الحاجة المُلحة لبناء مساكن اجتماعية - الجزء الأول: معالجة العقبات أينما ظهرت.

في التوجيه رقم 34-CT/TW، خلصت اللجنة المركزية للحزب إلى أن العديد من الأهداف المتعلقة بتطوير الإسكان الاجتماعي في الاستراتيجية الوطنية لتطوير الإسكان حتى عام 2020 ورؤية عام 2030 لم تتحقق. ولا يزال المعروض من الإسكان الاجتماعي محدوداً مقارنةً بالطلب الفعلي، في حين أن متوسط ​​السعر لا يزال مرتفعاً للغاية مقارنةً بدخل المستفيدين المؤهلين.

علاوة على ذلك، لا تزال إدارة الدولة للإسكان الاجتماعي تعاني من العديد من نقاط الضعف والقصور. فنسبة الأراضي المخصصة لتطوير الإسكان الاجتماعي في المناطق الحضرية، فضلاً عن الدعم الرأسمالي من ميزانية الدولة لبرامج القروض التفضيلية في هذا القطاع، لا تزال منخفضة؛ ولم يتم حشد الموارد الاجتماعية بشكل كافٍ للمشاركة...

حالت هذه العوامل العديدة دون تحقيق تطوير الإسكان الاجتماعي للتوقعات المرجوة، على الرغم من الدعم السياسي الكبير. وهذا ما يجعل تحقيق الأهداف المرجوة أمراً بالغ الصعوبة. وتعيق عقبات جمة التقدم نحو تحقيق هذه الأهداف.

إن الصعوبة "تقيد" الهدف.

صرح السيد هوانغ هاي، مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات ( وزارة البناء ): "حاليًا، لم تُصدر بعض المناطق خططًا لتنفيذ مشروع "الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المحدود وعمال المناطق الصناعية خلال الفترة 2021-2030"؛ كما لم تُحدد بوضوح احتياجات الأراضي اللازمة لبناء المساكن الاجتماعية كأساس للتخطيط وتخصيص الأراضي الكافية لتطويرها... إضافةً إلى ذلك، لا تزال العديد من الشركات المستثمرة في بناء المساكن الاجتماعية تواجه صعوبات في الحصول على الأراضي، مثل تخطيط تخصيص الأراضي والإعلان عن المشروع لجذب الاستثمارات. وقد حصلت بعض المشاريع على موافقة استثمارية وتم اختيار مستثمرين، لكن تنفيذ البناء لم يبدأ بعد وفقًا للجدول الزمني المحدد..."

علاوة على ذلك، فإن صرف صندوق الائتمان التفضيلي البالغ 120 مليار دونغ فيتنامي أبطأ من المأمول ولا يلبي الاحتياجات العملية. ناهيك عن أن عددًا قليلاً من البنوك التجارية قد شارك في الإقراض لدعم تطوير الإسكان الاجتماعي، كما علّق السيد هاي.

في عام ٢٠٢٤، حددت الحكومة هدفاً يتمثل في إنجاز ١٣٠ ألف وحدة سكنية اجتماعية على مستوى البلاد. إلا أن الإحصاءات حتى نهاية الربع الأول من عام ٢٠٢٤ تُظهر إنجاز ٨ مشاريع سكنية اجتماعية فقط، أي أقل من ٣٠٪ من الهدف المنشود. ويشير هذا التقدم إلى أن تحقيق هدف إنجاز ١٣٠ ألف وحدة سكنية اجتماعية هذا العام لا يزال بعيد المنال، وسيتطلب جهوداً كبيرة للوصول إليه.

من وجهة نظر محلية، صرح السيد هوينه ثانه خيت - نائب مدير إدارة البناء في مدينة هو تشي منه - بأن أكبر صعوبة تواجههم حاليًا هي نقص رأس المال الاستثماري من الميزانية، مما يمنع تخصيص أموال كافية لبناء برامج الإسكان الاجتماعي المملوكة للدولة لتلبية احتياجات المستفيدين من السياسة بشكل كامل، مثل المسؤولين والموظفين المدنيين وموظفي القطاع العام.

حالياً، لم تخصص مدينة هو تشي منه سوى 10% من رأس المال اللازم لبرامج الإسكان الاجتماعي. وتتطلب الميزانية المخططة من الآن وحتى عام 2025 مبلغ 37.7 مليار دونغ فيتنامي. إلا أن المدينة لا تستطيع تخصيص سوى 3.77 مليار دونغ فيتنامي تقريباً من ميزانيتها. وبحلول عام 2030، ستحتاج المدينة إلى 86.4 مليار دونغ فيتنامي، لكنها لا تستطيع تخصيص سوى 8.6 مليار دونغ فيتنامي من ميزانيتها، على أن يتم توفير المبلغ المتبقي من مصادر رأس المال الاجتماعي.

