ما هي التكاليف التي تجعل أسعار المساكن مرتفعة بشكل غير عادي؟

أسعار الشقق في هانوي ترتفع بشكل غير طبيعي، بما يتجاوز بكثير قدرة غالبية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض على شراء المنازل - الصورة: N.TRAN

وبحسب وزارة البناء فإن أسعار المساكن الحالية تتكون من تكاليف الأرض وتكاليف البناء وفوائد القروض وأرباح الأعمال والضرائب ورسوم الوساطة...

وللسيطرة على أسعار المساكن، يوصي بعض الخبراء بحلول لضبط أسعار الأراضي، وحساب الضرائب والرسوم وفوائد القروض العقارية عند مستويات مناسبة، مع ضبط أسعار المواد المدخلة، وموازنة العرض والطلب، ومنع المضاربة العقارية.

سعر الشقة متوسطة المدى هو أيضًا 100 مليون دونج/م2

وبحسب وزارة البناء، ارتفعت أسعار بيع بعض مشاريع الشقق في هانوي بشكل حاد في الربع الثاني من هذا العام، حيث ارتفعت أسعار الشقق في منطقة رويال سيتي الحضرية بنسبة 33٪، وارتفعت شقة ذا برايد بنسبة 33٪، وارتفعت أسعار الشقق في منطقة ماي دينه سونغ دا - سوديكو الحضرية بنسبة 32٪، وارتفعت أسعار الشقق في فينهومز ويست بوينت بنسبة 28٪. وفي بعض المناطق الحضرية القديمة مثل منطقة ترونغ هوا - نهان تشينه الحضرية، ارتفعت أسعار الشقق أيضًا بنسبة 25%، وزادت مساحة الشقق المعاد توطينها في نام ترونغ ين بنسبة 20%.

ارتفع متوسط ​​سعر بيع الشقق في مايو 2024 مقارنة بنهاية عام 2023، وتحديدًا مشروع Udic Westlake الذي بلغ 56.7 مليون دونج/م2، D'. إلدورادو 85.3 مليون دونج فيتنامي/م2، برج HDI 160.1 مليون دونج فيتنامي/م2، فيليز هومز 53.9 مليون دونج فيتنامي/م2، جولد سيزون 63.8 مليون دونج فيتنامي/م2.

وذكرت وزارة البناء أن أسعار الشقق متوسطة المدى كانت في السابق تتراوح بين 50 إلى 70 مليون دونج/م2، ولكن الآن ارتفع سعر الصفقة إلى 70 إلى 100 مليون دونج/م2.

على سبيل المثال، يبلغ سعر مشروع نوبل كريستال تاي هو حوالي 187 مليون دونج/متر مربع، بينما يتراوح سعر مشروع ماندارين جاردن من 80 إلى 105 مليون دونج/متر مربع. وبشكل خاص في مشروع The Grand في شارع Hai Ba Trung، بمنطقة Hoan Kiem، يبلغ سعر بيع بعض الشقق ما يقرب من مليار دونج/م2.

في مدينة هو تشي منه في الربع الثاني من عام 2024، ارتفع قطاع الشقق المتوسطة بنسبة 2%، وزاد قطاع الشقق الراقية بنسبة 5% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. كما أدى ندرة العرض الجديد إلى ارتفاع أسعار بيع مشاريع الشقق المستعملة في مدينة هو تشي منه.

على وجه التحديد، يبلغ متوسط ​​سعر البيع لمشروع شقق سيتي جاردن 85 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 18٪؛ ارتفع مشروع أنطونيا (المنطقة 7) وماستيري ثاو ديين (مدينة ثو دوك) بنسبة 11% و10% على التوالي. وفي نهاية الربع الثاني، ارتفعت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه بمعدل متوسط ​​بلغ نحو 6% مقارنة بنهاية عام 2023.

تتمتع بعض مشاريع الشقق في مدينة هوشي منه بأسعار بيع مرتفعة مثل Cantavil An Phu الذي ارتفع بنسبة 22.6% إلى 54.5 مليون دونج/م2، وZenity (المنطقة 1) ارتفع بنسبة 18.2% إلى 101.4 مليون دونج/م2، وGreen View (المنطقة 7) ارتفع بنسبة 25.1% إلى 53.9 مليون دونج/م2، وThe Panorama (المنطقة 7) ارتفع بنسبة 15.5% إلى 69.6 مليون دونج/م2.

