لكي يتعافى سوق العقارات، ما هو معدل الفائدة على القروض؟

[إعلان 1]

ارتفاع الطلب على قروض الإسكان

أجرى موقع Batdongsan.com.vn مؤخرًا استطلاعًا على الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل حول ما إذا كانوا بحاجة إلى استخدام الرافعة المالية. وبحسب الاستطلاع، فإن أكثر من 73% من الأشخاص قالوا إنهم بحاجة إلى اقتراض المال من البنك لشراء منزل، و27% فقط لم يقترضوا. من بين العملاء الذين يحتاجون إلى اقتراض المال لشراء منزل، يحتاج 41% إلى اقتراض أقل من 30% من قيمة المنتج، و30% يتعين عليهم اقتراض ما بين 30% إلى 70% من قيمة المنزل.

وفقًا لنتائج هذه الدراسة، عند مناقشة توقعات أسعار فائدة قروض الإسكان في عامي 2023 و2024، قال حوالي 44% من المستجيبين إن سعر فائدة قروض الإسكان أقل من 8% معقول بالنسبة لهم لإدارة شؤونهم المالية ويتوقعون انخفاض أسعار الفائدة إلى هذا المستوى في عام 2024. بالإضافة إلى ذلك، يقبل 33% من مشتري المنازل الاقتراض إذا تراوح سعر فائدة القرض بين 8-10%، وحوالي 14% فقط يوافقون على سعر فائدة يتراوح بين 10-13%.

لإنعاش سوق العقارات.. ما هو سعر الإقراض الذي يجب أن يكون؟ الشكل 1 — يظل الطلب على قروض الإسكان مرتفعا.

وبحسب السيد لي باو لونغ، مدير الاستراتيجية في Batdongsan.com.vn، فإن السبب وراء عدم جرأة العديد من مشتري المنازل على استخدام الرافعة المالية بجرأة هو أنهم قلقون بشأن الصعوبات الاقتصادية والوظائف غير المستقرة والدخول غير المؤكدة، مما يجعلهم يشعرون بالضغط وعدم القدرة على تحمل فوائد القرض.

معظم العائلات التي يقل دخلها الشهري عن 40 مليون دونج لا يمكنها إنفاق أكثر من 20 مليون دونج كحد أقصى لشراء العقارات شهريًا. أما من يزيد دخلهم عن 40 مليون دونج فلا يمكنهم قبول سوى قسط شهري ثابت للرهن العقاري لا يتجاوز 30 مليون دونج. أما بالنسبة للعملاء ذوي الدخل المحدود، الذين يقل دخلهم الشهري عن 20 مليون دونج، فيتراوح هذا المبلغ بين 8 و10 ملايين دونج كحد أقصى، وفقًا للسيد لونغ.

تاريخيا، كانت أسعار الفائدة وأسعار المساكن من العوامل الرئيسية التي تؤثر على قرارات شراء المنازل. وهذه أيضًا هي المشكلة التي لا يستطيع العديد من الأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية ولكنهم بحاجة إلى استخدام الرافعة المالية حلها، لأن معدل الفائدة على التعبئة لا يزال مرتفعًا مقارنة بالوقت الذي سبق جائحة كوفيد-19.

كما أظهر استطلاع للرأي أجراه موقع Batdongsan.com.vn أن 72% من مشتري المنازل يعتبرون أن أسعار العقارات الحالية لا تزال مرتفعة للغاية، وبعيدة عن قدرة معظم العاملين في السوق الحالية على تحمل تكلفتها. وقال 75% من المشاركين إن أسعار الفائدة الحالية على القروض مرتفعة أيضاً ومرتفعة جداً، مما يجعل الكثير من الناس لا يجرؤون على الاقتراض. علاوة على ذلك، فإن إجراءات الإقراض المعقدة تجعل العديد من الناس غير قادرين أو غير راغبين في الوصول إلى قنوات تعبئة رأس المال من البنوك.

أسعار الفائدة لن تنخفض بشكل حاد

حتى الآن، تم تعديل سعر الفائدة التشغيلي أربع مرات إلى الأسفل من قبل بنك الدولة الفيتنامي. ولم يتوقف الأمر عند هذا الحد، فقد أكدت الحكومة مؤخرًا في قرارها 97/NQ-CP المؤرخ 8 يوليو 2023 أيضًا أن البنك المركزي يواصل تنفيذ حلول متزامنة وجذرية لخفض أسعار الفائدة، وخاصة خفض أسعار فائدة الإقراض، والسعي إلى خفضها بنحو 1.5 - 2٪ على الأقل.

وبفضل هذا الاتجاه الجذري، من المتوقع أن ينخفض متوسط سعر الفائدة على الودائع لمدة 12 شهرًا إلى 6 - 6.5٪ سنويًا بحلول نهاية عام 2023، حيث لا يزال لدى البنك المركزي الفنزويلي مجال لخفض أسعار الفائدة التشغيلية.

ومع ذلك، يقول الخبراء إنه على الرغم من أن البنك المركزي اتخذ إجراءات لخفض أسعار الفائدة، فإن أسعار الفائدة على القروض لن تنخفض بشكل حاد في الأشهر الستة الأخيرة من العام. وبناء على ذلك، لا تزال أسعار الفائدة العائمة في بعض البنوك التجارية تتراوح في العادة في الوقت الحاضر بين 12% و13.5%. بعض البنوك لديها أسعار فائدة تصل إلى 14.2% بعد انتهاء الفترة التفضيلية. ومن المتوقع أن يستمر هذا المعدل من الفائدة لفترة طويلة، ومن غير المرجح أن ينخفض أكثر إلى ما دون 10%.

لإنعاش سوق العقارات.. ما هو سعر الإقراض الذي يجب أن يكون؟ الشكل 2 — لا يزال سوق العقارات ينتظر التأثير الإيجابي لأسعار الفائدة المصرفية.

وقال خبراء من Batdongsan.com.vn أيضًا إن العودة إلى فترة "الأموال الرخيصة" تتطلب وجود العديد من العوامل المؤثرة في السوق. ولذلك، فمن الصعب أن نتوقع على المدى القصير انخفاضاً حاداً في أسعار الفائدة. في عام 2024، قد تستمر أسعار الفائدة في الانخفاض ولكنها لن تكون أقل من 10%. ولذلك، فمن غير المرجح أن يتحقق توقع انتعاش السوق على المدى القصير، لأن أسعار الفائدة ليست جذابة حقا.

وبحسب جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، فإن التدفق النقدي يظهر علامات العودة إلى السوق، وقد حصل أحد العملاء على قرض جديد بمعدل فائدة يتراوح بين 10% و11%. ولكن لن يتفاعل سوق العقارات إلا عندما ينخفض متوسط سعر الفائدة إلى أقل من 10%. لأن 10% هو الرقم الذي يستطيع المستثمرون اقتراضه.

ومع ذلك، فإن أسعار الفائدة ليست سوى أحد العوامل المؤثرة على سوق العقارات. إن خفض سعر الفائدة الحالي يدعم فقط الأفراد الذين لديهم قروض بفائدة متغيرة وليس جذابًا لأولئك الذين يحتاجون إلى قروض. في هذه الأثناء، لا يزال يتعين على سوق العقارات انتظار تعافي السيولة، وهو الأمر الذي لن يتحسن إلا عندما تعود ثقة المستثمرين في السوق وتعود الحالة الداخلية للاقتصاد إلى حالة جيدة.

[إعلان 2]
مصدر