المعاناة من "المال السلبي" بسبب تكليف مستثمرين تجاريين بإدارة الشقق الفندقية

[إعلان 1]

وفقًا لبعض المنتديات العقارية، أعرب العديد من المستثمرين عن إحباطهم وخيبة أملهم من سوق عقارات المنتجعات، وخاصةً الشقق الفندقية. كان هذا النوع من الاستثمار محط أنظار الكثيرين نظرًا لسعره المناسب، ووعده بتحقيق ربحية جيدة، وإمكانية تكليف المستثمر بإدارة أعماله نيابةً عنه، بالإضافة إلى الحصول على عدد محدد من أيام الإجازة سنويًا.

وفي عام 2019، تم اعتبار مستوى التزام الربح في بعض مشاريع الشقق الفندقية مناسباً بنسبة 6% للمشاريع ذات الإدارة الأجنبية و10% للمشاريع التي يديرها المستثمر نفسه.

لكن في الواقع، يواجه معظم مستثمري الشقق الفندقية حاليًا وضعًا صعبًا عند التعامل مع هذا النوع من العقارات. أشار كثيرون إلى أنه على عكس الوعود بالأرباح عند دعوة المستثمرين لشراء الشقق الفندقية في فترة ازدهار السوق، فإن معدل الربح المسجل في بعض المشاريع التي لا تجذب العملاء لا يتجاوز 1-2% سنويًا.

في هذه الأثناء، لا يزال المستثمرون الذين يستخدمون الرافعة المالية مضطرين لتحمل تكاليف سداد فوائد البنوك في ظل ارتفاع أسعار الفائدة. واضطر بعض من لم يعودوا قادرين على سداد الفوائد إلى بيع شققهم الفندقية بخسارة، وتراجعت أسعار بعض المنتجات بنسبة تصل إلى 50%، لكنهم ما زالوا غير قادرين على إيجاد مشترين لأن الثقة في هذا السوق متدنية للغاية.

يخسر المستثمرون المزيد من الأموال عن طريق إرسال ألعاب الشقق الفندقية إلى مستثمري الأعمال، الصورة 1 — كانت الشقق الفندقية بمثابة نوع من الاستثمار الذي يسعى إليه العديد من المستثمرين.

على وجه الخصوص، وفقًا لمستثمر يملك شقة فندقية بقيمة تزيد عن 4 مليارات دونج في مشروع بالمنطقة الشمالية، ولأن إيرادات الإيجار أقل من تكاليف الإدارة والتنظيف، سيخسر مالك الشقة الفندقية 18 مليون دونج في الأشهر الستة الأولى من عام 2023. سيتم خصم هذا المبلغ السلبي، وهو 3 ملايين دونج شهريًا، من حساب مالك الشقة.

علاوةً على ذلك، تسببت بعض مشاريع الشقق الفندقية في العديد من النزاعات بين المالكين والمستثمرين في الآونة الأخيرة. يشتري الكثيرون الشقق الفندقية دون أن يمتلكوها فعليًا، كما يواجهون صعوبات في إدارة أعمالهم الخاصة نتيجةً لمشاكل في التشغيل والإدارة مع المستثمرين.

هذه المشاكل تزيد من صعوبة استعادة هذا النوع من الاستثمار ثقة المستثمرين. لذلك، يواجه الكثيرون صعوبة أكبر في البيع بخسارة لتخفيف الضغط المالي من البنك أو الرغبة في استرداد رأس المال للاستثمار في أنواع أخرى.

في ظل الوضع الراهن، يرى العديد من الخبراء أن مشاكل الشقق الفندقية لن تقتصر على ما سبق. فرغم إصدار الحكومة العديد من السياسات لإزالة الصعوبات والعقبات، لا تزال الشقق الفندقية تحديدًا، وسوق عقارات المنتجعات السياحية عمومًا، تواجه العديد من المشاكل الموضوعية الأخرى، مما يُصعّب على هذا السوق التعافي. ومن هذه المشاكل أن العرض يفوق الطلب بشكل كبير، مما يؤدي إلى انخفاض هامش الربح في هذا النوع من الشقق.

يخسر المستثمرون المزيد من الأموال عن طريق إرسال ألعاب الشقق الفندقية إلى مستثمري الأعمال، الصورة 2 — إن التعافي غير الكامل للسياحة ، إلى جانب العرض الزائد، أدى إلى انخفاض هامش الربح في العقارات المنتجعية.

وفقًا لتقرير حديث صادر عن مجموعة DKRA، ارتفع إجمالي مخزون الشقق الفندقية بحلول يونيو إلى 42,364 وحدة. منها، ارتفع إجمالي مخزون التاون هاوس الساحلي إلى حوالي 30,000 وحدة. أما بالنسبة للفلل الساحلية وحدها، فسيصل إجمالي المخزون بنهاية الربع الثاني من عام 2023 إلى 15,000 وحدة في كل من الشمال والجنوب.

وفقًا لبحث أجراه قسم أبحاث السوق في مجموعة BHS، فمن عام 2020 حتى الآن، يوجد في البلاد 81 مشروعًا عقاريًا للمنتجعات السياحية قيد التسليم، مما يوفر للسوق أكثر من 44,000 منتج، بما في ذلك المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع. وقد تم تشغيل 67 مشروعًا من أصل 81 مشروعًا، أي ما يعادل حوالي 20,000 منتج. ومع وجود عدد من المشاريع المتبقية ومنتجات المشاريع العاملة التي لم تُطرح في السوق، لا يزال المعروض من عقارات المنتجعات السياحية كبيرًا جدًا.

علاوة على ذلك، لم يتعاف قطاع السياحة في فيتنام بشكل كامل بعد، لذا لا يزال معدل الإشغال في مشاريع المنتجعات والفنادق منخفضًا. ومن البديهي أن يُسجل المستثمرون، الذين يُسلمون شققهم "عن طريق الخطأ" إلى مطورين عقاريين بتكاليف إدارية مرتفعة، أرباحًا سلبية.

[إعلان 2]
مصدر