لماذا الأسعار مرتفعة بشكل غير عادي؟

وتشير الدراسات والتقييمات الأخيرة التي أجرتها وزارة البناء إلى أن تكلفة رسوم استخدام الأراضي لكل متر مربع من السكن مرتفعة للغاية. في منطقة الإسكان التابعة لشركة جي بي إنفست في هانوي، حوالي 15 مليون/36.35 مليون دونج، أي ما يعادل 41.5% من سعر البيع؛ مشروع شقق سكنية في هاي فونج 6.67 مليون/34.54 مليون دونج، أي ما يعادل 19.3% من سعر البيع؛ مشروع إسكان منخفض الارتفاع في هاي فونج 60.14 مليون / 156.83 مليون دونج.

وبالمثل، في منطقة دونج تانج لونج الحضرية، مدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، يبلغ 2.34 مليون/8.84 مليون دونج. مشروع فيلا في منطقة تشانه ماي الحضرية، مقاطعة بينه دونغ، تبلغ رسوم استخدام الأراضي 16.3٪ من سعر البيع.

وبحسب وزارة البناء، إذا تم تطبيق سعر الأرض لعام 2024، فإن تكاليف استخدام الأراضي للمشاريع ستستمر في الارتفاع بشكل حاد. على وجه التحديد، ارتفعت رسوم استخدام الأراضي في هيكل أسعار المساكن في مشروع GP Invest بنسبة 60٪، وارتفعت منطقة دونج تانج لونج الحضرية ومدينة ثو دوك بنحو 60 - 65٪، وزاد مشروع فيلا تشانه ماي بنسبة 50٪ من سعر البيع.

توقعت وزارة الإعمار أن تطبيق قائمة أسعار جديدة للأراضي قريبة من السوق خلال الفترة المقبلة سيرفع أسعار السكن والعقارات بنسبة تتراوح بين 15-20% في المتوسط ​​مقارنة بالفترة السابقة. وعلى وجه التحديد، تبلغ تكلفة الاستثمار في البناء لكل متر مربع من المساكن في مشروع الإسكان GP Invest (هانوي) 5.1 مليون/36.3 مليون دونج، وهو ما يمثل حوالي 14.1٪ من سعر البيع. مشروع شقق سكنية في هاي فونج 15.7 مليون / 34.5 مليون دونج، وهو ما يمثل حوالي 45.5٪ من سعر البيع. مشروع الإسكان المنخفض الارتفاع في هاي فونج 31.2 مليون / 156.8 مليون دونج، وهو ما يمثل 20.53٪ من سعر بيع المنزل...

وبالإضافة إلى ذلك، ورغم أن كل مشروع له مقاييس ومنتجات مختلفة، فإن تكاليف الاستثمار في بناء مشاريع الإسكان في الآونة الأخيرة تقلبت قليلاً أو بشكل غير مهم بسبب زيادة تكاليف الوقاية من الحرائق ومكافحتها، حسبما ذكرت وزارة البناء.

وفيما يتعلق بتكلفة اقتراض رأس المال لتنفيذ الإسكان، بحسب هذه الوزارة، إذا اقترضت مشاريع الإسكان رأس مال تجاري من 30% إلى 70% من إجمالي رأس مال الاستثمار في المشروع، فإن تكلفة الفائدة ستكون حوالي 3% إلى 5% من إجمالي تكلفة الاستثمار في البناء. وتتراوح تكلفة البيع العادية لمشاريع الإسكان التجاري ما بين 3 - 7% من سعر بيع العقار، وفي بعض المشاريع يمكن أن تصل إلى 15% من سعر بيع المنزل.

المجموعة الأخيرة التي تشكل أسعار المساكن الحالية هي تكاليف الضرائب والأرباح وتكاليف إدارة مالك المشروع للمساكن الشاهقة من 10% إلى 20%، والمساكن المنخفضة من 20% إلى 30% من سعر البيع.

المصدر: وزارة البناء - الرسومات: T.DAT

كيفية خفض أسعار المنازل؟

وبناءً على جميع أنواع التكاليف ونسبة التكاليف التي تشكل سعر بيع المنزل كما هو مذكور أعلاه، قال السيد نجوين تشي ثانه، نائب رئيس جمعية السمسرة العقارية، في حديثه مع توي تري ، إن أسعار الأراضي الحالية مرتفعة للغاية مقارنة بدخل الناس، لذلك تحتاج وكالات الإدارة إلى تعديل أسعار الأراضي لتتناسب مع الواقع.

