لكي يتعافى سوق العقارات، ما هو معدل الفائدة على القروض؟

[إعلان_1]

ارتفاع الطلب على قروض الإسكان

أجرى موقع Batdongsan.com.vn مؤخرًا استطلاعًا للرأي شمل مجموعة من الراغبين في شراء منزل، حول مدى حاجتهم إلى التمويل. أظهر الاستطلاع أن أكثر من 73% من المشاركين أفادوا بحاجتهم إلى اقتراض المال من البنوك لشراء منزل، بينما لم يقترض 27% منهم. ومن بين الذين احتاجوا إلى الاقتراض، بلغت نسبة من اقترضوا أقل من 30% من قيمة المنزل 41%، بينما بلغت نسبة من اقترضوا ما بين 30% و70% من قيمة المنزل 30%.

وفقًا لنتائج هذه الدراسة، عند مناقشة توقعات أسعار فائدة قروض الإسكان في الفترة 2023-2024، قال حوالي 44% من المشاركين إن سعر فائدة قرض الإسكان الذي يقل عن 8% معقول بالنسبة لهم لإدارة شؤونهم المالية، ويتوقعون انخفاض سعر الفائدة إلى هذا المستوى في عام 2024. بالإضافة إلى ذلك، يوافق 33% من مشتري المنازل على الاقتراض إذا تراوح سعر فائدة القرض بين 8 و10%، بينما يوافق حوالي 14% فقط على سعر فائدة يتراوح بين 10 و13%.

لإنعاش سوق العقارات، ما هو سعر الفائدة الأمثل للإقراض؟ الشكل 1 — لا يزال الطلب على قروض الإسكان مرتفعاً.

بحسب السيد لي باو لونغ، المدير الاستراتيجي لموقع Batdongsan.com.vn، فإن السبب وراء عدم جرأة العديد من مشتري المنازل على استخدام الرافعة المالية بشكل جريء هو قلقهم بشأن الصعوبات الاقتصادية ، وعدم استقرار الوظائف، وعدم اليقين بشأن الدخل، مما يضعهم تحت ضغط ويجعلهم غير قادرين على تحمل فوائد القروض.

أوضح السيد لونغ قائلاً: "معظم الأسر التي يقل دخلها عن 40 مليون دونغ فيتنامي شهرياً لا تستطيع إنفاق أكثر من 20 مليون دونغ شهرياً على شراء العقارات. أما الأسر التي يزيد دخلها عن 40 مليون دونغ شهرياً، فلا تستطيع تحمل أقساط سداد الرهن العقاري الشهرية الثابتة التي تتجاوز 30 مليون دونغ. وبالنسبة للعملاء ذوي الدخل المنخفض، الذين يقل دخلهم عن 20 مليون دونغ شهرياً، فإن هذا المبلغ يتراوح بين 8 و10 ملايين دونغ كحد أقصى".

حتى الآن، تُعدّ أسعار الفائدة وأسعار المنازل عاملين مؤثرين بشكل كبير على قرار شراء منزل. وهذه هي المشكلة التي لم يتمكن الكثيرون ممن لديهم احتياجات سكنية حقيقية ولكنهم بحاجة إلى استخدام التمويل من اتخاذ قرار بشأنها، لأن سعر الفائدة على التمويل لا يزال مرتفعًا مقارنةً بما كان عليه قبل جائحة كوفيد-19.

أظهر استطلاع رأي أجرته Batdongsan.com.vn أن 72% من مشتري المنازل يرون أن أسعار العقارات الحالية لا تزال مرتفعة للغاية، وتتجاوز قدرة معظم العاملين في السوق الحالية. كما أفاد 75% من المشاركين في الاستطلاع أن أسعار الفائدة على القروض مرتفعة للغاية، مما يجعل الكثيرين يترددون في الاقتراض. إضافةً إلى ذلك، فإن إجراءات الإقراض المعقدة تجعل الكثيرين غير قادرين أو غير راغبين في اللجوء إلى قنوات التمويل المصرفي.

من غير المرجح أن تنخفض أسعار الفائدة بشكل حاد

حتى الآن، خفّض بنك الدولة الفيتنامي سعر الفائدة التشغيلية أربع مرات. ولم يكتفِ بذلك، بل أكد قرار الحكومة رقم 97/NQ-CP الصادر بتاريخ 8 يوليو 2023 على أن بنك الدولة الفيتنامي سيواصل تطبيق حلول متزامنة وجذرية لخفض مستوى سعر الفائدة، ولا سيما خفض أسعار فائدة الإقراض، ساعياً إلى خفضها بنسبة تتراوح بين 1.5 و2% على الأقل.

بفضل هذا التوجه الجذري، من المتوقع أن ينخفض متوسط سعر الفائدة على الودائع لمدة 12 شهرًا إلى 6-6.5% سنويًا بحلول نهاية عام 2023، حيث لا يزال لدى بنك الدولة الفيتنامي مجال لخفض أسعار الفائدة التشغيلية.

مع ذلك، يقول الخبراء إنه على الرغم من اتخاذ البنك المركزي إجراءات لخفض أسعار الفائدة، فإن سعر الفائدة على عمليات البيع والشراء لن ينخفض بشكل حاد خلال الأشهر الستة الأخيرة من العام. وعليه، لا تزال أسعار الفائدة المتغيرة في بعض البنوك التجارية تتراوح حاليًا بين 12% و13.5%. بل إن بعض البنوك تُبقي أسعار الفائدة عند 14.2% بعد انتهاء الفترة التفضيلية. ومن المتوقع أن يستمر هذا المعدل لفترة طويلة، ومن غير المرجح أن ينخفض إلى أقل من 10%.

لإنعاش سوق العقارات، ما هو سعر الفائدة الأمثل للإقراض؟ الشكل 2 — لا يزال سوق العقارات ينتظر تأثيراً إيجابياً من أسعار الفائدة المصرفية.

أشار خبراء موقع Batdongsan.com.vn إلى أن عودة السوق إلى فترة "السيولة المنخفضة" تتطلب تأثر عوامل عديدة. لذا، من الصعب توقع انخفاض حاد في أسعار الفائدة على المدى القريب. ففي عام 2024، قد تستمر أسعار الفائدة في الانخفاض، لكنها لن تقل عن 10%. وبالتالي، يصعب توقع انتعاش السوق على المدى القريب لأن أسعار الفائدة ليست جذابة.

بحسب جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، بدأت السيولة النقدية بالعودة إلى السوق، حيث حصل أحد العملاء على قرض جديد بفائدة تتراوح بين 10 و11%. مع ذلك، لن يتفاعل سوق العقارات إلا عندما ينخفض متوسط سعر الفائدة إلى أقل من 10%، لأن 10% هو السعر الذي يستطيع المستثمرون تحمله.

مع ذلك، لا تُعدّ أسعار الفائدة سوى أحد العوامل المؤثرة في سوق العقارات. فالتخفيض الحالي في أسعار الفائدة لا يُفيد إلا الأفراد الحاصلين على قروض بفائدة متغيرة، ولا يجذب الراغبين في الاقتراض. وفي الوقت نفسه، لا يزال سوق العقارات ينتظر تعافي السيولة، ولن يتحسن هذا الوضع إلا بعودة ثقة المستثمرين في السوق وتحسن الوضع الاقتصادي الداخلي.

مصدر