم وبيع الأراضي المهجورة، ولكن بمجرد العودة إلى المناطق التي شهدت ارتفاعًا في أسعار الأراضي قبل عامين، يتضح الوضع السيء في هذه المناطق. عادةً ما تكون العديد من المشاريع في الجنوب الشرقي، والمرتفعات الوسطى، والمناطق الوسطى، أو في الشمال، متوقفة. اشترى الكثيرون الأراضي بأسعار مرتفعة، والآن، ليس من السهل الهروب من السوق نظرًا لتوقف المعاملات.

صعوبات قصيرة الأجل، استدامة طويلة الأجل

على الرغم من الاعتقاد بأن سوق العقارات سيتأثر بعض الشيء باللائحة التي تحظر تقسيم وبيع الأراضي، إلا أن الخبراء ما زالوا متفائلين بإمكانية نمو السوق بشكل أكثر ازدهارًا على المدى الطويل. ووفقًا للدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات الفيتنامية، فإن اللائحة الجديدة بمثابة "مصفاة"، تساعد على استبعاد المستثمرين الذين يطلبون الأراضي فقط للمشاريع ثم يقومون بتقسيمها وبيعها، مما لا يحقق الكفاءة الاقتصادية للبلاد؛ ويمنع هجران الأراضي المضاربة، وهدر أموال الناس فيها، مما يؤدي إلى ضرر كبير للاقتصاد.

فيما يتعلق بالمخاوف من أن اللائحة التي تحظر تقسيم وبيع قطع الأراضي تمس حقوق المواطنين، أكد ممثل وزارة الإنشاءات أن اللائحة الجديدة لا تؤثر إلا على المستثمرين الذين يستخدمون رأس المال الخاص للاستثمار في قطاع العقارات، ولا تؤثر على مشاريع الدولة لتنمية صناديق الأراضي، حيث تُنفق ميزانية الدولة الأموال على إخلاء الأراضي، وتنظيم المزادات لشراء المنازل، وتلبية الحاجة إلى السكن في ظل النمو السكاني الطبيعي. كما لا تؤثر اللائحة الجديدة على قيام الأفراد ذوي الحقوق القانونية في استخدام الأراضي بتقسيمها لغرض الهبة أو التبرع أو التوريث أو نقل الملكية للغير.

من وجهة نظر مطوري مشاريع الأعمال العقارية، تعتقد الشركات أن الوضع قد يكون صعبًا على المدى القصير، ولكنه مستقر على المدى الطويل. وأفاد السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، بأن عدد تقسيمات الأراضي المعروضة للبيع في المناطق الحضرية من النوعين الثاني والثالث قد شهد ازدهارًا كبيرًا في السنوات الأخيرة. لذلك، فإن تشديد التقسيم وفقًا للوائح الجديدة لقانون الأعمال العقارية (المعدل) سيؤثر على السوق بأكمله من الشمال إلى الجنوب، حيث يقع 90% من المستثمرين المتأثرين في المناطق الحضرية من النوعين الثاني والثالث. في الواقع، تُعرّض تقسيمات الأراضي المعروضة للبيع الناس للخطر بسهولة. وقد استغل العديد من المستثمرين ذوي القدرات المالية المحدودة هذه السياسة لجمع الأراضي، وتنظيف الموقع، وبناء بنية تحتية غير مكتملة، ثم بيعها بأسعار مرتفعة للناس والمضاربين لجني الأموال. وهذا هو السبب الجذري لتضخم الأسعار، مما أدى إلى "حمى الأراضي"، مما يُشكل مخاطر على سوق العقارات. لذلك، من المتوقع أن يُسهم تشديد التقسيم وبيع الأراضي في "فحص" المستثمرين، وتشكيل شركات عقارية محترفة.

في غضون ذلك، صرّح السيد نجوين فان هاو، المدير العام لشركة آسيان هولدينغز العقارية المساهمة: "إنّ حظر تقسيم وبيع الأراضي في المناطق الحضرية الخاصة من الفئات الأولى والثانية والثالثة له تأثير كبير على هيكل قطاعات المنتجات العقارية. سينخفض ​​عدد الأراضي المُقسّمة في الفترة المقبلة، وسيؤدي ندرة المعروض إلى ارتفاع أسعار الأراضي. ومع ذلك، على المدى الطويل، سيساعد هذا السوق على النموّ بشكل أكثر استدامة، وسيجعل التخطيط الحضري أكثر منهجية".

ينص قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ على أنه لا يجوز نقل حقوق استخدام الأراضي إلى الأفراد الذين يبنون المنازل بأنفسهم، أو يقسمون قطع الأراضي إلى قطع للبيع في الأحياء والمناطق والمدن ذات المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث، ويخضعون لمزادات حقوق استخدام الأراضي للاستثمار في مشاريع بناء المساكن وفقًا لأحكام قانون الأراضي. ووفقًا لوزارة البناء، يوجد في البلاد منطقتان حضريتان من النوع الخاص، هما هانوي ومدينة هو تشي منه؛ و٢٢ منطقة حضرية من النوع الأول؛ و٣٦ منطقة حضرية من النوع الثاني؛ و٤٥ منطقة حضرية من النوع الثالث.

MINH DUY - DUC TRUNG

المصدر: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html