إن مبدأ تحديد أسعار الأراضي وفقًا للسوق مناسب للمناطق الحضرية التي شهدت نموًا مستقرًا، مع معايير معاملات واضحة، مثل المنطقة 1، ومدينة ثو دوك (مدينة هو تشي منه)، وهوان كيم، وبا دينه، ودونغ دا (هانوي). أما بالنسبة للمناطق غير المطورة، فإذا لم نُعدّل أسعار الأراضي بما يُعزز زخم التنمية، فسيكون الوضع خطيرًا للغاية، كما قال السيد ثانه.

واستشهد السيد ثانه بدرس من الصين يظهر أن الشركات تبني الكثير من المنازل ولكن الأسعار مرتفعة (ويرجع ذلك جزئيا إلى ارتفاع تكاليف الأراضي) وبالتالي لا يمكن بيع المنازل. عندما تواجه الشركات صعوبات، لا تستطيع الحكومة إنقاذها حتى لو أرادت ذلك. لأن في نهاية المطاف، مشتري المنزل هو صاحب القرار النهائي.

وبحسب السيد لي هوانج تشاو - رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، فإن هيكل تكلفة الأرض لمشروع الإسكان بما في ذلك رسوم استخدام الأراضي وتكاليف إزالة الموقع هو مبلغ كبير اعتمادًا على كثافة البناء لكل مشروع.

من وجهة نظر مؤسسة الاستثمار العقاري، أكد السيد نجوين كوك خانه، رئيس مجلس إدارة شركة DTJ للاستثمار والتوزيع المساهمة، أن أهم شيء بالنسبة للمؤسسات التي تستثمر في مشاريع الإسكان اليوم هو الوقت. إن تقصير الوقت اللازم لتنفيذ الإجراءات المتعلقة بمشاريع الإسكان من خلال لوائح واضحة من شأنه أن يساعد الشركات على خفض تكاليف الامتثال، وبالتالي خفض أسعار المساكن.

وبحسب السيد ثانه، فإن التوجه التنموي لسوق العقارات يحتاج إلى أن يهدف إلى الاستقرار وتحسين نوعية حياة الناس. هامش الربح من 10-20% من سعر بيع المنزل للمستثمر العقاري أمر طبيعي، لكن من الضروري مراجعة الواقع للتأكد من صحته، لأنه هناك مشاريع عقارية واسعة النطاق، مبنية على أراض جديدة تمامًا، تجذب المشترين، وربح مستثمر المشروع أكبر بعدة مرات من الرقم الإحصائي.

ويعتقد العديد من خبراء العقارات أيضًا أنه لتحقيق التوازن بين العرض والطلب الحالي على الإسكان، من الضروري زيادة المعروض من المساكن منخفضة التكلفة. ويعتمد هذا العرض إلى حد كبير على مشاركة الوزارات والفروع والمحليات. علاوة على ذلك، من الضروري تغيير العقلية نحو عدم استغلال الأراضي، بل السعي إلى السيطرة على تكاليف الأراضي عند مستوى مناسب لغالبية دخل الناس. في ظل ارتفاع أسعار الأراضي في الوقت الحالي، فإن العديد من الشركات لن تجرؤ على الاستثمار في المشاريع، مما يجعل من الصعب زيادة المعروض من المساكن في المستقبل القريب.

ولخفض أسعار المساكن الحالية، قال السيد لي هوانج تشاو إن هناك ستة أمور يجب القيام بها وهي:

1. خفض تكاليف الأراضي.

2. خفض الضرائب والرسوم ذات الصلة.

3. خفض تكاليف الفائدة.

4. الحفاظ على استقرار تكاليف المواد المدخلة للمشروع، بما في ذلك البنزين والكهرباء.

5. كيفية تبسيط عملية الموافقة على مشاريع الإسكان، وبالتالي تقليل تكاليف الامتثال التنظيمي.

6. منع المضاربة العقارية، وخلق مستويات أسعار افتراضية عمداً بهدف الربح، وزيادة الدفعة المقدمة في مزادات الأراضي إلى 20%، ومعاقبة بشدة من يتخلى عن دفعاته المقدمة بعد الفوز بالمزاد.

وهناك أيضًا أسباب مضاربة تؤدي إلى خلق أسعار افتراضية.

وأكدت وزارة الإعمار أيضاً أن ارتفاع أسعار المساكن يعود جزئياً إلى قيام المستثمرين العقاريين باستغلال ندرة المعروض في السوق لتقديم أسعار مرتفعة. وتعمل بعض المجموعات المضاربة والمستثمرين والأفراد الذين يعملون كوسطاء على تعطيل السوق بهدف "تضخيم الأسعار وخلق أسعار افتراضية".