أنواع مرنة

يرى البعض أن أحد أسباب عدم نجاح برامج الإسكان الاجتماعي هو بيع المنازل لأشخاص لا يستطيعون شراءها. وقد علّق السيد نغوين فان دينه، الخبير القانوني في مجال العقارات، قائلاً: "إلى جانب منتجات الإسكان الاجتماعي المتاحة للبيع والتأجير المنتهي بالتملك، فإن مسألة الإسكان الاجتماعي للإيجار تحتاج أيضاً إلى دعم سياسي، وذلك لأن الإسكان الاجتماعي يستهدف في المقام الأول ذوي الدخل المحدود".

بحسب هذا الخبير، ألغى قانون الإسكان لعام 2023، الذي دخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس، البند الذي كان يُلزم مطوري مشاريع الإسكان الاجتماعي بتخصيص 20% من مساحة الشقق للإيجار. وهذا يعني أنه في حال بيع جميع الشقق، سيتعين على الدولة توفير خيارات تأجير بديلة.

ينص قانون الإسكان لعام 2023 على أن السكن المخصص لعمال المناطق الصناعية يكون للإيجار فقط. ولذلك، فإن الفئات ذات الدخل المنخفض من غير عمال المناطق الصناعية، مثل العمال غير المهرة والعاملين لحسابهم الخاص في المناطق الحضرية، لا تملك عملياً أي فرصة للحصول على سكن اجتماعي للإيجار.

وفي سياق متصل، علّق السيد ترينه كوانغ مينه، رئيس مجلس إدارة مشاريع مؤسسات النقابات العمالية في الاتحاد العام للعمال في فيتنام، قائلاً: "يُعدّ بناء مساكن اجتماعية للبيع أمراً بالغ الصعوبة نظراً لطول الإجراءات وارتفاع أسعار البيع مقارنةً بدخل العمال ذوي الدخل المنخفض؛ كما أن اللوائح التنظيمية غير جاذبة للمستثمرين الذين لا تتجاوز هامش ربحهم 10%... لذا، فإن تطوير مساكن اجتماعية للإيجار سيكون أكثر منطقية، إذ يلبي الاحتياجات الفعلية ويتناسب مع دخل العمال. علاوة على ذلك، فإن الطلب على الإيجارات مرتفع للغاية، في حين أن العرض شحيح، وأسعار الإيجار في السوق مرتفعة جداً."

اقترح الاتحاد العام للعمال في فيتنام حاليًا خطةً لتوفير مساكن اجتماعية للإيجار، بأسعار إيجار مساوية أو أقل من أسعار السوق. ومن أبرز الأمثلة على ذلك مشروع الإسكان الاجتماعي التجريبي الذي أطلقه الاتحاد في مقاطعة ها نام، والذي تم شغله بالكامل في فترة وجيزة بعد إطلاقه.

يتراوح سعر الإيجار لهذا المشروع بين 1.2 و1.4 مليون دونغ فيتنامي شهريًا، بينما يتراوح خارجه بين 2 و3 ملايين دونغ فيتنامي شهريًا. ومع ذلك، ووفقًا للسيد مينه، توجد ثلاث صعوبات في بناء مساكن اجتماعية للإيجار: جذب موارد الاستثمار، وموقع المشروع، وسعر الإيجار.

من منظور تجاري، قام السيد لي هوو نغيا، مدير شركة لي ثانه للإنشاءات والتجارة، بتحليل الوضع قائلاً: إذا استثمرنا في 1000 وحدة سكنية اجتماعية، بتكلفة تقارب 500 مليون دونغ فيتنامي للوحدة، فإن إجمالي تكلفة الاستثمار سيصل إلى 500 مليار دونغ فيتنامي. وعند تأجير هذه الوحدات بسعر يتراوح بين 3 و3.5 مليون دونغ فيتنامي شهرياً، سيحقق المستثمر ربحاً يتراوح بين 3 و3.5 مليار دونغ فيتنامي شهرياً، أي ما يعادل 30 إلى 35 مليار دونغ فيتنامي سنوياً.

إذا اقترض المستثمر تجاريًا بأسعار فائدة تتجاوز 10-13% سنويًا، فإن مبلغ 500 مليار دونغ فيتنامي سيُكبّد المستثمر 50 مليار دونغ فيتنامي كفوائد، وسيُكبّد خسائر مؤكدة. في الوقت نفسه، ووفقًا لقانون الإسكان لعام 2023، فإن هامش الربح لتطوير المساكن الاجتماعية للإيجار لا يتجاوز 10% من هامش الربح للمساكن الاجتماعية المباعة. وبحسب اللوائح الجديدة، لم يعد الإسكان المُؤجَّر يتلقى استثمارات حكومية في البنية التحتية التقنية والمرافق الاجتماعية، لذا لا يجرؤ أي مستثمر على تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي للإيجار، كما أكد السيد نغيا.

