من الضروري حساب الأرباح للمستثمرين بشكل صحيح وكامل في المرسوم الخاص بأسعار الأراضي.

[إعلان_1]

DNVN - في تعليقها على مشروع المرسوم الحكومي بشأن أسعار الأراضي، أكدت جمعية التقييم الفيتنامية (VVA) على ضرورة حساب الأرباح للمستثمرين بشكل صحيح وكامل.

ينبغي أن يتم حساب ربح المستثمر على أساس رسوم استخدام الأرض.

تطلب وزارة الموارد الطبيعية والبيئة تعليقات على مشروع المرسوم الحكومي بشأن أسعار الأراضي (مشروع) الذي يوجه تنفيذ قانون الأراضي لعام 2024 مع العديد من المحتويات المهمة المتعلقة بتقييم الأراضي وتقدير قيمتها.

ويُقدر أن مشروع المرسوم قد استوعب بشكل نشط تعليقات الخبراء والمنظمات الاجتماعية المهنية مثل غرفة تجارة وصناعة فيتنام والجمعيات المهنية مثل جمعية التقييم في فيتنام فيما يتعلق بتقييم الأراضي والقضايا ذات الصلة.

بعد الإعلان عن مشروع المرسوم، لمواصلة استكماله في اتجاه شامل، أرسلت جمعية التقييم الفيتنامية مؤخرًا تعليقًا مكتوبًا، مؤكدة على ضرورة حساب الأرباح للمستثمرين بشكل صحيح وكامل.

تنص الفقرة (ج) من البند 3 من المادة 8 من المشروع على ما يلي: "يتم احتساب ربح المستثمر (بما في ذلك تكلفة الأسهم وتكلفة القرض) كنسبة مئوية من تكلفة الاستثمار في البناء المحددة في الفقرة (أ) من هذا البند".

ترى VVA أن اللائحة المذكورة أعلاه غير منطقية، لأنها لا تحسب ربح المشروع بأكمله بدقة وشمولية وفقًا لطريقة الفائض بالنسبة للمستثمر. ووفقًا لها، يجب احتساب ربح المستثمر بناءً على التكلفة الإجمالية التي يتحملها لإكمال المشروع حتى بيع المنتج وتحقيق الإيرادات.

وعليه فإن التكلفة الإجمالية تشمل جميع التكاليف الواردة في البندين (أ) و(ب) من الفقرة (3)، وخاصة "رسوم استخدام الأراضي" وهي تكلفة الاستثمار الأولية التي يجب على المستثمر دفعها للوفاء بالتزاماته المالية تجاه الدولة.

وتعتقد جمعية VVA أن أرباح المستثمرين يجب أن تحسب على أساس رسوم استخدام الأراضي.

وفي معرض شرحها لحجة أن أرباح المستثمرين يجب أن تحسب على أساس رسوم استخدام الأراضي، قالت جمعية المستثمرين إن أرباح المستثمرين المنصوص عليها في المسودة هي فقط أرباح من تطوير العقارات (استثمار تطوير الأراضي)، وليس أرباحًا من إجمالي تكاليف الاستثمار بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي بالإضافة إلى تكاليف الاستثمار في تطوير العقارات.

لذلك ترى VVA أن احتساب الربح فقط على تكلفة مرحلة الاستثمار في التكلفة الإجمالية لجميع مراحل الاستثمار لتشكيل قيمة الأصول لا يتوافق مع مبدأ تكوين الأسعار عند تطبيق التقييم وفقًا لطريقة التكلفة المدمجة في طريقة الفائض لتقييم الأصول.

علاوة على ذلك، إذا لم يتم احتساب ربح المستثمر على أساس رسوم استخدام الأرض التي يجب دفعها، فهذا يعد إنكارًا لمبدأ "القيمة الزمنية للمال" بسبب تكلفة الفرصة البديلة والتضخم والمخاطر ومبدأ "القيمة المستقبلية للمال" عندما يستثمر الأشخاص الذين لديهم المال في أي مجال تجاري.

فيما يتعلق باللائحة التي تنص على أن "إجمالي تكاليف تطوير قطع الأراضي والمساحات المحددة في هذه الفقرة لا تشمل تكاليف التعويض والدعم وإعادة التوطين وفقًا للخطة المعتمدة من قبل الجهات المختصة"، وفقًا لـ VVA، فيجب أيضًا النظر فيها وتوضيحها.

وعلى وجه التحديد، وفقًا لـ VVA، يجب تنظيم المحتوى المذكور أعلاه في اتجاه "إذا تم خصم التعويضات وتكاليف إزالة الموقع من قبل الدولة من التزامات المستثمر المالية تجاه الدولة وفقًا للخطة المعتمدة من قبل السلطة المختصة، فلن يتم تضمينها في إجمالي تكلفة التطوير".

ضمان الحساب الصحيح والكامل لقيمة الأصول المرتبطة بالأرض

الفقرة (أ) من البند 3 من المادة 6 من مشروع صيغة تحديد القيمة الحالية للأصول المرتبطة بالأرض، تقترح VVA النظر في استخدام كل من "قيمة الاستهلاك" و"الإطفاء".

في توضيح التوصية أعلاه، وفقًا لـ VVA، فإن استهلاك الأصول والاستهلاك مرتبطان ببعضهما البعض، فالاستهلاك يؤدي إلى الاستهلاك، ولكنهما مختلفان في الجوهر.

الاستهلاك ظاهرة موضوعية، وهي سمة طبيعية للأصول، وتنخفض قيمتها تدريجيًا مع مرور الوقت. أما الاستهلاك فهو مقياس ذاتي يستخدمه المدير لاسترداد قيمة الأصل المستهلكة.

وفقًا للممارسات الدولية واللوائح الفيتنامية الحالية، تختلف طريقة حساب الاستهلاك عن طريقة حساب الاستهلاك. لذلك، قد تؤدي هذه الاختلافات إلى نتائج مختلفة، فإذا حددت وحدتان استشاريتان سعر قطعة الأرض نفسها، إحداهما تحسبها بالاستهلاك، والأخرى بالاستهلاك... ستكون نتائج حساب سعر الأرض مختلفة، وفقًا لـ VVA.

لذلك، وفقًا لـ VVA، يجب على الجانب السالب (-) من الصيغة أعلاه استخدام معيار واحد فقط للحساب، إما الاستهلاك أو الاستهلاك، وعادةً لتحديد سعر الأصول في وقت التقييم، يستخدم الناس "الاستهلاك".

بالإضافة إلى ذلك، اقترحت VVA أيضًا توضيح الحكم الوارد في الفقرة (ب) من البند 3 من مسودة اللائحة، والذي ينص على: "في حالة عدم وصول الأشجار المعمرة إلى وقت الحصاد وقت التقييم، يتم تحديد القيمة الحالية للممتلكات المرتبطة بالأرض من خلال التكلفة الإجمالية المستثمرة في الزراعة والرعاية حتى وقت التقييم".

"لا يحدد النظام المذكور أعلاه بوضوح مسؤولية أي وحدة يجب أن تحدد القيمة الحالية للأصول المرتبطة بالأرض، سواء كانت وحدة الاستشارات، أو العميل الذي سيتم تقييم أصوله الذي يقدم البيانات، أو السلطة المختصة... وبالتالي، من السهل أن يؤدي استخدام البيانات إلى مشاكل قانونية"، علقت VVA واقترحت أن توضح لجنة الصياغة الأمر بشكل أكبر.

الخميس آن

[إعلان 2]
مصدر