في العادة، ينفق مستثمرو مشاريع الإسكان حوالي 3% من سعر بيع المنزل لدفعه إلى قاعة التداول ووسيط المبيعات، ولكن غالبًا ما تختار طوابق التداول وفقًا لحالة السوق إضافة السعر عند التعامل مع العملاء، وهذا الاختلاف ليس ثابتًا، يمكن أن يكون بنسبة 5% من سعر البيع، أو 10% من سعر البيع، أو 20% من سعر بيع المنزل.

على سبيل المثال، يبلغ سعر بيع مشروع إسكان منخفض الارتفاع في هونغ ين 7 - 8 مليار دونج/وحدة، ويبلغ متوسط ​​فرق السعر حوالي 750 مليون دونج، ولكن عندما يبرد السوق، يبلغ فرق السعر 250 مليون دونج/وحدة فقط.

مشروع عقاري قيد الإنشاء في المنطقة السابعة، مدينة هوشي منه - تصوير: كوانغ دينه

نقص المعروض من المساكن، وارتفاع الأسعار، وانخفاض المعاملات الحقيقية

إن حمى أسعار العقارات في هانوي منذ بداية العام تثير العديد من القضايا المتعلقة بسياسة تطوير الإسكان الحالية للناس. ارتفعت أسعار العقارات بشكل مستمر على مدار الأرباع الماضية وحددت مستوى سعريًا مرتفعًا جديدًا، متجاوزًا بكثير مستوى الأسعار في العام الماضي، في حين انخفضت المعاملات الفعلية في السوق. في حين أن المعروض من المساكن لا يزال نادرًا، فإن المساكن بأسعار معقولة "انقرضت"، والمعروض من المساكن الاجتماعية والمساكن منخفضة الدخل يتراجع، مع عدم وجود أي إمدادات جديدة تقريبًا في هانوي ومدينة هوشي منه. أسعار المساكن ترتفع، وأغلبية الأشخاص ذوي الدخل المتوسط ​​والمنخفض الذين يحتاجون إلى مسكن حقيقي لا يستطيعون تحمل تكاليف شراء منزل.

في مواجهة العلامات غير العادية في سوق العقارات، سيجتمع رئيس الوزراء خلال الفترة المقبلة مع الشركات والمجموعات في قطاع العقارات لبحث الحلول لتخفيف السوق.

وبحسب التقرير الذي يحلل هيكل التكلفة وسعر البيع وأسباب ارتفاع أسعار العقارات والذي أرسلته وزارة البناء مؤخرا إلى مكتب الحكومة (18 سبتمبر/أيلول)، فإن المعروض من المساكن في البلاد يتناقص بشكل خطير. وفي الربع الثاني من عام 2024، تم إنجاز 9 مشاريع سكنية فقط، بحجم حوالي 6000 شقة ومنزل عائلي وتاون هاوس. وإذا حسبنا النصف الأول من هذا العام، فإن المعروض من المساكن المكتملة لم يصل إلا إلى نحو 9 آلاف شقة ومنزل عائلي ومنزل متعدد الطوابق. ويبلغ عدد مشاريع الإسكان المرخصة حديثاً نحو 20 ألف وحدة فقط.

لقد أدى ندرة المعروض من المساكن والأراضي في هانوي منذ نهاية عام 2023 إلى ارتفاع أسعار المساكن بسرعة. تم افتتاح بعض مشاريع الشقق الفاخرة للبيع في منطقة ويست ليك، وتبلغ الأسعار الأولية المطلوبة أكثر من 100 مليون دونج/م2. في هذه الأثناء، أطلقت منطقة Vinhomes Co Loa الحضرية الكبرى للتو منازل متعددة الطوابق بأسعار تزيد عن 300 مليون دونج/م2. ومن الجدير بالذكر أن أسعار الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد العلني في القرى الريفية والمناطق الضواحي في هانوي مثل هواي دوك، وثانه أواي، وفوك ثو، على بعد 30-40 كيلومترًا من وسط المدينة، ارتفعت أيضًا إلى أكثر من 100 مليون دونج/متر مربع.