إزالة من السياسة

في حين تواجه العديد من المناطق صعوبات في تطبيق سياسات الإسكان الاجتماعي، حققت مدينة هاي فونغ نتائج باهرة. فقد وافقت المدينة حتى الآن على السياسة واختارت مستثمرين لـ 31 مشروعًا للإسكان الاجتماعي بإجمالي 36,600 وحدة سكنية؛ منها 9 مشاريع بإجمالي 15,000 وحدة تقريبًا بدأت أعمال البناء فيها. وبهذا العدد، من المتوقع إنجاز حوالي 16,200 وحدة سكنية خلال الفترة 2021-2025، متجاوزةً بذلك هدف الحكومة لتطوير الإسكان الاجتماعي البالغ 15,400 وحدة.

يُظهر هذا أن الصعوبات لا تزال قائمة، لكنها تتطلب معالجة حاسمة، بدءًا من السياسات، وتُعدّ قصة هاي فونغ مثالًا بارزًا على ذلك. ولتحقيق هذه النتائج الإيجابية، التزمت مدينة هاي فونغ التزامًا دقيقًا باللوائح القانونية المتعلقة بالعقارات والإسكان. وبناءً على ذلك، أولت لجنة الحزب في مدينة هاي فونغ اهتمامًا بالغًا بالتوجيه، وأصدر مجلس المدينة الشعبي خمسة قرارات، وأصدرت لجنة المدينة الشعبية ثلاثة عشر قرارًا ذا صلة لتنفيذها.

على وجه الخصوص، طبقت مدينة هاي فونغ بمرونة وفعالية الآليات والسياسات الحالية لتحسين بيئة الاستثمار والأعمال، لا سيما الإجراءات المتعلقة بالإسكان، بما في ذلك الإسكان الاجتماعي. وقد أدى ذلك إلى خلق بيئة أعمال شفافة ومنفتحة ومواتية، جاذبةً العديد من مشاريع الاستثمار واسعة النطاق، وملبيةً بشكل فعال احتياجات السكان الراغبين في شراء أو استئجار مساكن اجتماعية.

بحسب المدير هوانغ هاي، فإنه على الرغم من تحقيق بعض النتائج المهمة، لا يزال تنفيذ مشاريع الإسكان الاجتماعي يواجه بعض التحديات. وتركز وزارة البناء حاليًا على تنفيذ واستكمال وتوجيه السلطات المحلية في تطبيق المراسيم والقرارات والتعاميم التي تُفصّل وتُرشد تنفيذ قانون الإسكان لعام 2023 وقانون أعمال العقارات لعام 2023 بعد صدورهما.

وفي الوقت نفسه، تواصل وزارة البناء حث المناطق المحلية، استناداً إلى أهداف مشروع "الاستثمار في بناء مليون وحدة سكنية اجتماعية على الأقل لذوي الدخل المنخفض وعمال المناطق الصناعية في الفترة 2021-2030" والأهداف الواردة في الملحق للإسكان الاجتماعي المقرر إنجازه في عام 2024، على وضع خطط تنفيذية محددة على وجه السرعة للاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي لضمان تحقيق الأهداف المحددة.

لتنفيذ الاستراتيجية الوطنية لتطوير الإسكان للفترة 2021-2030، مع رؤية حتى عام 2045، أرسلت وزارة البناء وثيقة إلى اللجان الشعبية في المحافظات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية بشأن تطوير وتعديل خطط تطوير الإسكان لعام 2024 والفترة 2021-2025؛ مع تحديد واضح للاحتياجات والأهداف المتعلقة بالإسكان الاجتماعي لذوي الدخل المنخفض، والإسكان للقوات المسلحة، وسكن العمال... وذلك للامتثال لقانون الإسكان لعام 2023.

إضافةً إلى ذلك، وكجزء من برنامج الرقابة الذي وضعته الجمعية الوطنية لعام 2024، ستجري الجمعية الوطنية رقابة موضوعية على "تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي من عام 2015 وحتى نهاية عام 2023". وتهدف هذه الرقابة الموضوعية إلى تقييم الإنجازات والقيود والصعوبات، وتحديد أسبابها، وتوضيح مسؤوليات الجهات والمنظمات والأفراد، وذلك لتحسين فعالية تنفيذ السياسات والقوانين المتعلقة بإدارة سوق العقارات وتطوير الإسكان الاجتماعي. وبناءً على ذلك، ستقترح الجمعية حلولاً لتحسين السياسات والقوانين ذات الصلة.

من خلال المشاركة المتزامنة للنظام السياسي بأكمله، والاسترشاد بنهج استباقي لمعالجة العقبات أينما ظهرت، فإن تنفيذ سياسات الإسكان الاجتماعي سيلبي الأهداف المحددة والتوقعات المجتمعية.

الدرس الثاني: تسهيل وصول العمال إلى الموارد.

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594