وزارة الإعمار تحدد الأسباب والحلول لخفض أسعار المساكن

4 أسباب لارتفاع أسعار المساكن:

1. ترتفع تكاليف الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة، حيث تكون أسعار المزادات على الأراضي أعلى بعدة مرات من السعر الأولي، مما يؤدي إلى زيادة مستوى أسعار الأراضي.

2. ظاهرة "خلق أسعار افتراضية وتضخيم الأسعار" من قبل المضاربين والأفراد الممارسين للوساطة العقارية.

3. عدم كفاية المعروض من العقارات والإسكان لتلبية احتياجات غالبية الأشخاص ذوي الدخل المنخفض والمتوسط.

4. أدت التقلبات الاقتصادية الأخيرة المرتبطة بأسواق الأسهم والسندات والذهب إلى تدفق قوي للأموال إلى العقارات بحثًا عن "ملاذ" آمن.

6 حلول لخفض أسعار المساكن:

1. إزالة الصعوبات في الإجراءات والشرعية، وزيادة العرض في السوق، وتعزيز التنمية الآمنة والمستدامة للسوق.

2. تصحيح عمل المزادات العقارية، وتحسين اللوائح المنظمة للمزادات العقارية في اتجاه زيادة الودائع، وتحديد أسعار البداية أقرب إلى الواقع، وتقصير مدة دفع مكاسب المزاد، والحد من المزايدين لأغراض المضاربة.

3. البحث واقتراح سياسات ضريبية للأشخاص الذين يمتلكون العديد من المنازل والأراضي للحد من المضاربة.

4. إيجاد الحلول والإجراءات اللازمة للحد من الآثار السلبية الناجمة عن إصدار قوائم أسعار الأراضي الجديدة وفقاً لقانون الأراضي 2024.

5. نموذج تجريبي لمركز معاملات العقارات وحقوق استخدام الأراضي الذي تديره الدولة.

6. تعزيز الرقابة والفحص على تنظيم مزادات حقوق استخدام الأراضي، وطرح العطاءات للمشاريع التي تستخدم الأراضي، وإدارة أنشطة خدمات العقارات، وصالات تداول العقارات، وأنشطة الوساطة بشكل فعال.

الإسكان منخفض الدخل في الدول المجاورة

وبحسب صحيفة " ذا نيشن" (تايلاند) التي نشرت في أوائل أبريل، قال الأمين العام لمجلس الاستثمار في تايلاند ناريت ثيردستيراسوكي إن المجلس وافق على الحوافز الضريبية على الإسكان منذ 15 مارس. وتشكل هذه الحوافز جزءًا من المرحلة الثالثة من مشروع تقديم القروض لدعم ذوي الدخل المنخفض لشراء منازل وشقق فردية، والذي أطلقه بنك الإسكان الحكومي في تايلاند.

في الوقت الحالي، ينطبق برنامج الدعم الضريبي فقط على المنازل التي تبلغ مساحتها 70 مترًا مربعًا على الأقل بالنسبة للمنازل الفردية والشقق التي تبلغ مساحة الأرضية فيها 24 مترًا مربعًا على الأقل. وبحسب السيد ثيردستيراسوكي، دعمت هيئة الإسكان مشاريع الإسكان للعاملين ذوي الدخل المنخفض منذ عام 1993. ومن بين هذه المشاريع، شاركت الهيئة في توفير 44 مشروعًا سكنيًا تضم ​​34900 شقة في العاصمة بانكوك، ومقاطعات نونثابوري، وساموت براكان، وباثوم ثاني، وناخون باثوم، وتشونبوري.

أعلنت الحكومة الماليزية في 17 سبتمبر أنها ستطلق ما لا يقل عن 23 مشروعًا جديدًا للإسكان الميسور التكلفة من خلال برنامج الإسكان الشعبي (PPR) في جميع أنحاء البلاد، وفقًا لوكالة برناما للأنباء. قال نائب وزير الإسكان والحكم المحلي داتوك أيمن أثيرة سابو إنه حتى سبتمبر 2024، أكملت الحكومة الماليزية 166 مشروعًا للإسكان الميسور التكلفة، مع 104081 وحدة للعمال ذوي الدخل المنخفض، وتواصل بناء 16 مشروعًا آخر.

وتتراوح أسعار المنازل ضمن مشروع PPR ما بين 45 ألف إلى 60 ألف رينغيت ماليزي (من 10700 إلى أكثر من 14 ألف دولار أميركي) لكل وحدة. وسيتم دمج المشاريع المستقبلية مع وسائل الراحة الجديدة، مما يساعد على تحسين نوعية حياة السكان.

المصدر: https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm